ВЛИЯНИЕ ПАНДЕМИИ COVID-19 НА АРЕНДНЫЕ СОГЛАШЕНИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 1

Тухфатуллин С.М.

студент 2 курса группы 291м Казанский Инновационный Университет

ВЛИЯНИЕ ПАНДЕМИИ гауго-19

НА АРЕНДНЫЕ СОГЛАШЕНИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Аннотация: в статье рассматривается влияние пандемии COVID-19 на арендные соглашения зданий и сооружений.

Ключевые слова: коронавирус, СОУЮ-19, аренда.

Безусловно, пандемия коронавирусной инфекции повлияла на все сферы человеческой деятельности: безработица, сокращения, угроза голодания, нарушения отношений покупателей-продавцов, арендаторов-арендодателей... В этой статье я бы хотел затронуть подробнее сферу ритейла.

Как показывает судебная практика в России пандемию не признавали форм-мажорным случаем, поэтому арендодатели не очень охотно шли на снижение или отмену арендной платы вне зависимо какого рода финансовые трудности он испытывал.

Конечно, арендатор в праве ходатайствовать на снижение аренды или отсрочки ее уплаты в порядке ст. 451 ГК. Минус этого варианта в том, что нужно обращаться в суд, и новые условия договора начнут действовать только после вступления в силу решения суда, если таковое будет в пользу арендатора.

Другим проблемным аспектом применения ст. 451 ГК является то, что изменение договора, согласно этой норме, является исключительной мерой. По общему правилу, при наличии условий для применения ст. 451 ГК необходимо расторгнуть договор. Изменение договора возможно, лишь когда существуют особые обстоятельства. Таким образом, ссылаясь на обзор судебной практики,

утвержденной Президиумом Верховного Суда 21.04.2020, указано, что суды, изменяя договор, должны отдельно обосновывать, почему договор нельзя расторгнуть.

Тем не менее, Верховный Суд ориентирует нижестоящие суды на применение прежде всего специальных нормативно правовых актов, например, ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-Ф.

Специальные правила установлены для некоторых категорий арендаторов, которые находятся на территориях, где введены режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ, например, Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ (с последующими изменениями).

Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020, арендаторы вправе обратиться к арендодателю за отсрочкой арендных платежей за 2020 год. Арендодатель будет обязан в течение 30 дней с момента обращения заключить дополнительное соглашение к договору аренды, где будут отражены условия отсрочки.

Требования к условиям отсрочки устанавливает Правительство России. Согласно Постановлению Правительства от 03.04.2020 № 439, закон будет применяться весьма ограниченно.

Отсрочка будет предоставлена только арендаторам, которые осуществляют деятельность в особо пострадавших отраслях экономики, список которых Правительство установит отдельно. На период действия режима повышенной готовности/чрезвычайной ситуации - отсрочка составляет 100 %, после отмены этого режима и до 1 октября 2020 года - 50 %. Отсрочка не касается коммунальных платежей, если договором они возложены на арендатора. Отсрочка будет распространяться как на государственное/муниципальное, так и частное имущество, кроме жилых помещений.

Штрафы, проценты и иные меры ответственности не применяются, компенсационные платежи в пользу арендодателя - запрещены.

Какая-либо прямая компенсация не предусмотрена. Региональным властям рекомендовано рассмотреть вопрос о снижении налога на имущество для арендодателей, которые предоставили отсрочку по Постановлению Правительства.

Вправе ли организация, которая не может использовать объект аренды, освободиться от арендной платы на время ограничительных мер?

Для начала разберем этот вопрос с точки зрения общих норм гражданского права об аренде.

Под «невозможностью использования» объекта аренды текущих условиях речь идет о прямом запрете определенной экономической деятельности на основании акта субъекта РФ (например - п. 3 Указа Мэра Москвы от 29.03.2020 № 34-УМ). При этом важно, чтобы разрешенное использование по договору аренды (целевое назначение имущества) соответствовало запрещенному виду деятельности.

Так же может возникнуть вопрос о том, что являются ли введенные президентом выходные дни основанием для арендатора не осуществлять в этот период свою деятельность и может ли это послужить основанием для не уплаты аренды за этот период. Ответ один- нет.

Дело в том, что последствия нерабочих дней, установленных Президентом, определяются актом руководителя субъекта федерации о введении режима повышенной готовности. Например, согласно п. 4 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ (в редакции Указа от 10.04.2020 № 42-УМ) приостановлено посещение гражданами помещений, где ведутся определенные виды деятельности. Перечень этих видов деятельности, закрепленный в приложении № 3 к Указу, является довольно широким. Содержание запрета указывает на то, что посещение помещений «приостановлено» в том числе для работников, за исключением тех, которые обеспечивают охрану и содержание

указанных объектов, а также поддержание процессов, которые не могут быть приостановлены с учетом их технологических особенностей, а также тех, кто обеспечивает начисление и выплату заработной платы. Деятельность, которая не попала в приложение № 3 к Указу, может не приостанавливаться (см. п. 6 Указа).

