CC BY
70
Новая реформа законодательства о долевом строительстве
А.Р. Кирсанов заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, кандидат юридических наук (г. Москва)
Андрей Романович Кирсанов, a.r.kirsanov@mail.ru
25 декабря 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с ранее принятым законом для привлечения застройщиками денежных средств граждан по новым инвестиционно-строительным проектам с 1 июля 2019 года необходимо будет использовать счета эскроу в уполномоченных банках. Мера, хотя и жесткая, но вполне объяснимая.
Теперь Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации (далее - Госдума) приняла закон, кардинально изменяющий правила на рынке долевого строительства не только для новых проектов, но и для проектов, уже находящихся в стадии строительства.
Интересно не только то, что было принято нижней палатой парламента, но и то, как это было сделано 1.
4 декабря 2018 года Госдума после публичного обсуждения законопроекта на 6 страницах принимает его в первом чтении. Для внесения замечаний и поправок уста-
навливается семидневный срок, который, если пользоваться общепринятым способом определения сроков, должен был закончиться 11 декабря. Вопреки ожиданиям семидневный срок истек 10 декабря. Таким образом, на подготовку и внесение замечаний было отведено 3 рабочих дня. Что можно успеть за это время? Однако успели. И на второе чтение выносится законопроект с внушительным объемом - 98 страниц.
Как тут не вспомнить оценку, которую такому способу законотворчества дала спикер Совета Федерации Валентина Ивановна Матвиенко: «внесение в законопроекты кардинальных изменений на этапе второго чтения подрывает доверие к власти» 2.
Да простит меня читатель, но основное (для застройщиков) положение принятого законопроекта приведу полностью.
«Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допуска-
1 См. URL: http://sozd.duma.gov.ru/bill/581453-7
2 См. статью «Порой такие фокусы встречаются, каких не увидишь в цирке». URL: https://www.kommersant.ru/
doc/3825706?from=main 11
ется только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15. 4 (счетов эскроу -А.К.) Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве».
Отдаю должное тем, кто, прочитав предложение, сразу понял его смысл. Мне, честно признаюсь, это не удалось. Для читателей, которые также сразу не смогли разобраться, разъясню, что имел в виду законодатель.
С 1 июля 2019 года отменяется привлечение застройщиком средств граждан на свой расчетный счет независимо от даты
получения разрешения на строительство и даты регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Возможность привлечения средств граждан без счетов эскроу сохранится только для застройщиков, чьи объекты долевого строительства имеют высокую степень готовности. Критериями высокой степени готовности будут являться следующие показатели:
1) степень готовности объекта;
2) количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.
При этом Министерство строительства Российской Федерации (далее - Минстрой России) в лице заместителя Министра Никиты Стасишина призналось, что ясности, по каким критериям строящийся дом будет относиться к той или иной степени готовности, пока ни у кого нет 3.
В проектной декларации содержится примерный график реализации проекта строительства, в котором степень готовности объекта застройщики указывают в процентах (20 процентов готовности, 40 процентов готовности, 60 процентов готовности, 80 процентов готовности), без привязки к выполненным физическим объемам. Как вариант в таблице предложены критерии, по которым может быть оценена степень строительной готовности.
Конкретные показатели критериев будут установлены Правительством Российской Федерации. Следует обратить внимание на то, что количество заключенных договоров участия в долевом строительстве подлежит
Степень готовности, % Выполненные работы
для монолитных зданий для панельных зданий
20 Все работы нулевого цикла Котлован
40 100 процентов конструкции здания Нулевой цикл
60 Фасады, кровля, заполнение проемов (окна, двери) 100 процентов конструкции здания
80 Внутренние инженерные системы
100 Наружные сети, благоустройство
См. Ш1_: http://ancb.ru/publication/read/7463
3
точному измерению и объективной оценке. В отношении же степени строительной готовности точных показателей нет и быть не может. Разве что объем освоенных средств, но этот показатель можно применять только для бюджетного строительства, при котором обязательна государственная экспертиза сметы строительства. Такая экспертиза при долевом строительстве не проводится, а значит, «степень готовности» строящегося многоквартирного дома является оценочной категорией и ее применение для решения вопроса о неприменении счетов эскроу чревато коррупционными последствиями.
Заслужили ли застройщики применения такой жесткой санкции? К каким последствиям это может привести?
Сначала ответим на следующий вопрос: какова доля обманутых покупателей новостроек, например, в Москве? Обманутыми дольщиками являются 3 процента граждан, которые вложили деньги в строительство жилья в столице. При этом большинство проблемных новостроек относятся к жилищно-строительным кооперативам, а не к долевому строительству, при котором заключаются соответствующие договоры, подлежащие государственной регистрации 4.
