CC BY
111
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ ЖИЛИЩНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ ГРАЖДАН
Луганский И.В., соискатель кафедры экономических теорий и военной экономики Военного университета
Выступив основным участником эксперимента по накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» разработало специальный продукт «Военная ипотека». В статье автором анализируется основные отличительные особенности данного продукта от существующих на рынке стандартных ипотечных кредитов, а также даются предложения по улучшению качества продукта и сбалансированности его основных существенных показателей.
Ключевые слова: накопительно-ипотечная система, Военная ипотека, Жилищное обеспечение военнослужащих, Ипотечное кредитование.
DIFFERENT CITIZEN CLASSES HOUSING PROVISION HYPOTHECARY PROGRAMS RATIONALIZATION
Lugansky I., doctoral candidate of Economic Theory and Defense Economy chair, Military University
Being the major participant of the experiment on funded hypothecary system of housing provision of military servants the Agency on Hypothecary Housing Credit JSC has developed a special product - Military Hypothecation. In this article the author analyses the basic differential peculiarities of the product that make it different from the existing on the market standard hypothecary credits and also gives suggestions on product’s quality improvement and balancing of its key figures.
Keywords: funded hypothecary system, military hypothecation, housing provision of military servants, mortgage credit lending.
Военная ипотека призвана решить проблему жилищного обеспечения военнослужащих по контракту путем приобретения последними квартир за счет получения целевого жилищного займа (далее - ЦЖЗ).
ЦЖЗ предоставляется в два этапа, причем, за счет средств различных источников:
1. на первом этапе - за счет средств федерального бюджета, предусмотренных на проведение эксперимента, которые подлежат возврату по достижении трех лет с даты возникновения основания для включения участника эксперимента в реестр участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее - НИС);
2. на втором этапе - за счет накоплений для жилищного обеспечения, учитываемых на именном накопительном счете участника эксперимента, в соответствии со статьей 14 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» [1].
При этом, как определено нормативно-правовыми актами, участник НИС имеет право на получение ЦЖЗ не менее чем через 3 года после вступления в НИС, ежемесячные выплаты по которому составляют 1/12 от законодательно утвержденного накопительного взноса.
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - Агентство) в 2007 году выступило одним из ключевых и ответственных исполнителей эксперимента по ипотечному кредитованию военнослужащих.
Согласно результатов проведенного эксперимента Агентство разработало стандарты выдачи, обслуживания и рефинансирования кредитов для участников НИС и явилось основным держателем закладных.
Итогом участия Агентства в эксперименте стал специально разработанный кредитный продукт, получивший впоследствии название «Военная ипотека», который в итоге был запущен в качестве одного из стандартных продуктов Агентства. Данный продукт призван повысить привлекательность НИС, в том числе и за счет рефинансирования и последующего сопровождения закладных.
Проанализируем, основные существенные особенности данного кредитного продукта, отличающие его от стандартных продуктов Агентства и банковских ипотечных кредитов.
I. Первоначальный взнос
Согласно условий продукта «Военная ипотека», первоначальный взнос должен быть равен не менее 10% от стоимости жилья, определенной как наименьшая величина между ценой по договору приобретения и по итогам оценки, проведенной независимым оценщиком.
Размер накопительного взноса на одного участника НИС устанавливается федеральным законом о федеральном бюджете. Размер взноса рассчитывается путем индексации взноса предыдущего
года с учетом уровня инфляции. Начисление взносов на ИНС производится ежемесячно из расчета 1/12 ежегодного накопительного взноса текущего года [1].
Исходя из утвержденных на предыдущие годы размеров накопительных взносов (2005 г. - 37 тыс.руб.; 2006 г. - 40,6 тыс.руб.; 2007 г. - 82,8 тыс.руб.; 2008 г. - 89,9 тыс.руб.; 2009 - 168 тыс.руб.; 2010 - 175,6 тыс.руб.; 2011 - 189,8 тыс.руб., 2012 - 205,2 тыс.руб.), нетрудно просчитать, что через 3 года после вступления военнослужащего в НИС на его целевом счете будет находится сумма (накопленным итогом; не считая денежных средств, дополняющих накопления участника НИС, а также доходов от инвестирования) более чем достаточная на погашение 10% от стоимости жилья, если также сделать оговорку, что максимальная сумма кредита по программе «Военная ипотека» составит 2.200 тыс. руб.
