CC BY
9ПРАВО НА УМЕНЬШЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ В УСЛОВИЯХ ПАНДЕМИИ COVID-19 КЕРЕФОВ Инал Русланович,
кандидат юридических наук, заместитель начальника кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Академии ФСИН России. E-mail: kerefovinal@mail.ru
Краткая аннотация: Статья посвящена сложившимся вследствие пандемии коронавируса COVID-19 отношениям между арендатором и арендодателем. Автором анализируется подход, предложенный законодателем для их урегулирования.
Abstract: The article is devoted to the relationship between a tenant and a landlord that has developed as a result of the COVIND-19 coronavirus pandemic. The author analyzes the approach proposed by the legislator for their settlement.
Ключевые слова. Аренда, коронавирусCOVID-19, форс-мажор, права арендатора, оплата аренды, изменение договора аренды, арендная плата.
Keywords: Rent, covid-19 coronavirus, force majeure, tenant's rights, rent payment, change of lease agreement, rent.
В 2020 г. человечество столкнулось с новой угрозой, вызванной распространением коронавирусной инфекции СОУЮ-19, которая была впервые зарегистрирована 31 декабря 2019 г. в г. Ухань, Китай. Всемирная организация здравоохранения, в связи со стремительным ухудшением ситуации - увеличением количества заболевших и погибших, оценив риски на глобальном уровне как очень высокие, объявила чрезвычайную ситуациюв области общественного здравоохранения, имеющая международное значение, а впоследствии (11 марта 2020) пандемией.
Не будет преувеличением, если сказать, что сложившаяся ситуация существенно повлияла на устоявшийся уклад общества в целом и не могла не затронуть обязательственные отношения и субъектов арендных отношений. В частности, вследствие ухудшения ситуации, связанной с распространением коронавирусной инфекции, в соответствии с указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» [1] и на основании актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации деятельность многих субъектов арендных отношений была приостановлена. Вследствие чего они были фактически лишены возможности пользоваться арендуемыми объектами. Вышеуказанные события породили большое количество споров, связанных с уплатой арендных платежей, необходимостью внесения изменений в существующие договоры аренды.
Следует отметить, что, несмотря на моральную неготовность, обществои до 2020 г. неоднократно сталкивалось с разными вызовами схожего характера (с точки зрения права). Однако автор полагает, что юридическая наука не призвана заниматься исследованием причин и последствий таких событий, а старается выработать универсальные и фундаментальные правила, которые были
бы применимы и при регулировании отношений в будущем, в том числе и в период разных кризисов и вызовов.
В обязательственных отношениях к таким правилам, несомненно, относится используемое при наступлении «...событий, действие которого нельзя было ни предугадать, ни предотвратить никакой предусмотрительностью, никакими затратами» [2], известное с римского права правило форс-мажора, именуемое в российском гражданском кодексе обстоятельствами непреодолимой силы. В тоже время, несмотря на формальные признаки обстоятельств непреодолимой силы, нельзя сказать, что распространение новой коронавирусной инфекции является таковым, т.к. не может быть универсальным для всех категорий и должно быть установлено с учетом конкретных обстоятельств. Указанное обстоятельство разъяснено Верховным судом Российской Федерации[3].
Как известно из общих правил, закрепленных в ст. ст. 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации [4], передавая вещь, арендодатель исполняет свою основную обязанность, состоящую в обеспечении арендатора возможностью пользоваться вещью. В свою очередь обязанностью арендатора, закрепленной в п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, является обязанность вносить арендную плату за пользование вещью.
Кроме того, пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора требования соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Таким образом, договор аренды обладает признаком взаимности, заключающийся в том что, арендатор, при невозможности пользоваться арендованным имуществом (по обстоятельствам, не зависящим от него) освобождается от уплаты арендных платежей, поскольку арендодатель в указанный период не осуществляет какого-либо пре-
Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
доставления и как следствие теряет право на получение арендной платы. Вышеуказанный вывод нередко используется также в правоприменительной практике[5].
