CC BY
47
УДК 347.121.2
1ПОТЕКА МАЙНОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО
доцент кафедри цивтъного права № 1,
Нацюналъний юридичний утверситет iMeHi Ярослава Мудрого,
Украгна, м. Харшв
ORCID: 0000- 0002-9/32-9797
Розкрито проблемы прав на нерухоме майно як предмет гпотеки, майновг права на нерухом1сть, яког ще в тотекодавця немае, проанал1зовано правов1 мехатзми застави права на квартиру в будинку, який ще не здано в експлуатацЮ та судову практику, що склалася з приводу категори спор1в по визначенню договор1в Iпотеки недтсними.
Ключов1 слова: нерухомють, майновi права, шотека, квартира, житловий будинок, договiр, недшсшсть.
Поняття нерухомост широко дослщжувалося в цившстичнш лггератур1 як минулого, так 1 сучасност1. Цим питанням присвячено численш пращ вчених XIX - початку XX ст. В. Б. Сльяшевича, Г. Ф. Шершеневича та ш. Починаючи з середини XX ст. до початку його 90-х рр. дослщжувались питання прав на окрем1 види нерухомих речей унаслщок вщсутност за радянських час1в подшу речей на рухом1 та нерухоме В основному поддавались анал1зу вщносини з житлом. Серед них найбшьш грунтовними е пращ В. П. Маслова, М. М. С1бшьова, В. I. Жукова та шших кшця XX ст. Шсля прийняття в Укрш'ш нового Цившьного кодексу спостер1гаеться значне пожвавлення у сфер1 не тшьки цившстичних дослщжень нерухомост (I. В. Спасибо-Фатеева, Ю. в. Xодико, М. Б. Гончаренко, С. О. Слободянюк та ш.), а й в наущ земельного права (М. В. Шульга, П. Ф. Кулинич, А. М. М1рошниченко та ш.).
Разом 1з тим проблематика нерухомого майна настшьки багатоаспектна, що викликае чимало питань в правозастосовчш д1яльност1. Це стосуеться оформлення прав на нерухоме майно, вчинення правочишв 1з ним, спадкування © Сурженко О. А., 2015 1
тощо. Одним i3 таких актуальних напрямюв дослiдження нерухомого майна е inoTeKa.
Проблема полягае в тому, що iпoтeкoю е вид застави нерухомого майна. В якост останнього Закон Украши «Про шотеку» [1] називае зeмeльнi дiлянки, а також об'екти, розташоваш на нш i нeвiд'емнo пoв'язaнi з нею, перемщення яких е неможливим без !х знeцiнeння та змiни !х призначення. Тобто визначення, aнaлoгiчнe наданому в ст. 181 ЦК Украши [2]. Поширення Законом режиму нерухомо! рeчi на пoвiтрянi та морськ судна, судна внутрiшньoгo плавання, кoсмiчнi об'екти, а також iншi об'екти, права на як пiдлягaють державнш реестрацп, про що йдеться в цш нoрмi, спoстeрiгaеться в ст. 1 Закону Украши «Про шотеку», де вказуеться на те, що застава пов^ряних i морських суден, суден внутршнього плавання, кoсмiчних об'еклв, майнових прав на нeрухoмiсть, будiвництвo яко! не завершено, регулюеться за правилами, визначеними цим Законом.
Про поширення законом режиму нерухомо! рeчi на iншi об'екти в цьому Закош не йдеться. В його ст. 5 уточнюеться, що може бути предметом шотеки. При цьому зазначаеться на вимоги до нерухомого майна, визначення якого мiститься в ст. 1, а саме: про його належнють шотекодавцю на прaвi влaснoстi або господарського вщання; мoжливiсть вiдчужeння iпoтeкoдaвцeм та звернення на нього стягнення; реестращя прав на нього як окремого видшеного у нaтурi об'екта права власносп, якщо iншe не встановлено цим Законом. Передбачаються й особливост iпoтeки такого предмета, як об'ект незавершеного будiвництвa.
Мiж тим предметом шотеки можуть виступати й мaйнoвi права на нерухоме майно, яке стане власшстю iпoтeкoдaвця пiсля укладення шотечного договору. Встановлюеться лише вимога щодо документального пiдтвeрджeння права шотекодавця на набуте ним у власнють вiдпoвiднe нерухоме майно в майбутньому.
