CC BY
31
Реформа долевого строительства -правовой анализ эффективности *
В.В. Губина юрист, частная практика в области бизнес-юриспруденции, член Комитета по строительству и ЖКХ и правовой эксперт НП «Национальное объединение технологических и ценовых аудиторов» (г. Москва) Е.Э. Миловидова исполнительный директор НП «Национальное объединение технологических и ценовых аудиторов», член Комитета по предпринимательству в экономике недвижимости Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, ответственный секретарь Комитета по развитию рынка недвижимости Московского регионального отделения общероссийской общественной организации «Деловая Россия» (г. Москва)
Виктория Викторовна Губина, [email protected]
Часть 2
Отчетливо воля законодателя реформировать долевое строительство и таким образом устранить накопившиеся погрешности системы проявилась в Федеральном законе от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) 1. К основным новшествам Закона № 218-ФЗ можно отнести следующие:
1) введены обязательные требования к статусу застройщика (опыт строительства и площадь застройки) 2 и его фирменному наименованию, которое в обязательном порядке должно содержать словосочетание «специализированный застройщик»;
2) к объектам долевого строительства отнесены машино-места 3;
3)введено понятие «уполномоченный банк» 4 и установлена обязанность застройщиков осуществлять расчетные операции, связанные с долевым строительством, исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках, а также определена процедура обоснования перед уполномоченным банком платежных распоряжений застройщика на предмет соответствия разрешенным видам платежей 5;
4) запрещено одновременное строительство по нескольким разрешениям на строительство (далее - РНС) 6;
5) право застройщика привлекать средства дольщиков обусловлено:
• наличием у застройщика проектной документации и положительного заключения в отношении нее, собственных средств не менее десяти процентов от планируемой стоимости строительства, денежных средств на банковском счете в размере не менее десяти процентов проектной стоимо-
* Окончание. Начало см.: Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 10.
1 Закон вступил в силу 30 июля 2017 года.
2 Не мене трех лет и десяти тысяч квадратных метров (см. пункт 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 218-ФЗ).
3 См. пункт 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 218-ФЗ.
4 См. пункт 3 статьи 2 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 218-ФЗ.
5 См. часть 2.3 статьи 3, статьи 18 и 18.2 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 218-ФЗ.
6 См. часть 1.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 218-ФЗ.
сти строительства;
• отсутствием обязательственных отношений, не связанных со строительством (включая выпуск ценных бумаг, заимствования, обеспечение исполнения обязательств третьих лиц);
• наличием заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ;
6) отменены предыдущие требования к размеру уставного (складочного) капитала;
7) введено требования об обязательных отчислениях в компенсационный фонд в отношении каждого заключаемого ДДУ 7;
8) вменен обязательный аудит бухгалтерской документации застройщика;
9) введена статья 3.2, определяющая обязательные требования к органам управления и контролирующим лицам застройщика. В этот раз законодатель особенное внимание уделяет фактам банкротства застройщиков, которые ранее находились под руководством (контролем) лиц, перечисленных в статье 3.2 Закона № 214-ФЗ;
10) предопределено формирование Единой информационной системы жилищного строительства (далее - ЕИС ЖС).
Однако дальнейшее развитие законодательства в рассматриваемой сфере послужило поводом для волнения застройщиков.
Так, 3 июля 2018 года выходит Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Рос-
сийской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 175-ФЗ), который вводится в действие задним числом, то есть с 1 июля 2018 года 8 и положениями которого:
1) была скорректирована исходно заявленная в Законе № 218-ФЗ позиция законодателя относительно организации долевого строительства по формуле: «один застройщик о одно РНС о одна долевая стройка». С 1 июля 2018 года исходя из реалий рынка застройщикам вновь разрешено долевое строительство на основании нескольких РНС при условии соблюдения следующих алгоритмов: «несколько РНС о один ГПЗУ 9 или один ППТ 10» или «одно или несколько РНС о один или несколько ГПЗУ о один договор о РЗТ 11 или КОТ 12, или КРТ 13». В любом случае запрет сохранен в отношении строительства на основании нескольких договоров о РЗТ или КОТ, или КРТ;
2) впервые право застройщика привлекать для строительства средства дольщиков однозначно обуславливается обязанностью размещать эти средства на счетах эскроу 14. Если раньше статья 15.4 Закона № 214-ФЗ определяла применение счетов эскроу в отношениях с дольщиками как частный случай, то есть при условии, что это было предопределено договором целевого банковского кредита, то теперь применение счетов эскроу стало общеприменимым правилом;
3) взамен необходимости иметь на счету денежные средства в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства застройщикам предоставлено право привлекать целевой кредит
7 Согласно части 1 статьи 10 Закона № 218-ФЗ размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения (далее - величина взноса).
8 Ряд положений Закона № 175-ФЗ вступают в силу по истечении 90 дней со дня его официального опубликования.
9 ГПЗУ - градостроительный план земельного участка.
10 ППТ - проект планировки территории.
11 РЗТ - развитие застроенной территории.
12 КОТ - комплексное освоение территории.
13 КРТ - комплексное развитие территории.
14 См. пункт 2 части 1.2 статьи 3 и статьи 15.4, 15.5 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 175-ФЗ.
уполномоченного банка в размере не менее сорока процентов от проектной стоимости строительства 15;
4) обязанность открытия счета, обслуживающего долевое строительство, в уполномоченном банке вменена не только застройщику, но и его техническому заказчику, а также генеральному подрядчику, причем все они обязаны открыть соответствующие счета в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты в пределах этих счетов. Также введена правовая формула: «одно РНС - один расчетный счет застройщика». По сути, теперь под строгий банковский контроль попали все ключевые участники строительства;
5) отменено банковское рабство застройщика - теперь застройщик вправе переходить со своими расчетными операциями от одного уполномоченного банка к другому;
6) запрещены расчеты наличными денежными средства по ДДУ 16;
7) застройщикам предоставлено право расходовать средства, аккумулированные на специализированном счете в уполномоченном банке, на приобретение земельных участков, а также на внесение арендных платежей за землю и платежей за изменение вида разрешенного использования земельного участка 17.
