CC BY
33DOI: 10.24412/2224-9133-2023-4-50-54 ВАСИЛЬЕВА Виктория Олеговна,
NIION: 2021-0079-4/23-195 студентка 4 курса
MOSURED: 77/27-025-2023-04-195 Юридического факультета
Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, e-mail: vvvasilevaaaa@yandex.ru
К ВОПРОСУ О ПРАВОВОЙ ХАРАКТЕРИСТИКЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ И ЕГО РАСТОРЖЕНИЯ
Аннотация. Современные условия ведения бизнеса и обеспечения жизненных потребностей диктуют необходимость тем или иным участникам гражданского оборота заключать договоры гражданско-правового характера, регламентированные гражданским законодательством Российской Федерации. Среди самых распространенных договоров можно выделить договор аренды. В статье рассматривается общая гражданско-правовая характеристика договора аренды, в частности, его существенные условия, стороны. Также изучаются и исследуются проблемы, возникающие в связи с отсутствием единого подхода к определению момента заключения договора аренды. Кроме прочего, изучаются нормы законодательства о порядке и основаниях расторжения договора аренды. Особое внимание обращается на вопросы возмещения стоимости произведенных улучшений, последствий расторжения аренды для субарендатора, а также внимание уделяется изменениям в процессе расторжения рассматриваемого договора в связи с пандемией коронавирусной инфекции.
Ключевые слова: договор аренды, арендные правоотношения, консенсуальный характер, расторжение договора, неотделимые улучшения, субаренда, отсрочка арендных платежей.
VASILEVA Viktoria Olegovna,
4th year student of the Faculty of Law of the Financial university under the Government of the Russian Federation
ON THE ISSUE OF THE LEGAL CHARACTERISTICS OF THE LEASE AGREEMENT AND ITS TERMINATION
Annotation. Modern conditions of doing business and ensuring vital needs dictate the need for certain participants in civil turnover to conclude contracts of a civil nature regulated by the civil legislation of the Russian Federation. Among the most common contracts, a lease agreement can be distinguished. The article discusses the general civil characteristics of the lease agreement, in particular, its essential conditions, the parties. The problems arising due to the lack of a unified approach to determining the moment of conclusion of the lease agreement are also studied and investigated. Among other things, the norms of legislation on the procedure and grounds for termination of the lease agreement are being studied. Particular attention is paid to the issues of reimbursement of the cost of improvements made, the consequences of termination of the lease for the sublease, as well as attention is paid to changes in the process of termination of the contract in question in connection with the coronavirus pandemic.
Key words: lease agreement, lease legal relations, consensual nature, termination of the contract, inseparable improvements, sublease, deferral of lease payments.
Среди самых распространенных граж-данско - правовых договоров можно выделить договор аренды и его разновидности: прокат, лизинг. По статистическим данным на сегодняшний день действует примерно 51 тысяча организаций, деятельность которых попадает под ОКВЭД Код 68.20: Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом [10].
В первую очередь определим легальное понятие договора аренды, которое содержится в
статье 606 ГК РФ и заключается в том, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [1].
Проанализировав данное определение, мы можем прийти к выводу, что контрагентами по договору аренды выступают два субъекта. При этом важно отметить, что имущество, передаваемое по договору аренды, по общему правилу,
должно находиться в собственности у арендодателя, что прямо установлено в ст. 698 ГК РФ. Однако эта же норма содержит исключение, согласно которому от имени собственника могут выступать и другие лица, но при условии, что они управомочены на сдачу чужого имущества в аренду либо законом, как, например, законные представители, либо непосредственно самим собственником. Говоря об арендаторе, отметим лишь то, что законодательство не устанавливает специальных требований к арендаторам. Кроме того, в гражданском законодательстве нет запретов для юридического лица в отношении заключения договора аренды. Соответственно, в договоре аренды может участвовать любое юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы и формы хозяйствования [6].
