123XIIМеждународная научно-практическая конференция 5. Иванов, П. И., Шегабудинов, Р. Ш. Экономическая и коррупционная
преступность и ее латентность как объект криминологического изучения //
Вестник экономической безопасности. — 2017. — № 3. — С. 111-120.
УДК 347.45/.47
Чебан Алина Алексеевна, Cheban Alina Alekseevna,
студент, student,
Саратовская государственная юридическая академия, г. Саратов.
Saratov State Law Academy, Saratov.
НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ СЧЕТА-ЭСКРОУ
SOME PROBLEMS OF USING THE ESCROW ACCOUNT
Аннотация. Данная работа просвещена анализу применения счета-эскроу для целей обеспечения расчетов по договорам долевого участия. Автором отмечаются следующие недостатки существующей модели финансирования проектного строительства посредством депонирования денежных средств, в частности, неиспользование механизма частичного раскрытия эскроу-счетов, отсутствие индексации денежных средств, размещенных на счете-эскроу, обосновывается необходимость пересмотра способа определения возмещаемой суммы по страхованию в случае банкротства банка. Предлагаются механизмы решения поставленных проблем, направленные на снижение издержек участников долевого строительства и обеспечение прав защиты граждан как участников ДДУ.
Annotation. This work is enlightened in the analysis of the use of an escrow account for the purposes of ensuring settlements under equity participation agreements. The author notes the following shortcomings of the existing model of financing project construction by means of depositing funds, in particular, the failure to use the mechanism of partial disclosure of escrow accounts, the lack of indexation of funds placed on the escrow account, substantiates the need to revise the method of determining the reimbursable amount for insurance in the event of bank
«Новые импульсы развития: вопросы научных исследований» bankruptcy. Mechanisms for solving the problems posed are proposed, aimed at reducing the costs of participants in shared construction and ensuring the rights of protecting citizens as participants in pre-school institutions
Ключевые слова, условное депонирование, эскроу, долевое строительство, застройщик, ДДУ, эскроу-агент, договор.
Keywords, escrow, escrow, equity construction, developer, DDU, escrow agent, contract.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, по договору условного депонирования банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу [1].
До закрепления договорной конструкции условного депонирования, договоры «эскроу» заключались как «непоименованные» на основе принципа свободы договора, закрепленного в п. 2 ст. 421 ГК РФ. Договор эскроу распространен в Германии: он представляет собой непоименованный договор с определенными элементами правовой конструкции хранения (Treuhand, Treuhandkonto), и используется при совершении сделок с недвижимостью, ценными бумагами, дорогостоящим движимым имуществом [2]. Эскроу-агент выступает в качестве беспристрастного имущественного депозитария, участие которого не только митигирует имущественные риски сторон правоотношения, но позволяет преодолеть кризис доверия.
Данная работа просвещена анализу применения счета-эскроу для целей обеспечения расчетов по договорам долевого участия, но предварительно стоит отметить о нетождественности «договора эскроу» договору «счета-эскроу». Договор счета-эскроу, заключаемый между банком и депонентом, существует ровно постольку, поскольку между контрагентами было заключено основное обязательство, в рассматриваемой статье - ДДУ, для расчета по которому между банком, депонентом и бенефициаром заключается договор депонирования денежных средств под условие.
XIIМеждународная научно-практическая конференция Обязательным использование эскроу-счетов при взаиморасчетах по ДДУ стало после вступления в силу изменений от 2018 года в закон о долевом строительстве [3]. При этом застройщикам на завершающих стадиях строительства было разрешено завершить проекты по старым правилам, но уже сегодня крупные игроки начинают использование счетов-эскроу, что, как и ожидалось, в совокупности с социально-экономическими и политическими факторами повлияло на стоимость первоначального жилья. По различным оценкам, она выросла на 7-14% единиц с конца с прошлого года, и девелоперы ожидают дальнейшего повышения цен [4]. Причина такого повышения видится в том, что компании по новым правилам получают денежные средства дольщиков после совершения строительства, при этом застройщики в большинстве случаев уже исчерпали собственные финансы и вынуждены обращаться за заемными средствами к банковским структурам. С другой стороны, покрытие строительства кредитными средствами, стимулирует строительную компанию к как можно скорому завершению работ для исключения переплат процентов банку по кредиту. Впрочем, такое участие банка отразилось и на положении граждан, так как формально возложенные на застройщика расходы, несут участники долевого строительства: за счет аккумулированных в банке денежных средств на эскроу-счетах обеспечивается выдача кредитов строительным организациям.
