CC BY
2
К вопросу о злоупотреблении правом при расторжении договора аренды нежилого
помещения в условиях пандемии
On the issue of the right to abuse when terminating a lease agreement for non-residential
premises during a pandemic
Семенова Наталья Константиновна
кандидат юридических наук, доцент кафедры юриспруденции КГУ им. К.Э. Циолковского
РФ, г. Калуга
Semenova Natalia Konstantinovna
Candidate of Legal Sciences, Associate Professor of the Department jurisprudence KSU named after K.E. Tsiolkovsky, Russian Federation, Kaluga
Макарова Татьяна Николаевна
студентка 3 курса магистратуры Института Истории и Права КГУ им. К.Э. Циолковского,
РФ, г. Калуга
Makarova Tatiana Nikolaevna
3 year graduate student Institute of History and Law, KSU named after K.E. Tsiolkovsky
Russian Federation, Kaluga
Аннотация.
В представленной статье проводится анализ особенностей и проблем, возникающих в процессе составления и исполнения договора аренды, вызванных пандемией COVID-19. Также проведен анализ понятийного аппарата, касающегося договора аренды, систематизируются его основные признаки и последствия пандемии для участников договора. Итоги исследования позволили сделать выводы о нарушении справедливого баланса законных интересов и прав участников договора, который был установлен в сделках, совершенных ранее. Основное внимание в статье обращается на современную практику, злоупотреблением правом во время пандемии.
Annotation.
The presented article analyzes the features and problems that arise in the process of drawing up and executing a lease agreement caused by the COVID-19 pandemic. An analysis of the conceptual apparatus relating to the lease agreement was also carried out, its main features and the consequences of the pandemic for the parties to the agreement were systematized. The results of the study allowed us to draw conclusions about the violation of the fair balance of legitimate interests and rights of the parties to the contract, which was established in transactions completed earlier. The article focuses on modern practice, abuse of law during a pandemic.
Ключевые слова: договор аренды, пандемия COVID-19, правовые последствия, аренда, участники договора, злоупотребление правом, обстоятельства непреодолимой силы, форс-мажор.
Key words: lease agreement, COVID-19 pandemic, legal consequences, lease, parties to the contract, abuse of law, force majeure circumstances, force majeure.
Арендные отношения известны человечеству с глубокой древности. Первоначально они получили правовое закрепление в эпоху Древнего Рима, а в последствии договорные конструкции найма были заимствованы в ходе масштабной рецепции римского права странами Западной Европы. В истории нашего государства рецепция римского права не была такой очевидной, но тем не менее отношения имущественного найма получили аналогичное понимание и регулирование, как и в европейских странах, что являлось следствием адаптации институтов римского права на территории Руси. Таким образом арендные отношения имеют достаточно длительную историю развития и не менее долгую историю их правового регулирования. В то же время нельзя говорить о том, что они оставались неизменными все это время. Как и другие правовые отношения,
они подвергались воздействию различных политических, экономических, социальных факторов, что безусловно находило отражение в соответствующей правовой регламентации.
При всей, казалось бы, изученности института аренды отечественными практиками и теоретиками юридической мысли, новые обстоятельства выявляют несовершенство его регулирования и в наши дни. В качестве такого обстоятельства в данной работе предлагается рассмотреть пандемию коронавирусной инфекции COVID-19. Несмотря на то, что в настоящее время она считается завершенной, некоторые правовые проблемы, возникшие в ее период, так и не были решены в полной мере. Ярким примером может выступать правовая регламентация договора аренды. Рассмотрим указанные моменты подробнее. Режим повышенной готовности, введенный в субъектах РФ, связанный с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19 обусловил массу правовых неопределенностей в том числе в сфере заключения и исполнения договоров аренды, что влекло за собой различные негативные правовые последствия для их участников. Режим самоизоляции повлек за собой процесс неэффективного использования арендуемых зданий (сооружений, офисов) арендаторами, многие из которых попросту пустовали. В дальнейшем данный факт породил конфликт интересов между арендодателями и арендаторами и вызвал дискуссию относительно правомерности принятия решений о форс-мажоре или обстоятельствах непреодолимой силы, злоупотреблении правом.
Проблемам правового регулирования арендных договоров посвятили свои труды многие современные отечественные авторы, такие как: Белов В. А, Богданов Е.В., Галин Я. Л. и др. Анализ публикаций показал, что исследование вопросов правового регулирования арендных отношений, особенно при всем их многообразии, с помощью договора аренды является весьма популярным среди ученых исследователей, однако, проблемам правового регулирования договора аренды в условиях пандемии или подобных уделяется недостаточно внимания. Также недостаточно изученными являются вопросы злоупотребления правом в договорных отношениях аренды во время пандемии.
Прежде чем приступить к рассмотрению правовых проблем договора аренды в период пандемии COVID-19, необходимо остановиться на понятийном аппарате, показывающим, что из себя представляет описываемая договорная конструкция в правовом поле и какие основные элементы она содержит. Понятие договора аренды и его участники систематизированы в виде рисунка 1.
