CC BY
272
Регулирование оценочной деятельности
А.В. Верхозина
заместитель руководителя Департамента экономики и регулирования оценочной деятельности
Министерства имущественных отношений Российской Федерации
Оценочная деятельность является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений в условиях рыночной экономики. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности в Российской Федерации является составной частью процесса реформирования экономики, формирования правового государства.
В современных условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием давних традиций оценки в Российской Федерации и, как следствие, многочисленными спорными ситуациями, возникающими между заказчиками, оценщиками и третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.
Сегодня организация деятельности оценщиков включает целый комплекс мер и процедур, направленных на достижение качества оценочных услуг. К ним относятся:
• обеспечение нормативной правовой сферы деятельности оценщиков;
• разработка и принятие стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности;
• согласование программ профессионального образования оценщиков;
• лицензирование оценочной деятельности;
• конкурсный отбор оценщиков для проведения предпродажной оценки государственного и муниципального имущества;
• проведение экспертиз отчетов об оценке.
Осуществление перечисленных функций
взяло на себя государство в лице Министерства имущественных отношений Российской Федерации (далее - Минимущество России).
Процесс государственного регулирования оценочной деятельности, помимо лицензирования, включает разработку и принятие методических рекомендаций, нормативных правовых актов, в том числе стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, проведение экспертизы отчетов об оценке, обеспечение взаимодействия уполномоченного государственного органа по регулированию оценочной деятельности с территориальными органами.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.08.1999 № 932 уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации назначено Минимущество России.
Хотелось бы обратить внимание на то, что главными законодательными актами, которые необходимо соблюдать лицензиатам, являются Федеральный закон от
29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от
06.07.2001 № 519, согласно которому разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительно власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, было возложено на Минимущество России.
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от
20.09.1999 № 932 Минимущество России совместно с другими заинтересованными ведомствами разработало проект стандар-
тов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.
«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» (далее - Стандарты оценки) были утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности были возложены на Минимущество России.
Требования Стандартов оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов оценки при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об объекте как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В Стандартах оценки даются определения основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке, методов оценки. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в указанных Стандартах дается определение видов стоимости, отличных от рыночной.
К таким видам относятся:
• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров;
• стоимость замещения объекта оценки;
• стоимость воспроизводства объекта оценки;
• стоимость объекта оценки при существующем исполнении;
• инвестиционная стоимость объекта оценки;
• стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
• ликвидационная стоимость объекта оценки;
• утилизационная стоимость объекта оценки;
• специальная стоимость объекта оценки.
В настоящее время разработаны и утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, в соответствии с которыми рекомендуется проводить оценку рыночной стоимости земельных участков.
Случаи проведения обязательной оценки
Важно отметить, что обязательная оценка объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, с привлечением к ее проведению независимого оценщика использовалась и до принятия Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в целях защиты интересов государства как участника гражданских правоотношений. К соответствующим нормативным правовым актам можно, в частности, отнести Указ Президента Российской Федерации от 18.08.1996 № 1210 «О мерах по защите прав акционеров и обеспечению интересов государства как собственника и акционера» и «Правила проведения конкурсов на право заключения договоров доверительного управления закрепленными в федеральной собственности акциями акционерных обществ, созданных в процессе приватизации», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.1998 № 989, «Положение о порядке финансирования инвестиционных программ конверсии обороной промышленности за счет средств федерального бюджета и конкурсного отбора», утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1998 № 143.
Федеральный закон от21.07.1997 № 123-Ф3 «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества», принятый на год раньше Федерального закона от 29.06.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», содержал положения о привлечении к работе комиссий по приватизации оценочных организаций.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям в том числе.
При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации
или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
В случае приватизации государственного или муниципального имущества в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», вступившего в силу 26.04.2002, начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Во исполнение положений Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» было принято постановление Правительства от 26.04. 2002 № 270 «О размере и видах затрат на организацию и проведение приватизации федерального имущества». Указанное постановление установило, что затраты по оценке стоимости приватизируемого федерального имущества возложены на Российский фонд федерального имущества.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.05.2002 № 369 утверждены правила определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества. Под нормативной ценой подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества понимается минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определенная в соответствии с указанными Правилами.
