CC BY
127УДК 347 ББК 67
DOI 10.24411/2312-0444-2019-10181
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЭСКРОУ-СЧЕТОВ В ДОГОВОРАХ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
Лейла Артуровна КИНЕТОВА, преподаватель кафедры гражданского права Северо-Кавказского филиала Российского государственного университета правосудия E-mail: [email protected]
Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Аннотация. Анализируются вопросы перехода от долевого к проектному финансированию долевого строительства жилья посредством использовании эс-кроу-счетов. Рассмотрены этапы проектного финансирования как до, так и после заключения договора долевого участия.
Ключевые слова: эскроу-счет, долевое строительство, договор долевого участия, застройщик, дольщик.
Annotation. The issues of transition from equity to project financing of equity housing construction through the use of escrow accounts are analyzed. The stages of project financing both before and after the conclusion of the equity participation agreement are considered.
Keywords: escrow account, equity building, equity participation agreement, the developer, investors.
В Российской Федерации в целях регулирования строительства жилья, минимизации рисков людей, участвующих в долевом строительстве, и перехода от долевого к проектному финансированию в Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 были внесены поправки, согласно которым с 1 июля 2019 г. все застройщики обязаны продавать недвижимость с применением эскроу-счетов.
Но при этом постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. № 4802 были установлены исключения для застройщиков, успевших возвести 30% жилого комплекса (15% — в случае комплексного проекта освоения территорий, 6% — для системообразующих застройщиков), они смогут продолжать строительство по старым правилам. Освобождение от эскроу предоставляется при условии, что не менее 10% квартир уже проданы дольщикам.
Относительно последнего условия следует отметить, что застройщики нашли лазейку, позволяющую его обходить: девелоперы решили выкупить сами у себя нужное количество квартир, которое позволит им не задействовать бан-
ковские кредиты, не нарушив закон. При этом уступка дольщиком прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Существенный риск здесь связан и с тем, что застройщик мог в течение короткого времени заключить существенное количество договоров долевого участия (ДДУ) с условно аффилированными лицами (для преодоления 10%-го барьера) с льготным графиком платежей по договорам, по которым была внесена минимальная сумма, не достаточная для осуществления строительства в заявленные сроки. Это чревато нарушением сроков строительства.
Как отмечают эксперты, такая схема будет существовать, пока застройщики не реализуют все квартиры, выкупленные их партнерами, при этом квартиры по переуступке могут стоить даже немного дешевле объектов, предлагаемых по эск-роу, так как деньги за них застройщик получит сразу, а не после ввода дома в эксплуатацию3.
Согласно новому механизму деньги покупателя будут зачисляться на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком России, и поступят на счет застройщика только после сдачи объекта недвижимости. Средства
№ 4/2019
гражданина-дольщика, размещенные на эскроу-счете, подлежат страхованию: в случае банкротства или отзыва лицензии у банка страховое возмещение выплачивается на сумму в пределах 10 млн руб. на одного дольщика в одном уполномоченном банке, независимо от количества эскроу-счетов4.
В случае, если дольщик приобретет одновременно несколько квартир, оплата которых осуществляется через один банк (застройщики при этом могут быть разные), Агентство по страхованию вкладов (далее — АСВ) возместит взнос по каждому счету пропорционально его сумме, но всего не более 10 млн руб., а если квартиры приобретены у двух разных застройщиков и лицензии лишились два разных уполномоченных банка, страховое возмещение можно будет получить дважды.
Следует подчеркнуть, что если дольщик или застройщик не расторгли договор долевого участия, выплаты денег как таковой не будет: АСВ переведет средства на новый эскроу-счет в другом уполномоченном банке для продолжения строительства.
Застройщик в отношении каждого разрешения на строительство объекта недвижимости в целях финансирования строительства оформляет в банке целевой кредит, размер которого достигает 100% требуемой суммы.
Минстрой России разъяснил, что застройщик вправе:
■ открыть эскроу-счета в разных уполномоченных банках и в разное время;
■ расторгнуть ранее заключенный с уполномоченным банком договор, закрыть расчетный счет в данном банке с учетом условий договора банковского счета и открыть расчетный счет в ином уполномоченном банке5.
Процентная ставка имеет следующие особенности:
■ не регламентируется законом;
■ устанавливается банками самостоятельно;
■ зависит от величины собственного вклада застройщика, привлекательности и экономической эффективности проекта;
■ ее годовой размер уменьшается по мере продвижения строительства и увеличения количества проданных квартир.
