CC BY
32
Статистические методы массовой и индивидуальной оценки недвижимости и земельных участков
III Поволжская научно-практическая конференция оценщиков 11 марта 2010 года, Нижний Новгород
11 марта 2010 года в городе Нижнем Новгороде прошла III Поволжская научно-практическая конференция оценщиков «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки недвижимости и земельных участков».
В отличие от большинства конференций оценщиков последних лет на этой Конференции обсуждались конкретные проблемы использования современных статистических технологий в индивидуальной и массовой оценке. В работе форума приняли участие оценщики, непосредственно использующие статистические методы в практической работе по оценке объектов недвижимости. С программными докладами выступили ведущие специалисты в области оценки, авторы книг и многочисленных публикаций по методологии оценки, представители пяти саморегули-руемых организаций.
Открывая Конференцию, член Совета Российского общества оценщиков (РОО), член Президиума Экспертного совета РОО, председатель правления Нижегородского РО РОО, кандидат технических наук Лей-фер Л.А. отметил особую актуальность проблемы внедрения современных статистических методов и технологий, объединенных общим понятием «интеллектуальный анализ данных», в практику оценки собственности. Особенно остро эта проблема стоит в связи с ожидаемым развитием работ по массовой оценке недвижимости для целей налогообложения.
С первым докладом, посвященным общим вопросам развития оценочной деятельности в России, выступил председатель общероссийской профсоюзной организации «Всероссийский профессиональный союз работников аудиторских, оценочных, экспертных и
консалтинговых организаций» Пискурев В.В. Он рассказал об общих проблемах оценщиков, интересы которых активно и последовательно отстаивает и будет отстаивать профессиональный союз. Значительное внимание господин Пискурев уделил вопросам борьбы с демпингом среди оценщиков, неизбежно ведущим к снижению качества работ по оценке, и, как следствие, к дискредитации оценочной профессии.
Все последующие доклады касались анализа отдельных аспектов оценочного процесса, в той или иной степени связанного с применением инструментов статистического анализа. Тематика Конференции была представлена двумя группами докладов, объединенных в рамках следующих проблем:
• статистические методы индивидуальной оценки;
• статистические методы массовой оценки.
Проблемам массовой оценки было уделено большое внимание. В докладах рассматривались концептуальные вопросы построения системы налогообложения недвижимости Российской Федерации на основе массовой оценки, общая методология массовой оценки.
Также обсуждались вопросы существующей практики проведения работ по определению кадастровой стоимости земель и недвижимости, эффективного использования методологии принятия статистических решений в условиях неопределенности. Были представлены исследования по прогнозированию долговременных темпов роста недвижимости. Кроме того, предметом обсуждения явились результаты анализа земельных участков и методологии их оценки для целей выкупа под олимпийские объекты.
Участники Конференции выразили общее мнение о том, что концепция кадастровой оценки должна быть пересмотрена. Новая концепция массовой оценки для целей налогообложения должна предусматривать децентрализованную систему организации работ по массовой оценке, учитывать достижения в области методологии оценки и основываться на современных методах и технологиях статистического анализа данных. В целях дальнейшего развития методологии массовой и индивидуальной оценки участниками форума были выработаны следующие рекомендации.
РЕКОМЕНДАЦИИ
III Поволжской конференции «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки недвижимости и земельных участков»
10-11 марта 2010 года, город Нижний Новгород
10-11 марта в городе Нижнем Новгороде состоялась научно-практическая конференция «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки недвижимости и земельных участков». Конференция была организована Нижегородским отделением Российского общества оценщиков, Общероссийской саморегулируемой организацией «Российскоое общество оценщиков» и СРО «Сообщество специалистов - оценщиков «СМАО». Поддержку в работе конференции оказали НП СОО «СИБИРЬ», НП «СРО «НКСО» и НП «СПО». Конференция проводилась при содействии и активном участии Национального совета по оценочной деятельности и Всероссийского профессионального союза работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций.