Для выполнения работ по предпродажной подготовке объектов приватизации и в целях повышения эффективности приватизации федерального имущества и формирования начальной цены объектов приватизации, в соответствии со ст. 72 Бюджетного кодекса Российской Федерации могут быть проведены конкурсы по отбору организа-
ций, занимающихся инвестиционной и оценочной деятельностью.
Распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации и Российского фонда федерального имущества от 17.06.1998 № 526-р/186 утверждено Временное положение о порядке проведения конкурса по отбору организаций, занимающихся инвестиционной и оценочной деятельностью и привлекаемых Министерством государственного имущества Российской Федерации и Российским фондом федерального имущества для выполнения работ по предпродажной подготовке объектов приватизации.
Организатором конкурса в соответствии с Федеральным законом от 06.05.1999 № 97-ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, выполнение работ, оказание услуг для государственного нужд» является Минимущество России и Российский фонд федерального имущества при головной роли первого в случае проведения конкурса Минимуществом России совместно с Российским фондом федерального имущества.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», вступившего в силу 26.04.2002, при приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия на основе акта инвентаризации унитарного предприятия составляется передаточный акт, содержащий расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия, а в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия - сведения о размере уставного капитала, количестве и номинальной стоимости акций.
Расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия производится на основе данных промежуточного баланса, подготавливаемого на основе данных промежуточного бухгалтерского баланса с учетом результатов проведения инвентаризации имущества указанного предприятия, на дату составления акта инвентаризации. Балансовая стоимость подлежащих приватизации активов унитарного предприятия определяется как сумма стоимости чистых активов унитарно-
го предприятия, исчисляемых по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости земельных участков, определенной в соответствии с пунктом 3 статьи 11 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», за вычетом балансовой стоимости объектов, не принадлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от
14.01.2002 № 7 «О порядке инвентаризации стоимостной оценке прав на результаты научно-технической деятельности» и в целях совершенствования экономических отношений, связанных с использованием результатов научно-технической деятельности, полученных при выполнении научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, полностью или частично финансировавшихся за счет федерального бюджета, республиканского бюджета РСФСР и той части государственного бюджета СССР, которая составляла союзный бюджет, а также средств государственных внебюджетных фондов, стоимостная оценка прав на результаты научно-технической деятельности, подлежащих инвентаризации в соответствии с Положением об инвентаризации прав на результаты научно-технической деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 14.01.2002 № 7, осуществляется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 29, статья 302 б).
В соответствии со статьей 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управле-
ния или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно распоряжению Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 13.05.2002 № 1185-р «Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным в городе Москве», арендная плата за пользование указанным имуществом устанавливается в соответствии с рыночной величиной годо-войарендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду. Пунктом 4 указанного распоряжения в целях реализации его положений предусмотрено выделение Минимуществом России средств на проведение конкурса по выбору оценщиков.
При использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога.
Залогодателем вещи может быть ее собственник (в нашем случае - государство или муниципальное образование) либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного
ведения, но только в случае согласия собственника имущества. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
При продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Так, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от
15.12.2000 № 974 «О порядке передачи на безвозмездной основе в собственность города Москвы акций акционерных обществ, находящихся в федеральной собственности» утвержден Порядок передачи на безвозмездной основе в собственность города Москвы акций акционерных обществ, находящихся в федеральной собственности, в целях частичной компенсации расходов на осуществление функций столицы Российской Федерации в соответствии со статьей 60 Федерального закона от 31.12.1999 № 227-ФЗ «О федеральном бюджете на 2000 год». При этом в соответствии с пунктом 4 названного Порядка рыночная стоимость предлагаемых к передаче акций определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Оплата услуг независимых оценщиков, осуществляющих оценку указанных акций, а также реестродержателей, обеспечивающих регистрацию перехода прав на передаваемые акции, производится за счет средств правительства Москвы.
