CC BY
17ИПОТЕЧНО-НАКОПИТЕЛЬНАЯ СИСТЕМА ДЛЯ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
КУЗЬМЕНКО Юлия Алексеевна,
доцент кафедры гражданского права
ФГКВОУ ВО «Военный университет» Министерства обороны РФ. E-mail: helga-popova@yandex.ru;
ПОПОВА Ольга Владимировна,
кандидат юридических наук, доцент, преподаватель кафедры гражданского права ФГКВОУ ВО «Военный университет» Министерства обороны РФ, доцент ДПРЭД Финансового университета при Правительстве России. E-mail: helga-popova@yandex.ru
Краткая аннотация: В статье раскрываются особенности ипотечно-накопительной системы для военнослужащих в современных условиях. Государственная политика в сфере ипотечного кредитования в Российской Федерации направленна на преобразование социально-экономических институтов, в том числе и на приобретение жилья военнослужащими. Приоритетным значением является развитие экономического сектора «доступное жилье» и увеличением платежеспобного спроса на жилую недвижимость.
Abstract: The article reveals the features of the mortgage-funded system for military personnel in modern conditions. The state policy in the sphere of mortgage lending in the Russian Federation is aimed at the transformation of socioeconomic institutions, including the acquisition of housing by military personnel. The priority is the development of the economic sector "affordable housing" and the increase in effective demand for residential real estate.
Ключевые слова: модернизация, военнослужащие, военная ипотека, ипотечный кредит, кредитный договор, целевые жилищные займы.
Keywords: modernization, military personnel, military mortgage, mortgage loan, loan agreement, targeted housing
loans.
Модернизация ипотечного кредитования в конце первого десятилетия XXI века предопределило систему жилищного обеспечения военнослужащих. Так, в 2004 году был принят Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее по тексту - Закон о НИС)[4], который представляет собой совокупность правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение, то есть на комплекс организационно-правовых мероприятий (механизм) по реализации субъективных прав граждан на жилище. Кроме того, в результате внесенных изменений ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»^] была дополнена положениями, устанавливающими в качестве формы реализации права на жилище накопительно-ипотечную систему жилищного обеспечения.
Предусмотренный Законом о НИС способ жилищного обеспечения носит форму социальной гарантии, имеющей для военнослужащих компенсационную и стимулирующую функции.
Компенсационная функция заключается в предоставлении военнослужащим возможности реа-
лизации права на жилище на более льготных условиях по сравнению с другими гражданами. Стимулирующая функция заключается в побуждении лиц к прохождению военной службы по контракту путем создания благоприятных условий для удовлетворения собственных интересов. Причем нормы Закона о НИС побуждают к заинтересованности в прохождении военной службы в течение более длительного срока и стремлению добросовестно исполнять служебные обязанности.
Таким образом, это означает, что государство не просто гарантирует предоставление военнослужащим жилых помещений, но и выделяет денежные средства на их приобретение. Поскольку надежность социальных гарантий военнослужащих - это один из самых весомых факторов укрепления вооруженных сил в целом. Он напрямую влияет и на состояние боеготовности, и на престиж воинской службы.
Следует отметить, что Программа НИС предусматривает участие военнослужащих в накопительной системе, позволяющей в течение трех лет накопить на именном накопительном счете военнослужащего сумму, необходимую для погашения первоначального взноса по ипотеке за счет средств федерального бюджета. По истечении трех лет с даты
включения в реестр участников НИС военнослужащий имеет право на получение целевого жилищного займа (далее — ЦЖЗ). Каждый участник НИС не менее чем через три года его участия в данной программе имеет право на получение ЦЖЗ для использования в целях: - приобретения жилого помещения, земельного участка; - участия в долевом строительстве; - внесения первоначального взноса при ипотечном кредитовании или погашения ранее полученного ипотечного кредита. В течение первых трех лет участия на именной накопительный счет участника НИС переводятся денежные средства в фиксированном размере. Осуществление Программы НИС обеспечивается ФГКУ «Росвоенипотека», находящимся в ведении Минобороны России (п. 5 ст. 3 Закона от 20.08.2004 г. № 117-ФЗ[2]; Указ Президента РФ от 20.04.2005 г. № 449[6]). Участниками НИС являются военнослужащие — граждане РФ, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников. Данный реестр ведется уполномоченным подразделением федерального органа исполнительной власти, в котором предусмотрена военная служба (п. 2 ст. 3 Закона от 20.08.2004 г. № 117-ФЗ)[12].
Вопросы получения денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения (далее - дополнительные денежные средства), являются крайне актуальными для участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее - участники НИС), уволенных с военной службы до момента погашения их задолженности по предоставленному с использованием целевого жилищного займа ипотечному кредиту. Указанные лица в условиях поиска вариантов своего трудоустройства после военной службы испытывают острый дефицит денежных средств, необходимых для погашения ипотечного кредита. Дополнительные денежные средства являются серьезным подспорьем в такой ситуации. Кроме того, в ряде случаев данные средства должны быть предоставлены участникам НИС, не реализовавшим к моменту своего увольнения с военной службы права на получение целевого жилищного займа.
