CC BY
186УДК 332.832.32
РОЛЬ И ПЕРСПЕКТИВЫ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ Куликова Дарья Владимировна, студент (e-mail: kulikovadasha96@mail.ru) Макаревич Марина Леонидовна, к.и.н., доцент (e-mail: makarevichm@mail.ru)
Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого,
г. Санкт-Петербург, Россия
В статье анализируется сущность и особенности договора участия в долевом строительстве, рассматривается правовая регламентация договора и перспективы его применения.
Ключевые слова: долевое строительство, договор участия в долевом строительстве, № 214-ФЗ, № 218-ФЗ, строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, застройщик, дольщики, новостройки, первичное жилье.
Актуальность. Наибольший спрос на первичное жилье наблюдается со стороны иногородних студентов, молодых семей, а также лиц, улучшающих жилищные условия по качеству или размеру. Возникают ситуации, когда предприимчивые граждане приобретают квартиры с целью их последующей сдачи в аренду. Как правило, вышеназванные категории граждан не могут позволить себе покупку готовой квартиры в новостройке путем внесения полной стоимости жилого объекта. Строительные компании предоставляют возможность приобретения квартиры на этапе проектирования или застройки жилых домов, когда их стоимость ниже, чем на квартиры в сданных домах. Именно поэтому договор участия в долевом строительстве достаточно распространен среди населения и строительных компаний.
Цель исследования. Определить тенденции в сфере долевого строительства и изменения в нормативно-правовом регулировании.
Задачи исследования. Рассмотреть рынок долевого строительства на текущем этапе, проанализировать сущность и особенности законодательных нововведений, привести возможные последствия для сторон, привлеченных к долевому строительству, установить преимущества и недостатки использования нового механизма расчетов по ДДУ.
Результаты исследования.
1400 1200 1000 к 800 3 600 400 200 О
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
год
• Число построенных квартир
Рисунок 1 - Динамика числа построенных квартир (в тыс.) в РФ за 2000-2018 гг. оставлено автором на основе [3].
На рис. 1 видно, что число построенных квартир на данном временном промежутке стабильно увеличивается. В 2016 году по сравнению с 2000 годом - в 3 раза. Согласно примечаниям в сборнике РСГС, при расчете показателя «число построенных квартир» понятие «квартира» определяется как комната или ряд комнат с удобствами в здании постоянного типа, предназначенном для жилья.
По данным портала РБК, порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - ДДУ). Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн. руб. на текущий момент. А задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн. руб., с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн. руб. [5].
На практике выбор и приобретение квартиры происходит следующим образом. Потенциальный покупатель выбирает квартиру среди предложений застройщика на сайте или прибегает к помощи специалиста по недвижимости - риелтора. Затем он обращается в офис продаж заинтересовавшей строительной компании, менеджер которой предоставляет актуальную информацию об объектах жилой недвижимости: расположение жилых комплексов, план застройки, срок сдачи, инфраструктура района, варианты оплаты, конкретные планировки, информацию об отделке, ценовое предложение и образец ДДУ, а также список необходимых документов, для его подписания. После заключения договора покупатель вносит оплату возможными способами, как правило, это рассрочка, ипотека, материнский капитал, а также 100%-я оплата и их комбинация. Действующее законодательство, регулирующее долевое участие в строительстве, определяет обязательные условия, которые следует учитывать при составлении соответствующего документа. Следовательно, необходимо осуществить государственную регистрацию ДДУ для исключения риска продажи одного объек-
та жилой недвижимости нескольким лицам и соблюдения существующего законодательства, а именно ст. 48 №218-ФЗ от 13.07.2015 г. [2].
Данная схема предполагает, что строительство жилья ведется за счет денежных средств, вносимых дольщиками, т. е. частными лицами, которые совместно с застройщиком несут риски. Зато финансовая выгода на квартиру, приобретенную на начальной стадии строительства, составляет в среднем 25-30%.
