CC BY
31К ВОПРОСУ О ПОНЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СТАРОДУМОВА Светлана Юрьевна,
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Российского государственного социального университета, г. Москва. E-mail: [email protected]
Краткая аннотация: В статье рассматриваются признаки земельного участка, через признаки недвижимых вещей в целом и их разновидностей. На основе выделенных признаков виды недвижимости разделены на группы и сформулировано понятие земельного участка как особой разновидности недвижимости, без которой невозможно существование и деление вещей на движимые и недвижимые. Анализ судебной практики, позволил выделить различные объекты недвижимости и соотнести их друг с другом. Выявлены пробелы в земельном и гражданском законодательстве относительно неполноты дефиниций и отсутствия четко закрепленных признаков недвижимых вещей.
Abstract: The article discusses the characteristics of the land, through the signs of real things in General and their varieties. On the basis of the allocated signs the types of property divided into groups and formulated the concept of land as a special kind of property, without which the existence and division of things on movable and immovable. Analysis of judicial practice has allowed to allocate various properties and relate them to each other. Identified gaps in the land and civil legislation regarding the incompleteness of definitions and the lack of clearly established characteristics of real things.
Ключевые слова: Недвижимая вещь, недвижимость, земельный участок, искусственный земельный участок.
Keywords: Real thing, real estate, the ground area, artificial the ground area.
Понятие земельного участка претерпело за последние десятилетия изменения, как в отрасли регулирования, так и признаках характеризующих такой сложный объект. Двойственная природа земельного участка - природного объекта и недвижимого имущества, а также совместное регулирование имущественных отношений на землю нормами земельного и гражданского законодательство также не принесло ясности в понимании, что есть земельный участок. Напомним, что деление вещей на движимые и недвижимые относительно недавно вернулось в гражданское законодательство через перечисление объектов относимых к таким вещам и указанием на ряд признаков, по которым можно их отнести в ту или иную группу.
Вместе с тем до сих пор нет четких признаков недвижимых вещей выделяющих их среди других объектов гражданского оборота, отсутствует и док-тринальное понятие недвижимости. Законодатель использует взаимозаменяемые дефиниции: недвижимая вещь, недвижимое имущество, недвижимость среди которых тождественными понятиями следует воспринимать только понятия «недвижимая вещь» и «недвижимость», в связи с тем, что к имуществу могут быть отнесены и имущественные права.
Статьей 130 ГК РФ к недвижимым объектам законодатель относит в первую очередь земельные участки, участки недр, здания, сооружения, части
зданий и сооружений, жилые и нежилые помещения объекты незавершённого строительства и другие объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В указанной статье указаны три основных признака недвижимости: 1) закрепление объекта в перечне объектов, признаваемых недвижимостью согласно действующему законодательству; 2) прочная связь с землей; 3) невозможность перемещения объектов без причинения несоразмерного ущерба их назначению.
Вместе с тем выделенные признаки очень условны, т.к., во-первых, имущество существует в своем физическом состоянии до регистрации в соответствии с требованиями закона Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 3.07.2016 г.) и признания его недвижимостью. Во-вторых, концепции наличия «прочной связи» с землей носят субъективный характер, так как прочная связь с землей понятие относительное. Так О.В. Макаров считает, что категория прочной связи, в частности, признак несоизмеримости ущерба назначению объекта при его перемещении с землей, вообще требует исключения [6, с. 11-12], т.к. современные технологии позволяют переносить здания и сооружения. Кроме того, перечень недвижимых вещей включает вещи, не имеющие неразрывной связи с земельным участком.
Следует также отметить и отсутствие в законодательстве понятия «несоразмерный ущерб» назначению недвижимого объекта. Судебные инстанции, зачастую, под таким ущербом понимают невозможность после перемещения дальнейшего использования объекта по целевому назначению, в том числе значительное ухудшение технического состояния этого объекта, либо снижение материальной или художественной ценности объекта и т.п.