Помимо указанного, в статью 18 Закона № 214-ФЗ внесены коррективы в части уточнения видов и размеров разрешенных платежей с расчетного счета застройщика, контролируемого уполномоченным банком, а также детализирован перечень запретов. Правительству Российской Федерации предоставлены полномочия определять перечень документов - оснований для проведения платежей по расчетному счету застройщика. Также установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в проведении расчетных операций, в связи
с чем уполномоченным банкам вменена обязанность сообщать контрольно-надзорным органам о фактах отказа застройщику в осуществлении платежей.
Схематично правоспособность застройщика по расчетным операциям через специализированный счет показана в таблице.
Разумеется, на перечисленном в таблице не заканчивается список изменений и дополнений в Закон № 214-ФЗ, внесенных Законом № 175-ФЗ, но все их указывать не имеет смысла, поскольку неназванные положения в основном имеют технический характер и существенно не влияют на рассматриваемую в настоящей статье проблематику реформирования отношений в долевом строительстве.
Третьим всадником строительного апокалипсиса стал вступивший в силу 25 декабря 2018 года Федеральный закон № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 478-ФЗ), серьезно подпортивший новогоднее настроение многим застройщиком и подаривший им доселе невиданную неуверенность в завтрашнем дне.
Законом № 478-ФЗ:
1) снижен порог вступления в ряды застройщиков до необходимости иметь опыт завершенного строительства в роли застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика площадью не менее пяти тысяч квадратных метров 18;
2) введены понятия «целевой кредит» и «целевой заем», причем для целевого займа установлены предельные величины: десять процентов от планируемой стоимости строительства - для суммы займа и ключе-
15 См. пункт 1.2 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 175-ФЗ.
16 См. часть 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 175-ФЗ.
17 См. пункт 2 части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 175-ФЗ.
18 До 25 декабря 2018 года требовалось иметь в активе 10 тысяч квадратных метров завершенного строитель-
ством многоквартирного жилья.
Правоспособность застройщика по расчетным операциям через специализированный счет
РАЗРЕШЕНО
ОГРАНИЧЕНО
ЗАПРЕЩЕНО
1
1) строительство ОДС в соответствии с ПД;
2) приобретение ЗУ (прав на них) + арендная плата, плата за изменение ВРИ ЗУ, плата за снятие запрета на строительство и реконструкцию;
3) подготовка ПД, выполнение ИИ, проведение экспертиз;
4) строительство, реконструкция в границах ЗУ сетей ИТО, если это предусмотрено ПД;
плата за подключение (технологическое присоединение) к сетям ИТО;
платежи по договору ОТ в целях строительства стандартного жилья;
платежи по договору РЗТ на ЗУ, предоставленных по этому договору;
8) платежи по договору КОТ/КРТ;
9) подготовка документации по планировке территории + + строительство/реконструкция объектов инженерно-тех-нической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры;
10) выплата процентов и долга по ЦКС, а также процентов и долга по ЦЗС;
11) государственная регистрация ДДУ;
12) депонирование временно свободных средств в УБ, обслуживающем РСЗ;
13) оплата услуг РКО УБ по РСЗ, смена УБ и РСЗ;
14) налоги, сборы, взносы, штрафы, пени, прочие санкции (административные/уголовные штрафы);
15)взносы в компенсационный фонд;
16) возврат участнику долевого строительства средств по ДДУ и процентов за их использование;
17) оплата труда + налоги, сборы в ПФР, Соцстрах, Медстрах с ФОТ;
18) услуги управляющей организации;
19) гарантии и компенсации по ТК РФ;
1) расходы: (а) на оплату услуг РКО УБ по РСЗ; (б) на оплату труда + + налоги, сборы в ПФР, Соцстрах, Медстрах с ФОТ; (в) на услуги управляющей организации; (г) на гарантии и компенсации по ТК РФ; (д) на содержание ОДС (включая ЖКУ) со дня получения РНС; (е) иные расходы на обеспечение деятельности застройщика - по общему правилу НЕ ДОЛЖНЫ ПРЕВЫШАТЬ 10 процентов от ПСС или 20 процентов от ПСС для застройщиков, раскрывающих консолидированную финансовую отчетность по международным стандартам;
2) совокупный размер авансовых платежей: (а) на строительство ОДС по ПД; (б) на ПД, ИИ и экспертизу; (в) на строительство/реконструкцию в границах ЗУ сетей ИТО, если это предусмотрено ПД; (г) на подготовку документации по планировке территории + строительству/реконструкции объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры - НЕ ДОЛЖЕН ПРЕВЫШАТЬ 30 процентов от ПСС, при этом внутреннее соотношение
1) следующие операции:
• обеспечение обязательств третьих лиц;
• обеспечение собственных обязательств, не связанных с долевым строительством;
• предоставление ссуд, займов;
• покупка ценных бумаг;
• участие в организациях, за исключением дочерних застройщиков;
• оплата выпускаемых (выдаваемых) ценных бумаг, за исключением акций;
2) следующая деятельность:
• деятельность, не связанная с заключением ДДУ и строительством;
• привлечение кредитов, займов, ссуд, за исключением ЦКС и ЦЗС;
• обеспечение собственным имуществом обязательств третьих лиц, собственных обязательств, не связанных с долевым строительством;
• обязываться за третьих лиц;
• выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций;
• предоставлять займы и ссуды, за исключением ЦЗС, дочернему застройщику;
• приобретать ценные бумаги;
• участвовать в организациях, за исключением дочерних застройщиков;
• совершать сделки, не связанные с с долевым строительством и строительством ОДС;
3) сделки, совершенные застройщиком в нарушение запретов, недействительны при условии наличия доказательств, что контрагент знал о наличии запретов. Законодательно установлена ПРЕЗУМПЦИЯ ВИНЫ контрагента, если полное наименование застройщика
20) содержание ОДС (включая ЖКУ) со дня получения РНС, если право собственности на такие ОДС не зарегистрировано;
21) иные расходы на обеспечение деятельности застройщика, в том числе:
• на рекламу;
• на коммунальные услуги;
• на услуги связи;
• затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники
перечисленных платежей застройщик определяет самостоятельно; 3) по каждому ОДС должен быть обеспечен отдельный учет:
• денежных средств дольщиков;
• затрат на строительство
Окончание таблицы
1) содержит словосочетание «специализированный застройщик». Также расширен круг лиц, обладающих правом требовать признания сделок застройщика недействительными. Заявителями иска могут выступить:
• застройщик;
• учредитель (участник) застройщика;
• кредитор застройщика;
• Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства
№ 00
№ О
(О
Примечания:
ОДС - объект долевого строительства;
ПД - проектная документация;
ЗУ - земельный участок;
ВРИ - вид разрешенного использования;
ИИ - инженерные изыскания;
ИТО - инженерно-техническое обеспечение;
ОТ - освоение территории;
ЦКС - целевой кредит на строительство;
ЦЗС - целевой заем на строительство, полученный от учредителей (участников) застройщика;
УБ - уполномоченный банк;
РКО - расчетно-кассовое обслуживание;
ПФР - Пенсионный фонд Российской федерации;
ФОТ - фонд оплаты труда;
ТК РФ - Трудовой кодекс Российской Федерации;
ЖКУ - жилищно-коммунальные услуги;
РНС - разрешение на строительство;
ПСС - проектная стоимость строительства.