Рисунок 1. Понятие и участники договора аренды [Систематизировано авторами по данным источников: 4,5,6]
Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность по своевременному внесению арендной платы. Согласно общим правилам, условия договора аренды могут быть изменены по обоюдному соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законодательством.
Основным законодательным актом, регулирующим договорные отношения аренды в нашей стране, является Гражданский Кодекс РФ. Согласно сформулированному в п. 3 ст. 401 ГК РФ общему правилу, лицо освобождается от ответственности, если им были выполнены обязательства в недостающем объеме, или вообще не были выполнены, если им будет доказано, что это произошло по причине непреодолимой силы, т.е. непредотвратимых и чрезвычайных обстоятельств, сложившихся при данных условиях или, по-другому говоря, «форс-мажор».
Большинство арендодателей и арендаторов столкнулись с рядом проблем, которые были вызваны последствиями пандемии СОУГО-19, связанными с вопросами расторжения договоров аренды или невозможностью выполнять свои основные обязательства, предусмотренные договором. Если опереться на ст. 309 ГК РФ касательно общих правоположений, то обязательства должны выполняться в полной мере и надлежащим образом и соответствовать условиям обязательств, определенных законодательными требованиями и иными правовыми актами, а в случае их отсутствия - обычными или традиционными требованиями. В ст. 310 ГК РФ определено, что не допускается односторонний отказ от выполнения требований договора или его одностороннее изменение за исключением случаев, предусмотренных непосредственно ГК или иными законодательными и правовыми актами. [1]
Принятые Правительством чрезвычайные меры для борьбы с пандемией оказали сильное влияние на деятельность, связанную с арендным бизнесом. Многие держатели договоров аренды столкнулись с внезапными трудностями по уплате и, соответственно, получению арендных платежей. Финансовое, эмоциональное и физическое давление со стороны пандемии вызвало желание у многих арендаторов разорвать арендные договоры, что было связано с тем, что, несмотря на существующие правила для выселения во время пандемии, которые были санкционированы государством как мера поддержки бизнеса, однозначное решение ситуаций, связанных с этим условием, отсутствовало.
В соответствии с введением ограничений, возможный порядок действий сторон договора в определенной ситуации варьируется в зависимости от условий заключенного договора и возможности признания данной ситуации форс-мажором. Многие арендаторы, ссылаясь на обстоятельства непреодолимой силы пытались уйти от уплаты арендной платы во время пандемии, что вполне может быть рассмотрено в качестве одного из проявлений злоупотребления правом.
Закон определяет, что в случае, когда в договоре аренды не оговорена изначально возможность приостановления обязательств из-за форс-мажора, тогда взятые обязательства подлежат исполнению. Помимо этого, даже несмотря на то, что пандемия СОУШ-19 некоторыми правовыми актами признавалась обстоятельством непреодолимой силы (например, в г. Москве), это не стало служить основанием для освобождения от обязательств арендатора. Напротив, в условиях пандемии, даже в том случае, если у арендатора нет возможности оплатить аренду, нарушение соглашений расценивалось как проявление злоупотребления правом во время пандемии. Тем не менее, арендатор мог получить отсрочку платежа на основании совокупности трех документов: Постановления Правительства РФ №434 от 03.04.2020 г. «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции; Постановления Правительства РФ №439 от 03.04.2020 г. «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», ФЗ №98-ФЗ от 01.04.2020 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные
акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации ЧС». Таким образом государство сделало попытку защитить интересы обеих сторон договора аренды.
С другой стороны, указанный договор является ярким примером частноправовых отношений, в которых определенные вопросы необходимо регулировать путем достижения соглашения по ним. Более тщательное и тесное взаимодействие арендодателя с арендатором на стадии составления, заключения и исполнения договора аренды, может помочь избежать конфликта интересов впоследствии. Необходимо отметить, что полный отказ арендатору в просьбе отсрочки или снижении аренды в условиях пандемии может привести к судебному разбирательству. Суд в данном случае зачастую встает на его сторону и подобные действия арендодателя может посчитать недобросовестными.
Проведя обзор судебной практики Президиума Верховного Суда РФ, было выявлено, что как сама коронавирусная инфекция, так и меры, принимаемые государством по борьбе с данной инфекцией сами по себе, в целом не рассматриваются судами как обстоятельства непреодолимой силы. Согласно судебным решениям, существование форс-мажора принимается касательно обстоятельств каждого конкретно рассматриваемого дела и в случае, если должником платы по аренде будет доказано, что чрезвычайное обстоятельство носит характер исключительного случая, является непредотвратимым, то есть не зависящим от воли должника и не могло быть устранено доступными мерами защиты, что, в свою очередь, и послужило причиной просрочки.
Рассмотрим конкретный пример. Так, между ООО «Юг Девелопмент» (арендодателем) и ООО «ХАКЕРЮ» (первоначальным арендатором) в августе 2017 года был заключен договор аренды нежилых помещений. Пунктом 4 договора установлены период срока аренды и размер постоянной и переменной арендной платы. В соответствии с дополнительным соглашением № 3 к Договору от 1 февраля 2019 года все права и обязанности по Договору перешли от ООО «ХАКЕРЮ» к Образовательной автономной некоммерческой организацией ДПО «Высшая школа информационных технологий и безопасности» (новый арендатор).