В соответствии со статьей 295 ГК РФ предприятие не вправе передавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. В
соответствии с распоряжением Минимущества России от 25.12.2000 № 1376-р, утверждающим Положение о Комиссии по выработке решений о целесообразности и способе отчуждения отдельных объектов недвижимого имущества и имущественных комплексов, находящихся в федеральной собственности, создана Комиссия, которая наделена следующими полномочиями:
• рассматривает предложения, представляемые в установленном порядке структурными подразделениями Минимущества России, о возможности отчуждения излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального имущества, закрепленного за казенными предприятиями или учреждениями;
• принимает решение о рекомендуемом способе и порядке отчуждения соответствующего федерального имущества;
• готовит предложения о распределении доходов от предполагаемой сделки;
• рассматривает возможность подготовки поручения территориальному органу Минимущества России о принятии решения по поступившему обращению;
• дает рекомендации о дальнейшем использовании федерального имущества, если приходит к заключению о нецелесообразности его отчуждения.
Заседания Комиссии проводятся не реже одного раза в месяц.
Для принятия обоснованного решения Комиссия, помимо прочих документов, изучает и анализирует отчет об оценке рыночной стоимости имущества, произведенной независимым оценщиком не ранее, чем за три месяца до представления отчета в органы по управлению имуществом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• при национализации имущества - обращении в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производящейся на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 Гоажданского кодекса Российской Федерации;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным российским законодательством, производятся:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237 ГК РФ);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК РФ);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 ГК РФ);
4) выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241 ГК РФ);
5) реквизиция (статья 242 ГК РФ);
6) конфискация (статья 243 ГК РФ);
7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.04.2002 № 260 «О реализации арестованного, конфискованного и иного имущества, обращенного в собственность государства» Российский фонд федерального имущества наделен функциями специализированной организации по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также по распоряжению и реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства по основаниям, предусмотренным законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Привлечение независимых оценщиков для оценки указанного имущества также осу-
ществляется Российским фондом федерального имущества.
Действие статьи 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений.
Хотелось бы заметить, что понятие аккредитации не определено в нормативных правовых документах Российской Федерации, и в проекте закона предлагается определение аккредитации как процедуры, посредством которой аккредитующий орган официально признает компетентность юридического лица выполнять работы в определенной области подтверждения соответствия. В свою очередь, подтверждение соответствия - это процедура, результатом которой является документальное свидетельство, удостоверяющее, что работы и услуги в области оценочной деятельности соответствуют установленным требованиям. Применительно к оценке государственной (муниципальной) собственности представляется целесообразным разработать проект положения о порядке проведения конкурса по отбору организаций, занимающихся инвестиционной и оценочной деятельностью и привлекаемых Минимущством России для выполнения работ по оценке государственного (муниципального) имущества применительно ко всем случаям обязательного проведения оценки, перечень которых установлен статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъек-
там Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
Кроме случаев, предусмотренных ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», необходимость проведения обязательной оценки предусмотрена рядом других Федеральных законов.
Например, в Федеральном законе от 26.12.1995 № 208-ФЗ (в редакции от 21.03.2002) «Об акционерных обществах» установлено, что:
• привлечение независимого оценщика является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций (статья 77);
• при оплате акций и иных эмиссионных ценных бумаг общества при их размещении в случае оплаты акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик.
В части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что:
• ценность имущества определяется, исходя из его рыночной стоимости (статья 1115);
• при отсутствии соглашения между наследниками оценка наследственного имущества производится независимым оценщиком (статья 1172).
Лицензирование оценочной деятельности
Одним из факторов регулирования оценочной деятельности является лицензирование оценочной деятельности.
Заключая договор об оценке недвижимости при ипотеке необходимо убедиться, имеется ли у оценщика лицензия на осуществление оценочной деятельности, т. к. указанная деятельность подлежит лицензированию.
Положение о лицензировании оценочной деятельности, утвержденное постановлением Правительства от 07.06.2002 № 395 «О лицензировании оценочной деятельности» устанавливает следующие требования к лицензиатам:
• соблюдение лицензиатом требований законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности;
• наличие в штате юридического лица как минимум одного работника, для которого данное юридическое лицо является ос-
новным местом работы, имеющего соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности, полученную в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации профессиональными образовательными программами и подтвержденную документом об образовании;
• наличие у индивидуального предпринимателя соответствующей квалификации в области оценочной деятельности, полученной в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации профессиональными образовательными программами и подтвержденной документом об образовании;
• повышение не реже одного раза в три года квалификации в области оценочной деятельности работника (работников) юридического лица и индивидуального предпринимателя;
• страхование гражданской ответственности лицензиата путем заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки;
• предоставление по запросу лицензирующего органа документов и информации, необходимых для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий.
