CC BY
453
3.3. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
Стародумова Светлана Юрьевна, канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского права и процесса
Место работы: Российский государственный социальный университет
Аннотация: в статье анализируются нормативные правовые акты, закрепляющие такие объекты гражданских прав как участки недр, земельные участки, искусственные земельные участки и другие объекты отнесенные к недвижимости законодателем. Комплексное рассмотрение теоретических и практических аспектов категории недвижимости в условиях реформирования гражданского, земельного и градостроительного законодательства, а также практики их применения позволило сформулировать понятие земельного участка, как основного классификатора вещей на движимые и недвижимые, также вытекающее из него понятие недвижимости. Анализу подверглись и другие объекты недвижимости отнесенные к таковым согласно действующему законодательству, в том числе выделенные из материалов судебной практики. Из анализа судебной практики, позволившей обосновать основной признак прочной связи с земной поверхностью и момент возникновения такой связи для рукотворной недвижимости, также был сделан вывод об условности такого физического признака недвижимости как границы. Категория целевого назначения недвижимой вещи представляется оценочной и условной, т.к. может меняться согласно законодательства без ущерба для такого объекта.
В процессе исследования понятия недвижимости и ее видовой классификации использовались общенаучные и частноправовые методы познания: историко-правовой, формально-юридический, сравнительно-правовой, социологический и др. Основным применяемым методом выступил системно-структурный, который позволил выявить правовую природу категории недвижимость в гражданском праве, а также ее признаки.
Включение в гражданское законодательство понятия недвижимости восполнит теоретический пробел и позволит более точно классифицировать объекты на движимые и недвижимые. Выявленные признаки недвижимости позволят уточнить, а в ряде случаев пересмотреть существующие определения видов недвижимых вещей что, несомненно, будет способствовать их более глубокому изучению и осмыслению Ключевые слова: недвижимость, недвижимая вещь, признаки недвижимости, земельный участок, искусственный земельный участок
THE CONCEPT AND TYPES OF REAL ESTATE IN CIVIL LAW
Starodumova Svetlana Ju, candidate of legal sciences, associate professor of civil law and process at the faculty of law and the juvenile justice system Work place: Russian state social University
Annotation: the article analyzes the normative legal acts establishing such objects of civil rights as acreages, the ground area, the artificial ground area and other objects related to the real estate by the legislator. A comprehensive review of the theoretical and practical aspects of the category of real estate in terms of reforming of the civil, land and town-planning legislation, as well as their application made it possible to formulate the notion of the ground area as the main classifier of things to movable and immovable, also stemming the concept of real estate.
The analysis has been made to other real estate that is classified as such under applicable law, including taken from materials of judicial practice. From the analysis of judicial practice, which prove the main characteristic of strong bond with the earth's surface and the time of occurrence of such communication to man-made real estate, also it was concluded about the conventions of such a physical characteristic of the real estate boundaries. Category purpose of the immovable seems valuation and contingent, since it may vary according to the legislation, without prejudice to such object.
In the process of research on the concept of real estate and its species classification, we used the general and private methods of cognition: historical-legal, formal-legal, comparative legal, sociological and other. Main method performed in a system-structural, which helped to identify the legal nature of the category of real estate in civil law, as well as its signs.
The inclusion in the civil law concepts of real estate will fill the theoretical gap and will more accurately classify objects on movable and immovable. The signs of the real estate will clarify, and in some cases revise the existing definitions of the kinds of real things that will undoubtedly contribute to deeper learning and understanding
Keywords: real estate, real thing, signs real estate, the ground area, the artificial ground area
Реформирование гражданского законодательства затрагивает различные аспекты вещных и обязательственных отношений, что определенным образом отражается как на теории, так и практике применения гражданско-правовых норм. Изменения, касающиеся объектов гражданских прав вступили в силу с 1 октября 2013 г., но до сих пор остались вопросы относительно понятийного аппарата, классификации вещей в гражданском праве и признаков отнесения тех или иных объектов к недвижимости.