Далее рассмотрим правовую характеристику договора аренды. По данному вопросу следует отметить, что он является консенсуальным, взаимным и двусторонним. Рассмотрим каждую из этих черт по отдельности. Во-первых, консен-суальность договора аренды говорит о том, что реальная передача имущества не предшествует заключению договора, а, наоборот, договор считается заключенным с того момента, когда стороны согласовали его существенные условия еще до передачи самого имущества во временное владение или пользование. Однако судебная практика не ограничивается только такой позицией, а, например, в Постановлении ФАС Уральского округа14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3 по делу N А07-2897/05-Г-ГЛШ указывается, что договор аренды все же является реальным [8]. Однако несмотря на это, например, Е.А. Суханов, Е.Е. Шевченко придерживаются мнения о его консенсуальности. Во-вторых, договор аренды -это возмездный договор, о чем мы можем судить исходя из закрепленного в статье 606 ГК РФ определения, буквальное толкование которого указывает на то, что, приобретая свой правовой статус, арендатор становится обязанным платить арендную плату за предоставление арендодателем имущества во временное пользование или владение. Третья черта - взаимность договора: как у арендатора, так и у арендодателя имеются по отношению друг к другу определенные права и обязанности. Так, например, в соответствии со ст. 611 и 613 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в обусловленном договором состоянии и предупредить обо всех его обременениях третьими лицами, а арендатор, исходя из ст. 614 ГК РФ обязан своевременно уплачивать арендную плату.
Рассматривая основные характеристики договора аренды, нами уже была упомянута категория существенных условий. Если говорить о
существенных условиях договора аренды, то законодательно установлено лишь одно общее существенное условие для всех видов договора аренды - его предмет. На это справедливо указывает п. 3 ст. 607 ГК РФ, в соответствии с которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче по договору аренды. Следует учитывать также, что отдельные виды договора аренды, предусмотренные ГК РФ могут обозначать иные условия в качестве дополнительных существенных условий. Так, в частности, для договора аренды недвижимости согласно статье 654 ГК РФ существенным условием является размер арендной платы.
На вопрос о том, что может передаваться по договору аренды, нам отвечает ст. 607 ГК об объектах аренды, которая помимо перечня допустимых объектов говорит о том, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Это могут быть вещи, изъятые из гражданского оборота или ограниченные в обороте. Например, недвижимое имущество государственных природных заповедников является изъятым из оборота, а следовательно, не может быть объектом аренды, согласно статье 6 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» [2].
Расторжение договора аренды представляет собой значимое правовое явление и наряду с его заключением и изменением регулируется нормами ГК РФ. Но перед тем как рассмотреть порядок расторжения договора аренды и правовые последствия, возникающие в связи с этим, остановимся на том, какие основания и способы расторжения и прекращения договора аренды содержатся в гражданском законодательстве.
Говоря об основных способах расторжения договора аренды, отметим, что традиционно, а также на законодательном уровне, выделяют три: по соглашению сторон, досрочное расторжение в результате инициативы одной из сторон, либо по решению суда. Рассмотри их подробнее.
Во-первых, беря во внимание правило о свободе договора, анализируя статью 450 ГК РФ, мы можем говорить о том, что возможность расторжения договора аренды по соглашению сторон возможна, так как прямого запрета на это в нормах о договоре аренды не содержится. Помимо прочего, данный способ отличается тем, что он реализуется во внесудебном порядке, что позволяет сторонам избежать судебных расходов и сэкономить время, в течение которого будет проходить судебное разбирательство.
Во-вторых, рассмотрим возможность досрочного одностороннего расторжения договора аренды по требованию одной из сторон
даже при отсутствии согласия контрагента, что является, на наш взгляд, дополнительной гарантией прав сторон по договору аренды. Такое право есть как у арендатора, так и у арендодателя при наличии определенных законом оснований, закрепленных в статьях 619 и 620 ГК РФ. Однако сторона, инициирующая процесс, если это арендодатель, обязана при этом соблюсти претензионный порядок и направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что говорится в ст. 619 ГК РФ. Если такое обязательство исполнено не было, то сторона обращается в суд для досрочного расторжения договора аренды.