Приведем пример:
Военнослужащий вступил в НИС в январе 2009 года.
Таким образом, по состоянию на конец января 2012 года сумма, содержащаяся накопленным итогом на именном счете участника НИС, будет составлять 533,4 тыс. руб., что эквивалентно 24% от максимально возможной суммы ипотечного кредита и достаточно для покрытия минимальной величины первоначального взноса в 10%.
Однако, в современных условиях, по многим стандартным ипотечным кредитам, процентные ставки напрямую зависят от величины первоначального взноса и, чем он больше, тем ниже ставка по кредиту, что также необходимо учитывать при ценообразовании продукта «Военная ипотека» для участников НИС, речь о котором пойдет ниже.
II. Процентная ставка
В процессе проведения эксперимента по НИС, Агентством была опробована привязка процентной ставки к ставке межбанковского кредитования, однако, как показала практика, механизм не удовлетворял выдвинутым задачам.
В настоящий момент по программе Агентства процентная ставка (г) является агрегированным показателем, состоящим из «индексируемой» части (§), а также «фиксированной» части (т);
г = g + т, где
«Фиксированная» часть (т) - маржа, являющаяся фиксированной величиной на протяжении всего срока кредита/займа, принимается равной 2,0% (по вновь выдаваемым кредитам/займам может быть изменена по решению Агентства).
«Индексируемая» часть (§) - ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Процентная ставка (г) определяется один раз в год, и действует в течение года.
При выдаче новых кредитов/займов, а также по заключенным договорам в течение всего срока пользования кредитом/займом, датой определения величины процентной ставки (г) и размера ин-
дексируемой части (§) на очередной год является 1-ое декабря предшествующего расчетному году.
Процентная ставка по заключенным кредитным договорам/договорам займа не изменяется при установлении Банком России в течение текущего года новых значений ставки рефинансирования [1].
Однако, по мнению автора, такой механизм изменения ставки, а именно один раз в год, может привести к негативным последствиям, как для заемщика, так и для Агентства:
a. несложно предположить, что при снижении ставки рефинансирования Банком России в последние годы, и, в случае использования Агентством, одновременного пересчета процентной ставки, срок выплаты кредита/займа был бы снижен. Это, в свою очередь, привело бы к значительной экономии бюджетных средств.
b. одновременно с этим, при увеличении ставки, расходы по обслуживанию кредита/займа, в размере разницы утвержденного на очередной год процента и ставки рефинансирования, ложатся на кредитующую организацию, что делает продукт более рисковым и не выгодным, с точки зрения экономической целесообразности.
Проиллюстрируем данные утверждения:
Участник НИС, получил ЦЖЗ в феврале 2010 года.
При этом на дату выдачи кредита на именном накопительном счете он имел сумму в размере 433,5 тыс. руб. (вступил в НИС в январе 2007 года; т.е. участие - 3 года), что составляет 17% от максимальной суммы кредита, действовавшей на 2011 год - 2,000 тыс. руб.
Процентная ставка по продукту «Военная ипотека» при этом составит 11%, как действующая на 1-е декабря 2010 года ставка рефинансирования ЦБРФ - 9% + маржа 2%, согласно данного Стандарта Агентства.
Таким образом, используя стандартную формулу аннуитетных платежей и максимальные параметры продукта (сумма кредита 2,000, тыс. руб., срок кредита 25 лет), получаем следующее:
• выплаты процентов по кредиту за 2011 год составят - 181,6 тыс. руб.
• выплаты по погашению основного долга за 2011 год составят - 13,2 тыс. руб.
