CC BY
306
УДК 347.235-048.445
КЛАСИФ1КАЦ1Я НЕРУХОМОСТ1, В ТОМУ ЧИСЛ1 ЗЕМЕЛЬНИХ Д1ЛЯНОК
К1Р1ЧЕК Ю. О.*1, д. т. н, проф., АНДРЕЕВА I. Г.2, ас., ЛАНДО е. О.3, к. т. н, доц.
'Кафедра землевпорядкування, 6уд1вництва автомобшьних дорiг i геодези, Державний вищий навчальний заклад «Придншровська державна академiя будiвництва та архггектури», вул. Чернишевського, 24-а, 49005, Дншропетровськ, Укра!на, тел. +38 (050) 320-38-17 (0562) 47-08-88, e-mail: [email protected], ORCI ID: 0000-0002-1573-0706 2Кафедра землевпорядкування, будiвництва автомобшьних дорiг та геодези, Державний вищий навчальний заклад «Придншровська державна академiя будiвництва та архггектури», вул. Чернишевського, 24-а, 49005, Дншропетровськ, Укра!на, тел. +38 (050) 675-80-08 (0562) 47-08-88, e-mail: [email protected], ORCID ID: 0000-0002-7083-8955 3Кафедра землевпорядкування, будiвництва автомобшьних дори1 та геодези, Державний вищий навчальний заклад «Придншровська державна академш будiвництва та архiтектури», вул. Чернишевського, 24-а, 49005, Дншропетровськ, Укра!на, тел. +38 (097) 566-54-38 (0562) 47-08-88, e-mail: [email protected], ORCI ID: 0000-0002-2608-931X
Анотащя. Розроблена класифшащя нерухомосп в Украш дозволяе коректно вирiшувати низку ввдповвдних кадастровых, землевпорядних, оцшочних та iнших питань. Виконано аналiз класифiкацiй земель, полiпшень та нерухомосп. Сформовано нацiональну класифiкацiю нерухомостi. Удосконалення юнуючо! класифпсацп об'екпв нерухомосп в Укршш дозволить полегшити низку завдань та проблем, пов'язаних iз нерухомютю. Зараз склалася ситуацiя, коли будь-який iз учасник1в ринку може заявляти про те, що той чи шший об'ект належить тому чи шшому класу. А насправдi об'екти, яш позицiонуються як один клас, можуть належати до абсолютно рiзних сегментiв та рiзних цiнових категорш.
Ключовi слова: класифжащя, HepyxoMicmb, земля, полтшення, кадастр, землевпорядкування, ринок HepyxoMocmi
КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ, В ТОМ ЧИСЛЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
КИРИЧЕК Ю. А.*1, д. т. н, проф., АНДРЕЕВА И. Г.2, асс, ЛАНДО Е. А.3, к. т. н., доц.
*Кафедра землеустройства строительства автомобильных дорог и геодезии, Государственное высшее учебное заведение «Приднепровская государственная академия строительства и архитектуры», ул. Чернышевского, 24-а, 49005, Днепропетровск, Украина, тел. +38 (050) 320-38-17 (0562) 47-08-88, e-mail: [email protected], ORCID ID: 0000-0002-1573-0706
2Кафедра землеустройства строительства автомобильных дорог и геодезии, Государственное высшее учебное заведение «Приднепровская государственная академия строительства и архитектуры», ул. Чернышевского, 24-а, 49005, Днепропетровск, Украина, тел. +38 (050) 675-80-08 (0562) 47-08-88, e-mail: [email protected], ORCID ID: 0000-0002-7083-8955 3Кафедра землеустройства строительства автомобильных дорог и геодезии, Государственное высшее учебное заведение «Приднепровская государственная академия строительства и архитектуры», ул. Чернышевского, 24-а, 49005, Днепропетровск, Украина, тел. +38 (097) 566-54-38 (0562) 47-08-88, e-mail: [email protected], ORCID ID: 0000-0002-2608-931X
Аннотация. Разработанная классификация недвижимости в Украине позволяет корректно решать ряд соответствующих кадастровых, землеустроительных, оценочных и других задач. Выполнен анализ классификаций земель, улучшений и недвижимости. Сформирована национальная классификация недвижимости. Совершенствование существующей классификации объектов недвижимости в Украине позволит облегчить ряд задач и проблем, связанных с недвижимостью. Сейчас сложилась ситуация, когда любой из участников рынка может заявлять о том, что тот или иной объект принадлежит тому или иному классу. А на самом деле объекты, которые позиционируются как один класс, могут принадлежать совершенно разным сегментам и разным ценовым категориям.