Ну и в- третьих, отметим также то, что в случае, если договор заключен на неопределенный срок, то законодатель в ст. 610 ГК РФ предусмотрел возможность отказа одной стороны от договора. При этом важно соблюсти условие об уведомлении арендодателя в установленные абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ сроки: за месяц для движимого и за 3 месяца для недвижимого имущества. Это можно объяснить тем, что зачастую арендные отношения носят длительный характер, потому такие сроки, на наш взгляд, предусмотрены для того, чтобы как арендатор, так и арендодатель смогли найти нового контрагента и избежать каких-либо других убытков.
Еще одно основание - гибель арендуемого имущества, которое является предметной составляющей конкретного договора [5]. Поскольку использовать это имущество становится невозможным, то и смысл арендных правоотношений также пропадает.
На протяжении срока действия договора аренды у арендодателя могут возникнуть такие ситуации, когда имущество, которым он временно владеет или пользуется на правах аренды, требует тех или иных улучшений. Поэтому вопрос о судьбе улучшений является важным при расторжении договора аренды, так как могут возникнуть спорные ситуации: кому принадлежит право собственности на такие улучшения, нужно ли контрагенту возмещать их стоимость полностью или в части? Судьба отделимых улучшений разрешается наиболее простым способом, поэтому зачастую не приводит к спорам между арендатором и арендодателем. Так, отделимые улучшения, если иное сторонами не урегулировано в договоре, в соответствии с п. 1 указанной статьи после расторжения договора аренды остаются в собственности арендатора.
Более детально рассмотрим вопрос о неотделимых улучшениях. В п.2 ст. 623 сказано, что неотделимые улучшения - это те, которые не могут быть отделены от имущества без вреда для
него. Однако некоторые арендаторы в качестве критерия отделимости выделяют возможность использовать такие улучшения отдельно от арендованного имущества - однако суды в своих решениях указывают на ошибочность такой позиции.
Анализ уже названной нами статьи ГК РФ не ставит вопрос о разграничении права собственности на неотделимые улучшения, встает лишь вопрос о том, имеет ли арендатор право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений. Богачева Т.В. говорит, что «во избежание неосновательного обогащения на стороне арендодателя арендатору предоставляется самостоятельное средство правовой защиты. Права арендатора защищаются путем возмещения ему стоимости неотделимых улучшений. Применение подобного способа защиты обусловлено наличием согласия арендодателя на их совершение» [4].
Однако в законе также содержится специальная норма о возможности арендодателя освободиться от обязанности возместить арендатору стоимость произведенных с его согласия неотделимых улучшений. Для этого ему необходимо будет доказать, что издержки арендатора на эти улучшения не соответствуют улучшению его качества или при их осуществлении арендатор действовал неразумно и недобросовестно (абз. 2 ст. 662 ГК РФ).
Если же неотделимые улучшения произведены арендатором без получения согласия арендодателя, то расходы на них не возмещаются, и они переходят в собственность арендодателя безвозмездно в соответствии с п.3 ст. 623 ГК РФ. Однако следует учесть, что возмездность в данном случае может быть императивно установлена законом. Например, ст. 662 закрепляет безусловную обязанность арендодателя по договору аренды предприятия по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.
Важно также определить, что входит в состав стоимости неотделимых улучшений. Синцов Г.В. в своей работе справедливо отмечает, что «в нее включается не только стоимость затраченных материалов, но и стоимость работ на проведение данных улучшений, а также иные необходимые затраты (разработка и согласование проектной документации, дизайна, сметы и т.д.)» [9].
Рассмотрение последствий расторжений договора аренды для субарендатора видится нами очень важным, поскольку субарендатор тесно связан и созависим от отношений арендатора и арендодателя.
