CC BY
32Э.А. Шварц
УСЛОВИЯ ФОРС-МАЖОРА В ДОГОВОРАХ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ (СООРУЖЕНИЙ) В ПЕРИОД ПАНДЕМИИ тУГО-19
Пандемия COVID-19 принесла с собой много различных проблем, которые, так или иначе, отразились на всех системах общества. Не стали исключением и проблемы в области договорных отношений по аренде зданий и помещений. Особо следует подчеркнуть, что пандемия СО¥Ю-19 оказала системное и разрушительное воздействие на экономику, многие арендаторы и арендодатели оказались в непростой ситуации. В условиях пандемического процесса становятся актуальными вопросы правовых последствий этих событий для исполнения обязательств, в том числе по договорам аренды зданий и сооружений.
На сегодняшний день наиболее актуальными вопросами являются следующие: вправе ли арендатор потребовать от арендодателя отсрочки или уменьшения размера арендной платы, может ли он вообще не платить арендную плату, сохраняются ли в данном случае договорные обязательства, а также можно ли отнести сложившуюся эпидемиологическую ситуацию в мире к обстоятельствам непреодолимой силы. Пандемия стала новой реальностью для всех арендных правоотношений. Если ранее стороны, заключая договоры аренды здания (сооружения), относились больше формально к обстоятельствам непреодолимой силы, перечисляя «эпидемии» лишь в качестве одного из пункта договора, то в настоящее время вопросы с пандемическим процессом становятся все более актуальными и требуют более детальной конкретизации.
Ключевые слова: аренда, арендные правоотношения, договор аренды, пандемия СОКЮ-19, форс-мажор, обстоятельства непреодолимой силы.
Проблемы в области арендных отношений начались в 2020 году, когда Правительство Российской Федерации объявило о начале особого режима - самоизоляции. Следствием самоизоляции стало неэффективное использование арендаторами арендуемых зданий (сооружений), а также офисных помещений. Резкое снижение клиентопотока, особенности передвижения вне пределов жилых помещений, ряд ограничений в работе бизнеса - всё это привело к фактическому отсутствию у арендаторов возможности осуществлять свою деятельность, в связи с чем арендуемые помещения не использовались. В разгар пандемического процесса СОУГО-19 возникла острая необходимость правового регулирования проблемных вопросов относительно арендных отношений.
Между арендодателями и арендаторами стали возникать многочисленные споры, дискуссии, например, непонятно, кто должен был платить в данной ситуации за вынужденный простой и можно ли применять в таком случае положения о форс-мажоре.
Само по себе понятие форс-мажора в договорах аренды явление весьма не новое, однако, нуждается в постоянном уточнении. Форс-мажор - это непреодолимые обстоятельства, которые препятствуют сторонам договора аренды выполнить свои непосредственные обязательства.
Таким образом, форс-мажор - это некое обстоятельство, которое делает невозможным исполнительскую деятельность по договору аренды. В итоге, получается некая блокировка ответственности по договору, поэтому все права по взысканию неустоек, убытков сводятся на «нет», однако, необходимо помнить, что данная «заморозка» договорных отношений временна и не меняет сам договор.
В связи с этим остро стоит вопрос о порядке арендных отчислений (платежей) в условиях пандемии СОУГО-19. Многие арендаторы стали задумываться о целесообразности оплаты аренды в подобных условиях, но здесь имеются свои тонкости. Законодатель четко регламентировал этот момент
© Э.А. Шварц, 2021.
Научный руководитель: Ветров Денис Михайлович - кандидат юридических наук, доцент, Челябинский государственный университет, Россия.
Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» [2], ст. 19 которого предусмотрел, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. В развитие данного закона Правительством РФ принято Постановление № 439 от 03.04.2020 года «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» [3]. Утвержденные названным Постановлением требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Кроме того, ВС РФ опубликовал «Обзор судебной практики по отдельным вопросам, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции(СОУГО-19) № 2» [7], в котором также дано разъяснение относительно того, с какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы, указаны основания предоставления отсрочки, а также освещены вопросы уменьшения размера арендной платы. Данная нормативная база активно применяется судами, что подтверждается широкой судебной практикой. Так, АС Кемеровской области иск АО «АМК-фарма» к ИП Ерохиной Л.В. (дело № А27-15038/2021 [9]) о взыскании 750005 руб. 70 коп. долга по постоянной и дополнительной составляющим арендной платы за период с июня по август 2020 года, 6712 руб. 16 коп. долга по переменной составляющей арендной платы за июль-август 2020 года, а также 832506 руб. 98 коп. неустойки с 21.04.2020 по 15.12.2020 удовлетворен лишь частично, указав, что в связи с принятием региональными властями Распоряжения о введении с 31.03.2021 режима повышенной готовности у ответчика в спорный период с апреля по май 2020 года по независящим от него причинам отсутствовала возможность использовать в соответствии с Договором аренды помещение. Также суд указал, что довод истца о том, что ответчик не осуществляет деятельность в отрасли, включенной в Перечень, не имеет правового значения для решения вопроса о наличии у Предпринимателя как арендатора права на уменьшение арендной платы в связи с невозможностью использования по назначению (для осуществления торговли) арендованного помещения. Таким образом, иск удовлетворен частично, с ИП Ерохиной Л.В в пользу АО «АМК-фарма» взыскано 506715 руб. 75 коп. долга, 81000 руб. 67 коп. неустойки, всего 587716 руб. 42 коп., 16574 руб. 99 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.
Однако следует понимать, что если стороны арендных отношений не предусмотрели в договоре определенные форс-мажорные условия и особенности их разрешения, то стороны будут сталкиваться с определенными проблемами. Например, существует определенная угроза, что обстоятельства форс -мажора могут быть вообще не признаны существенными, в таком случае, все будет списано на рисковый характер предпринимательской деятельности. Так, в п. 3 ст. 401 ГК РФ [4] указано, что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. В итоге, для признания определенных обстоятельств обстоятельствами непреодолимой силы, они должны соответствовать признакам чрезвычайности и непредотвратимости. Указанные признаки и характеристики более подробны раскрыты в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 5 ив постановлении Президиума ВАС РФ от 21.06.2012 № 3352/12 6.
Если среди прочих условий договора стороны не согласовали обстоятельства непреодолимой силы, форс-мажора, то вопрос квалификации обстоятельств в качестве таковых будет решаться в судебном порядке. Арендатор должен представить доказательства того, что неисполнение обязательств по договору аренды (неоплата арендных платежей) стало прямым следствием непреодолимой силы. В итоге, все правовые отношения в плоскости договора аренды будут упираться в доказательную базу по поводу форс-мажора.
Как указано в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (СОУГО-19) № 1» [8], признание распространения новой
коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).
В судебной практике вопрос о том, признать или нет период пандемии обстоятельствами непреодолимой силы решается весьма неоднозначно. Как следует из Решения Арбитражного суда Ивановской области от 16.10.2020 по делу № А17-3056/2020 [10] истец просил взыскать долг по договору займа, проценты за пользование им и неустойку. Ответчик возражал, указывал, что 07.07.2020 стороны заключили договор цессии, в связи с чем долг по займу и проценты зачтены в счет уплаты цены по договору цессии; возражал против взыскания неустойки за просрочку возврата суммы займа с 18.03.2020, так как действовал форс-мажор, просил ее снизить за другие периоды как несоразмерную. Суд отказал во взыскании долга и процентов за пользование займом, поскольку установил факт зачета обязательств; согласился с ответчиком, что с 18.03.2020 нельзя начислять неустойку, так как действовал форс-мажор, снизил ее размер, поскольку заявленный ко взысканию процент значительно выше обычного.
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2020 № 01АП-4993/2020 по делу № А43-11624/2020 [11] отражает противоположную правовую позицию. Суд первой инстанции взыскал с поставщика предоплату по договору поставки, установив, что покупатель отказался от договора, т. к. поставщик не передал товар в срок. Поставщик обжаловал решение, считая, что должен быть освобожден от ответственности в связи с форс-мажором из-за коронавируса. Апелляционный суд оставил решение в силе, указал, что поставщик не доказал, как именно коронавирус (ограничительные меры) помешали вовремя поставить товар. Кроме того отметил, что поставщик в спорный период вел хозяйственную деятельность и приобретал соответствующий товар.