вая ставка Банка России, увеличенная на два процентных пункта, - для процентов по выданному целевому займу. Право выдать целевой заем застройщику предоставлено контролирующему его обществу, предельный размер такого заимствования установлен в двадцать процентов от проектной стоимости строительства;
3) снова переиграна формула возникновения права привлекать дольщиков, теперь это: «одно или несколько РНС = один ГПЗУ или один ППТ = один договор о РЗТ или КОТ, или КРТ;
4) право привлекать средства дольщиков привязано к выбору застройщика одного из способов обеспечения интересов дольщиков: либо взнос в компенсационный фонд, либо размещение средств дольщиков на счетах эскроу 19. Однако тут следует сразу оговориться, что пунктом 16 статьи 8 Закона № 478-ФЗ определено, что с 1 июля 2019 года привлечение средств дольщиков может осуществляться исключительно с применением счетов эскроу 20;
5) застройщикам, завершившим строительство и получившим РНС, но не осуществившим государственный кадастровый учет построенного объекта, разрешено заключать ДДУ без условий о счетах эскроу и не производя взносы в компенсационный фонд 21. А введенная за полгода до принятия Закона № 478-ФЗ часть 8 22 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, согласно которой ограничения расходования средств, находящихся на расчетном счете застройщика в уполномоченном банке, снимались со дня получения застройщиком РНС и регистрации первого права по ДДУ, - перекочевала
в статью 18.2 Закона № 214-ФЗ и была обусловлена:
• необходимостью регистрировать право хотя бы на один объект долевого строительства в каждом (!) многоквартирном доме, входящем в состав проекта строительства в рамках одного РНС;
• обязанностью застройщика предоставить в уполномоченный банк РНС и документ о регистрации прав 23.
Четвертым всадником апокалипсического реформирования рынка долевого строительства стал Федеральный закон от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 151-ФЗ). Из всех перечисленных Закон № 151-ФЗ справедливо назвать наименее «роковым», однако и в нем не обошлось без сюрпризов. Основные коррективы, проведенные Законом № 151-ФЗ, следующие:
1) теперь положения Закона № 214-ФЗ распространяются не только на отношения по привлечению средств дольщиков для строительства многоквартирных домов, но и на отношения по привлечению средств дольщиков на строительство иных объектов недвижимости, включая апартаменты 24;
2) регионам вменено в обязанность учредить на своем уровне фонды защиты обманутых дольщиков 25;
3) еще раз уточнен алгоритм: один про-
19 См. часть 1.2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 478-ФЗ.
20 Вольно или невольно законодатель заложил правовую ловушку в статью 3 Закона № 214-ФЗ, поскольку для правильного применения положений части 1.2 этой статьи необходимо учитывать ее корреспонденцию с пунктом 6 статьи 8 Закона № 478-ФЗ, который устанавливает временной ограничитель права застройщика выбирать способ защиты интересов дольщиков. Сходным образом написаны многие нормы налогового законодательства.
21 См. часть 7.1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 478-ФЗ.
22 Введена Законом № 175-ФЗ.
23 См. часть 7 статьи 18.2 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 478-ФЗ.
24 См. часть 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 151-ФЗ.
25 См. пункт 3 части 4 статьи 1, пункт 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 151-ФЗ.
ект строительства - одно разрешение на строительство 26;
4) с застройщиков, осуществляющих привлечение средств дольщиков посредством счетов эскроу, сняты ограничения по целевому использованию средств банковского кредита (займа от учредителей), а также ограничения по размеру и процентной ставке целевого займа на строительство 27;
5) учрежден такой субъект жилищных правоотношений, как уполномоченный банк в сфере жилищного строительства, которому определен следующий функционал:
• предоставление целевых кредитов застройщикам;
• сопровождение мероприятий по завершению строительства «проблемных» объектов;
• взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления, с федеральным Фондом защиты дольщиков, а также с застройщиками 28;
6) введена имеющая большой интерес с практической точки зрения норма 29, предоставляющая застройщику, решившему не связываться с дольщиками, право расторгнуть с уполномоченным банком договор о специализированном счете и, как результат, право выйти из-под юрисдикции Закона № 214-ФЗ. Тут необходимо пояснить, что отношения, возникающие в долевом строительстве, по своей природе имеют, скорее, административно-правовой нежели гражданско-правовой характер, следствием чего является негласное правило, что разрешенным в этих отношениях является только то,
что прямо указано в соответствующих нормах в качестве разрешенного. Таким образом, начиная со дня введения процедуры производства расчетов по строительным проектам через специализированные счета в уполномоченных банках и до 27 июня 2019 года 30 все застройщики обязаны были открыть специализированные счета и вести свою хозяйственную деятельность исключительно через них. Сегодня же, если буквально толковать содержание части 2.3-2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе открыть счет в любом банке, при условии, что он:
• не привлекает для реализации проекта строительства средства дольщиков;
• не является истцом/ответчиком в спорах с уполномоченным банком или дольщиком;
• завершил все исполнительные производства по вступившим в законную силу судебным актам, принятым по спорам с уполномоченным банком или дольщиками;
7) урегулирован порядок действий застройщика в случае исключения банка, в котором открыт специализированный счет, из числа уполномоченных банков 31;
8) положения части 4 статьи 3 Закона № 214-ФЗ дополнены нормой о праве застройщика после внесения взноса в компенсационный фонд привлекать средства дольщиков в строительный проект для целей создания нежилого помещения площадью не более семи квадратных метров. Однако законодатель настойчиво обходит своим вниманием явное противоречие
26 См. пункт 2.1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 151-ФЗ.