Гражданское законодательство не содержит перечня последствий для субарендатора в связи с расторжением договора аренды по истечению срока его действия, однако в ГК РФ есть статья 618, в которой регламентировано, что договор субаренды по общему правилу прекращается при досрочном прекращении договора аренды, если иное не предусмотрено самим договором. Эта же норма наделяет также субарендатора правом заключение с арендодателем непосредственно договора аренды на имущество, которым он пользовался в соответствии с договором субаренды. Такие выводы подтверждаются и судебной практикой. Например, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 30.08. 2011 г. № Ф06-7063/11 по делу № А12-17446/2010 в результате суд приходит к выводу, что содержащиеся в 618 статье ГК РФ нормы о прекращении субаренды в связи с расторжением договора аренды не императивны. В этой связи сторонами аренды и субаренды согласовывается механизм перевода субаренды в аренду самостоятельно. В данном случае необходимо учесть две особенности. Во-первых, предметом данного договора будет то имущество, занимаемое субарендатором. То есть, если по основному договору аренды арендатор занимал три помещения, два из которых впоследствии передал по договору субаренды, то новый договор будет действовать только в отношении двух указанных помещений. Во-вторых, договор не сможет быть заключен на срок, превышающий срок договора субаренды.
Судебная практика также говорит о случаях, когда субарендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения убытков. Обычно предпосылкой к этому становится нежелание арендодателя вступать в договорные отношения с субарендатором по тем или иным причинам. Из разъяснений, данных Верховным Судом в п. 24 Постановления Пленума № 7, следует, что если арендодатель будет игнорировать просьбы субарендатора заключить новый договор, то за такой период неисполнения обязательства субарендатор вправе взыскать убытки за просрочку.
В рамках рассмотрения данного аспекта темы может возникнуть вопрос о том, как субарендатору защитить свои права при попытке собственника имущества лишить его права аренды. На практике недостаточно просто предъявить исковое к собственнику, нужно также в рамках гражданского процесса ходатайствовать о введении обеспечительных мер на объект аренды.
Экономические, политические отношения внутри страны и между странами значительно влияют на гражданский оборот. Например, охватившая мир пандемия коронавирусной инфекции, начавшаяся в 2020 году и продолжающаяся до
сих пор, значительно повлияла на арендаторов и арендодателей. Безусловно, у государства возникла первоочередная задача - внести изменения в законодательство, выработать меры поддержки, которые бы, не нарушая прав арендодателей, защищали права арендаторов. Встал вопрос о том, можно ли пандемию считать обстоятельством непреодолимой силы, и по этому основанию расторгнуть договор аренды. Верховный Суд РФ также, об ограничении в использовании понятия «обстоятельства непреодолимой силы» по отношению к коронавирусу и ограничительным мерам. Важная роль в данном случае отводится установлению обстоятельств каждого конкретного дела, в частности, чтобы признать указанное явление форс-мажором, необходимо установить причинно-следственную связь между возникшими обстоятельствами и нарушением стороной условий договора [7].
Изменения произошли и на законодательном уровне, что в частности проявилось в виде принятия ФЗ № 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций, в соответствии с которым арендаторы получили возможность уменьшения арендной платы по договоренности с арендатором. При этом данный закон добавил еще одно основание расторжения договора аренды. Так, в соответствии с абз. 2 ч. 4 ст. 19 названного закона в случае, если такое соглашение достигнуто не будет, арендатор вправе отказаться от срочного договора аренды в порядке, установленном ст. 450.1 ГК РФ. При этом необходимо, чтобы этот договор был заключен непосредственно субъектом МСП до введения ограничительных мер, и чтобы этому отказу, как уже отмечалось, предшествовало письменное обращение арендатора за отсрочкой уплаты арендных платежей. Кроме того, арендатору по его основному коду экономической деятельности (ОКВЭД) необходимо относиться к «наиболее пострадавшей отрасли» [3].