Во время пандемии 2020 года, исходя из требований нормативных правовых актов, которыми были введены нерабочие дни на период пандемии [2, 3], общей сложностью с 30.03 по 30.04.2020 года, а также было установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции (СОУ[Э-19) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности, деятельность нового арендатора была приостановлена в связи с приостановлением образовательного процесса. Он обратился к арендодателю с предложением о внесении изменений в договор или о его расторжении, однако после получения отказа был вынужден обратиться в суд с иском о расторжении договора в судебном порядке. Позиция ответчика заключалась в том, что основания для расторжения договора отсутствуют.
Изучив условия договора, суд выявил, что в нем отсутствуют положения, предусматривающие право арендатора расторгнуть договор аренды, но присутствуют иные положения, на которые также ссылался истец о том, что в случае действия обстоятельств непреодолимой силы сроком более 3 месяцев, договор может быть расторгнут по решению суда.
Однако, суд установил невозможность удовлетворения требования по этим основаниям, поскольку обстоятельства непреодолимой силы, на которые ссылался истец, составили по продолжительности менее трех месяцев и на момент обращения в суд полностью отпали, а его деятельность была возобновлена.
При этом суд удовлетворил заявленные требования о расторжении договора на основании того, что в соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими
заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Введение карантинных мер, переход на дистанционное обучение части учащихся, повлекшее серьезные изменения в образовательном процессе, целью которого и было заключение первоначального договора аренды нежилых помещений, суд расценил именно как обстоятельства, изменившиеся настолько, что у арендатора отсутствует возможность исполнять договор на установленных ранее условиях. [7]
В связи с вышеизложенным, и опираясь на Решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.09.2020 по делу № А40-70812/20-50-513, мы можем сделать вывод о том, что в случае когда отсутствуют основания для расторжения договора по обстоятельствам, связанным с наступлением форс-мажора, суд может расторгнуть договор на основании ст. 451 ГК РФ.
Анализируя сложившуюся ситуацию в целом, мы можем отметить, что поддерживающие законодательные меры оказались недостаточно сбалансированными, что привело к ущемлению прав как арендодателей, так и арендаторов. В то же время перед контрагентами встала первоочередная задача самостоятельного поиска компромисса, что не всегда возможно осуществить.
Таким образом, пандемия COVID-19 породила определенные противоречия между участниками договора аренды. Со стороны арендодателей ввиду рисков недополучения прибыли, со стороны арендаторов -невозможности выполнить свою основную обязанность - оплатить аренду. На почве этих противоречий зачастую возникает момент злоупотребления правом во время пандемии. С целью разрешения противоречий, необходимо на законодательном уровне устранить неточности и пробелы в правовом регулировании отношений арендатора и арендодателя. Необходима существенная корректировка законодательства в контексте понятий «форс-мажора» и обстоятельств непреодолимой силы, целью которой является минимизация и полная ликвидация злоупотребления правом во время возникновения подобных ситуаций в будущем. На наш взгляд, целесообразно применять более четкий понятийный аппарат в договорах аренды в контексте форс-мажора, более обстоятельно рассматривать случаи, попадающие под категорию «форс-мажор».
Естественно, подобное признание и договорное закрепление форс-мажора должно не только происходить в виде упоминания как это подтверждает современная практика, а быть четко конкретизировано относительно предмета договора аренды, опираясь на системные риски и факторы, способствующие его возникновению.
Список используемой литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ГК РФ ч.2) — Текст : электронный // СПС «Консультант плюс»: [сайт]. — URL:
https://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 5142/33c65ab7522b599d12e61cc848aebcd09e651f9c/ (Дата обращения: 01.10.2023)
2. Указ Президента РФ от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (СОУГО-19)"Указом Президента РФ от 25.03.2020г. № 206 «Об объявлении в Российской Федерации «Об объявлении нерабочих дней» — Текст : электронный // СПС «Консультант плюс»: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 349217/ (Дата обращения: 18.10.2023)
3. Указ Мэра Москвы от 14 марта 2020 г. N 20-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. N 12-УМ» — Текст : электронный // Портал ГАРАНТ.РУ [сайт] — URL:
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73644236/ (Дата обращения: 18.10.2023).
4. Белов, В. А. Договор аренды: научно-познавательный очерк / В. А. Белов. - М. : Статут, 2018. - 159 с.
5. Богданов, Е.В. Договоры в сфере предпринимательства: Монография / Е.В. Богданов — Москва : Проспект, 2018. — 304 с.
6. Галин, Я. Л. Договор аренды и его виды / Я. Л. Галин. - Москва: Лаборатория книги, 2010. - 117 с.
7. Арендные отношения и COVID-19: обзор судебных кейсов (сентябрь 2020) — Текст : электронный // Журнал «Юрист компании» - первый практический журнал для юриста [сайт] — URL: https://www.law.ru/article/27032-arendnye-otnosheniya-i-covid-19-obzor-sudebnyh-keysov-sentyabr-2020 (Дата обращения: 01.10.2023).