Ключевые слова: классификация, недвижимость, земля, улучшения, кадастр, землеустройство, рынок недвижимости
CLASSIFICATION OF THE REAL ESTATE, INCLUDING
PARCELS OF LAND
KIRICHEK Yu. O.*1, Dr. Sc. (Tech.), Prof.,
ANDREEVA I. G.2, ass,
LANDO E. A.3, Ph. D, Assoc. Prof,.
'The Department of land management, road construction and geodesy, State higher educational establishment «Pridneprovs'ka state academy of civil engineering and architecture», Chernyshevskogo street, 24A, 49005, Dnepropetrovsk, Ukraine, +38 (050) 320-38-17 (0562) 47-08-88, e-mail: [email protected], ORCID ID: 0000-0002-1573-0706
2The Department of land management road construction and geodesy, State higher educational establishment «Pridneprovs'ka state academy of civil engineering and architecture», Chernyshevskogo street, 24A, 49005, Dnipropetrovs'k, Ukraine, tel. +38 (050) 675-80-08 (0562) 47-08-88, e-mail: [email protected], ORCID ID: 0000-0002-7083-8955
3The Department of land management road construction and geodesy, State higher educational establishment «Pridneprovs'ka state academy of civil engineering and architecture», Chernyshevskogo street, 24A, 49005, Dnipropetrovs'k, Ukraine, тел. +38 (097) 566-54-38 (0562) 47-08-88, e-mail: [email protected], ORCID ID: 0000-0002-2608-931X
Summary. Article concerns development of classification of real estate in Ukraine. The developed classification allows to solve correctly a number of the corresponding cadastral, land management, estimated and other tasks. The analysis of classifications of lands, improvements and real estate is made. National classification of real estate is created.
Improving the existing classification of real estate in Ukraine. This will alleviate a number of problems and issues related to real estate. Now the market situation where any of the market participants may declare that a particular object belongs to a particular class. And in fact, objects that are positioned as one class may belong to very different segments and different price categories.
Keywords: classification, real estate, earth, improvements, inventory, land management, market of a nezhvizhimost
Вступ. На укра'нському ринку склалась така ситуашя, коли юнують декшька класифшацш нерухомосп, впроваджених р1зними вщомствами та учасниками ринку. Деяю класифшацп прийняп на тдстав1 власного досвщу шоземними швесторами, здобутими в шших кранах i недостатньо, а школи i неправильно враховують мiсцевi економiчнi та прaвовi особливосп. Критерп тако'' класифшацп не завжди вщповщають нащональним умовам, ч^ко не визначеш та часом не однозначш, що може бути причиною непорозумшь та навт зловживань тд час операцш з нерухомютю. Це помггно ускладнюе роботу оперaторiв ринку нерухомосп i не дозволяе отримати об'ективне уявлення про становище деяких об'екпв iз джерел публiчноï та професшно'' шформацп.
Мета статт1 - розроблення едино'' системи класифшацп нерухомосп, яка дозволить уам учасникам ринку оперувати однаковими кшьюсними та яюсними критерiями та термшолопею. Для реaлiзaцiï поставлено'' мети проaнaлiзовaно чинш класифшацп нерухомосп, земель та полшшень, виконано моделювання ново'' нащонально'1 класифшацп об'екпв нерухомосп.
Основою класифшацп нерухомосп прийнято правов^ економiчнi та техшчш ï'ï характеристики, вiд яких залежить щншсть об'ектiв нерухомостi. Цшшсть нерухомостi вiдобрaжaеться ïï вaртiстю, швестицшною привaбливiстю та здaтнiстю до
життедiяльностi. Тому запропонована клaсифiкaцiя нерухомостi враховуе ïï найбшьш вaгомi прaвовi, економiчнi та технiчнi параметри, в тому чист склад, функцiонaльне призначення, власшсть, прaвовi обмеження, мiсце розташування, розмiр, технiчний стан, рiвень цiнотвiрних фaкторiв та iнше.