Недвижимость имеет наибольшую ценность для имущественного оборота и одновременно опосредует статику вещных отношений на них. Классификация вещей неоднократно менялась в зависимости от происходящих в нашей стране политических и экономических преобразований. Так в процессе исторического развития общества, права государство то отказывалось от деления вещей на движимые и недвижимые, то возвращалось к нему. Вместе с тем следует отметить, что гражданское законодательство до сих пор не содержит понятия недвижимости останавливаясь лишь на перечислении объектов недвижимости и некоторых признаков отнесения таких объектов к недвижимости. Кроме того законодатель использует такие взаимозаменяемые дефиниции как «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость», среди которых тождественными следует воспринимать только понятия «недвижимая вещь» и «недвижимость», в связи с тем что к имуществу могут быть отнесены и имущественные права.
Так гражданский кодекс РФ в ст. 130, перечисляя объекты де факто и де юре отнесенные к недвижимости, в частности земельные участки и участки недр, поясняет о невозможности перемещения недвижимости без несоразмерного ущерба назначению такого объекта, строго говоря, имеет ввиду именно здания, сооружения и объекты незавершенного строительства1.
Таким образом, необходимо рассмотреть признаки недвижимости перечисленные в гражданском кодексе с целью выявления иных недвижимых объектов, в том числе не отнесенных к таковым законами. Во-первых, степень прочности связи недвижимого объекта с землей можно определить по разному, т.к. с учетом развития
1 Гражданский кодекс РФ (Ч. 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
05.05.2014) // СПС Консультант Плюс.
Стародумова С. Ю.
ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
уровня техники, некоторые недвижимые объекты перемещались на незначительные расстояния без какого либо ущерба их назначению. Например, в новейшей истории Москвы периодически перемещаются здания без ограничения доступа населения к ним (дом на улице Осипенко (ныне Садовнической); здание Моссовета (бывший дом московского генерал-губернатора); здание глазной больницы, стоявшее прежде на углу Тверской и Мамоновского (ранее - Садовских) переулка и др.)
Законодатель не дает определения понятию «прочности» или «прочной связи с землей», а судебная практика каждый раз подходит индивидуально к определению возникла такая связь или нет. Например, под прочной связью с землей Постановлением Президиума ВАС РФ признается песчаная подушка, щебеночная подготовка и слой бетона толщиной 20 см.2. Данный критерий позволяет отнести к недвижимости футбольные поля обустроенные и предназначенные для спортивных игр, производственные площадки и т.п. при условии индивидуализации таких объектов в едином кадастре. В этой связи, некоторые авторы предлагают устанавливать критерий прочной связи объекта с землей в обязательной технический документации сопровождающей появление недвижимого объекта формируемой специалистами в конкретной области [7, с. 24-28].
Во-вторых, в законодательстве не раскрывается что есть «несоразмерный ущерб» назначению недвижимого объекта дабы установить невозможность его перемещения. По мнению О.В. Макарова данный признак объекта недвижимости вообще должен быть исключен из ГК РФ в связи с практической неприменимостью критерия соразмерности причинения ущерба именно к назначению объектов недвижимости [3, с. 11-12]. Например, назначение объекта недвижимости может меняться в связи с потребностями собственников таких объектов (из жилого в нежилое и наоборот) без какого либо ущерба самому объекту. Судебные инстанции, зачастую, под таким ущербом понимают невозможность после перемещения дальнейшего использования объекта по целевому назначению, в том числе значительное ухудшение технического состояния этого объекта, либо снижение материальной или художественной ценности объекта и т.п. Полагаем, что несоразмерность ущерба также может устанавливаться специалистами при определении технической возможности перемещения объекта недвижимости. В этой вязи отсутствующая дефиниция недвижимости формулируется учеными по разному.
Так М.А. Димитриев к недвижимости относит как природный, так и созданный человеком предмет материального мира, способный быть в обладании и служить удовлетворению потребностей человека, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения его без причинения несоразмерного ущерба его назначению [1, с. 22-25]. Оставляя тем самым оба критерия недвижимости, но выделяя рукотворность и естественно-природное происхождение.
