CC BY
18Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право DOI 10.47643/1815-1329_2020_10_173
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
АЙДАРОВА Нелли Георгиевна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Северо-Осетинского государственного университета им. К.Л. Хетагурова. E-mail: [email protected]
Краткая аннотация: В статье анализируются нормы гражданского и земельного законодательства РФ, регулирующие вопросы договора аренды земельных участков, порядок его заключения; особенности аренды участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, права и обязанности сторон, основания досрочного расторжения договора по требованию сторон. Рассматриваются особенности регулирования земельных отношений в РСО-Алания.
Abstract: The article analyzes the norms of the civil and land legislation of the Russian Federation, regulating the issues of the land lease agreement, the procedure for its conclusion; specifics of lease of land plots in state or municipal ownership, rights and obligations of the parties, grounds for early termination of the contract at the request of the parties. The features of regulation of land relations in the Republic of North Ossetia-Alania are considered.
Ключевые слова: земельные участки сельскохозяйственного назначения, договор аренды, права и обязанности сторон договора аренды, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, целевое назначение.
Keywords: agricultural land plots, lease agreement, rights and obligations of the parties to the lease agreement, state or municipal land plots, designated purpose.
Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли. Безусловно, основой функционирования земельного рынка, прежде всего, является институт собственности, который позволяет по своему усмотрению приобретать, использовать и распоряжаться землей. Это положение установлено Конституцией РФ п.1,2 ст.36 согласно которой, граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.[1]
Вместе с тем, формирование частной собственности на землю не решает всех проблем в области землепользования, так как у значительного круга физических, юридических лиц и публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо сдачи их в аренду для извлечения дохода. Именно поэтому аренда земельных участков остается одним из распространенных способов использования земли.
Условия пользования землей и передачи её в аренду определены Гражданским кодексом РФ[2] Земельным кодексом РФ[3], Федеральным законом от 24 июля 2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[4] и законами субъектов РФ и др.
Гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в т.ч. и земельных, а земельное законодательство - специальные нормы регулирования земельных отношений. Общие нормы гражданского законодательства применяются
для правовой характеристики сторон договора, объекта аренды, определения объема ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договора. В актах же земельного законодательства определены специальные правила об аренде земельных участков различного целевого назначения, особые правила о порядке заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и т.д.
Содержанием арендных отношений являются правоотношения, возникающие между собственником (арендодателем) и временным пользователем (арендатором). Стороны, вступающие в арендные отношения, опираясь на законодательные и иные правовые акты, определяют свои права и обязанности при заключении соответствующего договора аренды. Договор аренды является основным документом, регламентирующим их взаимоотношения в конкретной ситуации. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных об объекте, договор считается не согласованным сторонами, и соответственно считается не заключенным» (ст. 607 ГК РФ)[5].
Существенными условиями договора аренды земельных участков являются объект аренды - земельный участок, срок и арендная плата. Срок договора определяется по соглашению сторон, кроме случаев, предусмотренных законом. При отсутствии срока договора он считается заключенным на неопределенный срок. В законе могут быть установлены предельные сроки договора аренды (ст. 610 ГК РФ). Размер арендной платы, порядок и сроки внесения за пользование земельным участком, находящимся в государ-
ственной или муниципальной собственности, определяются в соответствии с «Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», и «Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 (в ред. от 07.09.2020 г.)[6].
Предоставление в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендных платежей, являющихся одним из источников пополнения бюджетов различных уровней, что, в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности в ряде регионов Российской Федерации.
Земли сельскохозяйственного назначения являются специфическим объектом гражданского оборота в силу своих природных качеств, свойств и функций. Основное их назначение - производство сельскохозяйственной продукции.
Особенности оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируются Гражданским кодексом, Земельным кодексом, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[7].
Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется ст. 9 вышеуказанного закона. Согласно данной статье в аренду могут быть переданы только прошедшие государственный кадастровый учёт земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе находящиеся в долевой собственности. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет. Площадь земельных участков, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора не ограничивается.
По договору аренды земельного участка у сторон возникают права и обязанности. Согласно ст. 264 ГК РФ и ст. 41 ЗК РФ лица, которые не являются собственниками земельного участка, кроме обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор имеет право:
- использовать для своих нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обвод-
ненные карьеры;
- проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
- гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ;
- арендатор вправе также передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в т.ч. отдавать арендные права земельного участка в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное;
- передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ. Следует отметить, что в п. 2 ст. 615 ГК РФ перечисленные права арендатор вправе осуществлять с согласия арендодателя.
Необходимо отметить, что ЗК РФ именно в отношении земельного участка установил либеральный режим, который не требует получения согласия арендатора от арендодателя, т.е. собственника. Достаточно лишь уведомить арендодателя о том, что земельный участок передан арендатором в субаренду.
Законодателю было бы целесообразно устранить это противоречие[8].
По закону и договору арендатор обязан соблюдать следующие обязанности:
- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
- своевременно производить платежи за землю;
- не допускать загрязнение, истощение, деграда-
Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право
цию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы, использовать земли в соответствии с договором;
- по окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок должен быть возвращен в состоянии не худшем, чем оговорено в договоре.
- выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом, федеральными законами и договором аренды.