Чтобы уменьшить трафик и количество людей, контактирующих друг с другом власти решили перевести работников на удаленный режим работы, но сделать это оказалось затруднительно. Невозможно предсказать и предугадать какая фирма готова гарантировать перевод сотрудников на удаленный режим работы без потерь. Тем не менее, это дало свои плоды, но, опять же, существенно снизило нагрузку на объекты торговли и сферы услуг. Может быть дополнительно учтено, что: в арендуемых помещениях хранится имущество арендатора; эти помещения могут охраняться за счет арендодателя; в помещении периодически могут появляться генеральный директор или бухгалтер арендатора для оформления документов или осуществления платежей.

Такие факторы типичны, например, для офисных помещений. Поэтому, скорее всего, суды будут приходить к выводу не о полной, а о частичной невозможности использования имущества. Следовательно, речь может идти не о полном, а лишь о частичном освобождении от арендной платы.

С одной стороны, арендатор может сослаться на то, что он не может использовать помещение по назначению и потому не должен платить арендую плату за время «простоя».

С другой стороны, арендодатель может возразить на это тем, что арендатор сохраняет фактический доступ к помещению, оно отвечает требованиям договора; и потому арендная плата должна быть уплачена, поскольку владение помещением остается за арендатором.

Кто в этой ситуации прав, зависит от ответа на вопрос: в чем заключаются обязанность арендодателя по договору аренды? Должен ли он просто передать

владение объектом? Или помимо владения предметом аренды арендодатель отвечает за возможность использования объекта по назначению?

В судебной практике последних лет было несколько дел, в которых Верховный Суд указал, что обязательства арендодателя не исчерпываются передачей владения объектом. В частности в определении Верховного Суда от 29 января 2015 г. № 302-ЭС14-735 указано, что «договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы».

При этом, данный подход действует и тогда, когда невозможность использовать имущество возникла по обстоятельствам, которые не зависят от арендодателя. Таким образом, есть существенные правовые аргументы в пользу отказа арендатора от оплаты арендной платы в связи ограничительными мерами государства.

Тем не менее, можно ли данную аргументацию применить к конкретному случаю, зависит от условий договора аренды. Важно, насколько узко описана цель передачи имущества в аренду, как рассчитывается арендная плата (в ряде случаев она напрямую увязана с экономическими показателями арендатора) и какие конкретно обязательства принял на себя арендодатель.

Кроме того, важно, насколько сильно ограничительные меры затронули компанию. Например, если ресторан, которому запретили работать, начал продавать еду на вынос, нужно проверить, как это повлияло на целевую экономическую деятельность. Полагаем, что если компании удалось сохранить существенную часть объема своей деятельности, то она не может ссылаться на невозможность использования имущества. Тем не менее, такой арендатор

сохраняет право на изменение договора в порядке ст. 451 ГК, например, с целью уменьшения арендной платы. То же касается компаний, на которые распространяется режим президентских «нерабочих дней», которые смогли сохранить существенную часть объема своей деятельности.

Как на права арендатора, утратившего возможность использовать объект аренды, влияет «антикоронавирусный» Федеральный закон № 98-ФЗ от 01.04.2020?

Пункт 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 предусматривает, что если использование недвижимого имущества стало невозможным в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то «арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года».

Подытожим вышеизложенное. Режим самоизоляции сильно повлиял на ритейл. Множество тянущихся за собой факторов фактически брали в оковы арендаторов и арендодателей. Одним нужно работать чтобы платить аренду, другие, казалось бы, в более выигрышной ситуации, но, стоит понимать, что не все арендодатели живут не арендой единой, параллельно ведя другие проекты и уходить в минус никому не хочется. Не признание режима самоизоляции форс -мажором и монотонные судебные тяжбы, казалось бы, ставят арендодателя в более выигрышное положение. Но давайте задумаемся, хочется ли арендодателю терять в такое не простое время своего арендатора? Хочется ли ему заниматься поиском нового в такое время? И вообще найдется ли он?

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 19 июля 2018 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст.3301; 2018. - № 30 (ч.1). - Ст.4552

Федеральный закон от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от

чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера». // Режим

доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5295/

Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ (с последующими изменениями).

Режим доступа: https://www.mos.ru/authority/documents/doc/43503220/

Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные

законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и

ликвидации чрезвычайных ситуаций» // Режим доступа:

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_349080/

Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об

установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы

по договорам аренды недвижимого имущества». // Режим доступа:

http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202004060005

Определение Верховного Суда от 29 января 2015 г. № 302-ЭС14-735 // Режим

доступа:

http://www.consultant.ru/cons/CGI/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=418820#030 80120927476804