К.А. Новиков анализируя признаки недвижимости приходит к выводу, что под недвижимым имуществом следует понимать такие материальные объекты, физические и юридические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты расположены природой или человеком [4, с. 26]. Таким образом, автор добавляет
2 Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 № 9626/08 по делу № А08-7744/06-5 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 4.
юридический признак отнесения недвижимости к таковой, хотя и с акцентированием внимания на не перемещаемости таких объектов.
Представляется интересной позиция Н.Ю. Шемето-вой, которая говорит о недвижимом имуществе только как о земле и органически, неотъемлемо связанных с ней объектов, которые индивидуализированы на местности и утрачивают свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли [8, с. 26]. Присоединяемся к данной позиции и полагаем что понятие недвижимости стоит формулировать именно через признаки земельного участка как недвижимости. Остальные объекты могут относится к недвижимости законом с учетом дополнительного признака о котором будет сказано чуть позже.
В настоящее время единственными естественно природными недвижимыми объектами являются земельные участки и участки недр, но их доктринальное определении в качестве недвижимости не бесспорно. Недра расположены ниже почвенного слоя части земной коры3 и будь то подземное пространство, полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы они изъяты из оборота и могут находиться исключительно в государственной форме собственности. Земельный участок является неотъемлемой частью недр расположенной на поверхности земной коры и относящийся, в большинстве случаев, к оборотоспособным объектам определяемым законодателем как основной классификатор вещей на движимые и недвижимые.
Понятие земельного участка неоднократно менялось в действующем законодательстве, причем, «перемещаясь» из одной отрасли в другую. В настоящее время данное понятие содержится в самостоятельной главе 1.1. Земельного кодекса РФ названной «Земельные участки», но в основном раскрывающей порядок их образования. Видимо в связи с этим с 1 марта 2015 года вступает в силу новая редакция Земельного кодекса РФ, уточняющая как само понятие земельного участка, так и его об-
4
разование и закрепляемые на него права .
В настоящее время под земельным участком понимается «часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами». Вместе с тем, судебная практика исходит из того, что даже если земельный участок не имеет описанные и удостоверенные в установленном порядке границами, то в силу ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»5 он все равно относится к недвижимому имуществу6. Другое дело, что такой земельный участок не сможет быть предметом сделки, т.к. местоположение и границы индивидуализируют земельные участки друг от друга и позволяют им участвовать в гражданском обороте. Земельный участок хотя и обладает, согласно земельному законодательству, двумя признаками - некой частью земной по-
3 Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 28.12.2013) «О недрах» // СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823.
4 ФЗ РФ от 23.06.2014 № 171 -ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» // СЗ РФ. 2014. № 26 (часть I). Ст. 3377.
5 ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
6 Определение Верховного Суда РФ от 11.12.2007 № 4-В07-126 // СПС Консультант Плюс; Определение Верховного Суда РФ от 06.12.2005 № 4-В05-42 // СПС Консультант Плюс.
верхности и определением границ этой части поверхности на местности - без необходимости оборота не нуждается в уточнении или определении границ. Также следует отметить, что ни о каких природных характеристиках земельного участка в ЗК РФ не говорится в отличии от п. 2 ст. 261 гК РФ указывающего на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на земельном участке растения.
Как мы отмечали ранее, с 2015 года земельный участок будет конкретизирован, во-первых, как объект права собственности и иных прав на землю согласно законодательству, что, по большому счету, показывает на юридическое признание данного объекта, и, во-вторых, как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Таким образом, законодатель уточняет второй признак земельного участка, а именно - характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи, в которые, несомненно, входят и границы участка. Полагаем, что к таким характеристикам следует отнести природные, антропогенные, фактические (физические) характеристики.
К природным признакам ученые относят, конкретизируя природные объекты перечисленные в ГК РФ, почвенный слой земли, древесно-кустарниковую и лесную растительность, обособленные водные объекты. Установить те или иные природные характеристики можно по категории земель (ст. 7 ЗК РФ) на которой расположен земельный участок.
