CC BY
15DOI 10.47643/1815-1337_2021_10_77 УДК 347.4
КОНКУРЕНТНЫЕ ПРОЦЕДУРЫ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ Tender for concluding a lease contract
ШОРГИНА Елена Васильевна,
старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин юридического факультета Владимирского юридического института ФСИН России, г. Владимир. 600020, Россия, Владимирская обл., г. Владимир, ул. Большая Нижегородская, 67е. Е-mail: eshorgina@mail.ru;
Shorgina Elena Vasilevna,
Senior Lecturer of the Department of Civil Law Disciplines of the Faculty of Law VUI of the Federal Penitentiary Service of Russia, Vladimir. 600020, Russia, Vladimir region, Vladimir, Bolshaya Nizhegorodskaya str., 67e. Е-mail: eshorgina@mail.ru
Краткая аннотация: В статье рассматриваются некоторые особенности договоров аренды в отношении государственного (муниципального) имущества и арендных контрактов, заключаемых посредством проведения торгов. Автором отмечается, что отсутствие в законодательстве легального определения государственных нужд приводит к возможности считать государственными нуждами потребность сдавать государственное имущество в аренду. В работе сформулирован вывод о том, что в силу индивидуализированного предмета договора аренды заключать договор аренды, используя конкурентные способы не соответствует правовой сущности договора аренды.
Abstract: The article discusses some of the features of lease agreements in relation to state (municipal) property and lease contracts concluded through bidding. The author notes that the absence in the legislation of a legal definition of state needs leads to the possibility of considering the need to lease state property as state needs. The paper concludes that, due to the individualized subject matter of the lease agreement, concluding a lease agreement using competitive methods does not correspond to the legal essence of the lease agreement.
Ключевые слова: договор аренды, торги, конкурентные процедуры, государственные нужды.
Keywords: lease agreement, bidding, competitive procedures, government needs.
Дата направления статьи в редакцию: 25.09.2021
Дата публикации: 29.10.2021
Заключение договора аренды регулируется нормами гражданского законодательства, но в случаях необходимости проведения торгов для заключения арендного договора применяются нормы специального законодательства. Таких случаев два: если в аренду предоставляется государственное (муниципальное) имущество и, если производится закупка аренды для обеспечения государственных (муниципальных) нужд. В первом случае применяются нормы Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее: Закон № 135-ФЗ), во втором -Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее: Закон № 44-ФЗ). Оба закона регламентируют заключение договора аренды посредством проведения конкурентных процедур, общим для них является порядок проведения, в остальном же они не тождественны, и главное их различие заключается в цели вступления в данные правоотношения и присутствие такого главенствующего понятия, как наличие государственных (муниципальных) нужд. Легального определения данной правовой категории в законодательстве нет, но исходя из сферы ее применения можно предполагать, что к государственным (муниципальным) нуждам можно отнести потребность заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для выполнения функций публичного субъекта, которые обеспечиваются за счет бюджетных средств.
Ранее в законодательстве о государственных заказах [1] государственные нужды определялись как, обеспечиваемые за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников финансирования потребности Российской Федерации (субъектов Российской Федерации), государственных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций и полномочий Российской Федерации (субъектов Российской Федерации), государственных заказчиков (в том числе для реализации федеральных целевых программ).
Ключевым в этой формулировке, на наш взгляд, будет все-таки слово «потребности» и в таком случае, при сдаче в аренду государственного (муниципального) имущества, для обеспечения деятельности учреждений различного уровня или получая прибыль в виде арендной платы государство также удовлетворяет свои потребности.
В литературе государственными нуждами называют потребность (надобность) государства в товарах, работах услугах. К.В. Кичик говорит о государственных нуждах как о потребности, а не нечто от них производное. Обособление же от нужд потребностей вряд ли можно признать обоснованным [2, с. 25]. По мнению Е.А. Цатурян, понятие «государственные (муниципальные) нужды» предназначено для выделения из различных субъектов потребления особого, определенного субъекта - публично-правового образования (РФ, субъект РФ, муниципальное образование) [3, с. 69].
Относить государственные нужды лишь к потребностям учреждений для того, чтобы они могли приобретать для осуществления своей деятельности товары, работы, услуги, не совсем верно. Это понятие шире и касается, в том числе тех случаев, когда государство предоставляет в аренду принадлежащее ему имущество, удовлетворяя потребности в арендной плате или целевом использовании объектов недвижимости, тем самым обеспечивая свои нужды.