Актуальн1сть проблеми та практична значимють нaпрямiв дослiджень зумовлеш вiдсутнiстю едино'' системи класифшацп нерухомосп. Класифшащю нерухомостi застосовують у сво'й роботi державний земельний кадастр, мiстобудiвний кадастр, подaткiвцi, будiвельники, учасники ринку нерухомосп: продавц та покупцi нерухомосп, швестори, оцiнювaчi, рiелтори, стрaховi, аудиторсью компанп та iншi.
Новизна та оригшальшсть роботи полягають у тому, що отримаш результати публiкуються вперше.
Виклад основного матер1алу. Зараз на укра'нському ринку нерухомостi вiдсутня едина система класифшацп, що подiляе нерухомють на вiдповiднi категорп залежно вщ ïï головних пaрaметрiв. Це пом^но ускладнюе роботу i не дае реального уявлення про становище конкретних об'ектiв нерухомостi на ринку. Ниш будь-який з учaсникiв ринку формально мае можливють iдентифiкувaти об'екти нерухомосп без ч^ких вимог та вщносити 'х до абсолютно рiзних видiв, сегментiв ринку та рiзних цiнових кaтегорiй.
Упровадження едино! системи класифшацп нерухомосп дозволить уам учасникам ринку оперувати однаковими категор1ями, класами, групами, видами та р1зновидами нерухомосп, що гарантуе вщ помилок та зловживання з метою отримання необгрунтованих переваг тд час операцш з нерухомютю. Запропонована класифшащя складаеться з трьох угрупувань показниюв -для об'екпв нерухомосп та !х складових: земл1 та полшшень. Кожне ¡з трьох угрупувань включае в себе по три угрупування фактор1в: правових,
економ1чних та техшчних. Вони, у свою чергу, подшяються по об'ектах та за ознаками класифшацп.
Об'екти та ознаки об'екпв нерухомосп, що е основою для класифшацп, р1зш в р1зних угрупувань нерухомосп. Сдиний типолопчний критерш, що штегруе вплив ус1х чинниюв - це цшшсть нерухомосп. А головними чинниками цшносп нерухомосп виступають ринкова вартють, а також швестицшна привабливють, придатшсть до забезпечення життед1яльносп, юторичне, культурне значення та ш.
В1дом1 р1зш методи класифшацп, напри-клад, 1ерарх1чний та фасетний. 1ерарх1чний метод - це посшдовний (за ступенями) подш безл1ч1 нерухомих об'екпв на сутдрядш групи. Кожний ступшь класифшацп - це утворення р1знорщних груп предмет1в. У цьому випадку глибина класифшацп (число ступешв) може бути р1зною. Наприклад, ви-робнич1 буд1вл1 за ознакою поверховосп подшяються на одно-, дво - 1 багатоповерхов1 (перша ступшь). Останш по виду осв1тлення подшяються на будови з природним, штуч-ним 1 поеднаним осв1тленням (другий ступшь).
Фасетний метод передбачае паралель-ний подш об'екпв нерухомосп на незалежш групи (види, тдвиди) 1 мае так особливосп: наявнють тшьки одного ступеня класифша-цп; подш об'екпв може здшснюватися за р1зними ознаками. Особливють цього методу полягае у високш шформацшнш насиче-носп.
Р1зш тдходи до класифшацп нерухомосп мають на мет вщобразити
р1зномаштшсть форм нерухомого майна, але разом з тим, безумовно, не сприяють !! ушфшацп, з одного боку, 1 не вщповщають стр1мко зростаючим потребам ринку новостворювано! нерухомосп, з шшого.
Об'ектами класифшацп е елементи дос-лщжувано! нерухомосп (земельш дшянки, буд1вл1, споруди, примщення тощо), ознаками класифшацп - найбшьш ютотш 1 практично важлив1 властивосп 1 характеристики об'екпв, що служать тдставою для !х угру-повання (рис.).
На практищ застосовують декшька критерпв, що дають обгрунтоване уявлення про об'ект нерухомосп. Але необхщно пам'ятати, що ринок нерухомосп розвиваеться досить динам1чно, тому завжди з'являються об'екти змшаних формат1в, а деяк лише частково зб1гаються з класичними визначеннями.
Вщомо, що класифшащя повинна фшсу-вати законом1рш особливосп р1зних груп та зв'язки м1ж ними, що дае можливють однозначно визначити !х мюце в система Немалу роль тут ввдграе законодавча база.