Однако, нельзя сказать, что в сложившейся в 2020 г. ситуации, арендодатель не предоставил арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом. Более того, как правило, арендатор его предоставил до введения ограничительных мер и арендатор пользовался имуществом, не имея претензий. В то же время, передав вещь, у арендодателя появилось право требования, а у арендатора обязанность по внесению арендной платы.При этом, вследствие приостановления деятельности арендатора или в силу ограничительных мер (режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации) арендатор не может использовать арендованное имущество в соответствии с целями аренды. Также нельзя не отметить, что арендатор арендованным имуществом не пользуется никак. Например, при аренде недвижимого имущества в целях организации торговли (магазина и т.п.) товары, оборудование и т.п. остались в арендованном помещении.
Если исходить из наличия у арендодателя права требования полной оплаты (в сложившейся из-за корона-вируса ситуации), а за арендатором обязанности его исполнения, то мы возлагаем на арендатора все негативные последствия пандемии. При этом арендатор, не имея возможности предугадать (даже в конце 2019 г.) наступление таких событий, в 2020 не может утверждать, что его ситуация является обстоятельством непреодолимой силы.
Сложившаяся ситуация потребовала переосмыслить права и обязанности сторон в целях урегулирования, а также в целях сохранения арендных правоотношений и защиты прав их субъектов. В связи с чем был принят Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ [6] «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон № 98).
Статьей 19 (пункты 3 и 4) указанного закона, предусмотрено право арендатора требовать уменьшения арендной платы, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
В частности, согласно п. 3 указанного Федерального закона, таким правом наделен арендатор при наличии следующих обстоятельств:
✓ по договорам аренды недвижимого имущества;
✓ в связи с невозможностью использования имущества, вследствие введения вышеуказанных режимов;
✓ на период 2020 г.
Также пункт 4 статьи 19 Федерального закона № 98 право требования уменьшения арендной платы закрепил за арендатором:
✓ являющимся субъектом малого или среднего предпринимательства;
✓ осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции;
✓ по договору аренды, заключенному до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
✓ по договору аренды зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности;
Таким образом, если в первом случае право требования уменьшения арендной платы предоставлено арендаторам в связи с невозможностью пользования арендуемым недвижимым имуществом, то во втором случае такой критерий отсутствует. При этом указанный федеральный закон обращает внимание только на аренду недвижимого имущества, оставляя не урегулированными вопросы, связанные с движимым имуществом. Не будет преувеличением, если отметить, что коронавирусная инфекция породила большое количество споров у арендаторов движимого имущества. Однако то, почему законодатель обратил свое внимание только на недвижимое имущество, остается пока открытым.
Предвосхищая большое количество споров и реагируя оперативно на сложившуюся ситуацию, Верховный суд Российской Федерации разъяснил [7], что арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
Таким образом, автор полагает, что: право на уменьшение арендной платы, предусмотренное пунктом 3 ст. статьи 19 Федерального закона № 98 по договору аренды недвижимого имущества в связи с невозможностью пользования им вследствие введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, является не новым, а дублирует право арендатора, предусмотренное пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса с
привязкой к сложившейся в 2020 г. ситуации;
право на уменьшения арендной платы, предусмотренное пунктом 4 ст. статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ, законодатель не связал с невозможностью пользования арендуемым имуществом, и предполагается что то является разделением законодателем неблагоприятных последствий между арендатором и арендодателем в 2020
Библиография:
г., вызванные эпидемией коронавирусной инфекции;
- Федеральный закон от № 98 закрепляет право арендатора правом требования уменьшения арендной платы в отношении только недвижимого имущества, но Гражданский кодекс Российской Федерации оставляет такое право (пункт 4 статьи 614) и арендатору, не имеющему возможности пользоваться арендуемым движимым имуществом.
1.
2.
3.
Указ Президента РФ от 2 апреля 2020 г. № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» // Собрание законодательства Российской Федерации от 6 апреля 2020 г. № 14 (часть I) ст. 2082 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М. 1998. С. 135.
абз. 11, 12 (вопрос 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020 // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 5, май, 2020.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 30.11.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ -29.01.1996.- № 5. - Ст. 410.
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 № 96-ПЭК15 или пункт 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 12.07.2017.
Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» // Собрании законодательства Российской Федерации от 6 апреля 2020 г. № 14 (часть I) ст. 2028.
вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 6, июнь, 2020.
4.
