CC BY
279
ВЕСТНИК ПЕРМСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
2014 Юридические науки Выпуск 1(23)
III. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО И ПРОЦЕСС
УДК 347.73
АРЕНДНАЯ ПЛА ТА: ВОПРОСЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ
Е.В. Вавилин
Доктор юридических наук, профессор, судья Высший арбитражный суд Российской Федерации 101000, г. Москва, Малый Харитоньевский переулок, 12 E-mail: [email protected]
Аннотация: В статье содержится характеристика условий договора об арендной плате. Анализируются проблемы правоприменительной практики по вопросам порядка начисления и сроков арендной платы, изменения ее размера.
В первую очередь автор дает доктринальное определение понятия «арендная плата». Арендная плата - это денежная сумма или иное имущество, которую арендатор обязан уплачивать арендодателю за предоставленное в пользование и владение или в пользование имущество.
Отмечается, что условие договора об арендной плате не относится к числу существенных условий договора.
Автор обращает внимание на то, что арендная плата вносится за фактическое использование, т.е. эксплуатацию имущества. При этом подчеркивается, что, когда арендуемым имуществом невозможно пользоваться по обстоятельствам, за которые несет ответственность арендодатель, арендная плата может не вноситься.
По мнению автора, выбор того или иного способа исчисления арендной платы, порядка и условий ее внесения обусловлен социально-экономическими показателями (уровень инфляции, состояние спроса и предложения на рынке, методы начисления амортизации и т.д.), особенностями некоторых видов аренды или аренды отдельных видов имущества, сроком и др.
Ключевые слова: договор аренды; арендная плата; пользование арендованным имуществом;
арендатор; арендодатель
Арендная плата - это денежная сумма или иное имущество, которую арендатор обязан уплачивать арендодателю за предоставленное в пользование и владение или в пользование имущество.
Условие договора об арендной плате не относится к числу существенных условий договора. А значит, при отсутствии ее размера в соглашении применяются правила п. 3 ст. 424 ГК РФ: аренда имущества должна быть оплачена по цене, которая обычно взимается за пользование и владение схожего имущества. В свою очередь, порядок,
© Вавилин Е.В., 2014
условия и сроки арендной платы будут типичными: устанавливаемыми при аренде подобного имущества при соответствующих аналогичных обстоятельствах. Необходимо учитывать, что это общее правило. Исключения могут быть предусмотрены как законом, так и договором. В частности, положения п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК РФ обязывают контрагентов по договорам аренды зданий и сооружений, аренды предприятий закреплять в соглашении размер арендной платы. Это императивное правило. В противном случае договор будет считаться незаключенным. Кроме того, сами стороны либо одна из них могут предусмот-
реть в соглашении обязательность договоренности относительно арендной платы. И в этом случае цена, в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ, станет существенным условием договора. Арендная плата вносится за фактическое использование, т.е. эксплуатацию имущества.
Когда же арендуемым имуществом невозможно пользоваться по обстоятельствам, за которые несет ответственность арендодатель, арендная плата может не вноситься. Такими случаями могут быть: ненадлежащее состояние арендуемого имущества; отсутствие принадлежностей или документов к арендуемому имуществу, затрудняющее или препятствующее пользованию им или снижающее хозяйственный эффект от его планируемого использования; несвоевременная передача имущества арендатору (см.: ст. 611 ГК РФ; п. 8, 10 информационного письма от 11 января 2002 г. №66 Президиума Высшего арбитражного суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [2]). В частности, арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (п. 10 обзора Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. №66).
В свою очередь, согласно п. 12 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17 ноября 2011 г. №73 (в ред. постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 января 2013 г. №13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»[3], фактическое пользование объектом аренды исключает возможность арендатора отказаться от внесения арендных платежей или требовать их возврата на основании того, что право собственности на арендуемое имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой. Соответственно, иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического
пользования объектом аренды по договору, заключенному неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
Если законом или договором предусмотрен переход права собственности на объект аренды к арендатору, то наряду с непосредственно арендной платой в общую сумму договора аренды может включаться выкупная цена арендуемого имущества (см.: ст. 624 ГК РФ; п. 1 ст. 28 Федерального закона от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ, в ред. от 28 июня 2013 г. №134-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»). Когда в договоре устанавливается символическая выкупная цена, приближенная к нулевой, то это может означать: а) что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических арендных платежей; либо б) передача арендатору титула собственника объекта аренды осуществляется по остаточной приближенной к нулевой цене, поскольку срок действия договора аренды почти равен сроку полезного использования арендуемого имущества (см.: постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 12 июля 2011 г. №17389/10).
Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи (см.: постановления Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 18 мая
2010 г. №1729/10; от 25 июля 2011 г. №3318/11). Условие о выкупе арендованного имущества может быть установлено дополнительным соглашением сторон (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы (п. 5 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17 ноября
2011 г. №73 (в ред. постановления Пленума
Высшего арбитражного суда РФ от 25 января 2013 г. №13).
По общему правилу, законодатель предоставляет сторонам возможность предусмотреть в соглашении самые разнообразные формы оплаты аренды или их сочетание, в том числе и те, которые не названы в п. 2 ст. 614 ГК РФ. К числу исключений относится широко применяемый в гражданском обороте договор проката, где арендная плата устанавливается исключительно в виде твердой суммы платежей (ст. 630 ГК РФ).
Выбор того или иного способа исчисления арендной платы, порядка и условий ее внесения обусловлен социально-экономическими показателями (уровень инфляции, состояние спроса и предложения на рынке, методы начисления амортизации и т.д.), особенностями некоторых видов аренды или аренды отдельных видов имущества, сроком и др.
Так, если договор аренды является краткосрочным (например, договор проката заключается на срок до одного года - п. 1 ст. 627 ГК РФ), то оплата может быть единовременной (разовой): по окончании установленного периода пользования или предварительной оплатой в полном размере.
В случае долгосрочной аренды имущества оплата чаще всего устанавливается в твердой (или регулярно индексируемой) сумме платежей, вносимых периодически через определенные промежутки времени: подекадно, помесячно, поквартально, годовые оплаты и т.д. Как правило, при длительной эксплуатации имущества арендатор вынужден нести затраты на улучшение арендованного имущества, в том числе, производить капитальный или текущий ремонт. Следовательно, рационально предусмотреть в договоре сочетание некоторых форм арендной платы. Например, именно с этой целью Департамент имущества г. Москвы издал распоряжение от 9 июня 2003 г. №2432-р «О порядке учета при расчете арендной платы произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт».
Законодатель предусмотрел особенности установления арендной платы в договорах аренды государственного или муниципального имущества. При их заключении
применяется порядок расчетов, установленный соответствующими компетентными органами исполнительной власти (см., например: закон Санкт-Петербурга от 14 июля 2004 г. №387-58 (ред. от 13 марта 2013 г.) «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург»[4]; приказ Минэкономразвития России от 14 июля 2006 г. №190 (ред. от 17 июля 2012 г. №423) «Об утверждении методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон»[1]; распоряжение Минимущества РФ от 28 мая 2001 г. №1461-р (с изм. от 13 мая 2002 г. №1185-р) «О порядке расчета годовой арендной платы за временное владение и пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями в зданиях, расположенных на территории города Москвы»[6]; постановление правительства Москвы от 14 октября 2003 г. №861-ПП (ред. от 30 ноября 2004 г. №838-ПП) «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» [5]).
Как указано в п. 19 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17 ноября 2011 г. №73 (в ред. постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 января 2013 г. №13), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Между тем если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов, то, по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ, размер арендной платы по договору аренды
государственного или муниципального имущества не является регулируемым. Исходя из этого в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Соответственно при сочетании различных способов определения арендной платы, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, п. 7 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая, согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате. В тех случаях, когда, в соответствии с законом, торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожным (п. 18 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17 ноября 2011 г. №73, в ред. постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 января 2013 г. №13).
Учитывая длящийся характер договора аренды и необходимость снижения риска от неблагоприятных рыночных факторов (уровень инфляции, ухудшение показателей прибыльности и т.д.), для установления справедливой цены законодатель в п. 3 комментируемой статьи предусмотрел возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон. В частности, в
течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. В последнем случае порядок исчисления неизменен, но с его помощью устанавливается каждый последующий платежа, размер которого может отличаться от предыдущего (п. 11 обзора Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. №66).
