CC BY
62
Статистические методы массовой и индивидуальной оценки. Проблемы точности и неопределенности
IV Поволжская научно-практическая конференция 31 марта - 1 апреля 2011 года, город Нижний Новгород
С 31 марта по 1 апреля 2011 года в городе Нижнем Новгороде проходила научнопрактическая конференция «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки. Проблемы точности и неопределенности». Инициаторами и организаторами конференции выступили Нижегородское отделение Российского общества оценщиков, общероссийская саморегулируемая организация «Российское общество оценщиков» и саморегулируемая организация «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО».
Поддержку в организации Конференции оказали Национальный совет по оценочной деятельности и Всероссийский профессиональный союз работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций.
В работе форума приняли участие около 50 оценщиков, непосредственно использующих статистические методы в своей практической работе по оценке объектов недвижимости, из городов Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Мытищ, Казани, Кирова, Костромы, Екатеринбурга, Чебоксар, Иванова, Перми, Саратова, Ртищева, Ярославля, Самары, Уфы, Тольятти, Кстова, Дзержинска.
Открывая конференцию, член Совета Российского общества оценщиков, член президиума экспертного совета Российского общества оценщиков, председатель правления Нижегородского регионального отделения Российского общества оценщиков, кандидат технических наук Лей-фер Л.А. отметил особую актуальность развития статистических методов и технологий в практике оценочной деятельности в связи с проведением работ по определению кадастровой стоимости недвижи-
мости на основе методов массовой оценки, а также в связи с законодательным повышением ответственности экспертов саморегулируемых организаций, осуществляющих экспертизу отчетов об оценке, наличие неопределенности и отсутствие точности методов массовой и индивидуальной оценки.
В отличие от большинства конференций оценщиков на IV Поволжской конференции обсуждались конкретные проблемы, связанные с использованием современных статистических методов и технологий в индивидуальной и массовой оценке и их информационным обеспечением. Тематика Конференции была представлена тремя группами докладов:
• методология массовой оценки для определения кадастровой стоимости земель и недвижимости;
• общие вопросы применения статистических методов в массовой и индивидуальной оценке;
• информационное обеспечение работ по оценке недвижимости.
С большими программными докладами выступили:
• Нейман Евгений Иосифович - член Национального совета по оценочной деятельности, вице-президент Российского общества оценщиков, кандидат технических наук;
• Гоибовский Сергей Викторович - член Национального совета по оценочной деятельности, первый вице-президент некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков», профессор, доктор экономических наук;
• Лейфер Лев Абрамович - член Совета Российского общества оценщиков,
член президиума экспертного совета Российского общества оценщиков, председатель правления Нижегородского регионального отделения Российского общества оценщиков, кандидат технических наук;
• Козырь Юрий Васильевич - член Совета Российского общества оценщиков, председатель экспертного совета Российского общества оценщиков, кандидат технических наук;
• Баринов Николай Петрович - член Национального совета по оценочной деятельности, член экспертного совета некоммерческого партнерства «Сообщество профессионалов оценки», старший научный сотрудник, кандидат технических наук;
• Алена Владимировна Пылаева - научный руководитель автономной некоммерческой организации «Институт развития территорий», координатор проекта Московского банка реконструкции и развития «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации, кандидат экономических наук.
Представленные доклады были посвящены методологическим проблемам массовой и индивидуальной оценки, а также анализу отдельных аспектов оценочного процесса, включающего вопросы информационного обеспечения оценочной деятельности, непосредственно методов оценки и экспертизы отчетов об оценке.
В рамках Конференции:
1) состоялись заседания двух круглых столов, на которых обсуждались следующие темы:
• точность и достоверность оценки в свете требований к экспертизе по подтверждению рыночной стоимости объекта оценки (стоимостной экспертизы). Риски, связанные с погрешностями результатов массовой и индивидуальной оценки;
• особенности экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости недвижимости. Проект федерального стандарта;
2) проведено совещание по организации системы мониторинга рынка недвижимости и информационного обеспечения оценочной деятельности в рамках Российского общества оценщиков. Были приняты предварительные решения о создании такой системы на базе существующих разработок;
3) организована презентация книги «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты (корректировки). Таблицы, графики, гистограммы», подготовленной Приволжским центром финансового консалтинга и оценки.
Заслушав и обсудив доклады по методологии и практике применения статистических методов и технологий в массовой и индивидуальной оценке недвижимости, участники Конференции отметили особую актуальность проблемы точности и достоверности методов массовой и индивидуальной оценки. Большинство докладчиков и участников, выступивших в процессе обсуждения этой темы, выразили глубокую озабоченность состоянием дел в части научной состоятельности, нормативно-методического и информационного обеспечения и практической организации работ по определению кадастровой стоимости недвижимости.