С целью минимизации рисков дольщиков с 1 июля 2018 года может вступить в действие новое законодательство, которое обязует стороны проводить сделки с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов для расчетов по ДДУ. Тогда риски будут нести банки, которые профинансировали проект, и страховые компании. Как следствие, небольшие строительные компании лишатся возможности привлечь деньги у банков, и их число сократится. В итоге это может привести к монополизации рынка и росту цен на квартиры.
Проведем компонентный анализ правительственной инициативы, т. е. установим сущность механизма эскроу счетов, его преимущества и недостатки для застройщика, дольщиков и банков.
Гражданин сможет заключать ДДУ, но средства будут вноситься на эскроу счет (от англ. escrow), а не на счет застройщика. Эскроу счет -это специальный счет, который открывается в банке для каждого участника долевого строительства и отдельного договора. На нем денежные средства дольщиков замораживаются на весь срок строительства дома. Если покупатель недостроенной квартиры решил ее продать путем переуступки прав требования по ДДУ, тогда все права и обязанности по счету эскроу будут переданы новому покупателю. Денежные средства дольщиков переводят на счет строительной компании только после выполнения обязательств по постройке и сдаче квартиры.
Реализация данного механизма предполагает заключение трехстороннего договора между покупателем, банком и застройщиком. С одной стороны, гражданин будет вкладывать денежные средства, и они будут блокироваться на счете до завершения строительства (гражданин не сможет передумать и забрать их). С другой стороны, застройщик не сможет получить эти средства до выполнения своих обязательств. В процессе строительства финансирование будет осуществляться банками в форме проектных кредитов, которые будут фондироваться за счет средств, в т. ч. размещенных на эскроу счетах.
Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, в которых прописаны все тонкости использования эскроу-счетов, вступили в силу с 1 января 2017 года. Они действуют только на те договоры покупки строящегося жилья, которые зарегистрированы с 1 января 2017 года или позднее [1].
План мероприятий предусматривает три основных этапа [4]:
1) До 30 июня 2018 г. должна быть создана нормативно-правовая база перехода к целевой модели финансирования;
2) С 1 июля 2018 г. по 30 июля 2019 г. будет практиковаться заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов, так и с привлечением денежных средств по ДДУ напрямую с застройщиком;
3) А с 1 июля 2019 г. по 31 декабря 2020 г. начнется переход на заключение всех договоров с использованием счетов эскроу и/или специальных счетов.
Документ предусматривает отказ от прямого привлечения средств граждан для строительства жилья, как это происходит в настоящее время, уже в течение ближайших трех лет. Однако участники рынка прогнозируют, что цена на квартиры значительно возрастет, поскольку проектное банковское финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов, дает от 20% до 60% переплаты по кредиту [5]. Отечественная система ипотечного кредитования значительно отстает от мировой, что вряд ли позволит скомпенсировать рост цен и поддержать рынок на нужном уровне.
Таблица 1 - Преимущества и недостатки заключения сделок с использова-_нием эскроу счетов для сторон договора_
Сторона договора Преимущества Недостатки
Застройщик Регулярное финансирование проектов застройки Жесткие требования банков, высокая стоимость проектного финансирования, сложности у небольших строительных компаний
Дольщик Гарантия сохранности денежных средств и получения готовой квартиры Рост цен на недвижимость
Банк Высокая прибыль от долгосрочного проектного финансирования Функция контроля и надзора в области долевого строительства
Составлено автором самостоятельно.
Неминуемо возникнут финансовые сложности для небольших застройщиков. Небольшие компании с немасштабными проектами застройки банкам не интересны. Соответственно, получить банковское финансирование в большинстве случаев просто не смогут. Банкам удобнее работать с крупными компаниями и крупными проектами (от 50 тыс. - 100 тыс. кв. м каждый). В Санкт-Петербурге и Ленинградской области крупнейшими строительными компаниями, которые занимают 40%-ю долю рынка, являются «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», «Setl City», «Главстрой-СПб» и «ЦДС». Небольшие строительные компании будут вытеснены с рынка вышеназванными девелоперами.
