CC BY
33
Взаимодействие саморегулируемых организаций в области экспертизы качества отчетов об оценке
А. Иванов
президент ЗАО «Российская оценка», заместитель председателя Экспертного совета Российской коллегии оценщиков
Настоящая статья была написана больше года назад - в июне 2004 года. В то время в сообществе оценщиков уже определился путь на отмену лицензирования оценочной деятельности и переход к саморегулированию и, как следствие, передача государством функций по контролю над деятельностью оценочных компаний саморегулиру-емым организациям (СРО). Уже тогда было очевидно, что одним из существенных препятствий для успешного развития цивилизованного профессионального рынка оценочных услуг является очень низкое качество отчетов об оценке, подготовленных лицензированными оценщиками. Поэтому вопрос проведения экспертизы отчетов об оценке стал одним из самых важных тем, обсуждаемых оценочным сообществом.
Лето 2004 года
Отсутствует четкая единая система экспертизы качества отчетов об оценке, поэтому экспертизой качества отчетов занимается множество организаций: Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России), Федеральная служба России по финансовому оздоровлению и банкротству (ФСФО России), саморегулируемые организации, различные общественные экспертные советы и другие организации. Особое значение имеет экспертиза, проводимая в рамках судебных процедур, а каждая организация
по-своему трактует и саму суть экспертизы, и аспекты, подлежащие проверке в рамках ее проведения, и т. д. Заказчики также предъявляют различные требования к содержанию экспертизы отчетов об оценке. Например, суды требуют проведения экспертизы в рамках своих устоявшихся правил, а других заказчиков интересует только вопрос, насколько правильным получился результат оценки. В связи с этим одни в рамках экспертизы что-то говорят о результате, а другие принципиально отказываются обсуждать итоги оценки. Безусловно, все это препятствует полноценному развитию оценочного сообщества.
В отсутствие единых «правил игры» независимо от того, какое ведомство или какая организация проводит экспертизу, главную роль играет субъективное мнение эксперта, которому поручено проведение экспертизы качества отчета. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности1 (далее -Стандарты) являются единственным нормативным документом, в котором хоть что-то сказано об экспертизе отчетов об оценке. В пункте 12 Стандартов сказано: «Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также
1 Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года № 519.
достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке». Таким образом, в рамках существующих нормативных документов экспертиза отчета по оценке фактически разбивается на следующие этапы:
• соблюдение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
• выполнение требований договора об оценке;
• анализ достаточности и достоверности используемой информации;
• анализ обоснованности сделанных оценщиком допущений;
• экспертиза использования или отказа от использования подходов к оценке.
В среде оценщиков бытует несколько ошибочное мнение, основанное на положениях статьи 12 Федерального закона № 135-Ф3, о том, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, может быть оспорена только в судебном порядке. Однако оценщики не учитывают, что если внимательно прочитать эту статью, то становится очевидным, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и может быть оспорена в суде только в том случае, если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом.
В результате, если доказать, что не все требования нормативных документов соблюдены, то сам результат оценки можно не оспаривать. В связи с этим наиболее разработанной частью экспертизы является проверка соблюдения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Именно с этой целью Экспертным советом Российской коллегии оценщиков (РКО) проводится так называемая нормативная экспертиза, в рамках которой рассматривается степень соответствия отчета требованиям, установленным следующими нормативными документами:
• Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности;
• Стандартами оценки, соблюдение которых заявлено в отчете об оценке;
• другими нормативными документами, заявленными в отчете об оценке с учетом установленных целей и задач оценки, а также специфики объекта оценки.
При проведении нормативной экспертизы устанавливается наличие всех общих обязательных данных, указанных в нормативных документах, а также наличие обязательных элементов отчета об оценке в соответствии с обязательными и заявленными стандартами оценки.
Экспертным советом РКО были выделены общие данные, наличие которых в отчете обязательно (табл.).