Итак, потребности государства в целом или конкретного учреждения, осуществляющего свою деятельность, так или иначе, в интере-
ПРАВО И ГОСУДАРСТВО: теория и практика. 2021. № 10(202)
сах государства, определены и заключаются в необходимости сдать или взять в аренду определенное имущество. Далее важна сама процедура заключения договора аренды в отношении государственного имущества или контракта на аренду имущества. В обоих случаях законом предусмотрен конкурентный порядок заключения таких договоров.
Статья 17.1 Закона № 135-Ф3 предусматривает заключение договоров аренды в отношении государственного имущества по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Здесь же перечислены случаи составляющие исключение. Нормы указанного закона направлены на обеспечение конкуренции при пользовании государственным или муниципальным имуществом. Проанализировав этапы заключения договора аренды в отношении государственного имущества, мы обратили внимание на то, что исходным элементом здесь все-таки выступает сам объект, т.е. имущество движимое или недвижимое, предназначенное для передачи в аренду. Следующим звеном будет необходимость (потребность) в его передаче в аренду и далее проведение процедуры торгов, если они необходимы в соответствии с законом. Вот эта логичная конструкция используется в российском праве на протяжении нескольких веков. Имперское законодательство [4] подробным образом регламентировало порядок передачи объектов с публичных торгов, которые проводились в общественных местах губернских городов, тому, кто предложит наибольшую цену. Объектами передачи были свободные земли, устроенные мызы, рыбные ловли, мельницы, заводы, винокурни, каменоломни и рудники, торфяные болота, сады, перевозы, строения, угодья и промыслы в лесных дачах и т.п.
Далее следует отметить, что контрагент по договору определяется по результатам торгов, то есть собственник сдаваемого имущества или уполномоченное им лицо ограничены в выборе арендатора, имея возможность лишь прописать требования к описанию участниками конкурса выполняемых работ, оказываемых услуг, их количественных и качественных характеристик, но и здесь арендодатель существенно ограничен, в части запрета включения в конкурсную документацию требований к участнику конкурса (в том числе требований к квалификации участника конкурса, включая наличие у участника конкурса опыта работы), а также требований к его деловой репутации, требований наличия у участника конкурса производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых и иных ресурсов (п. 37 Приказа ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса»).
Многие исследователи обосновывают обязательность проведения торгов в отношении государственного имущества ограничением конкуренции и даже предотвращением коррупции. Так, Н.А. Емелькина считает, что передача государственного или муниципального имущества в аренду без проведения торгов (конкурса) создает благоприятную почву для коррупции в органах государственной власти и местного самоуправления [5, с. 11].
А.В. Молчанов утверждает, что торги на современном этапе развития экономических отношений являются не только универсальным способом приобретения прав, но и универсальным способом обеспечения конкуренции между участниками товарного рынка [6, с. 19].
Согласимся с мнениями авторов о ценности и целесообразности торгов в целом, и торгов на право заключения договора аренды. Данная правовая конструкция доказала свою эффективность на протяжении длительного времени его применения. В то же время при передаче имущества в аренду учреждениями, которым это имущество передано на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, обязаны согласовать с собственником возможность такой передачи, так как аренда является формой распоряжения имуществом. Такое согласование теряет свою значимость при проведении торгов на право заключения договора аренды в отношении государственного (муниципального) имущества, так как при определении победителя торгов заключение такого договора для арендодателя становится обязательным.
При анализе другой стороны арендных правоотношений, где публичный субъект будет выступать арендатором и брать в аренду имущество для обеспечения своих нужд, отмечается ее незащищенность и невозможность свободы выбора объекта и контрагента по договору. Востребованность вступления в арендные правоотношения у государства есть, как есть она у юридических лиц - учреждений, унитарных предприятий, имеющих государственную форму собственности. Об этом говорит информация с Официального сайта Единой информационной системы в сфере закупок (далее: ЕИС), в которой отражено более 250 тыс. закупок аренды с 2018 по 2021 год.