В табл. 1 представлены последствия, которые возникнут после принятия законодательных нововведений с использованием механизма эскроу счетов.
Выводы и рекомендации. При очевидном неудобстве для застройщика механизм проектного финансирования стройки банком дорогой, но эффективный, потому что гарантирует постоянное финансирование строительства жилого объекта. Т. е. продажи квартир могут происходить с переменным успехом, а деньги на строительство домов нужны застройщику регулярно. Чтобы механизм финансирования посредством эскроу счетов работал эффективно, кредит для застройщика должен быть недорогим и долгосрочным. Для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость на валютном рынке. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам невыгодны длительные и дорогостоящие проекты. Это означает, что в краткосрочной перспективе необходимо полностью перейти на проектное финансирование, что является сложной задачей.
Именно с использованием подобных схем, таких как проектное финансирование и сберегательные кассы, происходит строительство и продажа жилья за рубежом. Перенимая западный опыт, государству необходимо уделить внимание не только законодательным нововведениям, но и экономической привлекательности для притока денежных средств в строительную сферу, а также совершенствовать условия приобретения жилья.
Список литературы
1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 31.12.2017) [Электронный ресурс] - Москва, 2017. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантП-люс» (дата обращения: 10.03.2018)
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 28.02.2018) [Электронный ресурс] - Москва, 2018. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 10.03.2018)
3. Официальное издание ФСГС «Жилищное хозяйство в России» 2016 [Электронный ресурс] - Москва, 2016. URL: http://www.gks.ru/free_doc/doc_2016/jil-hoz16.pdf (дата обращения: 02.03.2018)
4. План мероприятий ("дорожная карта") по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан (утв. Правительством РФ 21 декабря 2017 г.) (ред. от 15.01.2018) [Электронный ресурс] - Москва, 2017. Доступ из информ.-правового портала «Гарант.ру» (дата обращения: 01.03.2018)
5. Новости портала РБК о банках. «Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек» [Электронный ресурс] - Москва, 2017. URL: https://realty.rbc.ru/news/5a01cf9a9a794735447205df (дата обращения: 01.03.2018)
6. Проблемы функционирования системы безналичных расчетов в России/ Родионова И.Н., Горохов А.А.// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2017. № 4 (22). С. 192-195.
7. Формы безналичных расчетов/ Горохов А.А.// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2017. № 4 (22). С. 69-75.
8. Правовые основы бизнеса. наука и практика/ Мохоров Д.А., Демидов В.П., Мохо-рова А.Ю., Макаревич М.Л., Доровская Ю.В.// Монография / Санкт-Петербург, 2015.
9. Вопросы правового регулирования деятельности транснациональных корпораций/ Антонова П.А., Макаревич М.Л.// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2017. № 1 (19). С. 12-18.
10. Проблемы повышения ответственности транснациональных корпораций в области соблюдения прав работников/ Макаревич М.Л., Антонова П. А.// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2017. № 1 (19). С. 199-204.
11. Правовой статус офшорных компаний/ Макаревич М.Л., Саранчина С. А.// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2017. № 1 (19). С. 194-198.
12. Правовые аспекты процедуры медиации в современной России/ Макаревич М.Л., Овчинникова А.С.// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2017. № 1 (19). С. 211-219.
13. Правовое положение иностранцев в россии и правовое положение российских граждан за границей/ Краева З.В., Макаревич М.Л.// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2017. № 1 (19). С. 220-224.
14. Международное сотрудничество россии в сфере регулирования трудовых отношений: проблемы и перспективы/ Голубенко Я.А., Макаревич М.Л.// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2017. № 2 (20). С. 43-48.
