CC BY
47УДК 34.403 Б01 10.47475/2618-8236-2020-15418
ББК 64.400
Право одностороннего отказа арендодателя и арендатора от договора аренды здания (сооружения)
В. А. Наношкина
Челябинский государственный университет, Челябинск, Россия
Рассматривается право на односторонний отказ для срочных договоров аренды здания (сооружения) и для договоров аренды, в которых срок не определен. Рассматривается право на односторонний отказ от договора, предусмотренное в законе и установленное условиями договора аренды здания.
Ключевые слова: односторонний отказ, договор аренды.
Договорные отношения являются основой рыночной экономики, поэтому для развития гражданского оборота имеет значение стабильность обязательства и его исполнимость. При этом для участников обязательства имеет значение возможность своевременно прекратить отношения, когда экономический результат от этого будет выше, чем от сохранения обязательства в неизменном виде. В связи с этим использование предусмотренных гражданским законодательством способов расторжения договора и как одного из таких способов одностороннего отказа от исполнения договора приобретают все большую актуальность в настоящее время.
Пунктом 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ 1 предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ (например, ст. 610 ГК РФ), другими законами или иными правовыми актами.
Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Право на односторонний отказ от договора (ст. 310 ГК), предоставленное ГК РФ, иными правовыми актами или договором, может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Действие договора прекращается с момента получения такого уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими за-
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Собрание законодательства РФ. 1994. 05 дек. № 32. Ст. 3301.
конами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
При правомерном одностороннем отказе от исполнения договорного обязательства полностью или частично, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ) (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»2).
Сторона, которая заявляет об одностороннем отказе от договора, должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). В ином случае суд может отказать ей в защите этого права, признав отказ от договора ничтожным, если другая сторона оспорит такой отказ в судебном порядке (п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54).
В Гражданском кодексе РФ предусмотрено право на односторонний отказ от договора аренды недвижимого имущества, в том числе здания, сооружения, заключенного на неопределенный срок, при условии уведомления другой стороны за три месяца до предполагаемого расторжения договора аренды. В договоре аренды стороны могут установить иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Та-
2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» // Российская газета. 2016. 05 декабря. № 275.
104
В. А. Наношкина
кой срок может быть как меньше трехмесячного периода, так и больше.
Поскольку право на односторонний отказ от договора аренды с неопределенным сроком, установлено императивной нормой, включение в договор условия о выплате денежной суммы недопустимо (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54).
По мнению А. В. Демкиной, выплата денежной суммы в таком случае будет несправедливой [4, с. 58].
В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»1 разъяснено, что п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в сроки, установленные в указанном положении. Хотя норма и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от него, поскольку в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Т. Ю. Епифанцева, О. Н. Захарова придерживаются аналогичного мнения, характеризуя односторонний отказ от договора аренды как немотивированный [5, с. 3].
Конституционный Суд РФ в Определении от 14.07.2011 № 980-О-О2 подчеркнул, что норма п. 2 ст. 610 ГК РФ, устанавливающая право любой из сторон отказаться от договора, является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок.
В случаях, когда договор аренды заключен на срок, определенный договором, односторонний отказ допускается, только если это прямо предусмотрено договором.
1 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5.
2 Определение Конституционного Суда РФ от 14.07.2011 № 980-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кравцова Евгения Валентиновича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации» 2011 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant. ru/cons (дата обращения 15.08.2020).
Необходимо отметить, что В. С. Ем придерживается точки зрения, что в срочном договоре аренды условия, которые предоставляют право арендатору или арендодателю в одностороннем порядке отказаться от такого договора, заблаговременно предупредив контрагента, необходимо признавать ничтожными, как противоречащими сущности срочного обязательства, преследующего предпринимательские цели [3, с. 331].
О. М. Свириденко, поддерживая точку зрения В. С. Ем, утверждает, что «при заключении долгосрочного договора арендатор, в рамках осуществления им предпринимательской деятельности, обязан проявить должную степень осмотрительности и включить подробные условия о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе из-за утраты производственной необходимости в использовании имущества. При этом формулирование сторонами оснований для отказа от договора с абстрактной формулировкой «иные обстоятельства» не отвечает принципу соблюдения экономической стабильности гражданского оборота» [6, с. 112].
В свою очередь О. Н. Захарова не согласна с мнением, что досрочное беспричинное расторжение обязательств путем только лишь заблаговременного уведомления другой стороны, противоречит принципам обеспечения стабильности гражданского оборота [5, с. 4].
В. А. Белов признает «утрату интереса от договора аренды» самостоятельным основанием, предоставляющим право для одностороннего отказа от договора аренды [2, с. 126].
Согласно п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Приведенный пример сформирован в период действия п. 3 ст. 450 ГК РФ (до 01.06.2015), но актуален в настоящее время, так как регулирование в данной части не изменилось.
По мнению Д. В. Бурняшева, при использовании права на согласование иных условий расторжения договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, стороны вправе предусмотреть основания отказа арендодателя от исполнения дого-
Право одностороннего отказа арендодателя и арендатора от договора аренды здания
вора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора [1; 25].
Так, в деле № А60-59398/2019 на рассмотрение был представлен договор аренды, предоставляющий право арендодателю во внесудебном порядке расторгнуть договор досрочно в случае неоплаты арендной платы в течение 2 месяцев подряд, при условии направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств и неисполнения арендатором обязательств в течение 5 банковских дней после получения от арендодателя письменного предупреждения
0 необходимости исполнения обязательств1.
