CC BY
308УДК 347.951.25
ЖУКОВ Е.Н., КИРЕЕВА Е.В. НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Ключевые слова: аренда, арендная плата, неотделимые улучшения, субаренда, арендатор, субарендатор.
В статье авторы исследуют актуальные проблемы практического применения судами норм о договоре аренды. В частности, рассматриваются вопросы о последствиях прекращения договора аренды, о компенсации расходов за произведенные арендатором неотделимые улучшения, а также о судьбе субаренды и правах субарендатора при расторжении договора аренды.
ZHUKOV, E.N., KIREEVA, E.V.
SOME ISSUES OF COURT'S PRACTICE ON THE LEASE AGREEMENTS
Keywords: lease agreement, rent, inseparable improvements, subletting, tenant, subtenant.
In the article researched the actual problems of practical application by the courts of norms on the lease agreement. In particular, it considers the questions on effects of termination of lease contract, on the compensation of expenses for made by tenant inseparable improvements as well on the destiny of subletting and rights of subtenant at the termination of a lease agreement.
Количество споров, вытекающих из арендных отношений, с каждым годом увеличивается в геометрической прогрессии. В процессе исполнения обязательств по договору аренды в правоприменительной практике возникает множество спорных вопросов, внести ясность в которые под силу российским судам. Спорные ситуации весьма разнообразны и очень неоднозначны.
1. В том случае если договор аренды прекращен, а арендатор не возвращает арендованное имущество и, более того, продолжает это имущество активно использовать, закон предоставляет арендодателю право потребовать:
- внесения арендной платы полностью за весь период просрочки (ч.2 ст. 622 ГК РФ). Необходимо обратить особое внимание на то, что размер арендной платы при этом продолжает определяться на основании положений ранее заключенного соглашения об аренде (а не средней рыночной ценой). Связано это с тем, что прекращение договора аренды как таковое автоматически не снимает с арендатора обязанность оплачивать своё пользование арендованным имуществом до тех пор, пока его обязанность по возврату арендованного имущества не будет исполнена надлежащим образом [1].
Отсюда можно сделать вывод, что судебная практика не видит в данной ситуации оснований для применения норм о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ). Это, безусловно, выгодно для арендодателя в том случае, когда договорная арендная плата выше, чем плата, обычно взимаемая за пользование аналогичным имуществом при сравнимых обстоятельствах;
- возмещения убытков в том случае, когда взыскиваемая договорная арендная плата не покрывает понесенных убытков. Речь идет, в частности, о ситуациях, когда рыночная стоимость арендованного имущества существенно увеличилась;
- уплаты договорной неустойки за несвоевременный возврат имущества (при этом неустойка носит штрафной характер - ч.3 ст. 622 ГК РФ). Если неустойка условиями договора аренды не установлена, то арендодатель вправе начислять проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ.
2. Если арендатор нарушил условия договора аренды, что послужило основанием для его расторжения, то арендодатель вправе на основании ст. 393.1 ГК РФ взыскать убытки с прежнего арендатора в виде разницы между платой по расторгнутому договору и более низким размером платы по последующему, заменяющему договору аренды. При этом разумность и добросовестность действий арендодателя при заключении нового договора аренды презюмируется [2].
3. Пункт 2 статьи 623 ГК РФ устанавливает общее правило о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества принадлежат арендодателю. В том случае, когда произведение неотделимых улучшений осуществлено по согласованию с арендодателем, арендатор имеет право рассчитывать на компенсацию их стоимости (при этом неотделимые улучшения должны быть профинансированы именно за счёт арендатора). Следует обратить
внимание на то, что арендодатель возмещает не расходы на осуществление ремонтных работ, а стоимость неотделимых улучшений. Кроме того, в договоре аренды может быть предусмотрено, что стоимость всех произведенных (даже с согласия арендодателя) арендатором неотделимых улучшений не будет подлежать возмещению. Такое условие, исходя из принципа свободы договора, является законным [3].
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений входят следующие обстоятельства:
а) факт наличия согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений;
б) факт прекращения договора аренды;
в) неотделимость произведенных улучшений без вреда для имущества;
г) стоимость произведенных неотделимых улучшений [4].
Согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений лучше не давать в общей форме. Условие договора о том, что арендодатель разрешает арендатору проведение капитального ремонта и реконструкции здания, а также иных улучшений может оказаться недостаточным для судьи. Имеется судебная практика, которая требует также согласования с арендодателем объема и стоимости выполняемых работ [5]. В противном случае судья может прийти к выводу об отсутствии такого согласия вообще, что, в свою очередь, повлечет отказ арендатору в возмещении стоимости неотделимых улучшений.
Здесь возникает закономерный вопрос: должен ли арендодатель при отсутствии своего согласия на улучшения принимать от арендатора имущество, например, с произведенным ремонтом или реконструкцией? С одной стороны, ч.1 ст. 622 ГК РФ требует, чтобы арендованное имущество возвращалось в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, указанном договором. С другой стороны, имеется давнишняя практика ВАС РФ о том, что такое улучшенное арендованное имущество арендодатель обязан принять. А для того, чтобы защитить свои интересы, он может требовать возмещения убытков [6].
И все же есть практика, когда арендодатели отказываются принимать от арендатора имущество в связи с тем, что на улучшения не было согласия или улучшения не были узаконены по причине их несоответствия обязательным требования. В таких ситуациях арендодатели требуют в суде, чтобы арендатор привел имущество в первоначальное состояние, а кроме того, за время, когда арендованное имущество невозможно было в связи с этим использовать, требуют арендную плату. В некоторых случаях суды удовлетворяют такие требования [7].
Такую практику задал арбитражный суд СКО еще в 2012 г. По одному из дел арендодатель не принял имущество, поскольку оно было изменено (арендатором были возведены перегородки). Более того, он обратился в суд с требованием о взыскании платы за тот период, за который арендатор смог устранить недостатки имущества. Суды встали на сторону арендодателя [8].
В настоящее время эта позиция завоевывает умы многих судебных инстанций. Рассмотрим следующее дело. Арендатор обратился в суд с заявлением, в котором просил взыскать с арендодателя сумму расходов, связанных с хранением морских судов, которые после расторжения договора аренды так и не были приняты арендодателем. Суды отказали, так как то обстоятельство, что стороны расторгли договор не влечет само по себе безусловную обязанность арендодателя принять обратно арендованное имущество, если оно не в надлежащем состоянии. Кроме того, до момента устранения недостатков и возврата имущества в надлежащем виде арендатор не освобожден от внесения арендной платы [9].
Следует также отметить, что если арендодатель принял от арендатора, скажем, реконструированное имущество и сдал его новому арендатору, который привел это имущество в первоначальный вид за свой счет, то арендодатель все равно имеет право на возмещение убытков, хотя и не понес никаких расходов [10].
4. В ГК РФ четко прослеживается идея о том, что субаренда всецело зависит от судьбы основного договора аренды. Так, например, в п.1 ст. 618 ГК РФ предусмотрено, что досрочное прекращение договора аренды автоматически прекращает заключенный на его основе договор субаренды. И, тем не менее, субарендатор не лишен возможности принять меры для защиты своих интересов. В этом случае сущность защитных мер сводится к следующим положениям:
- субарендатор может требовать от собственника имущества (бывшего арендодателя) напрямую заключения договора аренды;
- такой новый договор может быть заключен только в отношении того имущества, которое находилось в субаренде (на то имущество, которое было у прежнего арендатора, субарендатор с точки зрения закона рассчитывать не может; разумеется, собственник по своей доброй воле может передать ему и это имущество, но это не составляет его обязанности);
- субарендатор вправе претендовать на заключение договора аренды не на любой срок, а только на срок, на какой был заключен договор субаренды;
- иные условия нового договора аренды будут определяться условиями прекращенного ранее договора аренды;
- субарендатор должен направить арендодателю предложение о заключении договора аренды в течение разумного срока, но при этом он должен вернуть имущество арендодателю (поскольку договор субаренды прекращен).