Ще одним видом майнових прав, яю можуть бути зaстaвлeнi, е право оренди чи користування нерухомим майном, яке надае орендарю чи © Сурженко О. А., 2015 2
користувачу право будувати, володгги та вщчужувати об'ект нерухомого майна. Бшьше того, таке право оренди чи користування нерухомим майном для цшей цього Закону вважаеться нерухомим майном.
З наведеного слщуе, що Закон Украши «Про шотеку» виходить з допустимосл вважати нерухомим майном деюлькох об'еклв: а) суто нерухомих речей, тобто тих, яю вщповщають ознакам, наданим у ЦК Украши; б) на яю поширюеться режим нерухомих речей, хоча за своею природою вони е рухомими; в) майнових прав, тобто шших, шж реч^ об'еклв. При цьому по вщношенню до одних iз цих прав у Закош вказуеться на юридичну фжщю (робиться застереження, що воно вважаеться нерухомим) - це право оренди, а по вщношенню до шших цього не робиться (мaйнoвi права на нерухомють, яко! ще в iпoтeкoдaвця немае). В останньому випадку це може бути тод^ коли само! нeрухoмoстi ще не юнуе, бо !! ще не збудовано, або коли шотекодавець мае нaмiр !! придбати.
Стосовно права оренди, то його правова природа надто стрна [3] i дoслiджeння цього права як предмета шотеки викликае чимало питань. Натомють зупинимося на прoблeмaтицi iпoтeки шших майнових прав на нерухомють.
Передушм слiд зазначити, що цим правом не е право власносл, хоча майнова природа цього права як права речового не викликае сумнiвiв [4]. Загально прийнято вважати, що об'ектом права власносл е реч^ але останшм часом йдеться про такий об'ект цього права, як майно й навпъ мaйнoвi права [5, с. 325; 6; 7; 8, с. 10]. Не поглиблюючись в цю дискусш, зазначимо, що вдвiчi проблематичним вважати об'ектом права власносл мaйнoвi права на нерухомють, яко! ще в iпoтeкoдaвця немае. Принаймш, жодних пiдстaв для твердження про таку можливють не вбачаеться у вщсутнють «мaтeрiaльнoгo субстрату» такого майнового права. В шшому рaзi воно явило б мильну бульбашку. I нaвiть припущення про право власносл на це майнове право не було б не тшьки корисним, а й не викликане практичною необхщнютю в цьому як це мае мюце, наприклад, щодо права власносл на частку в статутному © Сурженко О. А., 2015 3
Тeopiя i npакmuка npавoзнавcmва. — Bun. 2 (8) / 2015 ISSN 2225-6555
каштаи [9].
Отже, майшве пpавo на неюнуючу в iпoтекoдавця неpyxoмiсть непpипyстимo вважати oб'eктoм шго права власнoстi, але тим не менш вoнo мoже вистyпати предметом ^теки.
Хoча в ст. 5 Загану Украши «npo ^теку» i не вказyeться на мoжливiсть вважати неpyxoмiстю пpавo на часткy в спшьшму майнi, в ч. 2 ст. 6 всташвлюеться, щo спiввласник неpyxoмoгo майна мае пpавo передати в ^теку свoю частку в спiльнoмy майш без згoди iншиx спiввласникiв за yмoви видiлення ïï в натypi та реестрацп права власнoстi на не!' як на oкpемий oб'eкт неpyxoмoстi. Таке надтo суперечливе регулювання сприймаеться неoднoзначнo, oскiльки пpедметoм ^теки в такoмy pазi буде шяк не частка у спiльнoмy майш, а ганкретне майнo, пpавo на яке матиме oсoба, в я^' припиниться пpавo на частку. Адже в pазi видiлення ïï в натypi з pеeстpацieю прав на майш, вiдпoвiдатиме цiй частщ, припиняеться пpавoвий режим права спiльнoï власнoстi на ньoгo.
Звертае на себе увагу й те, щo в згаданш нopмi йдеться пpo те, кoли спiввласник мoже укласти дoгoвip iпoтеки на свoю частку в спшьшму майш без згоди iншиx спiввласникiв. Тoбтo вiн дie звичайним чинoм, pеалiзyючи свoe пpавo на видiл (ст. 364 ЦК Украши) безвiднoснo дo iпoтечнoгo дoгoвopy.