После сдачи жилого дома в эксплуатацию и оформления в собственность одной квартиры застройщик получает в банке денежные средства, аккумулированные на эскроу-счетах дольщиков. В случае банкротства застройщика или невыполнения им принятых обязательств банк возвращает денежные средства дольщикам.
Для каждого договора долевого участия может быть открыт только один эскроу-счет. При приобретении недвижимости в ипотеку первый взнос, вносимый клиентом, также зачисляется на эскроу-счет.
Вместо прямого перечисления средств застройщику банк по соглашению с застройщиком сможет забрать эти средства себе в счет кредита, полученного застройщиком на строительство.
В зависимости от того, заключен или не заключен ДДУ, различают два механизма формирования эскроу-счетов, которые имеют различия на первых пяти этапах.
■ До регистрации ДДУ:
1) подготовка проекта ДДУ (застройщик и покупатель недвижимости готовят проект ДДУ, в котором в качестве способа расчета указан эскроу-счет и обозначен банк — эскроу-агент);
2) покупатель обращается в банк с проектом ДДУ и документом, удостоверяющим личность (паспортом);
3) банк оформляет заявление о заключении договора эскроу-счета и открывает клиенту счет для возврата денежных средств; покупатель и застройщик заключают договор счета эскроу;
4) банк вносит реквизиты эскроу-счета клиента в ДДУ (изменения в проекте ДДУ вносятся на стороне застройщика);
5) покупатель регистрирует ДДУ в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр);
6) покупатель пополняет эскроу-счет собственными или ипотечными средствами в сроки, оговоренные ДДУ;
7) банк блокирует средства на эскроу-счете до момента выполнения застройщиком договора эскроу-счета;
8) банк перечисляет денежные средства застройщику после ввода жилого дома в эксплуатацию (застройщик обеспечивает строительство объекта ДДУ и предоставляет в банк разрешение на ввод здания в эксплуатацию и выписку из ЕГРН по одному объекту; банк проверяет предоставленные застройщиком документы).
■ После регистрации ДДУ:
1) застройщик и покупатель недвижимости заключают и регистрируют ДДУ, в котором в качестве способа расчета указан эскроу-счет и обозначен банк — эскроу-агент без реквизитов счета клиента);
2) покупатель обращается в банк с зарегистрированным ДДУ и документом, удостоверяющим личность (паспортом);
3) банк оформляет заявление о заключении договора эскроу-счета и открывает клиенту счет для возврата денежных средств;
№ 4/2019
4) банк осуществляет проверку ДДУ;
5) банк открывает эскроу-счет; застройщик и покупатель заключают договор эскроу-счета;
6) покупатель пополняет эскроу-счет собственными или ипотечными средствами в сроки, оговоренные ДДУ;
7) банк блокирует средства на эскроу-счете до момента выполнения застройщиком договора эскроу-счета;
8) банк перечисляет денежные средства застройщику после ввода жилого дома в эксплуатацию (застройщик обеспечивает строительство объекта ДДУ и предоставляет в банк разрешение на ввод здания в эксплуатацию и выписку из ЕГРН по одному объекту; банк проверяет предоставленные застройщиком документы).
Срок хранения денег на эскроу-счете не должен превышать шесть месяцев от даты сдачи дома в эксплуатацию, указанной в проектной декларации.
С точки зрения надежности и гарантий для покупателя-дольщика такая схема расчетов, как эскроу-счет, оптимально защищает его интересы: он либо гарантированно получит построенную квартиру, либо не лишится вложенных средств.
Несмотря на то что с введением эскроу-сче-тов у застройщиков появились дополнительные издержки, связанные с необходимостью привлекать и обслуживать банковский кредит в рамках проектного финансирования6, использование эскроу предоставляет им и ряд преимуществ, в частности, не требуется соблюдать:
■ требования к опыту (не менее трех лет) уча-
стия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 5 тыс. кв. м (в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика);
■ ограничения по количеству разрешений на строительство;
■ требования к размеру собственных средств застройщика (не менее 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации);
■ требования к наличию в установленном раз-
мере на дату направления проектной декларации денежных средств на банковском счете застройщика;
■ требование об отсутствии не связанных со строительством заемных обязательств;
■ требования к размеру прочих обязательств застройщика, не связанных со строительством по ДДУ;
■ запрет на выпуск ценных бумаг и выдачу обеспечений по своим обязательствам и обязательствам третьих лиц;
■ требование по соблюдению нормативов финансовой устойчивости;
■ ограничения по размеру задолженности пе-
ред бюджетом;
■ ограничения и требования по работе с банками (ограничение количества расчетных счетов, обязанность застройщика, технического заказчика и генподрядчика вести расчеты на счетах, открытых в одном уполномоченном банке, осуществление банковского контроля за соответствием назначения и размера платежа содержанию представленных застройщиком документов и требованиям ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ и право банка отказать в проведении операции по счету).