Так, например, по одному из дел между арендодателем и арендатором заключено соглашение о расторжении договора аренды, которое было зарегистрировано 06.11.2015. Поскольку субаренда также прекратилась, то субарендатор освободил помещения и вывез имущество. И при этом субарендатор не обратился к арендодателю за заключением договора с ним. В дальнейшем арендодатель продал имущество другому лицу, право собственности которого было зарегистрировано 24.12.2015. С требованием о заключении договора бывший субарендатор обратился уже к новому собственнику в феврале 2016 года. В связи с этим суд отказал в понуждении собственника к заключению договора аренды, в частности, по той причине, что субарендатор нарушил разумный срок направления предложения [11]. Иными словами, срок в пределах 2-3 месяцев не будет считаться разумным сроком.
Здесь мы сталкиваемся с интересным вопросом: если арендодатель продает имущество, ранее арендованное субарендатором, то может ли субарендатор понуждать к заключению договора нового собственника? И что если новый собственник передал имущество в аренду третьему лицу?
Эти вопросы были поставлены в следующем деле. Так, в пользовании ООО «РиалТорг» на праве субаренды находилось нежилое помещение. В дальнейшем договор аренды был расторгнут, что повлекло и прекращение договора субаренды. В связи с этим субарендатор обратился к собственнику с предложением заключить напрямую договор аренды. Собственник отказал и продал помещение индивидуальному предпринимателю Бойко И.А. Тогда ООО «РиалТорг» обратилось в суд с требованием о понуждении Бойко заключить договор аренды на основании ст. 618 ГК РФ. Суды трех инстанций иск удовлетворили [12]. И это несмотря на то, что на тот момент Бойко уже передал помещение в аренду, а арендатор сдал помещение в субаренду «Магниту» (АО «Тандер»).
Верховный Суд РФ признал такое решение неверным. Он указал, что ст. 618 ГК РФ, в отличие от правила ст. 617 ГК РФ, не предусмотрено, что при отчуждении прежним собственником (арендодателем) предмета аренды субарендатор имеет право требовать заключения с ним договора аренды и от нового собственника, в отношении которого на момент купли-продажи не имелись какие-либо ограничения. Кроме того, в п.1 ст. 618 ГК РФ не закреплено преимущественное перед другими субъектами право субарендатора на заключение с ним договора аренды [13].
5. Праву пользования арендатора присуще свойство следования, то есть переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ). Таким образом, договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу - принцип «продажа не ломает аренду».
Однако норму п.1 ст. 617 ГК РФ следует рассматривать как норму диспозитивную. Включение в договор аренды условия о том, что продажа прекращает аренду, делает такой договор условной сделкой с отменительным условием [14].
Так, арбитражными судами рассмотрено следующее дело.
15 августа 2014 года был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения сроком на 5 лет. В условиях договора было предусмотрено,
что если арендодатель решит продать земельный участок, то после завершения цикла сезонных полевых работ арендатор обязуется добровольно расторгнуть договор аренды.
16 сентября 2015 года арендодатель заключил договор купли-продажи указанного земельного участка. Переход к покупателю права собственности на земельный участок зарегистрирован в ЕГРП 28.09.2015.
06 сентября 2016 года новый собственник направил в адрес арендатора извещение, в котором сообщил о смене собственника земельного участка и предложил расторгнуть договор и не проводить полевые работы с 05.10.2016. Ответ от арендатора не поступил.
Новый собственник обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу, в котором просил расторгнуть заключённый договор аренды.
Арбитражный суд первой инстанции вынес решение о расторжении договора. На основании пунктов 3 и 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N° 16 «О свободе договора и ее пределах» суд пришёл к выводу, что п. 1 ст.617 ГК РФ не содержит явно выраженного запрета сторонам договора установить иное. Кроме того, на диспозитивность нормы п.1 ст. 617 ГК РФ указывает ст. 619 ГК РФ, которая допускает право сторон устанавливать по собственному усмотрению случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. При этом стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением [15].
Литература и источники
1. П. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС КонсультантПлюс; п.8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 M 35 «О последствиях расторжения договора» // СПС КонсультантПлюс; определение Верховного Суда РФ от 30.12.2014 но делу M 307-ЭС14-199 // СПС КонсультантПлюс.