В приложении к лицензии указывается специалист, который обладает профессиональными знаниями оценщика в соответствующей области оценки. В случае, если заявленный в лицензии сотрудник уволился с работы, лицензиат обязан уведомить об этом лицензирующий орган в порядке, установленном пунктом 18 Положения о лицензировании оценочной деятельности. При этом сама лицензия не переоформляется, а лишь вносятся изменения в приложение к лицензии и, соответственно, в реестр лицензий. Если же в штате не остается ни одного сотрудника, имеющего соответствующие профессиональные знания в области оценочной деятельности, то лицензия может быть приостановлена по причине несоблюдения лицензионных требований и условий.
Учитывая, что лицензия на осуществление оценочной деятельности только одна, но в ней до 10.02.2002 указывались работы (услуги) в области оценочной деятельности, соискатель лицензии при наличии в его штате сотрудника, имеющего документ об образовании, например, по программе «Оценка недвижимости» (более 500 часов), мог получить лицензию на осуществление работ (услуг) только по оценке недвижимости и т. д.
В случае, если на момент подачи заявления о выдаче лицензии в штате был работник, прошедший профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» (более 800 часов), организация имела право на получение лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием всех работ (услуг) в области оценочной деятельности, а в настоящее время имеет право на получение лицензии нового образца на осуществление оценочной деятельности без разделения на работы (услуги).
Подготовка оценщиков является одним из основных вопросов создания полноценной профессиональной среды. Развитие учебного процесса является приоритетным направлением в вопросах подготовки и переподготовки оценщиков.
В целях реализации положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» были разработаны «Государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков», утвержденные Министерством образования Российской Федерации 12.05.2000. Кроме того, распоряжением Минимущества России от 03.11.2000 № 946-р создана комиссия по рассмотрению образовательных программ в области оценочной деятельности, в целях повышения качества осуществления оценочной деятельности в Российской Федерации, обеспечения лицензирования оценочной деятельности, а также контроля за соответствием образовательных программ образовательных учреждений, осуществляющих подготовку специалистов в области
оценочной деятельности, государственным стандартам и требованиям, в целях обеспечения высокого уровня подготовки специалистов, осуществляющих работы (услуги) в области оценочной деятельности.
Программы, выносившиеся образовательными учреждениями на согласование с Минимуществом России, также учитывали разделение оценочной деятельности на виды. В настоящее время эти программы пересмотрены.
Распоряжением Минимущества России от 27.02.2002 № 500-р установлена необходимость для соискателей с 10.02.2002 предоставлять в Минимущество России копии документов об образовании, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными Минимуществом России программами, которые перечислены в приложении № 1 к указанному распоряжению. Программы профессиональной переподготовки по программе, например, «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» предусматривают более 800 аудиторных часов. Программы основного высшего образования, например, по специальности «Финансы и кредит» со специализацией «Оценка собственности».
Приложение № 2 к указанному распоряжению содержит перечень образовательных программ, дипломы об обучении по которым могут быть использованы для поддержания лицензий на осуществление оценочной деятельности, полученных до
10.02.2002 и предусматривающих разделение на работы (услуги). Это, например, оценка стоимости недвижимости (более 500 аудиторных часов).1
На этапе выдачи лицензии лицензирующий орган не требует договор страхования ответственности, хотя это одно из лицензионных требований. Однако после получения лицензии это требование является обязательным. Соискателями лицензии на осуществление оценочной деятельности являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые являются хозяйствующими субъектами.
1 Перечень образовательных учреждений, прошедших согласование образовательных программ в области оценочной деятельности в Министерстве имущественных отношений Российской Федерации, публикуется на официальном сайте Министерства в сети Интернет (www.mgi.ru).