Граждане не получают никаких процентов за пользование их денежными средствами. Вопрос о законодательном урегулировании начисления процентов дошел до Правительства РФ, где был получен отрицательный отзыв, так как получение процентов гражданами за вверенные банку средства противоречит цели финансовой модели долевого строительства [5].
При этом сами граждане также зачастую берут заемные средства для приобретения жилья. В результате и застройщик, и дольщик привлекают кредиты через банковскую систему, а в выигрыше остаются банки не только получающие проценты по кредитам, но и имеющие возможность фондирования средств населения, причем не без риска наступления банкротства.
«Новые импульсы развития: вопросы научных исследований» Преодолеть сложившуюся ситуацию позволит переход по поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Государственная Дума Российской Федерации в 2019 году дала отрицательное заключение на возможность перехода к поэтапному раскрытию счетов, и обосновала это невозможностью частичного перечисления денежных средств и необходимостью первоначальной адаптации рынка к проектному финансированию с использованием обязательных эскроу-счетов [6]. Как представляется, Думой не был дан категорический отказ, напротив, была только отмечена преждевременность такого перехода. Наиболее удачным для России служит опыт Германии. Постановление о брокерах и застройщиках -МаВУ [7] обеспечивает возможность поэтапного расходования денежных средств дольщиков застройщиком в зависимости от объема выполненных строительных работ. Посредником, обеспечивающим проведение финансовых операций, может быть как уполномоченный банк, так и нотариус. Интересен здесь опыт Австрии, имеющей институт трастовых управляющих для обеспечения работы с эскроу-счетами [8].
После заключения договора между застройщиком и дольщиком, будет подписано трастовое соглашение - между покупателем и юристом или нотариусом, который и будет являться трастовым управляющим, одновременно подписывается соглашение о счете - между - банком и доверительным управляющим. И только подписание всех названых актов позволит открыть трастовый счет в специальном банке нотариусов (или на специальном счете в обычном банке), с которого и будет поэтапно финансироваться деятельность строительной компании по мере выполнения работ.
Также важно обратить внимание на компетентность управляющего, позволяющую ему разрешать правовые вопросы на случай банкротства застройщика или иной невозможности исполнения обязательства по окончанию строительства, что, безусловно, снимает нагрузку с не обладающих юридическими знаниями граждан. Для осуществления данного механизма в Российской Федерации необходимо разработать нормативно-правовой акт, раскрывающий порядок поэтапного раскрытия счетов эскроу и определить
XIIМеждународная научно-практическая конференция критерии для строительных компаний, которые будут иметь возможность
перейти на систему поэтапного раскрытия счетов.
Другой немаловажной проблемной является страхование депонируемых сумм. Денежные средства, размещенные на счете-эскроу, страхуются в АСВ в размере всей суммы, но лимит возврата составляет только 10 млн. рублей (п.3, ст.13.1 и ст.13.2, ФЗ-77). Несмотря на высокие требования к банкам, допущенным к системе эскроу-счетов, никто не может гарантировать, что те не обанкротятся. Предположим, что дольщик внесет 20 млн.рублей, тогда в случае отзыва лицензии у эскроу-счета, АСВ перечислит на эскроу-счет в новом банке только 10 млн. Дольщик будет вынужден заново внести недостающие 10 млн.рублей, либо с ним расторгнут ДДУ. Данный риск маловероятен, но существенно снижает спрос на новостройки в регионах с высокой рыночной стоимостью 1 кв.м., например, в Москве, Санкт-Петербурге, Приморском и Хабаровском крае, в Сахалинской области и т.д [9]. Так, осенью прошлого года средняя стоимость квартир в новостройках Москвы составила 11,15 млн. рублей, стоимость однокомнатной квартиры почти превысила порог в 10 млн. рублей и составила 8,39 млн. рублей, а цены на двух и трехкомнатные квартиры начинаются от 12,20 и 16,39 млн. рублей соответственно [10].