* * *
В целях дальнейшего развития методологии массовой и индивидуальной оценки, основанной на широком применении современных статистических технологий, а также эффективного осуществления работ по определению кадастровой стоимости методами массовой оценки и развития нормативно-методического и информационного обеспечения практических работ по оценке участники Конференции рекомендуют:
1) Национальному совету по оценочной деятельности совместно с саморегу-лируемыми организациями рассмотреть вопрос о внесении следующих изменений в проект Федерального стандарта оценки (ФСО № 4):
а) пункт 3 изложить в следующей редакции:
«Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. В качестве кадастровой стоимости недвижимости может также использоваться рыночная стоимость недвижимости, определенная методом индивидуальной оценки. В спорных ситуациях приоритет имеет значение рыночной стоимости, определенное методами индивидуальной оценки»;
б) пункт 6 изложить в следующей редакции:
«Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости группы объектов недвижимости при их фактическом использовании, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические или иные методы моделирования стоимости на основе стандартных подходов к оценке недвижимости. При этом под рыночной стоимостью объектов недвижимости при их фактическом использовании понимается денежная сумма, которую, как считает оценщик, на дату выполнения оценки можно обоснованно получить в обмен на объект недвижимости в коммерческой сделке между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом, но при условии сохранения функционального назначения объекта недвижимости и объемно-планировочных решений его конструкции»;
в) пункт 10 изложить в следующей редакции:
«При применении методов массовой оценки не учитываются ограничения, обременения (сервитуты) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления»;
г) пункт 21 изложить в следующей редакции:
«Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем подстановки значений факторов стоимости, характерных для данного объекта недвижимости, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект недвижимости. При этом результат, полученный с использованием методов массовой оценки, умножается на понижающий коэффициент 0,7»;
2) саморегулируемым организациям оценщиков.
а) обеспечить разработку комплекса методических документов и рекомендаций, касающихся использования методов статистического и регрессионного анализов в индивидуальной и массовой оценке;
б) организовать работу по статистическому анализу расхождения между результатами массовой и индивидуальной оценок рыночной стоимости и прогнозированию последствий, связанных с ошибками при определении кадастровой стоимости;
в) обеспечить разработку методических рекомендаций по экспертизе отчетов о кадастровой оценке объектов недвижимости и земельных участков;
г) обеспечить разработку тарифов (прейскуранта цен) на экспертизу отчета о кадастровой оценке земель различных категорий;
д) при проведении экспертизы отчетов об оценке кадастровой стоимости для проверки уровня соответствия кадастровой стоимости рыночным ценам привлекать региональных экспертов;
3) Министерству экономического развития Российской Федерации рассмотреть следующие предложения участников Конференции:
а) пересмотреть практику организации конкурсного отбора исполнителей работ по массовой оценке, исключающую, по существу, возможность участия в конкурсах ведущих специалистов в области оценки;
б) обеспечить силами ведущих специалистов в области оценки независимую экспертизу методических разработок и специальных программных средств, используемых при определении кадастровой стоимости земель и недвижимости;
в) внести изменения в приказ об утверждении типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в части изменения положения статьи 12 о наделении представителя саморегулируемой организации оценщиков правом голоса, как того требует статья 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
4) Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и федеральному кадастровому центру «Земля» рассмотреть следующие предложения участников Конференции:
а) при проведении группировки объектов капитального строительства в рамках кадастровой оценки объектов недвижимости по классам (видам) придерживаться существующих видов разрешенного использования земель населенных пунктов;
б) обнародовать результаты работ по кадастровой оценке, предоставив широкому кругу оценщиков возможность ознакомиться с предлагаемой концепцией и методологией создания системы налогообложения, а также с результатами работ по разработке порядка, норм и правил проведения массовой оценки объектов недвижимости;
5) Всероссийскому профессиональному союзу работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций:
а) организовать работу по изучению практики проведения конкурсных отборов и тендеров на проведение кадастровой оценки земельных участков и недвижимости, провести их анализ на соответствие антимонопольному законодательству и антикоррупционность;
6) обратить внимание, что ошибки, сопровождающие кадастровую оценку, заложенные в методические документы по кадастровой оценке, могут привести к формированию несправедливой системы налогообложения, что может вызвать напряженность в обществе;
в)принять активное участие в обсуждении результатов кадастровой оценки земель и обсуждении новой концепции ка-
дастровой оценки объектов жилой и коммерческой недвижимости;
6) саморегулируемым организациям совместно с оценочными компаниями, заинтересованными в создании и развитии системы информационного и методического обеспечения оценочной деятельности.