Зпдно з цившьним кодексом [1], до не-рухомих речей (нерухомого майна, нерухо-мост1) належать земельш дшянки, а також об'екти, розташоваш на земельнш дшянщ (полшшення), перемщення яких неможливе без !х знецшення та змши !х призначення. Так юторично склалось, що термша «неру-хомють» до час1в незалежносп Укра!ни фа-ктично не юнувало, через загальнодержавну власшсть на землю, як не юнувало 1 такого поняття як «вартють землЬ».
Але юнувала класифшащя буд1вель 1 споруд, яка послужила основою для сучас-но! класифшацп.
Сучасна класифшащя нерухомосп повинна враховувати, що нерухомють, !! складов! - земельш дшянки та полшшення пере-бувають у приватнш, державнш та комуна-льнш власност!, потребуе врахування май-нових прав та обмежень.
Вщповщно до Земельного кодексу Укра-!ни [2] земл! перебувають у державнш, ко-мунальнш та приватнш власност!, а за ос-новним цшьовим призначенням подшяються на так! категорп:
а) земл1 сшьськогосподарського призна-чення;
б) земл1 житлово! та громадсько! забудо-
ви;
в) земл1 природно-заповщного та шшого природоохоронного призначення;
г) земл1 оздоровчого призначення; г) земл1 рекреацшного призначення;
д) земл1 юторико-культурного призна-чення;
е) земл1 люогосподарського призначення;
е) земл1 водного фонду;
ж) земл1 промисловосп, транспорту, зв'я-зку, енергетики, оборони та шшого призначення.
Рис. Класиф1кац1я нерухомого майна
Розподш земель на категорп, здшснений згщно з основним цшьовим призначенням, являе собою лише перший р1вень класиф1кацп. Усередиш кожно! категорп земель юнуе подальша класиф1кащя на види 1 тдвиди залежно вщ певних тдстав 1 критерпв. Кр1м того, видшяеться ще спещальне цшьове призначення земельних дшянок, тобто земельш дшянки використовуються для р1зних цшей в рамках одше! категорп.
До земель сшьськогосподарського призначення належать сшьськогосподарсью та несшьськогосподарсью угщдя [2].
Сшьськогосподарсью угщдя, у свою чер-гу, е з мелюративними системами та без них. Сшьськогосподарсью угщдя за видами подшяються на ршлю, багатор1чш наса-дження, сшожат1, пасовища та перелоги.
Земл1 селянських та фермерських госпо-дарств включають земельш дшянки, що належать на прав1 власносп фермерському го-сподарству як юридичнш особ1, земельш
д1лянки, що належать громадянам - членам фермерського господарства на прав1 приватно! власносп, земельш дшянки, що вико-ристовуються фермерським господарством на умовах оренди, земельш дшянки, призна-чеш для ведення особистого селянського господарства, земл1 резервного фонду [2]. 1снують громадсью сшожап та громадсью пасовища.
Земл1 селянських та фермерських госпо-дарств включають внутр1шньогосподарськ1 шляхи, господарсью двори, полезахисш ль сосмуги та шш1 захисш насадження, гщро-техшчш споруди, водойми тощо).
Несшьськогосподарсью угщдя - госпо-дарсью шляхи 1 прогони, полезахисш люов1 смуги та шш1 захисш насадження, кр1м тих, що вщнесеш до земель люогосподарського призначення, земл1 тд господарськими бу-д1влями 1 дворами, земл1 тд шфраструкту-рою оптових ринюв сшьськогосподарсько! продукцп, земл1 тимчасово! консервацп тощо [2].
Зeмлi житлoвoï та гpoмaдськoï зaбyдoви [2] включають зeмeльнi дiлянки для бyдiв-ництва та oбслyгoвyвaння жилoгo 6удинку, гoспoдapських бyдiвeль i гapaжнoгo бyдiв-ництва, зeмeльнi дiлянки бaгaтoквapтиpних жилих бyдинкiв, зeмeльнi дiлянки житлoвo-бyдiвeльних (житлoвих) i гapaжнo-бyдiвeльних кooпepaтивiв. У нaсeлeних пунктах слiд вiдpiзняти зaбyдoвaнi зeмeльнi дь лянки вiд нeзaбyдoвaних.
Дo зeмeль пpиpoднo-зaпoвiднoгo фoндy нaлeжaть пpиpoднi зaпoвiдники, нaцioнaльнi пpиpoднi rapm, бioсфepнi зaпoвiдники, pe-гioнaльнi ландшафты пapки, - заказники, пам'ятки пpиpoди, - зaпoвiднi ypoчищa, зeм-лi iншoгo пpиpoдooхopoннoгo пpизнaчeння.