Учитывая постоянно возрастающую стоимость жилья и сравнительно небольшую разницу в ценовом сегменте, в перспективе пострадает широкий круг дольщиков, а не только приобретатели дорогой недвижимости как это могло быть несколько лет назад. Законодателю необходимо пересмотреть способ определения возмещаемой суммы по страхованию, например, рассчитывать компенсацию исходя из стоимости аналогичного жилья в регионе на день банкротства банка.
Далее, получив от АСВ 10 млн. руб., можно включиться в реестр требований кредиторов банка на оставшуюся сумму, что, по мнению А.В.Майфата, исключает риски дольщика [11], но, учитывая сложность и длительность участия в процедуре банкротства, с данной позицией трудно согласиться. Нельзя также признать верной позицию В.В. Витрянского,
«Новые импульсы развития: вопросы научных исследований» предлагавшего обособление депонированных средств на отдельных счетах эскроу-агента исключительно для исполнения обязательств по договору эскроу на том основании, что внесенные денежные средства являются обязательствами банка перед клиентом [12]. Как указывает А.Г. Карапетов: «отдельный внутренний учет полученных банком в рамках договора счета эскроу денежных средств не может считаться такой сепарацией, так как это учет не имущества, а долгов» [13]. Невозможность обособления денежных средств, принадлежащих депоненту (ст.860.7 ГК РФ), снова подтверждает тезис о незащищенности положения дольщика.
Отрегулировать данный механизм возмещения средств дольщикам в случае банкротства банка позволит распространение на счет-эскроу режима депозитного счета нотариуса. Размещаемые на них денежные суммы исключаются из конкурсной массы (п. 2. ст. 189.92 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ), но необходимо учитывать разъяснение Верховного Суда РФ: речь идет не об исключение имущества из конкурсной массы, а о предоставлении приоритета кредиторам, денежные средства которых находились на депозитном счете нотариуса [14].
Здесь также стоит отметить некомпенсационность счетов эскроу. Например, в случае банкротства застройщика, участник ДДУ, уверенные в платежеспособности застройщика, имеет право получить денежные средства с эскроу-счета и прекратить участие в долевом строительстве, либо заявиться кредитором в банкротный процесс. Если дольщик поступит по второму сценарию и вступит в реестр требований о передаче помещений, его статус будет сходным с «обманутыми дольщиками». Завершение строительствами прежним или новым застройщиком, или посредством обращения в компенсационный фонд займет годы при этом участник долевого строительства рано или поздно гарантированно получит недвижимое имущество.
Расторжение договора ДДУ в одностороннем внесудебном порядке или через суд позволит сразу вернуть всю денежную сумму, депонируемую на счете. Статья 9 закона о долевом строительстве предусматривает также выплату
XIIМеждународная научно-практическая конференция застройщиком неустойки и взыскание сверх неё причиненных убытков [15]. В
таком случае дольщик теряет права на квартиру, а сам договор прекращает свое
действие. Но есть у данного способа защиты прав дольщиков и обратная сторона.
Только в марте 2021 года инфляция достигла рекордного уровня в 5,8% [16], а её
ежегодный рост в совокупности с повышением цен на недвижимость, приведет
к обесцениваю денежных средств, размещенных на счете 2-4 года назад.
Законодателю необходимо обратить внимание на важность индексации
денежных средств.