Одной из таких целей может быть уплата первоначального взноса при приобретении объектов жилой недвижимости с использованием ипотечного кредита и погашения обязательств по этому кредиту. В силу целого ряда причин данный вариант реализации участниками НИС своего права на жилище является в настоящее время наиболее распространенным.
Выбрав его, участник НИС для получения заемных денежных средств должен заключить два основных договора: с ФГКУ «Росвоенипотека» - договор ЦЖЗ, а с кредитной организацией - кредитный договор. Договор ЦЖЗ, заключаемый участником НИС с ФГКУ «Росвоенипотека», является типовым (ч. 2 ст. 14 Закона о НИС)[13]. Его содержание и текст утверждаются Минобороны России на правах уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти[8].
Брагинский М.И., Витрянский В.В. справедливо высказывают о том, что: «типизация договорной формы, помимо упрощения процесса заключения конкретных договоров, позволяет решить еще несколько важных задач. Во-первых, утверждение типового договора государственным органом влечет за собой обязательность для сторон его правил»[11]. В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации[1] (далее - ГК РФ) любое отступление в условиях конкретного договора от утвержденной договорной модели влечет за собой признание такого отступления недействительным. В нашем случае это служит гарантией для участников НИС от произвольного формулирования их контрагентом по договору ЦЖЗ условий договора. Во-вторых, типовая форма договора выполняет информационную функцию. Будущие участники договора могут ознакомиться с его условиями путем обращения к источнику официального опубликования нормативного правового акта, утвердившего типовой договор.
В отличие от договора ЦЖЗ кредитный договор, заключаемый участником НИС с коммерческим банком, не является типовым в том смысле, что его содержание и текст не закреплены на нормативном уровне. Вследствие этого возникает информационно-дефицитная ситуация: у участника НИС недостаточно предварительной информации об условиях кредитного договора. Кроме того, встает вопрос о гарантиях защиты военнослужащих от волюнтаризма и недобросовестного поведения со стороны коммерческих банков.
В настоящее время действует программа ипотечного кредитования «Военная ипотека» для приобретения квартир на вторичном рынке. Данная программа была разработана открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - ОАО «АИЖК»)[9] специально для военнослужащих - участников НИС. Кредиты по этой программе предоставляются не самим ОАО «АИЖК», а банками - партнерами общества.
В рамках программы «Военная ипотека». Ра-
бота над указанным механизмом проводилась Банком России совместно с Национальной фондовой ассоциацией, ОАО «АИЖК» и кредитными организация-ми[10], поскольку в последнее время начали действовать самостоятельные программы кредитования на вторичном рынке жилья таких коммерческих банков, как Газпромбанк, Связь-банк, Банк Зенит, ВТБ, Сбербанк России. Эти программы были подготовлены данными банками в рамках, заключенных с ФГКУ «Росвоенипотека» соглашений о сотрудничестве в части разработки программ ипотечного кредитования участников НИС.
Условия всех программ кредитования на вторичном рынке жилья отличаются, что предоставляет участнику НИС возможность выбора программы, наилучшим образом удовлетворяющей его интересам. Однако это требует от участника НИС знания условий существующих программ. Несомненно, данное обстоятельство увеличивает риски заемщика «столкнуться» с неожиданными договорными условиями в момент, когда от заключения кредитного договора он не может отказаться по причине уже понесенных им расходов при подготовке документов для получения кредита[14].
Основной интерес банков - партнеров ОАО «АИЖК», выступающих в качестве так называемых первичных кредиторов, состоит не в получении дохода в виде процентов, выплачиваемых за пользование участником НИС предоставленным ипотечным кредитом. Банки заинтересованы в последующей передаче на возмездной основе своих прав по закладным, оформленным при заключении кредитного договора с участником НИС. Конечным приобретателем закладных выступает ОАО «АИЖК». Цена продаваемых закладных при этом, по общему правилу, равняется размеру долга военнослужащего по ипотечному кредиту. Продажа закладных ранее срока погашения кредита позволяет банку досрочно получить предоставленные участнику НИС денежные средства и проценты за пользование кредитом. Кроме того, это дает банку возможность исключить риск неоплаты долга по кредитному договору при исключении заемщика из реестра участников НИС.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предъявляет к Выкупаемым» определенные требования в рамка программы «Военная ипотека» и определенные процедуры выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов). Это вынуждает банки, желающие продать закладные, ру-
ководствоваться этими требованиями при заключении кредитных договоров с участниками НИС.
Помимо этого, необходимо учитывать, что кредитный договор банка с участником НИС формирует, наряду с договором ЦЖЗ, договорную систему[5]. Данная договорная система представляет собой совокупность взаимосвязанных договоров, оформляющих осуществление ипотечного жилищного кредитования участников НИС. Эта взаимосвязь устанавливается путем включения перекрестных ссылок в тексты формирующих указанную систему договоров. Рассмотрим, каким образом взаимосвязь кредитного договора и договора ЦЖЗ отражается на ограничении свободы банков при формулировании условий кредитного договора.