27 Напомню, что размер целевого займа на строительство, получаемого застройщиком от своих учредителей (участников), по умолчанию ограничен двадцатью процентами от проектной стоимости строительства и ключевой ставкой Банка России плюс два процентных пункта (см. пункт 4 статьи 2 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 151-ФЗ).
28 См. статью 2.1 Федерального закона от 13 июня 2015 года № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и пункт 5 статьи 2 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 151-ФЗ.
29 Часть 2.3-2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 151-ФЗ.
30 Дата вступления в силу Закона № 151-ФЗ.
31 См. часть 2.3-3 статьи 3 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 151-ФЗ. Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected]
между положениями части 4 статьи 3 и части 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ. В первой норме застройщику предоставляется право привлекать средства дольщиков до государственной регистрации ДДУ, а во второй норме императивно определено, что денежные обязательства дольщика уплатить застройщику цену ДДУ возникают только после его государственной регистрации;
9) с 27 июня 2019 года предусматривается возможность заключения ДДУ в форме электронного документа 32. Правда, пока неясен механизм реализации электронного документооборота в сфере долевого строительства, в частности, кто будет составлять такой электронный документ, какой вид электронной подписи будет достаточен для факта заключения сделки и тому подобное. Отмечу только, что с 28 июня 2020 года статья 4 Закона № 214-ФЗ дополняется частью 3.1, согласно которой нормативное регулирование электронных ДДУ будет осуществляться «федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
10) применительно к ДДУ введено одно новшество, которое принесет доход юристам, специализирующимся на защите прав дольщиков, - статья 11 дополнена частью 5, в которой определено, что договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации. Это означает, что фактически положено начало развитию нового рынка долговых обязательств, которые могут обращаться отдельно от породившего их основного обязательства. Теперь дольщик вправе в простой письменной форме отдельно от основного обязательства по ДДУ продать право требовать от просрочившего застройщика неустойку, предусмотренную Законом № 214-ФЗ и ДДУ, а также право
требовать уплаты потребительских санкций, определенных Законом о защите прав потребителей. Разумеется, продажа таких прав будет проводиться с приличным дисконтом, на котором, собственно, и станут зарабатывать «перекупщики», и в их числе, несомненно, окажутся нечистые на руку юристы самих застройщиков;
11)урегулирована процедура раздела земельного участка (строительной площадки) в случае банкротства застройщика 33;
12) скорректирован порядок исполнения счетов эскроу в случаях:
• синдицированного кредитования застройщика;
• рефинансирования застройщика другим уполномоченным банком;
• исключения банка, в котором у застройщика открыт специализированный счет, из состава уполномоченных банков 34;
13) в отношения, возникающие в результате прекращения счета эскроу из-за расторжения ДДУ или отказа дольщика от ДДУ, вводится такой инструмент, как залоговый счет, призванный защитить права банка, выдавшего дольщику ипотечный кредит для целей оплаты цены ДДУ 35. Ранее все средства, учитывавшиеся на счете эскроу, возвращались дольщику, и в этом случае банку-эмитенту ипотечного кредита требовалось проявить завидную прыть, чтобы обеспечить возврат средств от дольщика - ипотечного заемщика в связи с несостоявшимся ДДУ;
14) пунктом 19.2, дополнившим часть 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, застройщикам разрешено расходовать средства специализированного счета на государственный кадастровый учет оконченного строительством объекта;
15) ЕИС ЖС дополнен еще одним разделом - Реестром проблемных объектов, которыми будут считаться многоквартирные
32 См. часть 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 151-ФЗ.
33 См. часть 2.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 151-ФЗ.
34 См. части 1.1-1, 1.2 и 1.3 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 151-ФЗ.
35 См. часть 8 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 151-ФЗ.
дома и иные объекты, в отношении которых застройщик нарушил срок завершения строительства более чем на шесть месяцев и обязанность по передаче объекта долевого строительства 36, признанный банкротом 37. Помимо названного, системной корректировке подвергся блок отношений по информационному наполнению ЕИС ЖС и информационному взаимодействию профессиональных участников рынка долевого строительства, регулирующих и контролирующих органов власти, а также фондов защиты дольщиков.
Как правило, каждая реформа предусматривает переходный период, на протяжении которого участники реформируемых отношений вправе применять как упраздняемые модели отношений, так и вновь вводимые. В отношении долевого строительства также определен переходный период протяженностью, необходимой для завершения строительства объектов, соответствующих таким критериям, как количество заключенных ДДУ и строительная готовность. Определение числовых показателей названных критериев было отнесено к компетенции Правительства Российской Федерации, которое в своем постановлении от 22 апреля 2019 года № 480 (далее - Постановление № 480):
1) установило, что объект может быть достроен с привлечением дольщиков и без открытия счетов эскроу, если он одновременно:
• «распродан» более чем на 10 процентов от запроектированного числа ОДС (квартир, машино-мест и т. д.);
• имеет строительную готовность не менее 30 процентов (об исключениях из этой величины поговорим далее);
2) ввело методику «причисления» объектов строительства к «льготникам».