В различных источниках приводятся разные сведения о количестве пострадавших в результате невыполнения договоров участия в долевом строительстве. Термин «обманутые дольщики», как выясняется, имеет «двойное дно»: иногда в эту категорию попадают и дольщики, которых никто никогда не обманывал. Но даже при такой расширительной трактовке, по оценке ученых Центрального экономико-математического института Российской академии наук (далее - ЦЭМИ РАН), количество обманутых дольщиков составляет не более 2,5 процента от общего числа лиц, заключивших договоры участия в долевом строительстве (см. [5]).
Справедливо ли в такой ситуации при-
менять жесткие санкции в отношении всех застройщиков или, может быть, необходимы проведение анализа причин появления обманутых дольщиков и профессиональное управление рисками - подготовка и выполнение управленческих решений, направленных на снижение вероятности возникновения неблагоприятного результата и компенсацию возможных потерь относительно небольшой доли участников долевого строительства при сохранении самого института долевого строительства?
В Послании Федеральному Собранию Президента Российской Федерации Владимира Владимировича Путина от 4 декабря 2014 года сказано: «Все мы хотим одного -блага России. И отношения бизнеса и государства должны строиться на философии общего дела, на партнерстве и равноправном диалоге». Под этими словами, полагаю, готовы подписаться все добросовестные застройщики. Но для равноправного диалога законопроект, подготовленный ко второму чтению, надо было выносить на публичное обсуждение, а не ограничиваться тремя рабочими днями для внесения в него поправок.
Здесь не будет лишним вспомнить, к каким, возможно, слишком резким, выводам пришли ученые ЦЭМИ РАН. В Отчете о научно-исследовательской работе по теме «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований» они, в частности, называют следующие возможные негативные последствия принимаемых законодателем мер по решению проблемы «обманутых дольщиков»:
• возможное разорение значительной части застройщиков (к числу пострадавших можно будет отнести лиц, потерявших работу);
• сокращение рынка, повышение цен на жилье на 25 процентов (к числу пострадавших можно будет отнести тех, кто не сможет купить жилье);
См. Ш1_: https://realty.rbc.ru/news/5c0fc1ac9a7947a2d8612db0
4
• тотальный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала;
• увеличение числа «обманутых дольщиков» вместо сокращения их количества 5.
По поводу этих выводов еще можно было поспорить до применения новых санкций против застройщиков. Но прекращение долевого финансирования по реализуемым в настоящее время инвестиционно-строительным проектам может создать благоприятные условия для реализации прогнозируемого учеными ЦЭМИ РАН сценария.
Впрочем, этот пессимистичный прогноз опровергает выступление на годовой итоговой пресс-конференции в ТАСС главы Минстроя России Владимира Якушева, который призвал застройщиков не пугаться перемен, связанных с продолжающейся реформой жилищного строительства и подчеркнул, что задачи ведомства в грядущем году будут определяться рыночной конъюнктурой, а также правоприменительной практикой обновленного Закона № 214-ФЗ. Министр перечислил вопросы, на которые Минстрой России обязательно даст ответ в 2019 году или которые «сами собой отпадут» в наступившем году, в том числе следующие:
• насколько увеличится стоимость квадратного метра;
• что будет происходить с проектным финансированием;
• как вырастут ставки по ипотеке;
• сколько застройщиков сможет получить кредиты, а сколько - нет;
• что будет происходить с макроэконо-
микой и платежеспособным спросом населения.
Владимир Якушев призвал отраслевое сообщество не паниковать перед переходом на тотальное проектное финансирование, ожидающее отрасль в связи с очередными изменениями законодательства
0 долевом строительстве. Вместе с тем министр признал, что сегодня для отрасли наступил более сложный период, а применение схемы проектного финансирования требует более профессионального подхода как со стороны застройщиков, так и со стороны банковского сообщества 6.
Итак, с 1 июля 2019 года привлечение денежных средств граждан, то есть зачисление этих средств на расчетный счет застройщика, возможно только с применением счетов эскроу, за исключением объектов, находящихся в степени готовности, методику определения которой утвердит Правительство Российской Федерации. В связи с этим возникает вопрос о применении указанной нормы в переходный период, когда договор участия в долевом строительстве будет зарегистрирован до
1 июля 2019 года, а платежи по такому договору участник долевого строительства осуществит после 1 июля 2019 года. Такой вопрос возникает и в ситуации, когда зарегистрированный до 1 июля 2019 года договор участия в долевом строительстве предусматривает рассрочку платежа на срок позднее 1 июля 2019 года.
При государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных
5 См. Ш1_: https://docviewer.yandex.ru/view/0/?*=clK57RKMLtwI8IiDPB32VUjMoSl7InVybCI6Imh0dHA6Ly9hbmNiL nJ1L2ZpbGVzL2NrLzE1MTk2NDMwNjVfUkFOLWRvbGV2a2EucGRmIiwidGl0bGUiOiIxNTE5NjQzMDY1X1JBTi1k b2xldmthLnBkZiIsInVpZCI6IjAiLCJ5dSI6IjU4MjMyNjE3MDE1MjkzOTc5ODMiLCJub2lmcmFtZSI6dHJ1ZSwidHMiO jE1NDUwNjA2NDQ2MTQsInNlcnBQYXJhbXMiOiJsYW5nPXJ1Jm5hbWU9MTUxOTY0MzA2NV9SQU4tZG9sZXZ rYS5wZGYmdG09MTU0NTA2MDY0MSZ0bGQ9cnUmdGV4dD0lRDAlQkUlRDEЮDNRDEЮDclRDAЮjUlRDEЮDN MjAlRDEЮDAlRDAlQjAlRDAlQkQlMjAlRDAlQjQlRDAlQkUlRDAlQkIlRDAlQjUlRDAlQjIlRDAlQkElRDAlQjAmdXJsP Wh0dHAlM0ElMkYlMkZhbmNiLnJ1JTJGZmlsZXMlMkZjayUyRjE1MTk2NDMwNjVfUkFOLWRvbGV2a2EucGRmJ mxyPTIxMyZtaW1lPXBkZiZsMTBuPXJ1JnNpZ249MGI1ZWZjM2YzMGM4ODcyNWQ0YWMzYjIwZDQ0NWUwN2I ma2V5bm89MCJ9&page=10&lang=ru
6 См. URL: https://erzrf.ru/news/vladimir-yakushev-proyektnoye-finansirovaniye-poydet-na-polzu-otrasli?utm_me dium=email&utm_source=UniSender&utm_campaign=185463101
отчислений (взносов) в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве. Следовательно, защита прав участников долевого строительства по договорам, зарегистрированным до 1 июля 2019 года, обеспечивается Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства.
Защита прав участников долевого строительства до 1 июля 2019 года может осуществляться по выбору застройщика одним из двух способов:
1) внесение взносов в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства;
2) применение счетов эскроу.
Одновременное применение этих двух
самостоятельных способов защиты прав дольщиков законодательством не предусмотрено, что позволяет сделать вывод о том, что в случае государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве с произведенной застройщиком оплатой взносов в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства до 1 июля 2019 года счета эскоу не должны применяться, если такие договоры предусматривают внесение участниками долевого строительства платежей после 1 июля 2019 года.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации :
Федеральный закон от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ. URL: http://publication.pravo. gov.ru/Document/View/0001201812250106
2. URL: http://sozd.duma.gov.ru/bill/581453-7
3. Порой такие фокусы встречаются, каких не увидишь в цирке. URL: https://www. kommersant.ru/doc/3825706?from=main_11
4. URL: https://realty.rbc.ru/news/5c0fc1ac 9a7947a2d8612db0
5. Отчет Центрального экономико-математического института Российской академии наук о научно-исследовательской работе по теме «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований». URL: https://docviewer.yandex.ru/view/0/?*=c lK57RKMLtwI8IiDPB32VUjMoSl7InVybCI6Imh 0dHA6Ly9hbmNiLnJ1L2ZpbGVzL2NrLzE 1MTk2NDMwNjVfUkFOLWRvbGV2a2EucGR mIiwidGl0bGUi0iIxNTE5NjQzMDY1X1JBTi 1kb2xldmthLnBkZiIsInVpZCI6IjAiLCJ5dSI 6IjU4MjMyNjE3MDE1MjkzOTc5ODMiLCJub 2lmcmFtZSI6dHJ1ZSwidHMiOjE1NDUwNj A2NDQ2MTQsInNlcnBQYXJhbXMiOiJs YW5nPXJ1Jm5hbWU9MTUx0TY0MzA2NV9 SQU4tZG9sZXZrYS5wZGYmdG09MTU0NTA 2MDY0MSZ0bGQ9cnUmdGV4dD0lRD AlQkUlRDElODIlRDElODclRDAlQjUlRDElO DIlMjAlRDElODAlRDAlQjAlRDAlQkQlMjAlR DAlQjQlRDAlQkUlRDAlQkIlRDAlQjUlRD AlQjIlRDAlQkElRDAlQjAmdXJsPWh0dHAl M0ElMkYlMkZhbmNiLnJ1JTJGZmlsZXMlMkZj ayUyRjE1MTk2NDMwNjVfUkFOLWRvbGV2 a2EucGRmJmxyPTIxMyZtaW1lPXBkZiZsMTB uPXJ1JnNpZ249MGI1ZWZjM2YzMGM4 ODcyNWQ0YWMzYjIwZDQ0NWUwN2Ima2V 5bm89MCJ9&page=10&lang=ru
6. URL: https://erzrf.ru/news/vladimir-yaku shev-proyektnoye-finansirovaniye-poydet-na-polzu-otrasli?utm_medium=email&utm_so urce=UniSender&utm_campaign=185463101
7. URL: http://ancb.ru/publication/read/7463