Зeмлi oздopoвчoгo пpизнaчeння та зeмлi peкpeaцiйнoгo пpизнaчeння пoдiляють за викopистaнням.
Дo зeмeль iншoгo peкpeaцiйнoгo ^изна-чeння нaлeжaть зeмeльнi дiлянки зeлeних зoн i зeлeних нaсaджeнь мiст та шших нате-лeних пyнктiв, зeмeльнi дшянки навчальш-тypистських та eкoлoгiчних стeжoк, мapкo-ваних тpaс, зeмeльнi д^нки, зaйнятi тepи-тopiями бyдинкiв вщгочинку, пaнсioнaтiв, зeмeльнi дiлянки oб'eктiв фiзичнoï кyльтypи i спopтy, зeмeльнi дшянки тypистичних баз, кeмпiнгiв, яхт-клyбiв, стaцioнapних i нaмe-тoвих тypистичнo-oздopoвчих тaбopiв, зeмe-льнi дiлянки бyдинкiв pибaлoк i мисливцiв, зeмeльнi дiлянки дитячих тypистичних ста-нцiй, дитячих та спopтивних тaбopiв, iнших aнaлoгiчних oб'eктiв, зeмeльнi дiлянки, на-дaнi для дaчнoгo бyдiвництвa, зeмeльнi дь лянки, надаш для спopyджeння iнших o6^-тiв стaцioнapнoï pe^ea^ï [2].
Дo зeмeль iстopикo-кyльтypнoгo ^изна-чeння нaлeжaть: зeмлi, на яких poзтaшoвaнi пам'ятки кyльтypнoï спадщини, 1'х шматек-си (ансамбл^, iстopикo-кyльтypнi зaпoвiд-ники, iстopикo-кyльтypнi, зaпoвiднi тepитo-piï, oхopoнювaнi apхeoлoгiчнi тepитopiï, му-зeï пpoстo ^ба, мeмopiaльнi мyзeï-сaдиби. Нaвкoлo oб'eктiв кyльтypнoï спадщини ю-нують oхopoннi зoни.
Дo зeмeль лiсoгoспoдapськoгo ^изна-чeння нaлeжaть: зeмлi, вкpитi лiсoвoю po^ линнiстю, зeмлi, нe вкpитi лiсoвoю poora^ нiстю, нeлiсoвi зeмлi, яю нaдaнi та викopис-
тoвyються для пoтpeб лiсoвoгo гoспoдapст-ва.
Дo зeмeль вoднoгo фoндy нaлeжaть зeм-лi, зaйнятi мopями, piчкaми, oзepaми, вoдoс-хoвищaми, iншими вoдними oб'eктaми, 6O-лoтaми, oстpoвaми, нe зайнятими люами, пpибepeжними захисними смугами вздoвж мopiв, piчoк та нaвкoлo вoдoйм, кpiм зeмeль, зайнятих лiсaми, гiдpoтeхнiчними, iншими вoдoгoспoдapськими спopyдaми та каналами, бepeгoвими смугами вoдних шляхiв, штyчнo ствopeними зeмeльними дiлянкaми в мeжaх aквaтopiй мopських пopтiв, пpибepe-жнi зaхиснi смуги, смуги вiдвeдeння, бepe-гoвi смуги вoдних шляхiв.
Зeмлi пpoмислoвoстi, тpaнспopтy, зв'яз-ку, e^prera^, oбopoни та iншoгo ^изна-чeння мoжyть включати зeмлi шдус^аль-них пapкiв.
Зeмлi тpaнспopтy годшяють на зeмлi за-лiзничнoгo тpaнспopтy, зeмлi мopськoгo тpaнспopтy, зeмлi piчкoвoгo тpaнспopтy, зe-млi aвтoмoбiльнoгo тpaнспopтy та дopoж-ньoгo гoспoдapствa, зeмлi aвiaцiйнoгo тpaн-спopтy, зeмлi тpyбoпpoвiднoгo тpaнспopтy, зoни мiськoгo eлeктpoтpaнспopтy, зeмлi зв'язку, зeмлi eнepгeтичнoï систeми, зeмлi oбopoни. Кpiм тoгo слiд видшяти oхopoннi зoни тpyбoпpoвiднoгo тpaнспopтy зв'язку, eнepгeтичних систeм, зeмeль oбopoни.