По состоянию законодательства на 1 июля 2019 года для «спокойной достройки»
объекта требовалась его «распроданность» дольщикам не менее чем на 10 процентов, при этом ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и содержать указание на покрытие договорными отношениями между застройщиком и дольщиками 10 процентов от площадей всех объектов долевого строительства, предусмотренных проектом строительства, включая жилые помещения, стоянко-места и нежилые помещения.
Что касается второго критерия - степень строительной готовности объекта, то исходя из содержания нормативных правовых актов на день написания настоящей статьи ее необязательно достигать именно к 1 июля 2019 года. К указанной дате важно иметь зарегистрированные ДДУ на не менее чем 10 процентов от ОДС, предусмотренных в проекте строительства. Строительную готовность до заветной величины застройщик может достичь и позднее, однако в период достижения этой строительной готовности застройщик будет лишен права привлекать дольщиков кроме тех, которые появились у него до 1 июля 2019 года.
По умолчанию действует правило тридцатипроцентной строительной готовности объекта, предоставляющей право не применять счета эскроу, однако имеются исключения. Так, достаточно пятнадцатипроцентной строительной готовности, если стройка осуществляется в рамках договоров о РЗС, КОТ или КРТ или если застройщик осуществляет строительство, влекущее обязанность передать в государственную/ муниципальную собственность объекты социальной/инженерно-технической инфраструктуры или обязанность строительства/реконструкции объектов социальной/ инженерно-технической инфраструктуры для размещения садов, школ, поликлиник. Шестипроцентной строительной готовности достаточно достичь застройщикам, признанным системообразующими 38 или реа-
36 Тест нормы изложен несколько некорректно, в связи с чем непонятно, распространяется ли условие о просрочке в 6 месяцев на обстоятельства просрочки передачи объекта долевого строительства.
37 См. часть 1.1 статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 151-ФЗ.
38 Системообразующим признается застройщик, который совместно с дочерним застройщиком или подкон-
лизующим строительство в рамках соглашения о достройке «проблемных» объектов либо масштабные проекты на земельных участках, предоставленных по правилам подпункта 3 пункта 2 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации.
Для справки следует отметить, что проектом Постановления № 480 предполагалось освобождение от применения счетов эскроу объектов, строительство которых осуществлялось бы в рамках программы реновации жилищного фонда города Москвы, однако, к счастью, в итоговой редакции Постановления № 480 это положение было исключено.
Строительная готовность объекта (СГО) количественно оценивается как среднеарифметическая величина таких параметров, как размер затрат, фактически понесенных застройщиком на строительство объекта (Сфз), и степень готовности конструктивных элементов всех объектов строительства, указанных в РНС (Скэ):
СГО = (Сфз + Скэ) / 2.
Сфз рассчитывается по следующей формуле:
Сфз = (ФЗ / ПСС) х 100 процентов,
где ФЗ - фактические затраты, исчисляемые в соответствии со статьей 18 закона № 214-ФЗ. Для застройщиков - держателей РНС до 1 июля 2018 года эта статья применяется в редакции, действовавшей до 1 июля 2017 года, а для застройщиков, у которых РНС датировано после 1 июля 2018 года, - в действующей редакции. Фактические затраты обосновываются данными регистров бухгалтерского учета застройщика и документами - основаниями расчетных операций застройщика по РСЗ, названными в части 1 статьи 18.2 Закона № 214-ФЗ;
ППС - планируемая стоимость строительства, указанная в проектной декларации.
Для расчета Скэ используется формула:
N
X Вес, х с, Скэ = ^-
100
где / - номер конструктивного элемента;
N - общее количество конструктивных элементов, таких как котлован, конструкции нулевого цикла и подземные этажи, конструкции надземной части объекта, сети ИТО, ограждающие конструкции здания, внутренние инженерные системы и оборудование, внутренняя отделка, внутрипло-щадные сети, внутренние перегородки и стены и прочие элементы объекта, причем этот перечень не является закрытым;
Вес1 - значение удельного веса /-го конструктивного элемента в объекте, %;
С - доля построенной части /-го конструктивного элемента, %.
Следует отметить и то, что Постановлением № 480 определено: расчет строительной готовности объекта в части фактических затрат застройщик проводит самостоятельно и именно это величина, как наиболее сомнительная, далее подвергается проверочным процедурам со стороны государства, а вот расчет готовности конструктивных элементов объекта вроде бы должен проводиться третьей независимой стороной, определяемой следующем образом:
• если иное не будет предусмотрено нормативным правовым актом региона по месту нахождения объекта строительства, то таким независимым экспертом должен выступить кадастровый инженер;
• если регион по месту нахождения объекта строительства до 1 мая 2019 года своим нормативным правовым актом уполномочит исчислять степень готовности конструктивных элементов объектов строительства свой региональный орган строительного надзора, то
трольными ему застройщиками строит не менее 4 миллионов квадратных метров на территориях не менее четырех субъектов Российской Федерации.
независимым экспертом всегда будет выступать такой региональный орган строительного надзора; • если такой нормативный правовой акт будет принят в регионе после 1 мая 2019 года, то право выбора эксперта между кадастровым инженером и уполномоченным органом строительного контроля предоставляется застройщику. По данным правовой системы «Консуль-тантПлюс», на 1 мая 2019 года менее десяти субъектов Российской Федерации издали нормативные правовые акты, уполномочивающие региональные органы строительного надзора определять степень готовности конструктивных элементов объектов строительства, Таким образом, на подавляющей территории Российской Федерации строительную готовность по конструктивным элементам будут считать кадастровые инженеры, и именно в этом кроется основной содержательный порок Постановления № 480, суть его в следующем.
Согласно пункту 4 статьи 1, статьям 29 и 37 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», Перечню специальностей и направлений подготовки высшего образования, необходимых для осуществления кадастровой деятельности [11] и Программе теоретического экзамена, подтверждающего наличие профессиональных знаний, необходимых для осуществления кадастровой деятельности [12] кадастровыми инженерами признаются специалисты, обученные составлять различного рода планы и схемы, но не умеющие читать проектную документацию и сопоставлять ее с фактически существующим объектом строительства на предмет установления готовности каждого из элементов с учетом удельного веса такого элемента применительно ко всему объекту строительства. По сути, ответственная функция определения степени строительной готовности объекта на основании анализа уже возведенных конструктивных элементов была поручена не тому!