Однако, в случае, если бы процентная ставка была более жестко привязана к ставке рефинансирования и являлась бы «динамичной» в течение календарного года, по кредиту с теми же исходными параметрами, но, с учетом изменения ставки рефинансирования ЦБ РФ в рамках года (1 июня 2010 г. - 27 февраля 2011 г.- 7,75%; 30 апреля 2010 г. - 31 мая 2010 г. - 8%; 29 марта 2010 г. - 29 апреля 2010 г.- 8,25%; 24 февраля 2010 г. - 28 марта 2010 г.- 8,5%) выплаты бы составили:
• выплаты процентов по кредиту за 2010 год - 165,9 тыс. руб.
• выплаты по погашению основного долга за 2010 год - 15,6 тыс. руб.
Основываясь на приведенном выше анализе существенных условий продукта «Военная ипотека», в части невозможности изменения «индексируемой части» внутри года, можно говорить о том, что в случае увеличения ставки рефинансирования ЦБ РФ обслуживание такого кредита банком становится менее рентабельным, что несет за собой снижение количества выдаваемых и сопровождаемых кредитов [2].
Таким образом, на основании вышеизложенного автором делается вывод о необходимости проработки вопроса по стимулированию роста количества выдаваемых кредитов по продукту «Военная ипотека», их привлекательности, минимизации затрат на НИС одновременно со сбалансированностью маржинальности для кредитных организаций, через создание прозрачного механизма «динамичности» «индексируемой» процентной ставки внутри календарного года.
III. Максимальная сумма кредита
Согласно условий продукта «Военная ипотека», максимально возможная сумма ипотечного кредита рассчитывается на основании сведений об общей сумме взносов на жилищное обеспечение, которая должна скопиться к тому времени, когда военнослужаще-му-участнику НИС исполнится 45 лет, но, не более установленного максимума.
Сумма кредита, при этом, рассчитывается с учетом индексации взносов будущих лет с учетом прогнозного значения уровня инфляции по данным Минэкономразвития России. Помимо этого
учитывается размер процентной ставки по кредиту и величина первоначального взноса по ипотеке.
При этом значение накопительного взноса для графика платежей, последующих за известными периодами, рассчитывается путем его индексации на прогнозное значение уровня инфляции, предусмотренное прогнозом Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
Следует отметить, что при таком способе расчета, фактические сумы, утвержденные на очередной год, могут кардинально отличаться от прогнозного значения Агентства, т.к. в расчетах Министерства обороны кроме индекса по инфляции используется базисный норматив стоимости квадратного метра жилья, рассчитываемого, в свою очередь Минэкономразвития.
Таким образом, при предоставлении графика платежей, как одного из обязательных документов при подписании кредитного договора, участник НИС получает заведомо некорректный расчет погашения ипотечного кредита в части всех основных параметров: суммы гашения процентов и основного долга, и, как производная из первых двух, - сроки погашения.
IV. Максимальный срок кредита
Одним из основных ограничителей максимально допустимой сумме кредита по продукту «Военная ипотека», по мнению автора, является срок погашения кредита, который в свою очередь привязан к периоду времени, за который заемщик-участник НИС достигнет 45 лет, как предельного возраста пребывания на военной службе, за исключением отдельных категорий военнослужащих.
Таким образом, на основании проведенного анализа продукта «Военная ипотека», можно сделать следующие основные выводы и рекомендации:
• продукт не учитывает основные конкурентные преимущества стандартных ипотечных кредитов, - снижение процентной ставки в зависимости от величины первоначального взноса;
• при дальнейшей реализации НИС целесообразно проработать вопрос по изменению продукта Агентства на продукт с «динамической» процентной ставкой, т.е. изменяющейся в течение года, что повысит привлекательность продукта;
• при прогнозировании размера поступлений на накопительные счета участников НИС системы в году, следующим за отчетным, следует принимать во внимание базисный норматив стоимости квадратного метра жилья, в целях не искажения графиков платежей.
Литература:
1. Миронов О.И. Преимущества и недостатки накопительноипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих // Российский военно-правовой сборник. 2005. № 4. С. 97.
2. Постановление Правительства Российской Федерации от 29.01.2007 г. № 51 «О правилах предоставления целевых жилищных займов при проведении эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 14 декабря 2011 г.