В работе конференции приняли участие руководители оценочных компаний и специалисты-оценщики из 17 субъектов Российской Федерации. Общее число участников - 60 человек.
На конференции выступили с большими докладами:
• Нейман Евгений Иосифович - вицепрезидент РОО, член НСОД, кандидат технических наук;
• Грибовский Сергей Викторович - первый вице-президент НП «СМАО», член НСОД, профессор, доктор экономических наук;
• Лейфер Лев Абрамович - член Совета РОО, член Президиума Экспертного совета РОО, председатель правления Нижегородского РО РОО, кандидат технических наук;
• Стерник Геннадий Моисеевич - главный аналитик Российской гильдии риэлторов, председатель комиссии Российской гильдии риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости, профессор, кандидат технических наук;
• Лужанский Борис Ефимович - член Комитета по стандартам и методологии в оценочной деятельности НСОД, член правления НП «СРО «НКСО» профессор, доктор технических наук;
• Баринов Николай Петрович - старший научный сотрудник, член НСОД, член Экспертного совета НП «СПО», кандидат технических наук;
• Кривозубов Сергей Павлович - член президиума Экспертного совета РОО, кандидат экономических наук;
• Михайлец Владимир Борисович - член Экспертного совета РОО, доцент, кандидат технических наук;
• Коростелёв Сергей Павлович - заместитель председателя Экспертного совета НП «СОО «СИБИРЬ», член Комитета по образованию и научным исследованиям НСОД, профессор, доктор технических наук;
• Безруков Владимир Борисович - исполнительный директор проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости»;
• Пискурев Владимир Владимирович -председатель общероссийской профсоюзной организации «Всероссийский профессиональный союз работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций».
Заслушав и обсудив доклады по методологии и практике применения статистических методов и технологий в массовой и индивидуальной оценке земель и недвижимости,
участники конференции отмечают исключительную актуальность рассматриваемой проблемы. Представленные доклады показали, что наиболее продвинутые оценщики развивают и широко используют в практической работе по оценке недвижимости вероятностные и статистические модели и методы, в частности методы оценки по малой выборке, аппарат корреляционно-регрессионного анализа, имитационное моделирование, методы принятия статистических решений в условиях неопределенности и т. п.
Большое внимание на конференции было уделено вопросам массовой оценки. На конференции были заслушаны доклады по концептуальным вопросам построения системы налогообложения недвижимости Российской Федерации на основе массовой оценки, доклады по общей методологии массовой оценки, проблемам и путям их решения. Также обсуждались вопросы существующей практики проведения работ по определению кадастровой стоимости земель и недвижимости.
Большинство докладчиков и участников, выступающих в процессе обсуждении этой темы, выразили глубокую озабоченность состоянием дел в части научной состоятельности, методического и информационного обеспечения и практической организации работ по оценке кадастровой стоимости. Концептуальные положения и методологические основы, на которых сегодня строится процесс оценки кадастровой стоимости, их обоснование и вытекающие из них методики, процедуры оценки и алгоритмы не публикуются в открытой печати, да и практика кадастровой оценки земель, так же как и конкретные результаты тестирования методов массовой оценки объектов недвижимости, не освещаются в специальной литературе. Результаты проводимых в этой области исследований по массовой оценке объектов жилой и нежилой недвижимости, выполняемых по заказу федеральных структур, остаются недосягаемыми для оценочного сообщества. Профессиональные оценщики, авторы книг и многочисленных публикаций по методологии оценки, практически полностью отстранены от этой работы. При этом методические рекомендации по оценке жилой и коммерческой недвижимости, утвержденные Министерс-
твом экономического развития и торговли Российской Федерации, ограничиваются общими расплывчатыми формулировками и содержат ошибочные утверждения и положения, не отвечающие общей идеологии оценки и современным представлениям методологии статистического оценивания.