Закупка аренды для государственных нужд регулируется нормами Закона № 44-ФЗ, где в п. 8 ст. 3 сказано, что предметом государственного контракта являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества). С введением Закона № 44-ФЗ, в законодательство, регулирующее государственный заказ, попала аренда имущества. Нельзя не отметить, что начиная с указанной формулировки государственного контракта, аренда выпадает из привычной триады отношений, регулируемых контрактным законодательством: товары, закупки и услуги и включена законодателем в понятие услуги. Далее отметим, что при составлении закупочной документации заказчик описывает общие требования к участникам закупки, согласно ст. 31 Закона № 44-ФЗ. По сути требования указанные в этой статье, имеют общий характер и относятся в большей части к поставщикам товаров работ услуг, а для того чтобы участник закупки был правомочен передавать вещь в аренду достаточно быть собственником этой вещи или лицом управомоченным законом или собственником на осуществление этих действий (ст. 608 ГК РФ).
При описании в документации объекта закупки заказчик руководствуется положениями ст. 33 Закона № 44-ФЗ, указывая функциональные, технические и качественные характеристики, а также эксплуатационные характеристики объекта закупки (при необходимости). Минфин России разъяснил, что объект закупки должен быть сформирован заказчиком таим образом, чтобы такие требования не повлекли за собой ограничение количества участников закупки или ограничение доступа к участию в такой закупке [7].
Также заказчику необходимо учитывать позиции Каталога товаров, работ, услуг (далее: КТРУ), доступного на главной странице официального сайта ЕИС zakupki.gov.ru, информация которого будет отправной точкой при описании объекта закупки. Не можем не отметить, что
позиции каталога, касающиеся аренды сформулированы как «услуга по аренде» того, или иного имущества, и использование именно этой формулировки совершенно не соответствует положениям гражданского законодательства и приводит к смешению этих правовых категорий и соответственно усложняет практику применения институтов аренды и услуги.
Так О.Л. Лобанова отмечает, что при осуществлении закупок заказчикам недостаточно включить в описание объекта закупки характеристики и требования, которые максимально отвечают их потребностям и необходимы для выполнения соответствующих функций. Нужно соблюсти допуски и ограничения, предусмотренные КТРУ и актами в сфере нормирования [8, с. 38].
По вопросу описания объекта закупки в последнее время высказано много мнений различных исследователей и ведомств об учете особенностей закупи образовательных услуг [9], лекарственных средств [10], строительных работ, о возможности указания информации о товарном знаке при описании объекта закупки или использование ГОСТ при формировании технического задания, но описание аренды как объекта закупки имеет свою эксклюзивную специфику. Камнем преткновения является указание в ст. 607 ГК РФ на то, что в договоре аренды должны быть отражены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Исследуя процедуру закупок, становится понятно, что к моменту заключения государственного контракта, предмет станет ясным и индивидуально определенным, так как контракт будет заключатся с победителем торгов именно в отношении определенного имущества, которое будет предложено на конкурсе или аукционе. Здесь опять не в полной мере реализуется принцип свободы договора в части касающееся в выборе контрагента. Ограничение этого принципа распространяется на все государственные контракты, заключаемые конкурентными способами, но в отношении аренды еще и на выбор предмета договора, который как бы максимально не был описан в заявке в пределах, разрешенных законодательством о контрактной системе, не может соответствовать природе арендных правоотношений. Так закупая товар, заказчик может заменить его на эквивалент, но арендуемое имущество должно быть именно индивидуально определенным, имеющим индивидуальные признаки, позволяющие отграничить его от любого другого подобного имущества. О важности описания объекта аренды при заключении договора в том числе посредством закупки свидетельствует тот факт, что такой договор можно признать незаключенным, что подтверждается судебной практикой, например Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2009 по делу № А28-5165/2009-108/21.
Согласно ст. 34 Закона № 44-ФЗ контракт заключается на условиях, предусмотренных извещением об осуществлении закупки, документацией о закупке, заявкой. При анализе перечисленной выше документации, размещенной в ЕИС, можно отметить, что объект закупки, он же будущий предмет государственного контракта, описывается достаточно подробно, практически указывая на конкретную вещь, планируемую для приобретения во временное владение и (или) пользование, что еще раз напоминает о целесообразности проведения процедуры конкурентных торгов.