Помимо перечисленного, работающие по эс-кроу-счетам застройщики смогут не уплачивать отчисления в компенсационный фонд (1,2% от цены каждого ДДУ до его регистрации).
К настоящему времени состоялись первые сделки с участием счета эскроу в долевом строительстве: пока для дольщика никакого выигрыша нет, больше стали зарабатывать банки, меньше — строители. Скорее всего, сократится количество застройщиков из-за того, что многие компании не смогут выполнить требования банков и нового законодательства, произойдет удорожание нового жилья, потому что будут задействованы кредитные ресурсы банков7, которые к своим рискам приплюсуют риски своих оценок (проектное финансирование, ошибки в части строительных проектов, риск того, что не завершат это строительство).
1 Федеральный «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019 г.) // СПС «Консультант Плюс»
2 Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 г. № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.» (вместе с Методикой определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов
№ 4/2019
и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.») // СЗ РФ. 2019. № 17. Ст. 2109.
3 См.: В обход эскроу: «ноу-хау» застройщиков Петербурга грозит рынку дефицитом жилья с 1 июля // URL: https://78.ru/articles/2019-06-17/v_obhod_eskrou_ nouhau_ zastroishikov_peterburga_grozit_rinku_ defici-tom_zhilya_posle_1_iyul (Дата обращения: 20.08.2019); Отменят ли договоры участия в долевом строительстве после введения эскроу-счетов? // URL: https:// www.domostroynn.ru/statyi/instrukcii/otmenyat-li-dogovora-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-posle-vvede-niya-eskrou-schetov (Дата обращения: 20.08.2019)
4 Глазков М. 15 вопросов про эскроу-счетам // URL: https://www.sravni.ru/text/2019/6Z13/15-voprosov-pro-ehskrou-scheta/ (Дата обращения: 20.08.2019)
5 Письмо Минстроя России от 15.08.2018 г. № 34785-ВЯ/07 «Об особенностях применения с 1 июля 2018 года норм Федерального закона от 30.12.г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // URL: http://www.minstroyrf.ru/upload/iblock/8ff/ doc00059520180815130012.pdf (Дата обращения: 17.08.2019)
6 Мерцалова А. Покупатели доплатят за эскроу / А. Мер-цалова, Е. Макарова // Коммерсантъ. 2019. № 148. С. 7.
7 Грачев И. Об эскроу-счетах: «Думаю, лет пять людей пообманывают» // БИЗНЕС Online: https://www.busi.ness-gazeta.ru/blog/408265 (Дата обращения: 21.08.2019)
Библиографический список
1. Федеральный «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019 г.) // СПС «Консультант Плюс»
2. Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 г. № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некото-
рые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.» (вместе с Методикой определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.») // СЗ РФ. 2019. № 17. Ст. 2109.
3. Письмо Минстроя России от 15.08.2018 г. № 34785-ВЯ/07 «Об особенностях применения с 1 июля 2018 года норм Федерального закона от 30.12.г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // URL: http://www.minstroyrf.ru/ upload/iblock/8ff/doc00059520180815130012.pdf (Дата обращения: 17.08.2019)
4. В обход эскроу: «ноу-хау» застройщиков Петербурга грозит рынку дефицитом жилья с 1 июля // URL: https://78.ru/articles/2019-06-17/ v_cbhcri_eskrou_nouhau_za^toishikcfv_petEibuiga_giozit_i:inku_ deficitom_ zhilya_ posle_1_iyul (Дата обращения: 0.08.2019)
5. Глазков М. 15 вопросов про эскроу-сче-там // URL: https://www.sravni.ru/text/2019/ 6/13/15-voprosov-pro-ehskrou-scheta/ (Дата обращения: 20.08.2019)
6. Грачев И. Об эскроу-счетах: «Думаю, лет пять людей пообманывают» // БИЗНЕС Online: https://www.business-gazeta.ru/blog/408265 (Дата обращения: 21.08.2019)
7. Мерцалова А. Покупатели доплатят за эс-кроу / А. Мерцалова, Е. Макарова // Коммерсантъ. 2019. № 148.
8. Отменят ли договоры участия в долевом строительстве после введения эскроу-счетов? // URL: https://www.domostroynn.ru/statyi/ instrukcii/otmenyat-li-dogovora-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-posle-vvedeniya-eskrou-schetov (Дата обращения: 20.08.2019)
№ 4/2019