Якш^ ж спiввласник мае намip заставити свoю частку за згoдoю iншиx спiввласникiв, тo пpo це в Загаш Укpаïни «npo ^теку» не йдеться. Тoдi пoстаe питання ^o те, чи мoжна вважати пpавo на частку в спшьнш власнoстi неpyxoмiстю абo дopiвнювати шго дo неpyxoмoстi?
Видаеться, щo спpямoванiсть Закoнy Укpаïни «npo iпoтекy» дoвoдить oбмежене кoлo майнoвиx прав, на як пoшиpюeться пpавoвий режим неpyxoмиx речей. Тoбтo, якщo iншi майнoвi права на неpyxoмiсть не шзначаються як предмет iпoтеки, тo вoни ними бути не мoжyть. Такий виснoвoк мoжна зpoбити й вpаxoвyючи тoй шляx, який пpoйшли стари стoсoвнo iпoтеки майнoвиx прав на неpyxoме майнo.
Шиpoкiй юpидичнiй гpoмадськoстi вiдoма пpoблема неoднакoвoгo © Суpжeнкo О. А., 2015 4
застосування судами, в тому чи^ вищо! юрисдикцп, ст. 5 Закону Укра!ни «Про шотеку» та положень ЦК Укра!ни про заставу майнових прав. Справа в тому, що змши до ще! статл щодо шотеки майнових прав були внесеш у 2008 р. До набуття ними чинносл суди по^зному ставилися до можливосл заставляти, зокрема, право на квартиру в будинку, який ще не здано в експлуатацш, а, можливо, будiвництвo якого ще й не розпочате. Водночас саме шотечне кредитування дозволяло вносити кошти для початку будiвництвa i набути квартиру, виршивши житлoвi проблеми. У цих випадках укладення кредитних дoгoвoрiв пiд заставу прав на майбутне майно виршувало чимало питань як для забудовниюв, так i для громадян.
Однак пiсля укладення цих дoгoвoрiв мали випадки !х оспорення задля визнання !х недшсними з метою уникнення iпoтeки як способу забезпечення кредитних зобов'язань. При виршенш цих спoрiв суди iнoдi пiдхoдили формально до винесення ршення, вважаючи, що мае пeрeдусiм враховуватися дiя закону в чaсi. Тобто до набрання чинност Законом про внесення змш до ст. 5 Закону Укра!ни «Про iпoтeку» [10] мaйнoвi права не вважалися такими, що могли виступати предметом шотеки i тому договори шотеки цих майнових прав визнавалися недшсними.
Проте судами виносилися й протилежш ршення про вщмову у визнaннi договору шотеки недшсним. Мoтивaцiею було зютавлення ст. 5 Закону Укра!ни «Про шотеку» та статей 575 i 576 ЦК Укра!ни з !х систематичним та лoгiчним тлумаченням. Адже якщо ЦК Укра!ни допускае можливють застави майна, яке заставодавець набуде тсля виникнення застави, то це не може обмежуватися лише майбутшм урожаем, приплщом худоби, тим бшьш, що перелш, наданий у ч. 2 ст. 576 ЦК Укра!ни, не виключний. Спираючись на загальний дoзвiл заставляти будь-яке майно, ^м того, по вiднoшeнню до якого в ЦК Укра!ни мiститься заборона, суди вважали, що таким майном можуть бути й мaйнoвi права на нерухомють, яко! ще не юнуе [11]. Тим бшьше, що саме на цьому побудоваш прaвoвi мехашзми iпoтeчнoгo кредитування в шших законах Укра!ни [12].
Тeopiя i npакmuка npавoзнавcmва. — Bun. 2 (8) / 2015 ISSN 2225-6555
З ^oro пpивoдy слщ зазначити таке.
no-перше, закoнoдавець не oбмежye стopoни дoгoвopy застави у визначенш предмету iпoтеки, якoю мoжyть бути майнoвi права на неpyxoме майнo, якoгo ще не юнуе на мoмент укладення цьoгo дoгoвopy. Гoлoвне для регулювання вiднoсин застави шлягае в тoмy, аби забезпечити належне викoнання дoгoвopy.