В период предотвращения распространения коронавирусной инфекции законодателем было принято положение, предоставляющее не позднее
01 октября 2020 г. право арендатору, участнику срочного договора аренды здания (сооружения), заключенного до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»2 решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, оказаться от договора в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ. Необходимо отметить, что такое право предоставлено не каждому арендатору, у которого имеется действующий договор аренды здания (сооружения), заключенный на определенный срок, а только тому, который является субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Перечень 3
1 Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.07.2020 № Ф09-3833/20 по делу N А60-59398/2019 2011 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс». URL: http://www. consultant. ru/cons (дата обращения 15.08.2020) .
2 Федеральный закон от 21.12.1994 № 68-ФЗ (ред. от 23.06.2020) «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» // Российская газета. 1994. 24 декабря. № 250.
3 Постановление Правительства РФ от 03.04.2020
№ 434 (ред. от 26.06.2020) «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» // Собрание законодательства РФ. 2020.
отраслей российской экономики, наиболее пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции, утвержден Правительством Российской Федерации. Арендатор вправе реализовать такое право только в случае недостижения соглашения с арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды (п. 4 ст. 19 Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»4).
При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
В заключение необходимо отметить следующее. В действующем законодательстве предусмотрено право для одностороннего внесудебного немотивированного отказа как для арендатора, так и для арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Для договоров аренды здания, заключенных на неопределенный срок, право на односторонний отказ предусмотрен императивной нормой, поэтому установление в таком договоре полного исключения одностороннего отказа от договора аренды недопустимо.
При заключении срочного договора аренды здания (сооружения) стороны вправе предусмотреть условие, предоставляющее право одностороннего отказа от договора аренды.
В случае если стороны в срочном договоре
13 апреля. № 15. Ст. 2288.
4 Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (ред. от 08.06.2020) // Российская газета. 2020. 03 апреля. № 72.
106
В. А. Наношкина
аренды не предусмотрели условия, предоставляю- аренды, такой отказ до окончания срока договора щего право для одностороннего отказа от договора невозможен.
Список литературы
1. Бурняшев, Д. В. Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имущество / Д. В. Бурня-шев // Российская газета. — 2019. — № 12.
2. Белов, В. А. Договор аренды: научно-познавательный очерк / В. А. Белов. — М. : Статут, 2018. — 159 с.
3. Витрянский, В. В. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 2 : Обязательственное право / В. В. Витрянский, В. С. Ем, Н. В. Козлова и др. ; отв. ред. Е. А. Суханов. — М. : Статут, 2015.
4. Демкина, А. В. Порядок и пределы реализации права на отказ от договора или от осуществления прав по договору: новые правила ГК РФ / А. В. Демкина // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2015. — № 11. — С. 57-65.
5. Захарова, О. Н. К вопросу о способах расторжения договора / О. Н. Захарова, Т. Ю. Епи-фанцева // Электронный научный журнал Байкальского государственного университета. — 2016. — Т. 7. — № 5. — URL: http://cyberleninka.ru/article (дата обращения 20.09.2020).
6. Свириденко, О. М. О некоторых процессуальных проблемах, связанных с отказом арендатора от договора аренды / О. М. Свириденко // Журнал российского права. — 2015. — № 12. — С. 112-119.
Дата поступления: 20.04.2020
Дата принятия к опубликованию: 25.04.2020
Сведения об авторе
Наношкина В. А. — магистр кафедры гражданского права и процесса Института права Челябинского государственного университета. Челябинск, Россия.
Библиографическое описание: Наношкина, В. А. Право одностороннего отказа арендодателя и арендатора от договора аренды здания (сооружения) / В. А. Наношкина // Вестник Челябинского государственного университета. Серия: Право. — 2020. — Т. 5, вып. 4. — С. 103-107. doi: 10.47475/2618-8236-2020-15418.
Bulletin of Chelyabinsk State University. Series: Law. 2020. Vol. 5, iss. 4. Pp. 103—107.
Right of Unilateral Refusal of Landlord and Tenant from Lease of Building
(Facilities)
V.A. Nanoshkina
Chelyabinsk State University, Chelyabinsk, Russia
Abstract: The right of unilateral refusal is considered for fixed-term leases of a building (structure) and for leases in which the term is not defined. The right to unilaterally refuse the contract provided for in the law and established by the terms of the lease agreement of the building is considered.
Keywords: unilateral refusal, lease agreement.
Право одностороннего отказа арендодателя и арендатора от договора аренды здания
References
1. Burnyashev D.V. Vse ob arende: nedvizhimost', transport i drugoe imushchestvo. Rossijskaya gazeta, 2019, no. 12. (In Russ.).
2. Belov V.A. Dogovor arendy: nauchno-poznavatel'nyj ocherk. Moscow, Statut Publ., 2018. 159 p. (In Russ.).
3. Vitryanskij V.V. Rossijskoe grazhdanskoe pravo in 2 vol. Vol. 2 : Obyazatel'stvennoe pravo. Moscow, Statut Publ., 2015. (In Russ.).
4. Demkina A.V. Poryadok i predely realizacii prava na otkaz ot dogovora ili ot osushchestvleniya prav po dogovoru: novye pravila GK RF. Imushchestvennye otnosheniya v Rossijskoj Federacii, 2015, no. 11, pp. 57-65. (In Russ.).
5. Zaharova O.N., Epifanceva T.Yu. K voprosu o sposobah rastorzheniya dogovora. Elektronnyj nauchnyj zhurnal Bajkal'skogo gosudarstvennogo universiteta, 2016, vol. 7, no. 5. Available at: http://cyberleninka. ru/article (data obrashcheniya 20.09.2020). (In Russ.).
6. Sviridenko O.M. O nekotoryh processual'nyh problemah, svyazannyh s otkazom arendatora ot dogovora arendy. Zhurnal rossijskogo prava, 2015, no. 12, pp. 112-119. (In Russ.).
