CC BY
23
БЛОКНОТ ПРАКТИКА
Лучше учиться на чужих ошибках1
Как известно, после введения лицензирования оценочной деятельности, осуществление контроля за этим видом услуг было поручено Министерству имущественных отношений Российской Федерации (далее - Минимущество России). В настоящее время Министерство проводит плановую проверку 175 российских лицензированных оценочных компаний на предмет безусловного соблюдения ими Федерального закона № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности», Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519. При выявлении в представленных для проверки отчетах грубых ошибок Минимущество России настаивает на их исправлении в установленный срок с обязательным уведомлением об этом заказчика отчета либо готовит представление об аннулировании лицензии.
Понятно, что подобные «болезненные» ситуации лучше предупредить, нежели потом проводить долгие и дорогостоящие «лечебные процедуры». В рамках таких «профилактических мероприятий» Экспертным советом Российского общества оценщиков (далее - ЭС РОО) были разработаны методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке.
Вот, что рассказывает Алексей Каминский, председатель ЭС РОО, член правления РОО, директор тверской компании «ТИТАН-ОЦЕНКА»
Сначала хотелось бы сказать о тех, кто выявляет ошибки в отчетах - об оценщиках-экспертах, проводящих экспертизы отчетов. Эксперт эксперту рознь и известны случаи, когда один и тот же отчет об оценке получал совершенно противоположные оценки его качества у двух разных рецензентов. Связано ли это с субъективизмом экспертов или же с «размытостью» основных оценочных критериев? В определенной степени имеет место и то, и другое. Однако на самом деле эти проблемы вполне разрешимы. Разработанные в РОО методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке и предлагают способы их решения. Например, дабы избежать субъективизма, эксперт-оценщик, используя материалы исследуемого отчета, должен аргументированно ответить на целый ряд вопросов и, прежде всего, о соответствии представленного на экспертизу отчета требованиям нормативной базы, а так-
же подробно охарактеризовать важнейшие положения отчета, степень обоснованности выводов оценщика, соответствие отчета и вида оцениваемой стоимости договору на проведение оценки и т. д. Таким образом, решение эксперта будет приниматься с учетом только явных ошибок, содержащихся в отчете. Вопросы же методологического характера, а они всегда возникают при анализе любого отчета, всегда дискуссионны. Однако дискутировать с автором отчета не входит в задачу рецензента.
Кстати, в качестве приложения к методическим рекомендациям мы составили перечень ошибок, наиболее часто встречающихся в отчетах об оценке. Примечательно, что в одной из первых строчек этого списка значится указание на многочисленные арифметические и даже грамматические ошибки или описки. Иногда они безобидны и даже забавны. К примеру, в одном отчете
Материал подготовлен Светланой Бакарджиевой.
№7(12), 2002
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
об оценке активов компании силикатный кирпич, из которого построено здание завода, был назван силиконовым. Но чаще тем, кто испытывает на себе последствия этой элементарной невычитанности текста отчета, бывает не до смеха. Например, в сопроводительном письме к отчету по оценке указывается стоимость акций компании - 3 рубля, а в самом отчете, где, помимо всего прочего, обосновываются расчеты стоимости акций, эта стоимость указывается уже в размере 700 рублей. Довольно типичными ошибками являются отсутствие взаимосвязи между отдельными разделами отчета, нарушение логики отчета. Допустим, из финансового анализа компании следует, что ее положение устойчиво, а в доходном подходе обосновывается «убойная» ставка дисконтирования, свидетельствующая об огромной степени риска в анализируемом бизнесе. Понятно, что если заказчик оценки или его контрагент обратятся в суд, скажем, с иском к оценочной фирме о возмещении упущенной выгоды из-за признания сделки ничтожной, оценщик в итоге может лишиться не только лицензии, но и средств к существованию.
Работая над рекомендациями, мы не ставили перед собой задачу написать универсальный учебник для оценщиков и оценщи-ков-экспертов, проводящих экспертизу отчетов об оценке. В этом, собственно, нужды нет. Ведь если у Вас или Вашей фирмы есть лицензия на оценочную деятельность, то само собой подразумевается, что вы владеете технологией не только самой оценки, но и оформления отчетов. Критерии же качества работы оценщиков заложены в нормативной базе по оценочной деятельности (законодательство в области оценки, стандарты). В этих документах содержится целый ряд требований, предъявляемых к главному продукту работы оценщиков - отчету об оценке конкретного объекта. Несоблюдение в отчете любого из этих требований является основанием для того, чтобы проделанная оценочной компанией работа не была признана отчетом со всеми вытекающими, весьма печальными как для оценщиков, так и их клиентов, последствиями.
Впрочем, по поводу неизбежности печальных последствий коллеги-оценщики могут со мной поспорить, сославшись при этом на статью 12 упомянутого Федерально-
го закона, в соответствии с которой содержащиеся в отчете по оценке выводы неоспоримы до тех пор, пока они не будут опровергнуты в суде. Многие совершенно напрасно воспринимают содержание этой статьи как некую индульгенцию оценщикам-бракоделам. Мол, нет судебного заключения, нет и ошибки в отчете, а недовольство какой-то из заинтересованных сторон итогами оценки - дело вполне естественное, поскольку оценка как таковая конфликтна по своей сути: заемщик и банк, продавец и покупатель, должник и кредитор изначально ждут от нее разных результатов.
Вынужден огорчить неосведомленных оптимистов с неумело или неряшливо составленными отчетами: суды, на которых оспариваются выводы оценщиков, уже идут по всей России - в Москве и Санкт-Петербурге, в Уфе и Нижневартовске, в Омске и Ижевске. И решения чаще всего принимаются не в пользу оценочных компаний. Так что не стоит уповать на то, что заказчик, которому ваш отчет требовался «еще вчера», не удосужится его изучить. Может быть для него результаты оценки являются чистой формальностью, а вот для его контрагентов, или кредиторов, или совладельцев его бизнеса - вовсе нет. Приведу пример из деловой жизни родной Тверской области: оценочная стоимость акций одной компании, предназначенных для скупки фирмой-за-казчиком оценки, в отчете была занижена, что немедленно обнаружили держатели крупного пакета акций компании - брокерская фирма. Брокеры, конечно, не дали себя обмануть и «увести» их пакет по дешевке, а профессиональная репутация оценщика оказалась безнадежно испорченной.
Что касается критериев оценки качества, на которые должен опираться эксперт при экспертизе так называемых «конфликтных» отчетов, то позвольте предложить экспертам танцевать от судебной «печки», т. е. от оценки шансов в случае необходимости отстаивать содержащиеся в отчете цифры и выводы в суде.
Со своей стороны, мы хотели бы надеяться, что наши рекомендации окажутся полезными как для оценщиков, так и для тех, кто осуществляет экспертизу их отчетов, и в конечном итоге помогут избежать участникам рынка оценочных услуг роковых ошибок и их последствий.