Осуществление такого вида предпринимательской деятельности, как оценочная деятельность без специального разрешения - лицензии, или с нарушением условий лицензирования в соответствии со статьей 171 Уголовного кодекса Российской Федерации является незаконным предпринимательством.
Если оценщиком будет заключен договор на оценочную деятельность без соответствующего разрешения и будет извлечен доход по этому договору в крупном размере (сумма которого превышает 200 МРОТ), то он может быть привлечен к уголовной ответственности.
Кроме того, 1 июля 2002 года вступил в действие Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, в соответствии со статьями 28.1 и 28.3 которого должностные лица федеральных органов исполнительной власти, их учреждений, структурных подразделений и территориальных органов, осуществляющих лицензирование отдельных видов деятельности, уполномочены возбуждать дела об административных правонарушениях в случае обнаружения фактов осуществления предпринимательской деятельности без лицензии, если такая лицензия обязательна или с нарушением условий, предусмотренных лицензией, и составлять протоколы об административных правонарушениях, которые затем передаются на рассмотрение в суд.
Осуществление предпринимательской деятельности без лицензии, если таковая обязательна, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти МРОТ; на юридических лиц - от четырехсот до пятисот МРОТ.
Осуществление предпринимательской деятельности с нарушением условий, предусмотренных лицензией, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати до двадцати МРОТ, на юридических лиц - от трехсот до четырехсот МРОТ.
Контроль за соблюдением лицензиатами лицензионных требований и условий
В соответствии с пунктом 2 Положения о лицензировании оценочной деятельности, утвержденного постановлением Прави-
тельства Российской Федерации от
07.06.2002 № 395, на Минимущество России были возложены функции по лицензированию оценочной деятельности, в том числе по контролю за соблюдением лицензионных требований юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности (лицензиатами). В целях обеспечения выполнения возложенных полномочий Минимуществом России принято распоряжение от 02.09.2002 № 3061 «О предоставлении информации юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности», в соответствии с которым информация должна предоставляться в Минимущество России в следующем порядке: за 2001 год -до 1 ноября 2002 года, за 2002 и последующие годы - до 1 мая года, следующего за годом, за который предоставляется информация.
Объектом контроля является соблюдение лицензиатами лицензионных требований и условий при осуществлении ими оценочной деятельности.
Мероприятия по контролю включают в себя документальную проверку деятельности лицензиатов, проведение экспертиз отчетов по оценке стоимости объектов оценки, составление актов и принятие решений.
Мероприятия по контролю осуществляются на основе:
• сводного плана проверок, утвержденного Минимуществом России;
• заявлений юридических и физических лиц, государственных надзорных органов, иных органов государственной власти, в том числе территориальных органов Минимущества России и органов местного самоуправления, а также по предоставлению сведений структурных подразделений об отчетах по оценке стоимости объектов оценки, используемых в работе Минимущества России.
Например, если при ипотеке осуществлялась оценка, и у банка имеется отчет об оценке, содержание которого вызывает сомнения у сотрудников банка, а также рецензия на данный отчет (выполненная, например, саморегулируемой организацией отрицательная), то банк вправе обратиться с заявлением в Минимущество России о про-
ведении проверки деятельности выполнившего отчет оценщика.
В случаях, если заявление не позволит установить лицо, обратившееся в лицензирующий орган, или в заявлении юридического или физического лица не указано мотивированное нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий, мероприятия по контролю не будут проводиться.
Продолжительность проверки не должна превышать 30 дней.
В отношении одного лицензиата плановое мероприятие по контролю проводится не чаще одного раза в два года.
При проведении проверки должны запрашиваться исключительно те документы, которые имеют отношение к проверке лицензиата, например:
• договор об оценке объекта оценки;
• приложения и изменения к указанному договору;
• отчет об оценке объекта оценки;
• договор (страховой полис) страхования гражданской ответственности оценщика;
• учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями к ним;
• свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица, индивидуального предпринимателя;
• копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом;
• копии документов, подтверждающих повышение квалификации;
• копии документов работника (работников), для которых указанная организация является основным местом работы, подтверждающих трудовые отношения (приказ (распоряжение) о назначении на должность, трудовая книжка), заверенные в установленном законодательством Российской Федерации порядке, (для юридического лица).