Подводя итог, можно отметить, что российское гражданское законодательство довольно подробно регулирует общие положения о договоре аренды, а также о порядке его расторжения. Это позволяет обеспечивать защиту прав сторон договора аренды - как арендаторов, так и арендодателей. Также это способствует минимизации действий недобросовестных сторон договора аренды, причиняющих ущерб другой стороне договора. Подробное регулирование правоотношений, возникающих в процессе расторжения договора аренды, обеспечивает развитие гражданского оборота в области арендных отношений.
Список литературы:
[1] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996 г. N 5 ст. 410.
[2] Федеральный закон от 14.03.1995 г. N ЗЗ-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» // СЗ РФ. 1995 г. N 12. ст. 1024.
[3] Постановление Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» // СЗ РФ. 2020 г. N 15 (ч. IV), 13.04.2020. ст. 2293.
[4] Богачева Т.В. Правовое регулирование отношений по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества: проблемы правоприменения // Актуальные проблемы российского права. 2017. № 10 (83).
[5] Загалаева Ж.А. Прекращение договора аренды // Colloquium-journal. 2020. № 10, с. 36-37.
[6] Маказиева З. Д. Стороны договора аренды // Colloquium-journal. 2020. № 10, с. 52.
[7] Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020) [Электронный ресурс] // URL:http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_350813
[8] «Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения» « [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru/about/ software/guide_2/PSP_14.
[9] Синцов Г.В. О некоторых особенностях возмещения стоимости улучшений арендованного имущества // Известия ВУЗов. Поволжский регион. Общественные науки. 2015. № 1 (33).
[10] Статистические данные РБК [Электронный ресурс] // режим доступа- URL: https://com-panies.rbc.ru/okved/68.20/
Spisok literatury:
[1] Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast' vtoraja) ot 26.01.1996 g. N 14-FZ // SZ RF. 1996 g. N 5 st. 410.
[2] Federal'nyj zakon ot 14.03.1995 g. N 33-FZ "Ob osobo ohranjaemyh prirodnyh territorijah" // SZ RF. 1995 g. N 12. st. 1024.
[3] Postanovlenie Pravitel'stva RF № 439 ot 03.04.2020 «Ob ustanovlenii trebovanij k uslovijam i srokam otsrochki uplaty arendnoj platy po dogovo-ram arendy nedvizhimogo imushhestva» // SZ RF. 2020 g. N 15 (ch. IV), 13.04.2020. st. 2293.
[4] Bogacheva T.V. Pravovoe regulirovanie otnoshenij po vozmeshheniju stoimosti neotdelimyh uluchshenij arendovannogo imushhestva: problemy pravoprimenenija // Aktual'nye problemy rossijskogo prava. 2017. № 10 (83).
[5] Zagalaeva Zh.A. Prekrashhenie dogovora arendy // Colloquium-journal. 2020. № 10, s. 36-37.
[6] Makazieva Z. D. Storony dogovora arendy // Colloquium-journal. 2020. № 10, s. 52.
[7] Obzor po otdel'nym voprosam sudebnoj praktiki, svjazannym s primeneniem zakonodatel'stva i mer po protivodejstviju rasprostraneniju na territorii Rossijskoj Federacii novoj koronavirusnoj infekcii (COVID-19) N 1» (utv. Prezidiumom Verhovnogo Suda RF 21.04.2020) [Jelektronnyj resurs] // URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_350813
[8] «Putevoditel' po sudebnoj praktike. Arenda. Obshhie polozhenija» „ [Jelektronnyj resurs] // URL: http://www.consultant.ru/about/software/gu ide_2/ PSP_14.
[9] Sincov G.V. O nekotoryh osobennostjah vozmeshhenija stoimosti uluchshenij arendovannogo imushhestva // Izvestija VUZov. Povolzhskij region. Obshhestvennye nauki. 2015. № 1 (33).
[10] Statisticheskie dannye RBK [Jelektronnyj resurs] // rezhim dostupa- URL: https://companies. rbc.ru/okved/68.20/