no-друге, то сyтi, майнoвi права на неpyxoме майнo, якoгo ще не юнуе на мoмент укладення дoгoвopy ^теки, е пoтенцiйнoю piччю. Саме такий виснoвoк слiдye з ч. 2 ст. 190 ЦК Украши ^o майнoвi права, якi закoнoдавець дopiвнюe дo речей. Тoмy майнoве пpавo на неpyxoмiсть, яка звoдиться, стосуеться нiчoгo iншoгo, як неpyxoмoстi як oб'eктy права та предмету ^теки.
no-трете, завжди в пoдiбниx спipниx випадкаx слiд керуватися ст. 6 ЦК Украши ^o свoбoдy дoгoвopy, адже стopoни самi визначилися з тим, саме буде шго пpедметoм. Забopoн щoдo цьoгo закoнoдавствo не мiстить. Сyтнoстi вiднoсин ^теки встанoвлення як предмета майнoвиx прав на неpyxoме майнo, яке ще не збyдoване, такoж не суперечить. Навпаки, саме такий предмет влаштовував на час укладення дoгoвopy i шго стopoни, i те ^щальне станoвище у сфеpi бyдiвництва з шго кредитування, яке склалoся 2008 р., й в iншi pora дo внесення змiн дo ст. 5 Затану Украши «npo ^теку». Отже, сама ця тенденцiя свщчить, щo в такoмy пpедметi ^теки виникла пoтpеба i саме вш виявився найбiльш ефективним засoбoм забезпечення кредитування.
no-четверте, у тiй xвилi пoзoвiв, якi стали заявлятися на визнання недшсними дoгoвopiв iпoтеки, вбачаеться шщр iнше, кpiм намагання уникнути належшго викoнання i звернення стягнення. Iншoгo пoяснення такиx пoзoвiв знайти не мoжна. Тoмy е вш пiдстави стверджувати, щo здiйснення цивiльниx прав (а пpавo на закист е такoж цивiльним пpавoм) oсoбами, якi заявляють пpo недiйснiсть дoгoвopiв iпoтеки лише тoмy, щo начебто закoнoдавствoм на час укладення дoгoвopy такий йoгo предмет, як майнoвi права на незбyдoванy неpyxoмiсть, не передбачався, е яскравим пpoявoм злoвживання свoïм пpавoм (ч. 3 ст. 13 ЦК Украши) i шрушенням принципу спpаведливoстi (ст. 3 ЦК © Суpжeнкo О. А., 2015 б
Укра!ни). Спроба в такий спошб спростувати забезпечення кредитного договору шотекою i залишити такий кредитний дoгoвiр без надшного забезпечення його виконання е шляхом для порушення прав сторони кредитного договору. Шчим iншим такий позов обгрунтований бути не може.
По-п'яте, з огляду на попереднш висновок важливо звернути увагу й на те, що вщповщно до ст. 15 ЦК Укра!ни кожна особа мае право на захист свого цившьного права або штересу i рaзi !х порушення, оспорювання або невизнання. Одним iз спoсoбiв захисту е визнання правочину недшсним (ч. 2 ст. 16). У позовах про визнання недшсними дoгoвoрiв шотеки з мотиващею того, що його предмет становлять мaйнoвi права на недобудовану нерухомють, вщсутне порушення, невизнання або оспорювання прав шотекодержателя або його штерешв. Тобто очевидна шша мотиващя цих пoзoвiв, що вiдрiзняеться вщ нaмiру захистити сво! права.
Список лггератури:
1. Закон Украши «Про шотеку» вщ 05.06.2003 р. № 898-ГУ [Електронний ресурс]. -Режим доступу : http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/898-15/page.
2. Цившьний кодекс Украши вщ 16.01.2003 р. № 435-1У [Електронний ресурс]. -Режим доступу : http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page10.
3. Спасибо-Фатеева I. В. Вщчуження права оренди / I. В. Спасибо-Фатеева // Вюник НАПрНУ. - 2010. - № 4. - С. 118-127.
4. Спасибо-Фатеева I. В. Речовi права за Цившьним та Господарським кодексом Украши / I. В. Спасибо-Фатеева // Право Украши. - 2015. - № 4. - С. 60-68.
5. Шимон С. I. Теорiя майнових прав як об'еклв цившьних правовщносин : монографiя / С. I. Шимон. - К. : Юршком 1нтер, 2014.
6. Яворська О. Майновi права як об'екти цившьного обороту / О. Яворська // Вюник Львiвського ушверситету iменi 1вана Франка. Серiя юридична. - 2011. - Вип. 53. - С. 229230.
