CC BY
37
Статистические методы массовой и индивидуальной оценки. Проблемы точности и неопределенности
V Поволжская научно-практическая конференция
14-16 июня 2012 года, Нижний Новгород
14-16 июня 2012 года в городе Нижнем Новгороде проходила V Поволжская научно-практическая конференция оценщиков «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки. Проблемы точности и неопределенности», организаторами которой выступили Российское общество оценщиков (РОО) и Нижегородское региональное отделение РОО. Поволжская конференция получила широкое признание оценщиков, и ее проведение стало уже традиционным.
Аналитический партнер конференции -аналитическое агентство RWAY. Информационную поддержку оказали журнал «Регистр оценщика», портал Appraiser.ru -Вестник оценщика, Библиотека оценщика LABRATE.RU, журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации».
В работе форума приняли участие 60 специалистов, занимающихся оценкой собственности, из 21 города и субъекта Российской Федерации, в том числе из Белгорода, Волгограда, Дзержинска, Екатеринбурга, Иванова, Ижевска, Казани, Кемерова, Кирова, Коломны, Кстова, Москвы, Новосибирска, Нижнего Новгорода, Омска, Чебоксар, Ростова-на-Дону, Самары, Санкт-Петербурга, Тулы, Уфы, представители следующих саморегулирующих организаций оценщиков:
• саморегулируемая организация «Российское общество оценщиков» (СРО «РОО»);
• некоммерческое партнерство «Само-регулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» (НП «СМАОс»);
• некоммерческое партнерство «Само-
регулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (НП СРОО «СПО»);
• некоммерческое партнерство оценщиков «Экспертный совет» (НП «ЭС»);
• некоммерческое партнерство «Само-регулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» (НП «СРО АРМО»);
• некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков» (НП «МСО»);
• некоммерческое партнерство «Са-морегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (НП СО «НКСО»);
• некоммерческое партнерство «Само-регулируемая организация оценщиков «Кадастр-оценка» (НП «Кадастр-оценка»).
Также присутствовали представители заказчиков, преподаватели вузов, директора оценочных компаний, научные консультанты в области оценки и другие.
На конференции обсуждались методологические проблемы точности и неопределенности оценки имущества, вопросы законодательного и нормативнометодического обеспечения оценочной деятельности в части, относящейся к точности и неопределенности оценок. Был рассмотрен зарубежный опыт стандартизации оценочной деятельности и российская практика по преодолению неопределенности рыночной стоимости, определяемой оценщиками.
С докладами выступили известные специалисты, авторы книг и многочисленных публикаций по методологии индивидуаль-
ной и массовой оценки:
• «Проблемы точности и неопределенности в свете судебной практики», «Учет неопределенности при стоимостной экспертизе (в том числе по заданию правоохранительных органов», «Методологические вопросы точности и неопределенности оценки. Модели и методы определения основных характеристик точности» - вице-президент РОО, научный руководитель Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, кандидат технических наук Л.А. Лейфер;
• «Проблемы точности и неопределенности результатов оценки» - председатель Экспертного совета РОО, доктор экономических наук Ю.В. Козырь;
• «Законодательные и методические вопросы существенности и неопределенности в оценочной деятельности» - первый вице-президент НП «СРОО «Экспертный совет», кандидат экономических наук В.И. Лебединский;
• «Диапазон стоимости: необходимость и способы оценки» - член Национального совета по оценочной деятельности, первый вице-президент НП «СМАОс», профессор, доктор экономических наук С.В. Гоибовский;
• «Как распределены цены на рынке гомогенных товаров? Доверительные интервалы для среднего конечной совокупности» - член Национального совета по оценочной деятельности, член экспертного совета НП «СПО», старший научный сотрудник, кандидат технических наук Н.П. Баринов;
• «Анализ модифицированного метода сечений для массовой оценки» - заместитель директора ООО «Серви-синфотранс» А.Г. Котов;
• «Единый формат электронного отчета об оценке недвижимости как инструмент накопления статистических данных» - директор Управления информационных технологий ООО «ЭсАрДжи-Оценка» М.Ю. Русаков;
• «Ценовое зонирование как основной элемент стоимостной экспертизы ре-
зультатов массовой и индивидуальной оценки» - вице-президент РОО, президент Международной академии оценки и консалтинга, член Национального совета по оценочной деятельности, доцент, кандидат технических наук Е.И. Нейман и другие известные специалисты в области методологии оценки.