Цивилисты выделяют следующие универсальные признаки недвижимости, характеризующие все объекты вещного права: физический признак; экономический признак; юридический признак. Под физическим признаком понимается возможность реального существования вещи, например, земельного участка в качестве объекта прав (в определенных границах, установленной площади и т.п.). Экономический признак характеризует целесообразность присвоения данной вещи: если вещь не имеет ценности, то её присваивание нецелесообразно [1; 2; 8]. Также недвижимое имущество в системе экономических отношений выполняет такие функции как: средства производства; предмета потребления; средства накопления [5, с. 7]. Юридический признак характеризуется наличием у данного объекта законного статуса (регистрационной записи в соответствующем реестре), закреплённого за ним в порядке, предусмотренном законом. Напомним, что в отношении данного признака в науке ведется спор о зависимости его существования от государственной регистрации прав на него или нет [10]. В настоящее время сведения об объектах недвижимого имущества содержатся в двух информационных массивах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и утрачивает силу с 1 января 2020 года, и Государственном кадастре недвижимости (ГКН), который ведется в соответствии с Федеральным законом РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 1 января 2017 года называется «О кадастровой деятельности»).
Можно выделить и иные признаки недвижимости: по природе их происхождения; по свойствам объектов недвижимости; по оборотоспособности [11; 13]. По природе происхождения объекты недвижимости подразделяют на следующие группы: природ-
ные (земельные участки, участки недр) ч.1 ст.130 ГК РФ; рукотворные (здания, сооружения). Свободные в обороте (ч. 1 ст. 129 ГК РФ) и ограниченно оборото-способные объекты недвижимости, т.е. нахождение в обороте допускается по специальному разрешению (ч. 2 ст. 129 ГК РФ). Свободные в обороте - объекты недвижимости, на которые законодателем не наложено ограничение оборотоспособности [4; 7]. С точки зрения судебной практики относительно правового режима недвижимости (ст. 27 ЗК РФ) имеется список объектов, в частности земельных участков, на которые законодатель наложил ограничения оборотоспо-собности и даже изъял из оборота.
Казалось бы, с единственными естественно природными недвижимыми объектами - земельными участками и участками недр - не должно быть проблем при определении их в качестве недвижимости. Вместе с тем земельный участок является неотъемлемой частью недр, а недра являются частью земной коры располагаемой ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Самостоятельность данного объекта недвижимости и по сей день остается под вопросом, т.к. с формальной точки участки недр являются самостоятельным объектом недвижимого имущества, с практической - участок недр имеет непосредственную зависимость от земельного участка т.к. использование недр без обременения прав собственников земельного участка физически невозможно. Кроме того, действующее законодательство не позволяет определить где конкретно проходит граница двух формально независимых объектов - земельного участка и участка недр. Так М.А Дмитриев справедливо отмечает, что участок недр не может быть индивидуализирован как самостоятельный объект недвижимого имущества и как объект в принципе [3, с. 18].
В настоящее время под земельным участком понимается недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Таким образом, законодатель уточняет такой признак земельного участка как характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи, в которые, несомненно, входят физические признаки недвижимости, природные, антропогенные и юридические признаки.
К природным признакам ученые относят, конкретизируя природные объекты перечисленные в ГК РФ, почвенный слой земли, древесно-кустарни-ковую и лесную растительность, обособленные водные объекты [2, с. 81-82]. Установить те или иные природные характеристики можно по категории земель согласно ЗК РФ на которой расположен земельный участок.
Вместе с тем в Земельном кодексе РФ при определении земельного участка содержится фраза о существующих правах на землю установленных именно ЗК РФ. С учетом положений гражданского законодательства, Концепции развития гражданского законодательства РФ основные разновидности вещных прав на земельные участки и их регулирование предусматриваются именно Гражданским кодексом РФ, что заведомо ограничивает применение понятия земельного участка к вещным правам, которые предусмотрены или будут предусмотрены в ГК РФ, но не упомянуты в ЗК РФ.