На зeмлях piзних кaтeгopiй мoжyть бути poзтaшoвaнi зeмeльнi дiлянки для сaдiвниц-тва, зeмлi зaгaльнoгo кopистyвaння сaдiвни-цькoгo тoвapиствa, зeмeльнi дiлянки для го-poдництвa.
Нaпpикiнцi пpaвoвих пapaмeтpiв класи-фiкaцiï зeмeльних дiлянoк слщ зазначити сepвiтyти та oбмeжeння у викopистaннi зe-мeль.
1снують зoни сaнiтapнoï oхopoни нaвкo-лo oб'eктiв, дe е пiдзeмнi та вiдкpитi джepeлa вoдoпoстaчaння, вoдoзaбipнi та вoдooчиснi спopyди, вoдoвoди, oб'eкти oздopoвчoгo пpизнaчeння та iншi i сaнiтapнo-зaхиснi зoни нaвкoлo oб'eктiв, якi е джepeлaми видiлeння шкiдливих peчoвин, зaпaхiв, пiдвищeних pi-внiв шуму тoщo. 1снують тaкoж тeхнoгeннo зaбpyднeнi зeмлi, дeгpaдoвaнi зeмлi та мaлo-пpoдyктивнi зeмлi.
Слiд видiлити oкpeмo зeмлi кoмyнaльнoï
та державно! власносп, як не можуть передаватись у приватну власшсть.
Класиф1кащя земельних дшянок здшснюеться також за розм1ром, формою та розташуванням. Враховуеться зонування, якють земель.
Буд1вл1, споруди та примщення р1зного конструктивного р1шення та
функцюнального призначення, носшт конструкцп яких вщр1зняються матер1алом, в1ком, техшчним станом, складають шшу класиф1кацшну групу, де також врахована оргашзащя управлшня та експлуатацп. Буд1вл1 та примщення подшет на житлов1 та нежитлов1.
Класиф1кащя житла мае як критерп мюце розташування, буд1вельт 1 техшчт характеристики буд1вель та !х конструктивних елеменпв, облаштування буд1вель 1 прибудинкових територш, сощальну шфраструктуру, матер1али й устаткування, техшчну 1нфраструктуру, орган1зац1ю управл1ння 1 експлуатацп будинку. Так, вщповщно до класиф1кацп житла, розроблено! Укра!нською буд1вельною асощащею [3], житлова нерухом1сть под1ляеться на п'ять клас1в: соц1альне, економ, б1знес, прем1ум 1 де-люкс. Слщ зазначити, що така терм1нолог1я прийнята вщ зах1дних держав та не вщповщае нац1ональним особливостям тому, що майже все побудоване та перебудоване за радянських час1в житло в1дпов1дае в захщному розум1нн1 критер1ю «соц1альне». На заход1 соц1альне житло - це спещально побудован1 для
малозабезпечених, як правило,
багатоповерхов1 буд1вл1 або контейнери, з високою щшьшстю населення,
м1н1мальними розм1рами житлово! площ1, без особливого облаштування
прибудинкових територ1й, що будуються для малозабезпечених с1мей за соц1альн1 кошти для безоплатного проживання або для проживання з дотащями на житло. Квартири в таких будинках з малими кухнями, санвузлами та коридорами, прохщними к1мнатами та низькими стелями. У незалежнш Укра!н1 такого буд1вництва майже не ведеться, але в майбутньому без
нього не об1йтись.
З огляду на це для Укра!ни бшьш придатна така 1сторично сформована класиф1кащя житлових будинк1в: дореволюц1йн1 (побудован1 до 1917 р.), довоенш (1917 - 1941), сталшки (1941 -1960), хрущовки (1960 - 1975), висотки 1975 - 1990, сучасш - тсля 1990 р.
Сучасн1 буд1вл1 (прим1щення) пропону-еться под1ляти на сощальне житло, економ-клас, ел1т-клас та прем1ум-клас.
З - пом1ж 1снуючих класиф1кац1йних ознак вид1ляеться основна сум1жна методика «конструктивно-технолог1чна» (матер1ал стш 1 технолог1я буд1вництва нос1йних конструкцш) 1 методика «комфортност1 проживання». У результат! видшено так1 категор1! буд1вель (багатоквартирних житлових будинк1в): 1-ша - зб1рш зал1зобетонн1; 2-га - цегляш; 3-тя - монол1тно каркасн1.