Участники конференции отметили следующее:
1) рынок имеет вероятностную природу, поэтому результат оценки неизбежно сохраняет первоначальную неопределенность, характерную для рынка таких объектов. К этой неопределенности добавляется неопределенность, обусловленная недостаточностью информации для определения стоимости, невозможностью точного прогнозирования всех процессов в экономике в целом и конкретном сегменте, несовершенством моделей и методов оценки. Все это приводит к тому, что результат оценки -только приближенное значение рыночной стоимости. В связи с этитм относительно рыночной стоимости оценщик может только утверждать, что ее значение находится в некотором диапазоне (интервале) вокруг результата оценки. По мнению участников мероприятия, эта принципиальная особенность оценочной услуги должна четко и однозначно прописываться в отчете об оценке, стандартах оценки и нормативных документах и учитываться лицом, принимающим решение на основе представленного оценщиком результата оценки. Также, по мнению участников конференции, это должен учитывать эксперт (в том числе выполняющий экспертизу по заданию правоохранительных органов), дающий заключение на отчет об оценке;
2) в связи с особым статусом оценочной деятельности в России, не ограничивающимся консультационными и информационными функциями, законодательным введением материальной ответственности оценщиков и оценщиков-экспертов проблемы грамотного анализа и корректного освещения в отчетах об оценке вопросов точности и неопределенности результатов оценки приобретают особое значение.
Обсудив, внесенный в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации законопроект № 80281-6 «О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации», участники конференции пришли к выводу, что принятие такого Закона может парализовать процессы приватизации, банкротства, ипотеки, а также сделки с имуществом крупных корпораций и прочих юридических лиц и оказаться губительным не только для всей оценочной деятельности, но и для российской экономики в целом, поскольку в качестве квалифицирующего признака совершенного преступления в законопроекте выбрана величина ущерба от искаженной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости, равная абсолютной величине ошибки в отчете об оценке - 250 тысяч рублей (ущерб в крупном размере). Эта ошибка, составляющая для объектов стоимостью более 25 миллионов рублей менее 1 процента, в принципе не может быть определена, поскольку не существует способов точно определить «истинную» рыночную стоимость.
В ходе работы форума были представлены результаты экспертного исследования погрешности (неопределенности) оценки различных типов недвижимости.
Д.А. Шегурова - оценщик первой категории Приволжского центра финансового консалтинга и оценки - провела мастер-класс «Определение статистических характеристик точности и неопределенности» (стандартное отклонение, коэффициент вариации, доверительные интервалы) с помощью EXCEL для включения их в отчеты об оценке».
В рамках работы конференции состоялся круглый стол, на котором обсуждались темы:
• методические вопросы защиты оценщика на суде, рекомендации оценщику;
• методические вопросы стоимостной экспертизы, рекомендации эксперту.
По итогам трехдневной работы участники форума выработали следующие рекомендации.