В заключение можно сказать о важности такого механизма как счет-эскроу, но нельзя оставить без внимания те трудности, с которыми сталкиваются застройщик и дольщики. Необходимо донесение до законодателей значимость поправок, согласно которым будет разрешено частичное раскрытие эскроу-счетов, что позволит оптимизировать издержки проектного финансирования, и обеспечит приток населения в строительно-жилищный сектор экономики. Не менее важным представляется пересмотр порядка определения суммы, возмещаемой участнику долевого строительства в случае банкротства банка, а также индексация денежных сумм, депонируемых на счете-эскроу, что не только защитит права граждан, но и увеличит их доверие к системе эскроу-счетов для целей участия в долевом строительстве.
Библиографический список:
1. Аналитика роста цен на первичное жилье за 2021 год. URL: https://realty.interfax.ru/ru/analytics/market_overview/126085/#:~:text=(дата обращения 05.05.2021).
2. Банк России. Ключевые показатели Банка Росии. URL: https://www.cbr.ru/key-indicators (дата обращения 05.05.2021).
3. Василевская Л. Ю. Договоры номинального счета и счета эскроу: общее и особенное в правовой регламентации // Гражданское право. 2017. № 3. С. 3— 5.
«Новые импульсы развития: вопросы научных исследований»
4. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М.: Статут, 2018. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/ online.cgi?req=doc&base=CMB&n=18550#03127875223876906 (дата обращения 05.05.2021).
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (в ред. от 12.05.2020 г.) // СПС «Консультант nnroo.URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/52370689e d4f310ffc104345d80f60553cfa3200/ (дата обращения 05.05.2021)
6. Заем, кредит, факторинг, вклад и счет: постатейный комментарий к статьям 807 - 860.15 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Байбак, О.М. Иванов, А.Г. Карапетов и др.; отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2019. 1282 с.
7. Законопроект №844913-7. URL: https://sozd.duma.gov.ru/bin/844913-7?sortEventsByDate=datend_down&sortEventsByNum=num_up (дата обращения 05.05.2021)
8. Единый ресурс застройщиков. URL: https://erzrf.ru/news/srednyaya-rynochnaya-stoimost-1 -kv-m-zhilya-na-ii-kvartal-2021 -goda-smena-liderov-v-regionakh-s-samym-deshevym-zhilyem (дата обращения 05.05.2021).
9. Майфат, А. В. Инвестирование: способы, риски, субъекты : монография / А. В. Майфат. - Москва : Статут, 2020. - 176 с. - ISBN 978-5-8354-1674-5. - Текст : электронный. - URL: https://znanium.com/catalog/product/1225714 (дата обращения: 05.05.2021).
10. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 7 мая 2018 г. № 305ЭС17-16841(12) по делу № А40-31573/2016.
11. Отзывы на проект Федерального закона N 674837-7 «О внесении изменений в статью 15.5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в части поэтапного раскрытия счетов эскроу)» // Справочная Правовая Система
XIIМеждународная научно-практическая конференция «Консультант-Плюс». URL : http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi? req=doc&base=PRJ&n=182785#030249233929777564
12. Постановление об обязательствах брокеров по недвижимости, кредитных брокеров, застройщиков, инспекторов по строительству и управляющих жилой недвижимостью. URL: https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/BJNR013140974.html (дата обращения 05.05.2021)
13. Рост цен на новостройки в Москве. URL: https://samara.cian.ru/novosti-v-moskve-prodolzhaetsja-rost-tsen-na-kvartiry-v-novostrojkah-312268/ (дата обращения 05.05.2021)
14. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. от 30.04.2021 N 120-ФЗ). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038 (дата обращения 05.05.2021).
15. Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ. URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_314260 (дата обращения 05.05.2021)
16. Treuhandkonto: Verwaltung von fremdem Vermögen. URL: https://www.financescout24.de/wissen/ratgeber/treuhandkonto (дата обращения 05.05.2021)