Следует констатировать, что земельный участок является сложной, зачастую составной вещью, которая в зависимости от категории земли имеет не только природные характеристики, но и антропогенные, искусственно созданные. Так неотъемлемой составной (движимой) частью земельного участка согласно позициям судов могут являться: поля, имеющие покрытие (пример, футбольное поле), ограждение участка, мелиоративные системы и т.п. Ряд авторов относят к рукотворным признакам наличие на земельном участке объектов недвижимости позволяющих классифицировать его как сложную (единый объект) или составную недвижимую вещь.
Кроме того Земельный кодекс содержит указание на условный подвид земельного участка - искусственный земельный участок - появившийся в 2011 г в связи с принятием одноименного закона «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 19.07.2011 № 246-ФЗ и имеющий двойственную природу, т.к. с одной стороны он выступает рукотворным объектом, с другой - приобретает правовой режим естественно-природного земельного участка. Так под искусственным земельным участком понимается сооружение, создаваемое на водном объекте или его части, находящемся в федеральной собственности, путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных техно-
логий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.
Согласно новой редакции ГрК РФ особое значение для индивидуализации объектов недвижимости (в частности земельного участка) приобретает проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. По новым правилам, исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков: из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам, в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии, в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения [9, с. 74; 12; 14].
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» дополняется новыми объектами недвижимости, подлежащими учету машино-место и единый недвижимый комплекс непосредственно связанные с земельным участков.
Перечисленные объекты имеют физические характеристики, которые позволяют установить, во-первых, фактическую связь с землей, во-вторых, характеристики отличные от земли, и, в-третьих, невозможность их перемещения, без причинения несоразмерного ущерба назначению.
Таким образом, к недвижимым вещам относятся три группы объектов: 1) земельные участки, в том числе, искусственные земельные участки и участки недр; 2) объекты, прочно связанные с землей перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно; 3) объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, в том числе и движимые по своим конструктивным особенностям.
Определение недвижимости следует понимать через наличие у объекта, определенных обязательных признаков. Можно сформулировать следующее понятие земельного участка как объ-
екта недвижимости: часть земной поверхности, выступающая в качестве сложного составного объекта недвижимости, обладающего природными, антропогенными характеристиками в установ-
Библиография:
ленных границах, местоположении, обладающая закрепленным в правоустанавливающих документах правовым режимом согласно категории земель [10].
1. Волкова М.А Имущественная ответственность исполнителей за нарушение договора на проведение оценки // Российская юстиция. 2015. № 6. С. 12-15.
2. Волкова М.А. К вопросу о соотношении терминов «оценочная деятельность» и «деятельность по проведению оценки» // Бизнес в законе. № 5. С. 52.
3. Димитриев М.А. К вопросу об участках недр как объектах гражданских прав // Российский судья. 2011. № 12. С. 18.
4. Ленковская Р.Р. К вопросу о содержании круга существенных условий в договоре купли-продажи земельных участков // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2015. № 3. С. 156-158.
5. Липски С.А. Особенности государственного регулирования сделок с различными видами недвижимости // Нотариус. 2014. № 3. С. 7-10.
6. Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. № 5. С. 11-12.
7. Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи земельных участков // Проблемы экономики и юридической практики. 2014. № 5. С. 182-185.
8. Незнамова А.А. Теоретические аспекты формирования понятия «оценочная услуга»: от понятийного аппарата к правовой регламентации // Юридический мир. 2016. № 4. С. 36-39.
9. Савенко Г.В. Правовой режим земельного участка: от идеальных конструкций к практике // Право и экономика. 2014. № 1.С. 74.
10. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2008.
11. Стародумова С.Ю., Шиловская А.Л. Прекращение права собственности на земельный участок // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 97-105.
12. Стародумова С.Ю. Проблемы теории и практики приобретения права собственности на земельные участки, расположенные под объектами жилищного строительства // Нотариус. 2009. № 3. С. 12-15.
13. Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации. М., 2010.
14. Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Градостроительное право. 2016. № 1. С. 13-16.