1. Национальному совету по оценочной деятельности, саморегулируемым организациям оценщиков:
1) направить в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации предложение внести поправки в Закон об оценке, обязывающие в отчетах об оценке и экспертных заключениях указывать на приближенный характер итоговой величины рыночной стоимости;
2) включить в стандарты оценки требования и соответствующие правила подробного анализа и описания источников неопределенности в отчетах оценщиков, а также указание на наличие погрешности результата оценки и диапазона (интервала неопределенности);
3) разработать методические рекомендации по определению интервалов неопределенности в зависимости от развитости рынка в сегменте объекта оценки, наличия информации, применяемых моделей и методов оценки;
4) разработать методические рекомендации по проведению стоимостной экспертизы отчетов об оценке, выполняемых СРО, с учетом неопределенности, ассоциируемой с результатом оценки оценщика и результатом анализа эксперта;
5) обратиться в Министерство юстиции Российской Федерации с предложением выделить судебную оценочную стоимостную экспертизу в отдельный вид и разработать единые требования к такой экспертизе с учетом неопределенности (погрешности) результата оценки. Разработать методические рекомендации по проведению судебной стоимостной экспертизы отчетов об оценке с учетом неопределенности результата оценки оценщика и судебного эксперта;
6) обратиться в Министерство юстиции Российской федерации с предложением о разработке методических рекомендаций по анализу и расчету убытков, причиненных оценщиками и (или) экспертом заказчику и третьим лицам, в случае наступления имущественной ответственности, учитывающими погрешности (неопределенности) результатов оценки;
7) рекомендовать СРО проводить «стоимостную экспертизу» отчетов об оценке
(массовой и индивидуальной), выполняемых для целей определения базы налогообложения на недвижимость. В рамках такой экспертизы рассчитывать в том числе неопределенности (погрешности) результатов таких оценок;
8) считать одним из действенных механизмов повышения точности и уменьшения неопределенности при проведении оценок развитие информационно-аналитического обеспечения оценки и экспертизы результатов оценки.
2. Оценщикам при выполнении отчетов об оценке:
1) включать в отчеты анализ источников неопределенности результатов оценки;
2) при использовании доходного подхода при определении коэффициента капитализации отдавать приоритет методу рыночной
экстракции как наиболее точному методу, в максимальной степени отражающему реальное положение дел на рынке.
3. Организатору конференции - Нижегородскому отделению СРО «РОО» совместно с НП «СМАОс» и другими заинтересованными саморегулируемыми организациями оценщиков:
1) принять все возможные меры для продвижения обсуждаемых на конференции идей, в том числе в органы и структуры, осуществляющие управление оценочной деятельностью в России;
2) направить выработанные рекомендации разработчикам законопроекта № 80281-6 в Комитет Государственной Думы по собственности;
3) продолжить проведение конференций с аналогичной тематикой.
КОММЕНТАРИЙ К ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В ЧАСТИ ИНСТИТУТА ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ, ИЗМЕНЕННОГО ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ ОТ 20.03.2011 № 41-ФЗ
(извлечения из материалов, размещенных на сайте Фонда «Институт экономики города» http://www.urbaneconomics.ru/publications/?mat_id=126)
Э.К. Трутнев - директор направления «Реформы в сфере недвижимости» Фонда «Институт экономики города», кандидат архитектуры
ж * *
Почему появилось упоминание о координатах в Требованиях к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, утвержденных как приложение к приказу Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 января 2012 года № 19?
В предельно кратком изложении ответ на этот вопрос такой: упоминание о координатах в указанных Требованиях появилось потому, что оно не могло не появиться, а не могло оно не появиться, поскольку это означало бы невыполнение нормы Федерального закона от 20 марта 2011 года № 41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования» (далее - Закон № 41-ФЗ), что недопустимо.
Однако сразу должно возникнуть желание опровергнуть это, казалось бы, неточное утверждение и указать на то, что даже в случае гипотетического отсутствия упоминания о координатах в указанных Требованиях не было бы факта невыполнения нормы Закона № 41-ФЗ по той простой причине, что в этом законе не определяется, в какой форме Требования должны устанавливаться, а раз так, то и отсутствие упоминания о координатах в Требованиях, утвержденных Министерством регионального развития Российской Федерации (далее - Минрегион России), не являлось бы невыполнением Закона № 41-ФЗ. Это возражение (если бы оно было высказано) содержит только видимость правды, но не саму правду. Для доказательства правильности первого утверждения и неправильности его опровержения потребуется провести небольшой смысловой и логический анализ ситуации, сложившейся в связи с принятием Закона № 41-ФЗ.
1. Закон № 41-ФЗ упразднил из территориального планирования такой институт, как «зоны планируемого размещения объектов», и, соответственно, границы таких зон. Совершив такое упразднение, рассматриваемый нормативный акт:
• ввел в качестве замены новый институт «отображения», «определения планируемого размещения объектов», когда на картах «отображаются планируемые для размещения объекты» (см., например, пункт 2 статьи 1, часть 6 статьи 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в редакции Закона № 41-ФЗ);
Продолжение на с. 110