Стасовно класиф1кацп котеджних селищ, можна впевнено заявляти, що на даний момент на територп Укра!ни немае единого набору класиф1кацшних ознак для цього виду нерухомосп. На думку низки експерт1в, основним критер1ем оц1нки котеджного селища нараз1 виступае його ц1на, яка формуеться з урахуванням спектра пропонованих послуг 1 якосп обробки. Залежно вщ !! зм1ни можна видшити м1стечка: ел1т-класу, б1знес-класу, економ-класу, бюджетного класу.
Дослщження дозволяють зазначити, що на баз1 единих принцитв орган1зац1! котеджного селища як самодостатнього поселення з ус1ма шфраструктурними елементами в Укра!н1 реал1зуються три формати, за якими також можна класиф1кувати котеджн1 селища: котедж1 що стоять окремо, блокована забудова -таунхауси, комбшащя перших двох титв.
Кр1м житлово!, також п1длягають класифшаци й 1нш1 об'екти нерухомост1. До них належать: комерцшна, торгова, промислова та складська нерухомють. У свою чергу, !х п1дрозд1ляють на групи. Так, комерц1йна нерухом1сть являе собою подш на оф1сн1, торгов1, складсью та виробнич1 прим1щення.
На початку 2004 р. Американська торго-ва палата в Укра!ш [4] за сприяння основних девелопер1в та консультанпв ринку комер-цшно! нерухомосп розробила класифшащю офюних буд1вель для Ки!вського ринку. Це адаптована м1жнародна система класифша-цп офюних площ, зпдно з якою б1знес-примщення подшяють на кшька категорш -клаав А, В, С, D. Така класифшащя придат-на до застосування тсля деякого доповнен-ня.
Класифшащя торговельно! нерухомосп за типом буд1вель та особливостями !х об'емно-планувального ршення: вбудовано-прибудоваш примщення, окрем1 буд1вл1, торгов! комплекси (об'екти, що включають декшька буд1вель).
На жаль, украшсью девелопери поки не розробили власну класифшащю
торговельно! нерухомосп i тому за основу береться европейська клaсифiкaцiя торгових центрiв. I хоча ринок торговельно! нерухомосп в Укра!ш поки ще далекий вiд европейського, безсумнiвно, ця класифшащя заслуговуе на увагу та подальше вдосконалення.
Фaхiвцi компанп Silver Sky Development [5] розробили адаптовану для Укра!ни клaсифiкaцiю об'ектiв торговельно! нерухомосп з урахуванням бшьш широкого перелшу критерпв вiднесення того чи шшого об'екта до вiдповiдного класу (видшяеться 9 клaсифiкaцiйних ознак титзацп торгових об'екпв:
1. Масштаб об'екта (регюнальний, окружний, районний); 2. Цiновa пол^ика (висока, середня, низька); 3. Товарна спецiaлiзaцiя; 4. Основний споживач;
5. 1нфраструктура i сервiс, нaявнiсть додаткових центрiв тяжiння покупцiв;
6. Розташування; 7. Конструкти, aрхiтектурa i обробка, планувальш рiшення; 8. Пaркiнг; 9. Управлшня будiвлею, охорона.
Таким чином, параметри, за якими проводиться класифшащя об'ектiв торговельно! нерухомостi, чiтко визначеш, однак девелоперськi та консaлтинговi оргашзацп досi не дiйшли спiльного ршення, якi саме критерп повиннi бути
притаманш тому чи iншому класу.
Важливий i такий вид нерухомосп як складська нерухомють. II класифшащя вiдiгрaе немалу роль у робот сучасно! дистриб'юторсько! мережi. Ефективнiсть роботи i розвинена iнфрaструктурa складського комплексу впливають на успiшну збутову пол^ику пiдприемствa, його конкурентоспроможнiсть на ринку. Найбшьш перспективний сектор в^чизняно! нерухомостi - складська нерухомiсть, i це зумовлено: геогрaфiчним положенням Укра!ни, високими темпами розвитку бiзнесу i торгiвлi, зростаючою дiловою aктивнiстю, дефщиом якiсних площ на ринку складсько'! нерухомостi. Плани щодо виходу складських оперaторiв на укра!нський ринок невелию порiвняно iз Заходом: термiн окупносп складських об'ектiв - до 7 рокiв. Низью витрати на будiвництво складсько! нерухомосп порiвняно з iншими об'ектами нерухомосп. Висока рентабельшсть складсько! нерухомостi до 18-20 % на рш. При класифшацп складсько! нерухомостi в Укра!ш видiляють чотири класи склaдiв: A, B, C, D.