Таблица
Общие данные, наличие которых обязательно в отчете об оценке
№ п/п Содержание требований законодательства
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
1 Дата проведения оценки объекта оценки
2 Используемые стандарты оценки
3 Цели и задачи проведения оценки объекта оценки
4 Дата составления и порядковый номер отчета
5 Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки
6 Место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по оцениваемому виду имущества
№ п/п Содержание требований законодательства
7 Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки
8 Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки объекта оценки
9 Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения
10 Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения
11 Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата
12 Дата определения стоимости объекта оценки
13 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
14 Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью
15 Наличие подписи оценщика - индивидуального предпринимателя или работника юридического лица, осуществившего оценку объекта оценки, и его руководителя
16 Иные сведения, имеющие существенное значение для полноты отражения примененного оценщиком метода расчета конкретного объекта оценки
17 Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки
18 Критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки (в случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости)
19 Допускает ли отчет неоднозначное толкование или вводит в заблуждение
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности
20 Наличие договора об оценке объекта оценки
21 Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки
22 Анализ рынка, к которому относится объект оценки, его истории, текущей конъюнктуры и тенденций
23 Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов
24 Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки
25 Определение аналогов объекта оценки и обоснование их выбора
26 Осуществление необходимых расчетов того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации
27 Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке, а также определение в рамках каждого из подходов конкретных методов оценки
28 Выражение итоговой величины стоимости объекта оценки в рублях в виде единой величины (если в договоре об оценке не предусмотрено иное)
Однако опыт проведения экспертизы по- ример, такое требование, как «точное опи-
казал, что даже трактовка этих общих дан- сание объекта оценки», сформулировано
ных может существенно различаться. Нап- достаточно расплывчато, поэтому вариан-
тов его толкования может быть множество. Или существует ли различие между понятиями «дата проведения оценки объекта оценки» и «дата определения стоимости объекта оценки (дата оценки)» (пункты 1 и 12 таблицы). Соответственно, даже анализ обязательных данных, которые должны быть в отчете, приводит к большому субъективизму.
Для минимизации субъективизма при проведении экспертизы отчетов об оценке Экспертный совет РКО разработал «Методические рекомендации о применении требований к процессу проведения оценки и отчетам об оценке, предъявляемых нормативными актами Российской Федерации в области оценочной деятельности». Указанные методические рекомендации включают три раздела:
1) Формулировка требования;
2)Трактовка Экспертного совета РКО;
3) Рекомендации для экспертов.
Теперь при обращении в Экспертный совет члены РКО имеют представление об общих требованиях при проведении нормативной экспертизы. Однако при проведении экспертизы очень важно рассматривать достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Поэтому при проверке соблюдения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности самым главным является не учет всех обязательных общих элементов (данных), а соблюдение следующих принципов, установленных законодательством об оценке: отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение в случае, если отказ в предоставлении запрашиваемой информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете и т. п.
Не менее важным шагом является согласование и доработка «Методических рекомендаций о применении требований к процессу проведения оценки и отчетам об оценке, предъявляемых нормативными актами Российской Федерации в области оценочной деятельности» с Экспертным советом Российского общества оценщиков (РОО). Об этом уже достигнута договоренность.
Надо сказать, что в оценочном сообществе уже возникло ощущение необходимости
координации и объединения усилий в области экспертизы качества отчетов, причем некоторые его члены уже сделали первые практические шаги. Так, существуют предварительные договоренности экспертных советов РКО и РОО о координации работы по экспертизе отчетов. Одним из главных элементов общих договоренностей является объединение усилий в случае проведения экспертизы отчетов для крупных корпоративных клиентов, таких как ОАО «Газпром» и РАО «ЕЭС России». Существует договоренность, что если, например, в Экспертный совет РОО попадает отчет об оценке, подготовленный компанией - членом РКО, то Экспертный совет РКО и компания, чей отчет поступил на экспертизу, ставится об этом в известность.
Была проведена совместная работа (Российское общество оценщиков, Саморегули-руемая региональная ассоциация оценщиков (СМАО) и Российская коллегия оценщиков) по согласованию с Федеральной службой России по финансовому оздоровлению и банкротству единых требований к экспертизе отчетов об оценке. И если бы это учреждение не прекратило свое существование, работа была бы завершена.