По результатам проверки должностным лицом (лицами) лицензирующего органа, осуществляющим проверку, составляется акт проверки в двух экземплярах, один из которых передается лицензиату. В случае,
если лицензиат не согласен с актом проверки, он имеет право в течение семи дней в письменной форме представить свои замечания, которые прилагаются к акту проверки.
Нарушениями могут считаться:
• непредставление в срок документов, затребованных территориальным органом Минимущества России;
• установление факта представления в территориальный орган Минимущества России недостоверной информации;
• несообщение в установленный срок в территориальный орган Минимущества России об изменениях и дополнениях, внесенных в документы, явившиеся основанием для выдачи лицензии (с представлением подтверждающих документов);
• отсутствие у лицензиата договора (страхового полиса) страхования гражданской ответственности оценщика;
• обнаружение факта отсутствия в штате работника, для которого эта организация является основным местом работы, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности;
• иные нарушения законодательства об оценочной деятельности, в том числе Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки».
В случае, если обнаружены нарушения, может быть вынесено одно из следующих решений:
• решение, обязывающее лицензиата устранить выявленные нарушения с указанием срока их устранения. Срок устранения не может превышать шести месяцев;
• предупреждение лицензиату о приостановлении действия лицензии, при этом обязывающее лицензиата исправить нарушения, которые могут повлечь приостановление действия лицензии;
• решение об утрате юридической силы лицензии (в случае обнаружения в ходе проверки данных о ликвидации юридического лица или прекращения его деятельности в результате реорганизации, за исключением его преобразования, либо прекращения действия свидетельства о государст-
венной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя);
• решение о приостановлении лицензии (лицензирующие органы вправе приостанавливать действие лицензии в случае выявления лицензирующими органами неоднократных нарушений (два и более раза) или однократного грубого нарушения лицензиатом лицензионных требований и условий);
• решение об обращении в суд с исковым заявлением об аннулировании лицензии.
Основаниями для приостановления действия лицензии являются выявление лицензирующим органом неоднократных нарушений или грубого нарушения лицензиатом лицензионных требований и условий.
В случае приостановления действия лицензии срок, на который выдана лицензия, не продлевается, плата за возобновление действия лицензии не взимается.
Лицензиат обязан устранить обстоятельства, повлекшие за собой приостановление действия лицензии, и направить в лицензирующий орган заявление о возобновлении действия лицензии. Если в установленный срок указанные обстоятельства не будут устранены, лицензия в установленном порядке аннулируется.
Лицензирующий орган в течение трех дней со дня получения заявления осуществляет проверку устранения лицензиатом указанных обстоятельств и по результатам проверки принимает решение о возобновлении либо о невозможности возобновления действия лицензии.
Лицензия считается возобновленной с даты принятия лицензирующим органом соответствующего решения. Об указанном решении лицензиат уведомляется в трехдневный срок со дня принятия решения.
Основания и даты приостановления и возобновления действия лицензии указываются в реестре лицензий.
Документ, подтверждающий устранение указанных обстоятельств, определяется лицензирующим органом при принятии решения о приостановлении действия лицензии.
Для установления факта устранения лицензиатом обстоятельств, повлекших приостановление действия лицензии, лицензиат имеет право требовать проведения независимой экспертизы.
Приостановление действия лицензии означают запрещение лицензиату заключать договоры о проведении оценки объекта оценки.
Представление лицензиатом в установленный срок документов, свидетельствующих об устранении нарушений, послуживших причиной для приостановления действия лицензии, является основанием для возобновления действия лицензии. Действие приостановленной лицензии возобновляется с момента издания соответствующего приказа Минимущества России.
Лицензия может быть аннулирована решением суда на основании заявления лицензирующего органа в случае, если нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий повлекло за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации.
Одновременно с подачей заявления в суд лицензирующий орган вправе приостановить действие указанной лицензии на период до вступления в силу решения суда.
Решение о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии доводится лицензирующим органом до лицензиата в письменной форме с мотивированным обоснованием не позднее чем через три дня со дня принятия решения.
Аннулирование лицензии влечет за собой:
• прекращение права лицензиата осуществлять оценочную деятельность;
• исключение лицензиата из реестра лицензий.