В соответствии с гражданским и земельным законодательством установлены следующие права и обязанности арендодателя:
- если арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением земли, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ч.3 ст.615 ГК РФ);
- при систематическом (более двух раз) подряд невнесении арендной платы по истечении определенного договором срока платежа (ст. 619 ГК РФ). Согласно этой статье арендодатель имеет право требовать досрочного прекращения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок;
- на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора;
- предоставить арендатору земельный участок в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;
- при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Нарушение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).
Договором или законом могут быть предусмотрены и другие права и обязанности арендодателя.
Можно согласиться с Е.В. Менис, что существование современного общества немыслимо без гражданско-правового договора, который служит важнейшим инструментом согласования волеизъявлений сторон. При помощи договора аренды субъекты гражданских правоотношений устанавливают для себя права и обязанности, что способствует наличию юридической связи в целях передачи имущества для его временного использования. [9]
В настоящее время большая часть земельных
участков из состава земель сельскохозяйственного назначения находится в государственной или муниципальной собственности. В этой связи одним из основных вопросов, стоящих перед субъектами Российской Федерации, является вопрос их рационального использования.
В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъектам Российской Федерации дана возможность отсрочить приватизацию сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В этой связи следует отметить, что установление конкретных сроков осуществления приватизации земель сельскохозяйственного назначения, в том или ином субъекте Российской Федерации, определяется региональным законодательством. Таким образом, следует констатировать тот факт, что между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации по вопросу, касающемуся приватизации земельных участков из указанной категории, был достигнут компромисс.
Нормативным правовым актом, регламентирующим сферу земельных отношений в Республике Северная Осетия - Алания является Закон Республики Северная Осетия - Алания от 14.05.2004 г. № 17-РЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия - Алания»[10] (далее - Закон об особенностях регулирования земельных отношений в РСО-Алания). Данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками и долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления и изъятия земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Северная Осетия-Алания и муниципальной собственности.
Согласно части 2 статьи 12 Закона об особенностях регулирования земельных отношений в РСО-Алания приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории Республики Северная Осетия-Алания, осуществляется через 49 лет со дня вступления в силу указанного Закона.
В этой связи основной формой использования земель сельскохозяйственного назначения находящихся в государственной собственности РСО - Алания и муниципальной собственности является аренда.
Арендная плата является важным стимулирующим фактором при использовании земель сельскохозяйственного назначения. Следует отметить, что в течение длительного времени существующая система установления базовых
ставок арендной платы в республике не стимулировала рациональное использование земель и не способствовала их переходу к эффективным владельцам и пользователям.
ления Правительства РСО - Алания от 15 марта 2016 года №79[12] арендная плата в республике существенно повысилась, что не повлекло удорожания себестоимости продукции и увеличения розничных цен, но в то же время ведёт к росту доходов бюджета республики.
В результате низко установленной арендной пла-
ты, большинство арендованных земельных участков (пашни) впоследствии передавались в субаренду, причем стоимость субаренды начиналась с 7 тыс. рублей за гектар, а в некоторых случаях достигала до 15 тыс. руб. за гектар, в то время как арендные платежи за пашню составляют от 463 руб. до 2,2 тыс. руб. Действующий размер арендной платы явно не соответствовал рыночным реалиям и являлся экономически необоснованным. Фактически недополучаемые государством доходы по аренде получали лица, непосредственно не осуществляющие сельскохозяйственную деятельность и обработку земли[11].
территории и вовлечения их в рыночный оборот на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения действует льготная арендная плата. Арендная плата составляет от 100 -570 руб. за 1 гектар сенокосов и пастбищ[13].
земельно-имущественных отношений выступая правовым основанием возникновения права аренды, а также является правовым средством для создания условий решения важных публичных задач, связанных с обеспечением рационального использования и охраны земельных участков.
Договор аренды играет важную роль в развитии
Вместе с тем целях освоения горных и предгорных
В настоящее время в связи принятием Постанов-
Библиография:
1. Конституция Российской Федерации: принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием (с учетом поправок, внесенных в Конституцию Российской Федерации от 30.12.2008 г. № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 г. № 2-ФКЗ от 21.07.2014 г. № 11ФКЗ, измен. от 01.07.2020.) // Рос. газ. 1993. 25 дек.
2. СЗ РФ. 1994. № 32.Ст.3302.
3. СЗ РФ. 2001 .№ 44.Ст 2102.
4. СЗ РФ. 2002. № 4. Ст.1410.
5. СЗ РФ.1996. №38.Ст. 2367.
6. СЗ РФ.2009. № 30.Ст.3821.
7. СЗ РФ. 2002. № 4. Ст.1410
8. Цыбуленко З.И. Договор аренды земельных участков по законодательству Российской Федерации// Вестник Саратовской государственной академии. №5.2018. С.93.
9. Менис Е.В. Правовые начала регламентации договора аренды земельных участков в современном законодательстве // Вестник Саратовской государственной академии №6 2016. С.228.
10. «Северная Осетия» № 100(24148), 01.06.2004.
11. Официальный сайт Министерства государственного имуществ и земельных отношений РСО-Алания //Режим доступа: [Электронный ресурс] http://minimu.alania.gov.ru//(дата обращения 05.09.2020г)
12. Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 17.03.2016.
13. Официальный сайт Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО - Алании. //Режим доступа: [Электронный ресурс] http://minimu.alania.gov.ru//(дата обращения 05.09.2020г)