Висновки. На укра!нському ринку нерухомосп вщсутня едина класифшащя, що подiляе !! на вщповщш категорп залежно вiд головних пaрaметрiв. Це помiтно ускладнюе роботу i не дае реального уявлення з джерел публiчноi та техшчно! шформацп про становище конкретних об'ектiв нерухомосп на ринку.
У статп запропоновано принципи побудови нацюнально! класифшацп нерухомого майна, за основу яко! прийнято прaвовi, економiчнi та технiчнi характеристики, вщ котрих залежить щншсть об'ектiв. Ця клaсифiкaцiя враховуе найбшьш вaгомi параметри, в тому чист складових нерухомого майна - землi та полiпшень. Сдина система класифшацп нерухомого майна також дае можливють усiм учасникам ринку застосовувати профе-сiйну термiнологiю, що сприяе уникненню непорозумiнь та неоднознaчностi.
ВИКОРИСТАНА Л1ТЕРАТУРА
1. Цившьний кодекс Укра!ни : станом на 14 ач. 2015 р. : ввдповщае офiц. тексту / Верховна Рада Укра!ни. -Харшв : Право, 2015. - 438 с.
2. Земельний кодекс Укра!ни : рeдaкцiя ввд 29 грудня 2015 р. / Верховна Рада Укра!ни // Верховна Рада Укра!ни : офiцiйний веб-портал. - Режим доступу: http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/2768-14
3. Звгг Ради координaторiв проекту «БОНУЗ» щодо| стану справ з класифшащею об'eктiв нерухомосп в Укра!-нi // Укра!нська Фeдeрaцiя 1ндустрй' Безпеки. - Режим доступу: http://ufib.com.ua/docs/zvit_radi_koorden.doc.
4. Классификация бизнес центров // Центр Экспертных услуг (экспертная оценка имущества). Мариуполь. -Режим доступу: http://www.expert.daua/sprav_mat/dass_bisness.html.
5. Классификация торговой недвижимости // Портал комерцшно! нерухомосл. - 2008. - 22 квггая. - Режим доступу: http://www.business-realty.com.ua/_klas_klas-torg.html.
REFERENCES
1. Verhovna Rada Ukrainy. Tsyvilnyj kodeks Ukrainy: stanom na 14 sich. 2015 r. [The Civil Code of Ukraine of 14.01.2015]. Harkiv: Pravo, 2015, 438 p. (in Ukrainian).
2. Verkhovna Rada Ukrainy. Zemelnyi kodeks Ukrainy: redaktsiia vid 29 grudnia 2015 [Land Code of Ukraine dated on 29 December 2015]. Verkhovna Rada Ukrainy: ofitsiinyi veb-portal [Verkhovna Rada of Ukraine: official website]. Aviable at: http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 (in Ukrainian).
3. Zvit Rady koordynatoriv proektu «BONUZ» shhodo stanu sprav z klasyfikatsieiu obektiv nerukhomosti v Ukraini [Report of the coordinators Board of the "Construction of real estate, secure and insured" for the state of the real estate classification in Ukraine]. Ukrainska Federaciia Industrii Bezpeky [Ukrainian Federation of industry safety]. Available at: http://ufib.com.ua/docs/zvit_radi_koorden.doc. (in Ukrainian).
4. Klassifikatsia biznes tsentrov [Classification of business centers]. Tsentr Ekspertnykh uslug. Mariupol. [Centre of expert services. Mariupol]. Available at: http://www.expert.dn.ua/sprav_mat/class_bisness.html. (in Russian).
5. Klassifikatsia torgovoy nedvizhimosti [Classification of commerce real estate]. Portal komertsiinoi nerukhomosti [Web-portal of the commercial real estate]. 22 Apr. 2008. Available at: http://www.business-realty.com.ua/_klas_klas-torg.html. (in Russian).
Рецензент: д-р т. н., проф. Быоконь А. I.
Надшшла до редколеги: 10. 04. 2016 р. Прийнята до друку: 17. 04. 2016 р.