На месте кадастровых инженеров логичнее и правильнее было бы ожидать профессиональных участников строительного рынка, обладающих компетенцией в области обследования зданий, строений и сооружений. В силу статей 47, 55.3 и 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 2 раздела II «Специальные виды инженерных изысканий» Перечня видов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации [14], требуемой компетенцией обладают индивидуальные предприниматели и юридические лица, состоящие в саморегулируемых организациях (далее - СРО) в области инженерных изысканий и которые в силу своего образования, подтвержденного фактом регистрации в соответствующем реестре, обладают навыками чтения проектной, рабочей и исполнительной документации, а также способны установить обстоятельства возведения строительных конструкций, включая их соответствие СНиПам, и определение веса конструкции применительно ко всему объекту строительства.
Разумеется, факт соответствия объекта строительства критериям, освобождающим на период достройки от использования счетов эскроу, должен подтверждаться застройщиками в разрешительном порядке.
Как уже говорилось, недоверие государства к застройщику в Постановлении № 480 допущено только в части расчетов фактических затрат на строительство. Здесь возможен запрос дополнительных документов, подтверждающих расчеты. Во всем остальном предполагается презумпция достоверности данных, гарантирующая беспроблемное получение заветного заключения о праве не применять счета эскроу.
Отдельно следует обратить внимание на то, что Постановление № 480 не содержит положение, определяющее процедуру обжалования застройщиком отказа в выдаче заключения о соответствии критериям, освобождающим от обязанности применять счета эскроу. Не установлены ни процедура
административного обжалования, ни порядок досудебного урегулирования разногласий. Стоит отметить, что в проекте Постановления № 480 процедура обжалования отказа была предусмотрена.
Таким образом, право на обжалование действий (бездействия) уполномоченных органов власти в ходе исполнения положений Постановления № 480 предполагается исходя из общих принципов правоотношений между государством и частными субъектами и на практике будет реализовы-ваться по правилам арбитражно-процессу-ального законодательства 39. Отчасти факт отсутствия в Постановлении № 480 правила обжалования отказа в выдаче заключения о соответствии критериям, освобождающим от обязанности применять счета эскроу, имеет положительное значение, поскольку его отсутствие означает, что по такого рода спорам не предусмотрен обязательный порядок досудебного урегулирования споров, что может существенно сократить время прохождения процесса обжалования.
Часть 3
В частях 1 и 2 настоящей статьи был проанализирован и прокомментирован процесс становления и последующего реформирования рынка долевого строительства. В этой части перейдем к оценке результатов реформы, проведенной в период с середины 2017 до середины 2019 года.
Результатом реформирования отношений на рынке долевого строительства стало кардинальное изменение механизма финансирования строительных проектов. Ранее застройщик при минимально необходимых вложениях проводил строительство за счет бесплатных средств дольщиков, собранных на этапах строительства и, по сути, с самого начала имел доступ к доходной части проекта, невзирая на стадию строительства. Сейчас обязательным участником отношений является уполномоченный банк,
на возмездной основе кредитующий застройщика, контролирующий его расчетные операции, а также учитывающий средства дольщиков на счетах эскроу без их передачи застройщику до момента государственной регистрации первого права собственности на объект долевого строительства в каждом многоквартирном доме, входящем в состав проекта строительства (см. рис.).
Анализируя такой инструмент отношений в области долевого строительства, как счет эскроу, нельзя не уделить особое внимание содержанию норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 214-ФЗ.
Счет эскроу представляет собой специфичный инструмент условного депонирования денежных средств дольщика, причитающихся застройщику по условиям ДДУ, который гарантирует дольщику соблюдение его имущественных интересов в ходе строительства. Однако следует отметить, что обеспечение интересов дольщиков ограничено суммой в десять миллионов рублей - страховка на случай несостоятельности уполномоченного банка. В случае отказа дольщика от ДДУ по основаниям, установленным Законом № 214-ФЗ, деньги возвращаются в размере внесенной суммы без начисления каких-либо процентов, что, пожалуй, не совсем справедливо, поскольку за все время нахождения денег дольщика на счете эскроу уполномоченный банк ими пользовался (предоставлял в качестве кредита третьим лицам, инвестировал в финансовые инструменты и т. д.). В связи с этим в Законе № 214-ФЗ правильнее всего было бы предусмотреть положения, обязывающие уполномоченный банк в случае досрочного прекращения ДДУ и возврата денег дольщику уплатить ему проценты по средневзвешенной ставке депозита в соответствующем регионе.
Приступая к реформированию отрасли, законодатель, разумеется, полагался на собственные благие намерения вывести из-
См. главы 22 и 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
под удара экономические интересы дольщиков. Однако издаваемые в ходе реформы нормативные правовые акты содержат уже ставшие традиционными системные ошибки. Рассмотрим эти ошибки с критической точки зрения.
Итак, первая системная ошибка - стремление решить проблему властными предписаниями, не предполагающими глубокое проникновение в суть проблем, выявление причин их возникновения и выработку наименее вредоносных для отрасли способов решения. Динамика изменений Закона № 214-ФЗ однозначно свидетельствует о том, что законодатель подбирал инструментарий регулирования отношений практически «методом тыка». Так, например, сначале способом обеспечить интересы дольщиков был выбран залог земельного участка, на котором возводился объект, далее к залогу прибавились банковское поручительство и страхование ответственности застройщика (критика этих инструментов содержится в первой части настоящей статьи), которые после нескольких лет несостоятельного применения были заменены на взносы в компенсационный фонд и счета эскроу. Однако единственно действенным остается только один механизм - неустойка за просрочку исполнения обязательств по ДДУ, который, надо сказать, был значительно «ущемлен» судебной практикой применения норм Закона № 214-ФЗ (критика судебной практики также приведена в первой части настоящей статьи).