Особую озабоченность вызывает тот факт, что практические работы по оценке кадастровой стоимости осуществляются с помощью программного обеспечения, которое представляет собой «черный ящик», реализующий спрятанные от специалистов расчетные формулы и алгоритмы. Эти программные средства не прошли проверку и аттестацию в СРО, а результаты оценки с их использованием вызывают серьезные сомнения в их корректности в отношении использования адекватных моделей и статистических методов.
В целях дальнейшего развития методологии массовой и индивидуальной оценки, основанной на широком применении современных статистических технологий, а также эффективного осуществления перехода к новой системе налогообложения и развития необходимого для этого методического и программного обеспечения практических работ по массовой оценки участники конференции рекомендуют:
Национальному совету по
оценочной деятельности совместно
с саморегулируемыми организациями:
1) организовать разработку комплекса методических документов и рекомендаций, обеспечивающих использование методов статистического и регрессионного анализа в индивидуальной и массовой оценке;
2) решить вопрос об обеспечении проверяемости оценки, основанной на использовании больших массивов данных, посредством аттестации или сертификации баз данных и программных средств, используемых для их обработки;
3)организовать разработку требований к программам подготовки специалистов по оценке, отражающих расширенную подготовку специалистов - оценщиков в области современных технологий анализа данных, и провести сертификацию вузов на соответствие этим требованиям;
4) создать специализированный комитет по массовой оценке для целей налогообложения, поручив ему:
• провести анализ существующей практики определения кадастровой стоимости земель, основанной на методах массовой оценки, и результаты опубликовать в открытой печати;
• критически проанализировать предлагаемую в настоящее время систему определения стоимости объектов недвижимости для налогообложения и разработать меры по ее совершенствованию;
• провести анализ известных программных средств, позволяющих выполнить массовую оценку объектов недвижимости, включая программные средства, которые использовались в рамках проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости», и разработать рекомендации по созданию программного комплекса, отвечающего принятой методологии оценки стоимости, федеральным и международным стандартам, а также современным статистическим технологиям.
Государственным и корпоративным
заказчикам:
5) обратить внимание на недопустимость дискриминации методов, основанных на статистической обработке (в том числе многомерного регрессионного анализа) при приемке отчетов об индивидуальной оценке;
6) открыть результаты работ по кадастровой оценке, предоставив возможность ознакомиться широкому кругу оценщиков с предлагаемой концепцией и методологией создания системы налогообложения, а также с результатами работ по разработке порядка, норм и правил проведения массовой оценки объектов недвижимости;
7) пересмотреть практику организации конкурсных отборов исполнителей работ по массовой оценке, исключающих, по существу, возможность участия в конкурсах ведущих специалистов в области оценки.
Всероссийскому профессиональному союзу работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций:
8) организовать работу по изучению практики проведения конкурсных отборов и тендеров на проведение кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов, провести их анализ на соответствие антимонопольному законодательству и антикоррупционность;
9) обратить внимание, что ошибки, сопровождающие кадастровую оценку, заложенные в методические документы по кадастровой оценке, могут привести к несправедливой системе налогообложения, что может способствовать напряженности в обществе;
10) принять активное участие в обсуждении результатов кадастровой оценки земель и обсуждении новой концепции кадастровой оценки объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Организаторам конференции и докладчикам:
11) разместить прозвучавшие доклады на сайтах саморегулируемых организаций РОО, СМАО, НП «Сибирь» и других и опубликовать материалы конференции в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации»;
12) продолжить проведение регулярных (не менее 1 раза в год) тематических конференций по наиболее актуальным проблемам индивидуальной и массовой оценки с приглашением ведущих специалистов, организацией круглых столов и дискуссий и широким изданием материалов в средствах массовой информации. С этой целью разработать двух-, трех-летний план их проведения, утвердить его в НСОД и опубликовать на сайтах РОО, СМАО, НП «Сибирь» и других саморегулируюмых организаций.
13) По материалам конференции подготовить совместную статью, отражающую общую позицию выступивших на конференции специалистов по концепции массовой оценки в целях налогообложения. Статью опубликовать в средствах массовой информации.