2. Определение ВС РФ от 04.10.2018 но делу M А50-14983/2017 [Электронный ресурс] // URL: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/0a210824-9408-4495-8402-8b163d63f503/7d6430d7-7d87-4f03-9075-07c099e08fb5/A50-14983-2017_20181004_0predelenie.pdf?isAddStamp=True, дата обращения 15.09.2019.
3. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.09.2018 N Ф03-3765/2018 но делу N А51-11155/2016 // СПС КонсультантПлюс.
4. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.12.2018 но делу M А76-39131/2017 [Электронный ресурс] // URL: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/46ba5ee7-f901-4d83-8504-0a13e3da227c/759bafd7-d56f-4d60-a51c-23a0c884a901/A76-39131-2017_20181213_Reshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True, (дата обращения 14.09.2019).
5. Постановление Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 5 июля 2018 г. M Ф08-3799/2018 // СПС КонсультантПлюс.
6. П. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС КонсультантПлюс.
7. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 февраля 2019 года M Ф04-6323/2018 // СПС КонсультантПлюс.
8. Постановление ФАС СКО от 15.11.2012 но делу M А32-42877/2011 // СПС КонсультантПлюс.
9. Определение ВС РФ от 04.05.2017 но делу M А50-23066/2015 // СПС КонсультантПлюс.
10. Постановление Арбитражного Суда Уральского округа от 03.03.2017 но делу M А60-5811/2016 [Электронный ресурс] // URL: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/9d2b0e3d-9b32-4739-ac64-026d24fc62b0/066cb48c-2cce-49a6-8920-3279f79902ca/A60-5811-2016_20170303_Reshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True, (дата обращения 10.09.2019).
11. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 M 07АП-8013/2016, А45-9683/2016 // СПС КонсультантПлюс.
12. Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018 но делу M А40-142102/2017 [Электронный ресурс] // URL: https://kad.arbitr.ru/Card/269d8639-52b1-4322-b648-2fdff252d8fd, дата обращения 11.09.2019.
13. Определение Верховного суда РФ от 20.12.2018 M 305-ЭС18-13454 но делу А40-142102/2017 [Электронный ресурс] // URL: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/269d8639-52b1-4322-b648-2fdff252d8fd/7d0bb884-3c8b-4460-ac71-fc42e71021d1/A40-142102-2017_20181220_0predelenie.pdf?isAddStamp=True, дата обращения 14.09.2019.
14. Карапетов А.Г., Бевзенко P.C. Комментарий к нормам Гражданского кодекса России об отдельных видах договоров // Вестник ВАС РФ. - 2014. - M 9. - С. 15.
15. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа 17.07.2017 но делу M А32-37974/2016 [Электронный ресурс] // URL: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/2e087d7a-c087-45fe-a7f1-5e77112b3f4f/1e18a3e8-b4bd-486f-94a5-e3419ad7657f/A32-37974-2016_20170717_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf?isAddStamp=True.
References and Sources
1. P. 38 Informacionnogo pis'ma Prezidiuma VAS RF ot 11 yanvarya 2002 g. «Obzor praktiki razresheniya sporov, svyazannyh s arendoj» // SPS Konsul'tantPlyus; p.8 postanovleniya Plenuma Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossijskoj Federacii ot 06.06.2014 .M 35 «O posledstviyah rastorzheniya dogovora» // SPS Konsul'tantPlyus; opredelenie Verhovnogo Suda RF ot 30.12.2014 po delu M° 307-ES14-199 // SPS Konsul'tantPlyus.
2. Opredelenie VS RF ot 04.10.2018 po delu M° A50-14983/2017 [Elektronnyj resurs] // URL: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/0a210824-9408-4495-8402-8b163d63f503/7d6430d7-7d87-4f03-9075-07c099e08fb5/A50-14983-2017_20181004_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True, data obrashcheniya 15.09.2019.
3. Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Dal'nevostochnogo okruga ot 11.09.2018 N F03-3765/2018 po delu N A51-11155/2016 // SPS Konsul'tantPlyus.
4. Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Ural'skogo okruga ot 13.12.2018 po delu №2 A76-39131/2017 [Elektronnyj resurs] // URL: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/46ba5ee7-f901-4d83-8504-0a13e3da227c/759bafd7-d56f-4d60-a51c-23a0c884a901/A76-39131-
2017_20181213_Reshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True, (data obrashcheniya 14.09.2019).
5. Postanovlenie Arbitrazhnogo Suda Severo-Kavkazskogo okruga ot 5 iyulya 2018 g. № F08-3799/2018 // SPS Konsul'tantPlyus.
6. P. 37 Informacionnogo pis'ma Prezidiuma VAS RF ot 11 yanvarya 2002 g. «Obzor praktiki razresheniya sporov, svyazannyh s arendoj» // SPS Konsul'tantPlyus.
7. Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Zapadno-Sibirskogo okruga ot 4 fevralya 2019 goda №2 F04-6323/2018 // SPS Konsul'tantPlyus.
8. Postanovlenie FAS SKO ot 15.11.2012 po delu №2 A32-42877/2011 // SPS Konsul'tantPlyus.
9. Opredelenie VS RF ot 04.05.2017 po delu №2 A50-23066/2015 // SPS Konsul'tantPlyus.
10. Postanovlenie Arbitrazhnogo Suda Ural'skogo okruga ot 03.03.2017 po delu №2 A60-5811/2016 [Elektronnyj resurs] // URL: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/9d2b0e3d-9b32-4739-ac64-026d24fc62b0/066cb48c-2cce-49a6-8920-3279f79902ca/A60-5811-2016_20170303_Reshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True, (data obrashcheniya 10.09.2019).
11. Postanovlenie Sed'mogo arbitrazhnogo apellyacionnogo suda ot 19.09.2016 № 07AP-8013/2016, A45-9683/2016 // SPS Konsul'tantPlyus.
12. Reshenie Arbitrazhnogo suda goroda Moskvy ot 22.12.2017, postanovlenie Devyatogo arbitrazhnogo apellyacionnogo suda ot 27.03.2018 i postanovlenie Arbitrazhnogo suda Moskovskogo okruga ot 25.06.2018 po delu №2 A40-142102/2017 [Elektronnyj resurs] // URL: https://kad.arbitr.ru/Card/269d8639-52b1-4322-b648-2fdff252d8fd, data obrashcheniya 11.09.2019.
13. Opredelenie Verhovnogo suda RF ot 20.12.2018 № 305-ES18-13454 po delu A40-142102/2017 [Elektronnyj resurs] // URL: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/269d8639-52b1-4322-b648-2fdfi252d8fd/7d0bb884-3c8b-4460-ac71-fc42e71021d1/A40-142102-
2017_20181220_0predelenie.pdf?isAddStamp=True, data obrashcheniya 14.09.2019.
14. Karapetov A.G., Bevzenko R.S. Kommentarij k normam Grazhdanskogo kodeksa Rossii ob otdel'nyh vidah dogovorov // Vestnik VAS RF. - 2014. - № 9. - S. 15.
15. Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Severo-Kavkazskogo okruga 17.07.2017 po delu №2 A32-37974/2016 [Elektronnyj resurs] // URL: https://kad.arbi1r.ru/Document/Pdf/2e087d7a-c087-45fe-a7n-5e77112b3f4f/1e18a3e8-b4bd-486f-94a5-e3419ad7657f/A32-37974-2016_20170717_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf?isAddStamp=True.
ЖУКОВ ЕВГЕНИИ НИКОЛАЕВИЧ - старший преподаватель кафедры гражданского права Северо-Кавказского филиала «Российского государственного университета правосудия» (mark-caton@mail.ru)
КИРЕЕВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА - советник юстиции 3-го класса, помощник судьи (lucillia@mail.ru)
ZHUKOV, EVGENII N. - Senior Teacher of the Department of Civil Law of the North-Cacasus Branch of the Russian State
University of Justice.
KIREEVA, ELENA V. - 3rd Grade Justice Adviser, Assistant Judge.