Кроме того, как уже было сказано, за осуществление оценочной деятельности с нарушением лицензионных требований и условий Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрено наложение административных штрафов.
Перечисленные факторы контроля за осуществлением оценочной деятельности влияют на качество выполнения отчетов об оценке, которые в соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» являются документами доказательственного значения, только если выполнены в соответствии с требованиями, установленными
указанным Федеральным законом. К названным требованиям относятся установленные статьей 10 указанного Федерального закона существенные условия договора об оценке, а именно:
• основания заключения договора;
• вид объекта оценки;
• вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
• денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
Кроме того, указанной статьей установлено, что в договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии лицензии на осуществление оценочной деятельности, а также точное указание на объект оценки и его описание.
Рассмотрим подробнее условие об обязательном страховании ответственности оценщиков.
Страхование гражданской ответственности оценщиков
Страхование гражданской ответственности оценщика - это «механизм защиты потребителей оценочных услуг от ошибок, допущенных оценщиком в процессе профессиональной деятельности».2
Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки (статья 17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Постановлением Правительства от
11.04.2001 № 285 «О лицензировании оценочной деятельности» страхование гражданской ответственности оценщиков отнесено к числу лицензионных требований и условий.
Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.
Для соблюдения интересов государства как собственника оцениваемого имущества
целесообразно заключение договора страхования по конкретному договору об оценке.
Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, в том числе и государства (муниципального образования) как хозяйствующего субъекта и собственника, и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Суть страхования гражданской ответственности по договору выражается в следующем. Сначала лицо вступает в договорные отношения, при этом презюмируется надлежащее исполнение сторонами договорных обязательств. Затем то же лицо, стремясь уменьшить свои возможные расходы в случае возникновения необходимости возмещения убытков, заключает в качестве страхователя еще один договор (договор страхования), по которому страхует риск ответственности за нарушение первого договора. Риск ответственности за нарушение договора - это, прежде всего, риск возмещения убытков. Необходимость возмещения убытков возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора.
Страхователями по договору страхования гражданской ответственности оценщиков могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели, являющиеся лицензированными оценщиками. Они могут заключать договоры страхования гражданской ответственности оценщиков на срок, не превышающий срока действия лицензии на осуществление оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.
Особенность страхования гражданской ответственности оценщиков заключается в том, что в соответствии со статьей 931 ГК РФ договор страхования риска ответственности за причинение вреда считается за-
2 Финансово-кредитный энциклопедический словарь. - Москва, 2002. С. 701.
ключенным в пользу лиц, которым может быть причинен вред (выгодоприобретателей) в результате профессиональной деятельности оценщиков. Таким образом, при наступлении страхового случая - причинения вреда третьему лицу по причине ошибки или упущения при проведении работ по оценке - страховая компания выплачивает страховое возмещение третьему лицу (как правило, заказчику работ по оценке), а не самому оценщику.
Объектом страхования при страховании гражданской (профессиональной) ответственности оценщиков являются их имущественные интересы, связанные с обязанностью последних в порядке, установленном российским законодательством, возместить материальный ущерб третьим лицам, чаще всего являющимися заказчиками по договору об оценке, причиненный в результате совершения оценщиком ошибок или упущений при выполнении работ по оценке.
Как правило, в договоре страхования указываются объекты оценки, риск наступления страхового случая по которым страховая компания принимает на страхование.
Договор страхования гражданской ответственности оценщика должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.
Нередко перед оценщиками встает вопрос, кто должен заключать договор страхования - оценщик (оценочная фирма) или оценщик (физическое лицо), работающее в этой фирме.
В соответствии с российским законодательством профессиональная ответственность может быть застрахована только у физического лица. Юридическое лицо страховать свою профессиональную ответственность не может, т. к. не обладает профессией. Однако необходимо иметь в виду, что если стороной по договору об оценке выступает оценочная фирма, а работник этой фирмы только осуществляет работы по оценке, то договор об оценке должен заключаться фирмой, т. к. именно она несет ответственность перед заказчиком. Вместе с тем в соответствии со статьей 1068 ГК РФ вред, причиненный работником юридического лица при исполнении трудовых отношений (служебных должностных) обязанностей, возмещает юридическое лицо. Исходя
из этого, оценочная компания вправе застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами.