При этом для большей устойчивости гражданского оборота пересмотр арендной платы не может производиться чаще одного раза в год. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, исключения могут быть предусмотрены для отдельных видов аренды или для аренды соответствующих видов имущества.
Согласно абз. 2, 3 п. 21 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17 ноября 2011 г. №73, данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то, по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ, такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не должно приводить к неравному размеру обязательств сторон. С этой целью правоприменителем была сформирована позиция, согласно которой, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказы-
вает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17 ноября 2011 г. №73, в ред. постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 января 2013 г. №13; см. также: постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 26 марта 2013 г. №15327/12).
Следуя принципу справедливости, законодатель в положениях п. 4 ст. 614 ГК РФ предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существо ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.
В п. 5 ст. 614 ГК РФ предусмотрены правовые последствия существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы - возникновение у арендодателя права требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы.
Существенным признается невнесение платы более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ) либо внесение арендной платы не в полном объеме. Так, судом была признана существенным нарушением договора регулярная плата по заниженной арендной ставке (п. 28 обзора Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. №66). В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ суд также может признать существенным однократное невнесение арендодателем арендной платы (п. 26, 27 обзора Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. №66). Арендодатель назначает срок внесения предоплаты, но не имеет права требо-
вать от арендатора внесения досрочного платежа более чем за два срока подряд.
Арендодатель вправе использовать иные меры оперативного воздействия на неисправного должника. Так, суд признал правомерным удержание арендодателем принадлежащего арендатору оборудования, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 обзора Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. №66).
Указанные меры обеспечения обязательств должника не исключают права требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества (п. 39 обзора Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. №66).
Правило п. 5 ст. 614 ГК РФ является диспозитивным: договором аренды могут быть предусмотрены иные условия досрочного внесения арендной платы. В частности, стороны могут оговорить условие о досрочном внесении паты независимо от каких-либо нарушений арендатора.
Библиографический список
1. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. № 35.
2. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. №3; Специальное приложение к «Вестнику Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации». 2003. №11.
3. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. №1.
4. Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. Приложение «Новое в законодательстве Санкт-Петербурга». 2004. №18.
5. Вестник мэра и правительства Москвы. 2003. №61.
6. Российская газета. 2001. №125.
References
1. Bjulleten' normativnyh aktov federal'nyh organov ispolnitel'noj vlasti. 2006. №35.
2. Vestnik Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossijskoj Federacii. 2002. №3; Spe-cial'noe prilozhenie k «Vestniku Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossijskoj Federacii». 2003. №11.
3. Vestnik Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossijskoj Federacii. 2012. №1.
4. Vestnik Zakonodatel'nogo Sobranija Sankt-Peterburga. Prilozhenie «Novoe v za-konodatel'stve Sankt-Peterburga». 2004. №18.
5. Vestnik mjera i pravitel'stva Moskvy. 2003. №61.
6. Rossijskaja gazeta. 2001. №125.
RENT PA YMENT: LA WENFORCEMENT PRACTICE ISSUES E.V. Vavilin
Supreme Arbitration Court of the Russian Federation 12, Maly Kharitonyevsky pereulok, Moscow, 101000 E-mail: [email protected]
Abstract: The author gives the characteristic of a term of the rent payment. The analysis of the order of calculation, the terms of payment, changing the rates is made.
First of all, the author gives the doctrinal definition of the "rent payment" notion. The rent payment is a sum of money or other property which is to be paid by the renter to the lessor for the property provided for use and owning or just for use.
It is noted that the term of the contract associated with the rent payment is not included into the fundamental contract conditions.
The author makes it prominent that the rent payment is made for the actual use, i.e. for the exploitation of the property. With this it is noted that when the rented property cannot be used due to the circumstances for which the lessor is responsible, the rent payment can be not made.
In the author's opinion, the choice of this or that way of the rent payment calculation, the order and the conditions of payment are defined by the social and economic parameters (the inflation level, the demand and supply status, methods of charging the depreciation etc.), by the specific features of some types of the rent, by the rent period etc.
Keywords: rental contract; rent payment; use of rented property; renter; lessor