Начнем с того, что подписание кредитного договора еще не влечет обязанность банка предоставить участнику НИС ипотечный кредит. Кредит предоставляется только после заключения договора ЦЖЗ между участником НИС и ФГКУ «Росвоенипотека». Заключение договора ЦЖЗ предваряет также и возникновение обязанности ФГКУ «Росвоенипотека» по погашению обязательств участника НИС перед банком по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения. Это связано с тем, что ФГКУ «Росвоени-потека» не участвует в качестве стороны в кредитном договоре, предусматривающем необходимость осуществления платежей в счет исполнения обязательств по кредитному договору за счет средств ЦЖЗ. Согласно же п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.
Таким образом, обязанность банка предоставить ипотечный кредит и обязанность ФГКУ «Росвоенипотека» по погашению обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения возникают только после заключения договора ЦЖЗ.
Из вышеизложенного следует, что содержание кредитного договора, заключаемого банком -партнером ОАО «АИЖК» с участником НИС, должно соответствовать:
1) требованиям, закрепленным в п. 30 Пра-
вил[7];
2) Основным параметрам программы «Военная ипотека» ОАО «АИЖК»;
3) Стандартам процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов).
Кроме того, ОАО «АИЖК» утверждаются ти-
повые формы кредитного договора по продукту «Военная ипотека», которые должны использоваться банками при оформлении кредитных отношений с участниками НИС. Данные формы подвергаются изменениям в соответствии с актуальными тенденциями на рынке ипотечного жилищного кредитова-ния[15].
Итак, соблюдение банками требований к кредитным договорам, установленных ОАО «АИЖК», а также в Правилах, достигается путем установления зависимости от этого обстоятельства перечисления ФГКУ «Росвоенипотека» денежных средств в счет погашения долга по ипотечному кредиту, а также последующего выкупа у банка-кредитора закладной. Это не означает, что банк полностью лишен возможности определять отдельные условия кредитного договора, заключаемого с участником НИС. Анализ содержания типовых форм кредитных договоров по продукту «Военная ипотека» позволяет заметить, что ОАО «АИЖК» оставляет банкам некоторую свободу усмотрения. Так, включение некоторых, предусмот-
Библиография:
ренных в типовых формах условий в текст конкретного договора ставится в зависимость исключительно от желания банка.
Подводя итог, необходимо отметить следующее;
- содержание кредитных договоров в общем виде определено лишь в п. 30 Правил;
- детализация же условий кредитных договоров производится в программах ипотечного кредитования, разработанных для участников НИС рядом коммерческих банков и ОАО «АИЖК»;
Таким образом, перед принятием решения о получении ипотечного кредита участники НИС должны тщательно изучить эти программы, также рекомендуется также истребовать от банков тексты договоров для ознакомления с ними. Также внести предложение об изменении в действующее законодательство о банковской деятельности в целях обязания банков размещать формуляры договоров по отдельным видам кредитов для участников НИС в электронном виде на официальных сайтах.
1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ//Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301,
2.Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»// Собрание законодательства РФ», 23.08.2004, № 34, ст. 3532.
3.Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»// Собрание законодательства РФ, N 22, 01.06.1998, ст. 2331.
4.Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»// Собрание законодательства РФ», 23.08.2004, № 34, ст. 3532.
5.Федеральный закон от 26.07.2017 N 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»// Российская газета, № 167, 31.07.2017,
6.Указ Президента РФ от 20.04.2005 N 449 «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»// «Собрание законодательства РФ», 25.04.2005, N 17, ст. 1525.
7. Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (вместе с «Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов»)// «Собрание законодательства РФ», 19.05.2008, № 20, ст. 2369.
8.Приказ Министра обороны РФ от 23.12.2015 N 820 «Об утверждении типовых договоров, необходимых для реализации Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов»// Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 12.04.2016.
9.Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 N 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»// Собрание законодательства РФ, 09.09.1996, N 37, ст. 4312.
10. Информация Банка России от 10.12.2014 «О предоставлении кредитов Банка России, обеспеченных закладными, выданными в рамках программы «Военная ипотека»// «Вестник Банка России», N 111, 16.12.2014
11.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 2-е изд. М., 2003. С. 85-86.
12.Первухин С. В., Габитов Д. Особенности развития военной ипотеки в России // Молодой ученый. 2017.№40. С. 124-127.//URL https://moluch.ru/archive/174/45877/ (дата обращения: 23.03.2019).
13.Свининых Е.А. Если завтра организационно-штатные мероприятия... (о последствиях увольнения участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих с военной службы по указанному основанию) // Право в Вооруженных Силах. 2011. N 10.
14.Свининых Е.А. «Подводные камни» военной ипотеки» // Право в Вооруженных Силах. 2011. № 3.
15. Свининых Е.А. Особенности кредитного договора, заключаемого участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих//Право в Вооруженных Силах, № 3, март 2012 г.