Конечно, это только первые шаги. Естественно, работа достаточно сложная, многое еще не согласовано, есть ошибки и недочеты. Но главное, что первые шаги уже сделаны и сделаны в правильном направлении. Следующий шаг - разработка Положения об экспертизе отчетов об оценке, которое должно быть согласовано со всеми заинтересованными сторонами и утверждено Национальным советом по оценочной деятельности.
Октябрь 2005 года
Какие изменения в области экспертизы отчетов об оценке произошли за это время и что из намеченного удалось реализовать?
За прошедший год произошли достаточно существенные изменения на рынке оценочных услуг. Переход к саморегулированию из перспективы превратился в реальность. Крупнейшие объединения оценщиков активно готовятся к деятельности в новых условиях. Мелкие доживают последние дни и определяются, к какому берегу пришвартоваться.
Качество подготовки отчетов об оценке является центральной темой многочисленных конференций, семинаров, круглых столов. Ежемесячно проводятся мероприятия, на которых анализируются наиболее типовые ошибки, допускающиеся при подготовке отчетов об оценке, рассматриваются требования к отчетам при проведении экспертизы. Позитивную роль в борьбе за качество стало играть Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и как контролирующий орган, и как один из крупнейших собственников. Наличие административной воли и профессиональных специалистов позволило повысить требования к качеству отчетов об оценке. Некоторые требования кажутся слишком жесткими, но, как говорится, «цель оправдывает средства». Такой подход уже приносит свои плоды, причем в первую очередь выигрывают оценочные компании, которые ответственно относятся к своей деятельности, делают ставку на качество, не демпингуют и имеют мужество отказываться от заказов в случае проявления неумеренных желаний заказчиков. Меняется отношение к оценщикам со стороны заказчиков: они стали понимать, что от про-фессинализма оценщика и качества его работы порой зависит судьба очень крупных объектов собственности. Уже есть примеры, когда из-за плохих отчетов об оценке срывались или затягивались корпоративные сделки. В лучшем случае заказчики теряли время и деньги на новую оценку.
В результате проведения административной реформы уполномоченным органом по контролю за оценочной деятельностью стало Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России), причем одним из главных в работе Министерства как уполномоченного органа стал вопрос подготовки Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке.
Проявляют активность и крупнейшие объединения оценщиков - потенциальные са-морегулируемые организации. По инициативе РАО «ЕЭС России» был создан Объединенный экспертный совет. В него вошли по три представителя от крупнейших объе-
динений оценщиков - СМАО, РКО и РОО. По заказу РАО «ЕЭС России» была разработана и утверждена процедура проведения экспертизы отчетов об оценке. Основная задача разарботанной процедуры - минимизировать субъективизм при проведении экспертизы отчетов, поэтому в экспертизе каждого отчета участвуют три эксперта из разных объединений оценщиков: один из них -рецензент - составляет экспертное заключение, а два других выступают в качестве оппонентов. В случае, если рецензент и оппоненты не придут по какому-нибудь вопросу к согласию, то спор разрешается на общем заседании Объединенного экспертного совета. Объединенный экспертный совет уже показал свою эффективность при проведении первых экспертиз. Однако еще остался целый ряд не решенных вопросов.
Необходимо принятие на федеральном уровне новых стандартов оценочной деятельности. Действующие «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» давно устарели и фактически тормозят развитие оценочной деятельности в нашей стране.
Проблемой также является отсутствие единых правил проведения экспертизы отчетов об оценке. Причем основные участники движения (Росимущество и СРО) уже выработали процедуры проведения экспертизы. Конечно, в различных организациях процедуры отличаются, но их согласование - дело не сложное. Гораздо сложнее согласовать профессиональные критерии проведения экспертизы, но в этом направлении результатов пока не видно. Решение одно - разработка и утверждение единых Методических рекомендаций по проведению экспертизы.
Такой документ рано или поздно будет разработан, поскольку любая организация оценщиков может состояться как саморегу-лируемая только при наличии эффективного механизма контроля качества деятельности оценщика. А для этого необходимо наличие единых, прозрачных критериев оценки результатов труда оценщиков. Поэтому в течение ближайших двух-трех лет вопросы экспертизы отчетов об оценке будут одними из самых насущных и актуальных.