Особо следует отметить, что само фактическое признание пандемии СОУГО-19 обстоятельством непреодолимой силы совершенно не освобождает арендатора от внесения арендной платы. Существование форс-мажора может повлечь за собой лишь освобождение от ответственности за невыполнение определенных обязательств, а также послужить основанием для переноса срока уплаты.
Таким образом, если иное не установлено законами, для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств сторона должна доказать: а) наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы; б) наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств; в) непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы; г) добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.
При рассмотрении вопроса об освобождении от ответственности вследствие обстоятельств непреодолимой силы могут приниматься во внимание соответствующие документы (заключения, свидетельства), подтверждающие наличие обстоятельств непреодолимой силы, выданные уполномоченными на то органами или организациями.
Если указанные выше обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, данное обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании статей 416 и 417 ГК РФ.
Чтобы располагать однозначными доказательствами форс-мажорных обстоятельств, необходимо не только понимать тонкость договорных отношений в указанной области, но и знать, что обстоятельства непреодолимой силы могут быть совершенно неоднозначными, а также обладать характерными чертами в каждом индивидуальном случае. Например, если рассматривать данную область арендных правоотношений при пандемическом процессе в разных субъектах РФ, то здесь также будут свои особенности, так как нормативные правовые акты для каждого субъекта имеют свои характерные черты. Указанные особенности нормативной правовой базы субъектов РФ в области пандемического процесса и затронутых правоотношений, варьируются в зависимости от ситуации эпидемиологического процесса, социально-экономического статуса и других особенностей субъекта.
Таким образом, при заключении любых договоров аренды, в том числе договоров аренды зданий (сооружений), необходимо тщательно разрабатывать и корректировать раздел форс-мажора, где детально описывать все обстоятельства непреодолимой силы, и указывать характерные особенности для данных арендных отношений. По мнению автора, более подробное изложение возможных обстоятельств непреодолимой силы в заключаемых договорах аренды зданий (сооружений) позволит обезопасить арендатора от претерпевания неблагоприятных экономических последствий в случае их наступления.
Предлагается дополнить перечень обстоятельств непреодолимой силы по аналогии с указанным в п. «б» ст. 3 Федерального конституционного закона от 30.05.2001 № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении» [1], а именно: «чрезвычайные ситуации природного и техногенного характера, чрезвычайные экологические ситуации, в том числе эпидемии и эпизоотии, возникшие в результате аварий, опасных природных явлений, катастроф, стихийных и иных бедствий, повлекшие (могущие повлечь) человеческие жертвы, нанесение ущерба здоровью людей и окружающей природной среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности населения и требующие проведения масштабных аварийно -спасательных и других неотложных работ». Однако также необходимо добавить, что данный перечень не ограничивается указанным и является открытым. Указанное, на взгляд автора, будет способствовать устранению неточностей и пробелов в регулировании отношений арендатора и арендодателя. Следует подчеркнуть, что обстоятельства непреодолимой силы необходимо постоянно корректировать, дополнять протоколами разногласий, учитывая уже принятые на государственном уровне нормативные правовые акты, анализируя ситуацию с пандемией на перспективу.
Библиографический список
1. Федеральный конституционный закон от 30.05.2001 № 3-ФКЗ (ред. от 03.07.2016) «О чрезвычайном положении» // СПС «КонсультантПлюс»;
2. Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» // СПС «КонсультантПлюс»;
3. Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» // СПС «КонсультантПлюс»;
4. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // СПС «КонсультантПлюс»;
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» // СПС «КонсультантПлюс»;
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2012 № 3352/12 по делу № А40-25926/2011-13-230 // СПС «КонсультантПлюс»;
7. «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) // СПС «КонсультантПлюс»
8. «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020) // СПС «КонсультантПлюс»
9. URL: https://kad.arbitr.ru/Card/872fec29-55c2-444a-8a2f-24e7b7393c96
10. URL:https://kad.arbitr.ru/Card/97099022-f766-478c-a9a2-60db88474116
11. URL: https://kad.arbitr.ru/Card/e8a6eab0-8949-4abb-872b-327aa4e9d9c9
ШВАРЦ ЭДУАРД АНАТОЛЬЕВИЧ - магистрант, Челябинский государственный университет, Россия.