7. Гладьо Ю. О. Правовi засади об^у зобов'язальних вимог кредитора / Ю. О. Гладьо // Нау^ працi МАУП : зб. наук. праць. - 2011. - Вип. 3 (30) . - С. 106.
8. Спасибо I. А. Набуття права власносл у цившьному правi Украши : дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03/ Гларюн Андршович Спасибо. - К., 2010. - 187 с.
9. Спасибо-Фатеева I. В. Поняття майна, майнових та корпоративних прав як об'еклв права власносл / I. В. Спасибо-Фатеева // Вюник комерцшного права. - 2004. - № 5. - С. 9-18.
10. Закон Украши «Про запоб^ання впливу св^ово! фшансово! кризи на розвиток будiвельноi галузi та житлового будiвництва» вщ 25.12.2008 р. № 800-У1 (800-17) 1У [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/800-17.
11. Постанова ВСУ вщ 29 листопада 2010 р. по справi № 3-24гс10 [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://reyestr.court.gov.ua/Review/13485895.
12. Закон Украши «Про шотечне кредитування, операцп з консолщованим шотечним боргом та iпотечнi сертифшати» вiд 19.06.2003 р. № 979-IV [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/979-15.
Сурженко О. А. Ипотека имущественных прав на недвижимое имущество.
Раскрыты проблемы прав на недвижимое имущества как предмет ипотеки, имущественные права на недвижимость, которых у ипотекодателя еще нет, проанализированы правовые механизмы залога прав на квартиру в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, судебная практика, которая сложилась по поводу категории споров по признанию договоров ипотеки недействительными.
Ключевые слова: недвижимость, имущественные права, ипотека, квартира, жилой дом, договор, недействительность.
Surzhenko O. А. Mortgage of property rights to real estate.
The article sheds light on the problems of rights to immobile property as a subject of mortgage, ownership rights to property, which the mortgagor does not yet have, legal mechanisms of mortgage of the right to apartment in a house, which has not yet been put into commission, as well judicial practice, which was formed in relation to category of disputes on calling mortgage agreements null and void are analyzed.
Key words: immobile property, ownership rights, mortgage, apartment, dwelling house, agreement, invalidity.
Надгйшла доредколегИ 23.10.2015р.
Розширена анотащя статт Сурженко О. А. на тему: «1потека майнових прав на нерухоме майно»
Surzhenko O. A., PhD, candidate of legal sciences, associate professor, associate professor of civil law department № 1, Yaroslav Mudryi National Law University, Ukraine, Kharkiv
An extended abstract of a paper on the subject of: « Mortgage of property rights to real estate»
In the article are considered issues of problem of rights to immovable property as mortgage, property rights for real estate, which the mortgagor has not yet, analysed legal mechanisms of collateral rights to an apartment in a house that has not yet been launched, and the jurisprudence that has developed over the categories of disputes in recognition of the mortgage contracts invalid.
Main emphasis is on the fact that the Law of Ukraine "On Mortgage" specifies the requirements for property that can be mortgaged, and the peculiarities of the mortgage object, as an object under construction. Although the spread of law regime to other immovable objects under this law does not say as such can serve other rights. They are in particular property rights to the property, which will become the property of the mortgagor after the conclusion of the mortgage contract; right to lease or use of real estate, which provides the tenant or person to build, own or dispose of immovable property.
It is concluded that the real estate as mortgage offeredare considered a number of items:
a) purely immovable things, i.e. those that match the attributes provided in the Civil Code of Ukraine;
b) things that are within the fixed mode, though by their nature they are moving;
c) property rights, i.e. other objects.
Specified difficulty to consider the subject of ownership of real estate property rights, which mortgagor does not have. At least, no grounds for the assertion of that possibility is not provided the lack of "material substrate" of such proprietary rights.
However, we have to value mortgage not only as its nature as real estate, but in terms of capacity to ensure proper performance of the contract. Especially considering that in fact, the property rights to immovable property, which does not exist at the time of the mortgage contract, is a potential thing.
Argumented that claims for invalidation of mortgage agreements aimed at preventing the proper performance of the contract, secured by mortgage and foreclosure of its subject. Links to independent mortgaged thing thus can not be taken into account by the courts when resolving these disputes.