С завидным упорством законодатель стремится властно урегулировать рынок долевого строительства и даже не рассматривает варианты введения механизмов саморегулирования. Взять, к примеру, отношения проектного финансирования. Сегодня нормы Закона № 214-ФЗ вменяют застройщикам организовывать финансирование строительства исключительно посредством получения специализированных кредитов в уполномоченных банках, кото-
40 Включая заработную плату непрофильного штата,
телем из фонда оплаты труда.
рые, в свою очередь, обязаны осуществлять контроль за расходными операциями застройщика в объеме, фактически соответствующем строительному контролю. При этом ни одна из норм Закона № 214-ФЗ не учитывает тот факт, что ни у застройщика, ни у уполномоченного банка нет требуемой компетенции. По сути, застройщик обязан «нарастить» непрофильную компетенцию проектного менеджера, а уполномоченный банк - непрофильную компетенцию в области строительного контроля (технического надзора). Необходимость повышения названных компетенций повлечет для застройщиков и уполномоченных банков обязанность привлечь непрофильный штат, что в результате повлечет увеличение стоимости квадратного метра, поскольку все издержи застройщика и уполномоченного банка в связи с необходимостью реализовать положения Закона № 214-ФЗ 40 будут возложены на конечного потребителя - дольщика. Разумеется, проектное финансирование - это очень эффективный инструмент, однако процедура его применения могла бы быть организована более гибко. Наиболее подходящим представляется нормативное введение саморегулирования отношений в ходе проектного финансирования посредством введения третьей стороны - проектного менеджера, который:
1) профессионально оценит проект строительства на предмет кредитной привлекательности, внесет требуемые коррективы и сформирует пакет документов застройщика, достаточный для получения специализированного кредита на строительство;
2) защитит интересы застройщика перед кредитным комитетом уполномоченного банка;
3) посредством привлечения технологических и ценовых аудиторов обеспечит независимую онлайн-экспертизу хода строительства с целью обоснования перед уполномоченным банком расчетных операций застройщика;
а также налоги и сборы, подлежащие уплате работода-
4) обеспечит документальное оформление завершенного строительства, государственный кадастровый учет объектов и регистрацию первого права собственности на объект долевого строительства;
5) организует раскрытие для застройщика счетов эскроу, предоставив уполномоченному банку требуемые для этого документы.
Представляется, что описанные компетенции в исполнении профессионала (проектного менеджера) будут обходиться как застройщику, так и уполномоченному банку дешевле, поскольку будут исключены фактор ошибок непрофильного персонала, неумолимо удорожающий процесс проектного финансирования, а также фактор налогового бремени застройщика и уполномоченного банка, исчисляемого из фонда оплаты труда непрофильного персонала. Следует иметь в виду и то, что профессиональный проектный менеджер с целью привлекательности своих услуг наверняка будет страховать риски ошибок при управлении проектом в пользу застройщика и уполномоченного банка.
Вторая системная ошибка - непрофессиональный подход. Содержание изданных в период реформы нормативных правовых актов дает основание полагать, что выработкой векторов реформирования, разработкой новых структур взаимоотношений, определением компетенций участников отношений занимались сотрудники министерств, ведомств и думских комитетов, недостаточно посвященные в суть отношений. К обсуждению проблематики отрасли и совместной выработке возможных решений не привлекались ни профессиональные участники строительного рынка (проектировщики, застройщики, строительные СРО и т. д.), ни банковское сообщество, ни представители судебной системы. Иллюстрацией сказанного может служить реакция банковского сообщества на нормы Закона № 214-ФЗ, вводящие обязательную процедуру проектного финансирования через уполномоченные банки. Казалось бы, очень
выгодный по функционалу статус банка в качестве контролирующего участника отношений на рынке долевого строительства (включая возможность аккумулировать бесплатные деньги дольщиков и выдавать за счет этих средств возмездные кредиты застройщикам и очень прибыльные ипотечные кредиты дольщикам) сначала испугал банкиров, которые долго не хотели выходить с предложениями проектного финансирования. Причина испуга одна - норма о проектном финансировании с банкирами не обсуждалась и стала для них «сюрпризом». Даже сейчас, после детального анализа норм, свидетельствующих об очевидной прибыльности проектного финансирования долевого строительства для банков, из ста уполномоченных банков проектным финансированием рискнули заняться только единицы, обладающие мощнейшими активами и (или) бэкграундом в лице государственного участия и осуществляющие проектное финансирование только подконтрольных застройщиков. Банки помельче, пожалуй, так и не выйдут на рынок, поскольку опасаются утратить финансовую устойчивость и лишиться лицензии.
Весьма ярко непрофессиональный подход к нормотворчеству проявляется и в незнании законодателем содержания изменяемого нормативного правового акта -в период реформы некоторые нормы Закона № 214-ФЗ подвергались неоднократному изменению практически в противоположные по содержанию стороны в короткий период времени. Яркими примерами описанного порока можно считать положения Закона № 218-ФЗ, Закона № 175-ФЗ и Закона № 487-ФЗ, которыми определялись критерии признания хозяйствующего субъекта застройщиком с правом привлекать средства дольщиков (взять хотя бы условие об опыте завершенного строительства), условия совершения расчетных операций, обстоятельства, обязывающие применять счета эскроу и т. п. Так, нормативным запретом заниматься какой-либо деятельностью, кроме долевого строительства, застройщи-
ки были отсечены от компаний-сателлитов, производящих строительные материалы, осуществляющих перевозки и т. д., что существенно затруднило застройщикам преодоление административно-экономической планки признания статуса застройщика.