При этом согласно п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ аренда нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения, земельного участка, а также аренда жилых помещений, находящихся на территории иностранного государства, заказчиками, осуществляющими деятельность на территории иностранного государства осуществляется у единственного поставщика без проведения конкурентных процедур. Это объясняется тем, что конкретная потребность заказчика в аренде нежилого недвижимого имущества (например, производственных помещений) может обеспечиваться только каким-то одним конкретным предложением, имеющимся на рынке. И хотя некоторые авторы, например, К. Чагин отмечают преимущества использования конкурентного способа закупки аренды, настаивая, что это позволит получить наиболее выгодное предложение на подходящих заказчику условиях [11, с. 56], на наш взгляд заключение государственного (муниципального) контракта аренды имущества конкурентными способами противоречит правовой природе арендных правоотношений.
Библиогра фия:
1. Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Документ утратил силу. Доступ из справ.-правовой системы Консультант Плюс.
2. Кичик К.В. Государственные нужды как сущностный признак государственного заказа по российскому законодательству // Предпринимательское право. 2010. № 2.
3. Цатурян Е.А. Государственный контракт в гражданском праве России: проблемы теории и практики: монография. Москва: Статут, 2020. 224 с.
4. Свод Законов Российской Империи. URL : ttps://civil.consultant.ru/code/(дата обращения 24.09.2021 г.).
5. Емелькина Н.А. Торги как антикоррупционный способ передачи государственного и муниципального имущества в аренду // Муниципальная служба: правовые вопросы. 2008. № 4.
6. Молчанов А.В. Развитие правового института торгов в рамках конкурентного права // Российское конкурентное право и экономика. 2019. № 1.
7. Письмо Минфина России от 02.11.2020 № 24-05-05/95240. Доступ из справ.-правовой системы Консультант Плюс.
8. Лобанова О.Л. Каталог товаров, работ, услуг, закупочные нормативы и описание объекта закупки // Прогосзаказ.рф. 2018. № 12.
9. Раев К., Гурин О. Описание объекта закупки (техническое задание) при закупке образовательных услуг // Прогосзаказ.рф. 2021. № 5. С. 21 - 33.
10. Мандрюков А.В. Некоторые особенности описания объекта закупки в виде лекарственных средств // Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение. 2019. № 9. С. 55 - 63.
11. Чагин К. Аренда имущества в рамках Закона № 223-ФЗ // Прогосзаказ.рф. 2019. № 7.
References (transliterated):
1. Federal'nyj zakon ot 21.07.2005 № 94-FZ «O razmeshchenii zakazov na postavki tovarov, vypolnenie rabot, okazanie uslug dlya gosudarstvennyh i municipal'nyh nuzhd». Dokument utratil silu. Dostup iz sprav.-pravovoj sistemy Konsul'tant Plyus.
2. Kichik K.V. Gosudarstvennye nuzhdy kak sushchnostnyj priznak gosudarstvennogo zakaza po rossijskomu zakonodatel'stvu // Predprinimatel'skoe pravo. 2010. № 2.
3. Caturyan E.A. Gosudarstvennyj kontrakt v grazhdanskom prave Rossii: problemy teorii i praktiki: monografiya. Moskva: Statut, 2020. 224 s.
4. Svod Zakonov Rossijskoj Imperii. URL : ttps://civil.consultant.ru/code/(data obrashcheniya 24.09.2021 g.).
5. Emel'kina N.A. Torgi kak antikorrupcionnyj sposob peredachi gosudarstvennogo i municipal'nogo imushchestva v arendu // Municipal'naya sluzhba: pravovye voprosy. 2008. № 4.
6. Molchanov A.V. Razvitie pravovogo instituta torgov v ramkah konkurentnogo prava // Rossijskoe konkurentnoe pravo i ekonomika. 2019. № 1.
7. Pis'mo Minfina Rossii ot 02.11.2020 № 24-05-05/95240. Dostup iz sprav.-pravovoj sistemy Konsul'tant Plyus.
8. Lobanova O.L. Katalog tovarov, rabot, uslug, zakupochnye normativy i opisanie ob"ekta zakupki // Progoszakaz.rf. 2018. № 12.
9. Raev K., Gurin O. Opisanie ob"ekta zakupki (tekhnicheskoe zadanie) pri zakupke obrazovatel'nyh uslug // Progoszakaz.rf. 2021. № 5. S. 21 - 33.
10. Mandryukcv A.V. Nekotorye osobennosti opisaniya ob"ekta zakupki v vide lekarstvennyh sredstv // Apteka: buhgalterskij uchet i nalogooblozhenie. 2019. №9. S.55-63.
11. CHagin K. Arenda imushchestva v ramkah Zakona № 223-FZ // Progoszakaz.rf. 2019. № 7.