Следует констатировать, что земельный участок является сложной, зачастую составной вещью, которая в зависимости от категории земли имеет не только природные характеристики, но и антропогенные, искусственно созданные. Так неотъемлемой составной (движимой) частью земельного участка согласно позициям судов могут являться: поля, имеющие покрытие (пример, футбольное поле), ограждение участка, мелиоративные системы и т.п. Ряд авторов относят к рукотворным признакам наличие на земельном участке объектов недвижимости позволяющих классифицировать его как сложную (единый объект) или составную недвижимую вещь.
Вступившими с 1 октября 2013 г. изменениями в гражданское законодательство введен новый объект недвижимости - единый объект (единый недвижимый комплекс) - объединяющий вещи единым назначением, неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).
Также следует выделить еще два указанных ранее признака недвижимости - физический, т.е. реальное существование земельного участка в качестве объекта прав (в определенных границах, установленной площади, координатах поворотных точек земельного участка) и юридический, необходимый для регистрации объекта в качестве недвижимости (указывающий на целевое назначение и разрешенное использование земельного участка). В отношении второго признака в науке ведется спор о зависимости его существования от государственной регистрации прав на него или нет. Повторимся, что даже при отсутствии регистрации прав на конкретный земельный участок, в границах Российской Федерации земельные участки являются недвижимостью по приро-
де. Вместе с тем законодатель периодически пытается повысить роль юридического признака недвижимости посредством введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью [6, с. 15-17].
Вместе с тем, с 2011 г. законодатель закрепил возможность придавать природные свойства антропогенным объектам7. Так земельный кодекс содержит указание на условный подвид земельного участка - искусственный земельный участок - имеющий двойственную природу, т.к. с одной стороны он выступает рукотворным объектом, с другой - приобретает правовой режим естественно-природного земельного участка.
Под искусственным земельным участком понимается сооружение, создаваемое на водном объекте или его части, находящемся в федеральной собственности, путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. Таким образом, искусственный земельный участок является временным объектом существующим с момента осуществления строительной деятельности на водном объекте таком как моря, реки, озера и др. (ст. 5 ВК РФ), если эти объекты не отнесены к собственности субъекта Федерации, муниципальной или частной формам собственности8, и до ввода его в эксплуатацию. После неразрывная связь с земной поверхностью позволяет наделить данный объект естественно-природными свойствами земельного участка.
Собственно в градостроительном законодательстве, к недвижимости отнесены такие рукотворные объекты как «объекты капитального строительства», т.е. здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых еще не завершено (п. 10 ст. 1 ГрК РФ) в отношении которых авторы отмечают, что они также имеют различный правовой режим [2, 5]. Например, нежилые помещения внутри зданий, отнесены к недвижимости Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» согласно положению ГК РФ о возможности отнесения объектов к недвижимости не предусмотренных Кодексом на основании федерального закона.
Перечисленные объекты обладают физическими характеристиками, позволяющими установить, во-первых, фактическую связь с землей, во-вторых, характеристики отличные от земли, и, в-третьих, невозможность их перемещения, без причинения несоразмерного ущерба назначению.
Кроме того, возникновение данных объектов как объектов права возможно только после осуществления строительной деятельности по созданию таких объектов. Ярким примером рукотворного объекта недвижимости выступает именно объект незавершенного строительства. Для признания его в качестве недвижимости необходимо наличие как минимум правоустанавливающих документов на сформированный земельный участок соответствующей категории и согласование (при необходимости) и утверждение документов (технический паспорт) на создаваемый объект недвижимости.
Судебная практика исходит из того, что объект незавершенного строительства признается таковым при завершении определенных этапов строительных работ,
7 ФЗ РФ от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ. 2011. № 30 (ч. 1). Ст. 4594.
8 Водный кодекс РФ от 03.06.2006 г. № 74-ФЗ (в ред. от 29.12.2014 г.) // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.
Стародумова С. Ю.
ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
например, полностью завершены фундаментные и тому подобные работы9 и внесении сведений о таком объекте в кадастр.
К недвижимым объектам, также можно отнести и другие объекты отвечающие признакам недвижимости:
а) жилые помещения;
б) предприятия как имущественные комплексы;
в) стационарные торговые и складские объекты как здания (части здания) и сооружения;
г) стадионы как единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр (футбольное поле и мини-футбольное поле), а также объектов недвижимости вспомогательного назначения;
д) производственные площадки, индивидуализированные в едином кадастре и имеющие основание, прочно соединяющее площадку с землей и др.