Третьей системной ошибкой является языковой порок издаваемых нормативных правовых актов. Суть этой ошибки в том, что все без исключения нормы написаны трудночитаемым так называемым «фискальным» языком, а именно:
• положения нормативных правовых актов структурно крайне усложнены, они почти всегда одновременно содержат несколько причастных и (или) деепричастных оборотов, что лишает возможности с первого прочтения понять суть нормы. Практически любая статья Закона № 214-ФЗ настолько усложнена, что для того чтобы понять, что имел в виду законодатель, необходимо неоднократно прочитать ее, затем разложить на члены предложения и определить, к какому из однородных его членов относятся посылы автора нормы. Изначально таким сложным, «фискальным», языком были изложены нормы законодательства о государственных и муниципальных закупках, далее этот язык перекочевал в налоговое законодательство, а сейчас мы наблюдаем его и в законодательстве о долевом строительстве. Цель намеренного усложнения для понимания нормы права - обречь любого обязанного исполнять такую норму на ошибку при ее исполнении, по сути, это замаскированная презумпция вины;
• нормативные правовые акты буквально испещрены отсылками к другим нормам (часто бывает так, что норма, к которой отсылает исходная норма, далее отсылает читателя уже к другой норме). Такая чрезмерная отсылоч-ность лишает читателя возможности без помощи юриста прочесть и надле-
жащим образом понять содержание нормативного правового акта, да и юристам без детального сопоставления содержания норм в цепочке отсылок бывает сложно понять волю законодателя.
Резюмируя сказанное, отмечу, что в ближайшие два года рынок долевого строительства ожидает серьезный передел. Большинство мелких региональных участников уйдут из-за невозможности обеспечить проектное финансирование своих проектов в силу их низкой маржинальности. Наиболее привлекательные проекты уходящих участников скупят крупные застройщики или банки (разумеется, через своих подконтрольных застройщиков), остальные проекты наверняка станут «проблемными» и будут в итоге достроены за счет государства.
В результате рынок долевого строительства утратит такой атрибут, как конкуренция, его возглавят неповоротливые, удобные для государства с точки зрения контроля монстры. Но все не так плохо. Весьма разумными выглядят предложения о корректировке существующей нормативной базы посредством введения государственного субсидирования ипотечного кредитования для граждан. Такое косвенное финансирование рынка долевого строительства стимулирует застройщиков и уполномоченные банки соревноваться за субсидированные государством средства дольщиков, предлагая им максимально эффективные строительные проекты.
Что касается проблематики взаимоотношений между застройщиком и уполномоченным банком, то решением может стать вменение уполномоченным банкам обязательной публичной оферты для любого обратившегося застройщика на условиях максимальной процентной ставки, которая, например, может быть привязана к ключевой ставке Банка России, с правом для застройщика требовать дискретного понижения процентной ставки по мере привлечения к строительству дольщиков.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Об ипотеке (залоге недвижимости) : Федеральный закон от 16 июля 1 998 года № 102-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. О защите прав потребителей : Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 27 июня 201 9 года № 151-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 13 июня 2015 года № 225-ФЗ. Доступ из справочной пра-
вовой системы «КонсультантПлюс».
8. О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 201 9 года : постановление Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. О кадастровой деятельности : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. Об утверждении перечня специальностей и направлений подготовки высшего образования, необходимых для осуществления кадастровой деятельности, и о признании утратившими силу приказа Минэкономразвития России от 29 июня 2016 года № 413 и пункта 1 изменений, которые вносятся в некоторые приказы Минэкономразвития России в сфере кадастровой деятельности, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 30 октября 2017 года № 578 : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 26 апреля 2018 года № 229. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Об утверждении программы теоре-
тического экзамена, подтверждающего наличие профессиональных знаний, необходимых для осуществления кадастровой деятельности, и о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 28 июня 2016 года № 406 : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 3 декабря 201 6 года № 806. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ. Доступ из
справочной правовой системы «Консуль-
* *
тантПлюс».
14. Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства : постановление Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 года № 20. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
15. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
инкфм
УМЕНЬШЕНИЕ ПЛОЩАДЕЙ ЖИЛЬЯ, СУБСИДИРОВАННАЯ ИПОТЕКА И ОТТОК ПОКУПАТЕЛЕЙ В ПОДМОСКОВЬЕ: ЧТО В СКОРОМ НЕДВИЖИМОСТЬ ВРЕМЕНИ МОЖЕТ ОЖИДАТЬ СТОЛИЧНЫЙ РЫНОК
НОВОСТРОЕК
В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость исследовали состояние рынка первичного жилья старой Москвы, а также спрогнозировали несколько направлений его развития. Так, в массовых ценовых сегментах покупатели предпочитают квартиры метражом 38-55 кв. м в проектах комфорт-класса и все более позитивно относятся к новостройкам, возведенным на месте бывших промзон. В свою очередь, двухуровневые квартиры и жилье с террасами превращаются в «раритеты» масс-маркета.
Роль маркетинга в строительном бизнесе растет - вместе со сметами новых проектов. При этом грядущие изменения в отрасли несут собой потенциальные риски для застройщиков и могут обрушить спрос, однако девелоперы возлагают надежды на развитие льготной ипотеки и допускают сокращение площадей жилья. Иначе недалек тот день, когда покупатели начнут отдавать предпочтение квартирам в ближайшем Подмосковье, которые в среднем на 25% дешевле столичных: развитие инфраструктуры и улучшение транспортной доступности - в частности, скорое открытие Московских центральных диаметров - этому весьма способствуют.
Сегодня на массовом рынке новостроек старой Москвы повышенным спросом пользуются проекты комфорт-класса: на них приходится порядка 60% совершаемых покупок. Особенно востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью 38 и 55 кв. м соответственно. Локация тоже играет большую роль - причем иногда в неожиданном ключе.
«В последние годы многие проекты комплексной застройки появлялись на месте бывших промзон, - рассказывает заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недви-жимость Валерий Кочетков. - Изначально у покупателей существовали предубеждения относительно такого жилья, однако девелоперы смогли переломить ситуацию. Активные продажи в подобных проектах свидетельствуют, что общественное мнение поменялось и все больше людей привлекает идея "города в городе", подразумевающая компактную развитую инфраструктуру внутри ЖК».
В сегменте масс-маркета уже появились свои «раритеты»: в частности, все реже встречаются двухуровневые квартиры или жилье с террасой. «Стоимость этих объектов начинается от 8 млн руб., а фактическая жилая площадь довольно скромная, - комментирует Валерий Кочетков. - Например, в общем метраже двухуровневого жилья пропадает площадь лестничных проемов, а в квартире с террасой сама терраса часто оказывается невостребованной из-за
климата нашего региона». _
Окончание на с. 108