15. Проблемы трудоустройства инвалидов на предприятиях торговли/ Макаревич М.Л., Митрофанова М.И., Митрофанов А.А.// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2017. № 3 (21). С. 68-72.
16. Правовое положение отечественных и иностранных юридических лиц - участников внешнеэкономической деятельности согласно российскому законодательству/ Ма-каревич М.Л., Абдулазизова Р.Д.// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2017. № 1 (19). С. 188-194.
17. Особенности правого статуса государства, как субъекта внешней экономической деятельности/ Макаревич М.Л., Малышева Н.Н.// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2017. № 1 (19). С. 205-210.
18. Международная торговая палата и её роль в международной торговой системе/ Таранова Е.В., Макаревич М.Л.// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2017. № 1 (19). С. 340-351.
19. Особенности трудовых отношений с работниками, имеющими допуск к государственной тайне/ Другакова Ю.С., Дьячкова В.А., Макаревич М.Л.// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2017. № 2 (20). С. 115-119.
20. Роль оффшорных юрисдикций в деятельности торговых предприятий России/ Дегтерева А.А., Цыганов Д.А., Макаревич М.Л.// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2017. № 3 (21). С. 23-28.
Kulikova Daria Vladimirovna, student
(e-mail: kulikovadasha96@mail.ru)
Makarevich Marina Leonidovna, Cand. Hist. Sci., associate Professor
(e-mail: makarevichm@mail.ru)
St. Petersburg polytechnic university of Peter the Great, St. Petersburg, Russia
ROLE AND PROSPECTS OF THE CONTRACT FOR PARTICIPATION IN
SHARE CONSTRUCTION AT THE PRESENT STAGE
Abstract. The article analyzes the essence and peculiarities of the contract of participation in shared construction, considers the legal regulation of the contract and the prospects for its application.
Keywords: share construction, contract for participation in shared construction, № 214-FZ, № 218-FZ, construction of apartment buildings and other real estate objects, developer, real estate investors, new buildings, primary housing.
УДК 33
НАЦИОНАЛЬНАЯ ПЛАТЕЖНАЯ СИСТЕМА РОССИИ, ЕЁ ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ И АНАЛИЗ ЕЕ РАЗВИТИЯ Лафер Вера Викторовна, студент Пирогова Оксана Евгеньевна, к.э.н., доцент
Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого v.lafer@yandex.ru, makarevichm@mail.ru
В данной статье рассматриваются платежные системы - как мировые, так и национальные, их правовые особенности в РФ, краткий анализ современной ситуации с развитием национальной платежной системы в России, а также влияние мировых платежных систем на российскую экономику.
Ключевые слова: платежная система, национальная платежная система, Центральный банк, «Мир», межбанковские платежи.
С развитием экономики на сегодняшний день невозможно справиться без высокоэффективной системы денежного обращения и применения современных платежных механизмов. В большинстве государств решение возникающих проблем в областях экономики, таких как кредитование, финансирование, исполнение бюджета, а также задачи в области планирования на отдаленные перспективы, обеспечивают интенсивное и быстрое развитие различных форм безналичных платежей. В России в ответ на санкции международных платежных систем «Visa» и «MasterCard», объявленных некоторым российским банкам в 2014 году, было принято решение о создании национальной платежной системы «Мир».
В наиболее обобщенном виде национальную систему безналичных расчетов можно представить, как следующие логические составляющие системы: система Центрального банка; система негосударственных клиринговых и расчетных палат (банков); система внутрибанковских межфилиальных расчетов. Центральный банк носит функцию эмиссии национальных денег и обеспечивает их ценность. Банки помогают совершать оборот денежных средств, аккумулируют их и регулируют их оборот, они также осуществляют трансформацию ресурсов. [1]
При этом системы банков подразделяются еще на три компонента и состоят из платежных систем международных расчетов, расчетов по пластиковым карточкам и систем взаиморасчетов участников фондового рынка.