Вместе с тем, гражданский кодекс относит к недвижимости вещи не имеющие связи с земной поверхностью, а отнесенные к таковым согласно требованиям законодательства, такие как воздушные, морские и иные суда, классифицированные как недвижимость по экономическим и по другим основаниям с целью распространения на них правового режима недвижимости. Именно такое юридическое отнесение объектов к недвижимости и приводит к формулированию большего количества признаков недвижимости, кроме прямо следующих из нормы п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Таким образом, согласно действующему законодательству к недвижимым вещам относятся три группы объектов:
1) земельные участки, в том числе, искусственные земельные участки и участки недр;
2) рукотворные объекты, прочно связанные с земной поверхностью перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
3) объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, в том числе и движимые по своим конструктивным особенностям. Полагаем, что к недвижимости следует отнести только первую группу объектов, на остальные объекты просто распространяется правовой режим недвижимости в связи с чем права на них регистрируются в соответствующих реестрах.
Понятие земельного участка как объекта недвижимости следует сформулировать следующим образом: часть земной поверхности, выступающая в качестве сложного составного объекта недвижимости, обладающего природными, антропогенными характеристиками в установленных границах, местоположении, обладающая закрепленным в правоустанавливающих документах правовым режимом согласно категории земель.
Что же касается понятия недвижимости, то его следует включить в статью 130 ГК РФ через сложный материальный объект неразрывно связанный с земной поверхностью, являющийся ее частью, обладающий физическими характеристиками позволяющими его индивидуализировать.
Список литературы:
1. Димитриев М.А. Недвижимые вещи как объекты
гражданских прав // Нотариус. 2013. № 5. С. 22 - 25.
9 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
2. Коновалов Н.М., Писаренко В.К., Шиловская А.Л. Строительное и жилищное право. Учебное пособие. М., 2010.
3. Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. № 5. С. 11 -12.
4. Новиков К.А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5. С. 4 - 12.
5. Писков И.П. К вопросу о понятии недвижимости в Российском праве / Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею В.С. Ема /отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. - М.: Статут, 2011. 559с.
6. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. № 5. С. 15-17.
7. Чикобава Е.М. Проблемы понятия объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2011. № 2. С. 24-28.
8. Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 7. С. 26.
ОТЗЫВ
на научную статью «Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве» Стародумовой С. Ю. Актуальность представленной на рецензирование статьи «Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве» не вызывает сомнений, в связи с происходящими процессами реформирования гражданского, земельного и градостроительного законодательства. Вместе с тем, в науке гражданского права до сих пор не сложилось единого подхода к пониманию недвижимых вещей и критериев классификации тех или иных объектов в качестве недвижимости, которые и подвергаются анализу.
Автор дает понятие недвижимости рассматривая такие объекты как участки недр, земельные участки, искусственные земельные участки и другие объекты отнесенные к недвижимости законодателем по юридическим и фактическим признакам. В ходе исследования определена прочная связь с земной поверхностью и момент возникновения такой связи для рукотворной недвижимости определенный, но не раскрытый законодателем как признак недвижимости. Кроме того С.Ю. Стародумовой, также был сделан вывод об условности такого физического признака недвижимости как границы земельного участка, т.к. данный объект является недвижимостью по природе.
Заслуживает поддержки точка зрения автора что законодатель нецелесообразно пытается повысить роль юридического признака недвижимости посредством введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Проведенное автором исследование дополняет теоретический материал по вопросам понятия и классификации недвижимости. Выявленные признаки недвижимости позволят унифицировать существующие определения видов недвижимых вещей что, несомненно, будет способствовать их более глубокому изучению и осмыслению.
Таким образом, можно заключить, что научная статья Стародумовой С.Ю. «Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве» соответствует требованиям, предъявляемым к данному виду работ и рекомендуется для публикации в открытой печати, ранее автором не публиковалась.
Научный консультант Заведующий кафедрой гражданского права и процесса, д.ю.н., профессор
Л.Б. Ситдикова