Если оценщик (физическое лицо, имеющий статус индивидуального предпринимателя) осуществляет работу по оценке самостоятельно и от своего имени заключает договоры об оценке, то именно он несет ответственность перед ними за причинение вреда. И в этом случае именно ему необходимо заключать договор страхования профессиональной ответственности оценщика.
Таким образом, оценщик (физическое лицо) может заключать договор страхования профессиональной ответственности или договор страхования ответственности по договору, а оценочная фирма - только договор страхования гражданской ответственности.
Договор страхования гражданской (профессиональной) ответственности оценщиков заключается на основании письменного заявления оценщика (страхователя). Факт заключения договора страхования может удостоверяться передаваемым оценщику страховым полисом с приложением Правил страхования или оформляться как общегражданский договор.
Страховым случаем по этому виду страхования является вступление в законную силу решения суда, устанавливающего имущественную ответственность оценщика за причиненный им вред, явившийся результатом ненадлежащего выполнения своих обязанностей по оценке объекта оценки и выразившийся в совершении ошибок или упущений. С наступлением страхового случая возникает обязанность страховой компании произвести выплату страхового возмещения.
Страховая компания имеет право произвести выплату страхового возмещения при отсутствии вступившего в законную силу решения суда, но при наличии бесспорных доказательств причинения оценщиком имущественного вреда своему заказчику в результате ошибок или упущений, совершенных оценщиком в процессе осуществления деятельности по оценке.
При наступлении страхового случая оценщик обязан представить в страховую компанию заявление о наступлении страхового случая и выплате страхового возмещения, договор страхования (полис), вступившее в
законную силу решение суда о взыскании с оценщика ущерба, нанесенного заказчику, в связи с выполнением оценщиком обязанностей по договору об оценке.
После получения указанных документов страховая компания рассматривает, проводит проверку представленных документов и принимает решение о выплате страхового возмещения или об отказе в выплате, как правило, в срок, не превышающий десяти дней. В случае признания события страховым случаем, страховая компания составляет страховой акт, который удостоверяется подписями оценщика и страховой компании, после чего производит выплату страхового возмещения. В случае непризнания страховой компанией случая страховым, последняя обязана направить оценщику ответ с мотивированным изложением причин отказа.
В соответствии со статьей 964 ГК РФ, если законом или договором не предусмотрено иное, страховая компания освобождается от выплаты страхового возмещения, когда страховой случай наступил вследствие:
• воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
• военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий;
• гражданской войны, всякого рода народных волнений и забастовок.
Основаниями для отказа в выплате страхового возмещения также являются:
• неуплата оценщиком в установленный договором страхования срок страховой премии;
• неуведомление страховой компании о наступлении страхового случая в установленный срок.
Кроме того, страховая компания освобождается от выплаты страхового возмещения, если страховой случай наступил вследствие умысла страхователя или выгодоприобретателя.
Статья 17 Федерального закона от
29.07.1998 № 135-фЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не определяет минимальную страховую сумму. Согласно статье 947 ГК РФ в договорах страхования гражданской ответственности страховая сумма определяется сторонами по их усмотрению.
В некоторых случаях такая неопределенность приводит к формальному исполнению указанного обязательства. Так, среди оценочных компаний встречались компании, имевшие договоры со страховой суммой, не покрывавшей реальные размеры возможных убытков в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности. В договоре страхования могут быть указаны лимиты возмещения, которые являются предельными суммами для выплаты страхового возмещения по каждому страховому случаю, происшедшему в течение действия договора страхования. При этом несколько убытков, наступивших по одной и той же причине, рассматриваются как один страховой случай. Лимиты возмещения определяются сторонами по их усмотрению при заключении договора страхования и могут устанавливаться в отношении объектов оценки или одного страхового случая.
Страховая сумма в договоре страхования ответственности оценщика устанавливается по соглашению сторон. При этом страховая сумма является денежной суммой, в пределах которой страховая компания несет ответственность за выполнение своих обязательств по договору страхования.
Таким образом, страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