а) разработать систему мониторинга рынка недвижимости на основе технологий SaaS («Cloud Computing» - «Облачные вычисления»). С этой целью объединить усилия оценщиков, занимающихся формированием баз данных, создать единый классификатор недвижимости и организовать совместное проведение работ по созданию единого информационного пространства для оценщиков;
б) продолжить работы по формированию коллективных экспертных оценок характеристик рынка недвижимости как элемента системы информационного обеспечения оценочной деятельности. В рамках этой работы расширить круг участников экспертного опроса и увеличить количество определяемых характеристик. Обеспечить ежегодную актуализацию данных экспертного опроса с изданием соответствующих справочников;
в) признать актуальными исследования по применению в задачах индивидуальной и массовой оценки статистических критериев, учитывающих конечный объем генеральной совокупности объектов сравнения, и продолжить дальнейшие исследования этих критериев с целью дальнейшего их применения в задачах индивидуальной и массовой оценки;
г) признать актуальными работы по анализу соотношения между результатами массовой и индивидуальной оценок и исследованию причин больших расхождений. Считать необходимым продолжить анализ социально-экономических последствий, связанных с массовыми ошибками при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в налогообложении;
7) организаторам Конференции.
а) поместить информацию о Конференции на сайтах саморегулируемых организаций «Российское общество оценщи-
ков» (РОО), некоммерческое партнерство «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков» (НП «СМАО»), некоммерческое партнерство «Сообщество профессионалов оценки» (НП «СПО») и других организаций, а также опубликовать материалы Конференции в средствах массовой информации;
б) продолжить проведение регулярных (не менее 1 раза в год) тематических конференций по наиболее актуальным проблемам индивидуальной и массовой оценки с приглашением ведущих специалистов, организацией круглых столов и дискуссий и изданием материалов в средствах массовой информации.
* * *
Окончание. Начало на с. 62
рой территории меньших территорий, частей территории, предназначенных для соответствующих объектов. Части территории не могут быть ничем иным, как только зонами. Значит, руководствуясь смыслом, можно утверждать, что зоны планируемого размещения объектов не могут быть изъяты из института территориального планирования. В свою очередь, зоны не могут существовать без границ: выделение из территории части территории не может производиться никаким иным способом, как только посредством определения границ. Значит, как зоны, так и границы зон планируемого размещения объектов не могут быть изъяты из института территориального планирования. Поэтому справедливо следующее утверждение: упразднение границ зон планируемого размещения объектов равнозначно упразднению института территориального планирования;
7) № 41-ФЗ создал ситуацию, которая проявляется и фактически, и номинально. Фактически упразднен институт территориального планирования в результате изъятия из этого института и зон, и границ зон планируемого размещения объектов. Номинально институт территориального планирования не упразднен, но продолжает существовать, но уже без того, без чего этот институт существовать не может.
Как должна быть оценена созданная № 41-ФЗ ситуация, при которой территориальное планирование «упраздняется, но сохраняется»? Получается, что № 41-ФЗ фактически ввел ранее неведомый институт под старым названием - институт, который, называясь «территориальным планированием», фактически является его имитацией.
Очевидно, что изложенного краткого ответа недостаточно. Обсуждаемая тема связана с понятием «границы зон планируемого размещения объектов», а содержание этого понятия необходимо раскрыть до предельного завершения. В связи с этим предстоит последовательно рассмотреть ряд частных вопросов, ответы на которые в совокупности дают итоговый и развернутый ответ на первый вопрос.
О содержании связи между ответственностью публичной власти за документы территориального планирования, техническими регламентами безопасности и границами зон планируемого размещения объектов
Логика определяет следующее: для того чтобы упразднить существовавшую в России до 25 марта 2011 года обязанность государства в полном объеме возмещать вред, причиненный жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц, необходимо упразднить ранее существовавшее требование, согласно которому документы территориального планирования должны соответствовать техническим регламентам - требованиям безопасности.
Каким логически непротиворечивым способом может быть упразднено указанное требование? Или иначе: где источник ответственности в случае территориального планирования, осуществляемого публичной властью? Таким источником являются официально утвержденные границы: есть границы - есть ответственность, нет границ - нет ответственности. В этом состоит ключ ответа на поставленный вопрос: чтобы упразднить ране существовавшую ответственность надо упразднить ранее существовавшие в ГрК РФ границы - «границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства».
Следуя указанной логике (а иной логики в данном случае не существует), № 41-ФЗ упраздняет из ГрК РФ «границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства», которые ранее должны были определяться документами территориального планирования.
