CC BY
238
УДК: 658.1 ББК: 65.262
Пересыпкина Н.В., Пукас Н.А.
НЕОБХОДИМОСТЬ РАЗВИТИЯ СОЦИАЛЬНОЙ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Peresypkina N. V., Pukas N.A.
THE NEED FOR THE DEVELOPMENT OF SOCIAL MORTGAGE IN THE RUSSIAN FEDERATION
Ключевые слова: коэффициент доступности жилья, банковская ипотека, социальная ипотека, накопительно-ипотечная система, целевые ассигнования, государственный жилищный сертификат, субсидия.
Keywords: coefficient of housing affordability, mortgage banking, social mortgage, cumulative-mortgage system, the target allocation, state housing certificate, the subsidy.
Аннотация: в данной статье отражены роль и необходимость дальнейшего развития таких основных схем социальной ипотеки, как предоставление субсидий молодым семьям и по государственным жилищным сертификатам, программы «военная ипотека» и «корпоративная ипотека». Особое внимание авторы уделяют необходимости использования средств материнского капитала для дальнейшего развития ипотечных отношений в Российской Федерации.
Abstract: this article reflects the role and the need for further development of such major schemes of social mortgage as providing subsidies for young families and the state housing certificates, the program "Military mortgage" and "corporate mortgages. Particular attention is paid to the need for maternity capital for further development of mortgage relations in the Russian Federation.
Современное развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации следует рассматривать как социально-ориентированное экономическое явление, призванное помочь государству в решении проблемы обеспеченности населения жильем. В системе ипотечного жилищного кредитования государство осуществляет регулирующее воздействие на отношения между участниками ипотечного рынка жилья, в частности, стимулирует спрос на ипотечные кредиты - со стороны населения, стимулирует увеличение предложения жилья - со стороны строительных компаний и количество выдаваемых кредитов - со стороны банков. На сегодняшний день в России государство является одним из основных участников системы ипотечного жилищного кредитования. От того, насколько грамотно и оперативно осуществляется государственная политика в области жилищного кредитования, эффективно расходуются средства федерального и местных бюдже-
тов, в конечном счете, и зависит успешная реализация ипотечных схем на практике.
Ситуацию на рынке недвижимости в Российской Федерации, в первую очередь, регулирует универсальный экономический закон спроса и предложения, поэтому важны именно те факторы, которые влияют на две данные составляющие. Темпы ввода в строй нового жилья - основная действующая сила на составляющую предложения. В современных условиях по данному показателю наблюдается отрицательная динамика. За 2014 год предприятиями и организациями всех форм собственности, а также населением за счет собственных и заемных средств, в Российской Федерации было введено в эксплуатацию 12,4 млн. кв. метров жилья, что на 7 % меньше аналогичного периода предыдущего года. Однако по данным Минэкономразвития, в стране ежегодно необходимо вводить в эксплуатацию не менее 80 млн. кв. метров жилья, а значит набранных темпов строительства пока не-
достаточно, чтобы компенсировать дефицит жилья1. Кроме этого, среди субъектов Российской Федерации строительство жилья осуществляется неравномерно. Лидируют такие субъекты, как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, при этом темпы вводимого жилья, например, в Костромской, Мурманской, Тюменской областях в сотни раз меньше, чем в центральных регионах.
На сегодняшний день в нашей стране получили свое развитие такие модели долгосрочного жилищного кредитования, как банковская ипотека, корпоративная ипотека, «социальная» ипотека. Данные модели значительно отличаются условиями кредитования и имеют различную доступность для населения.
Ипотечное банковское кредитование развивается в РФ уже более 10 лет. Ипотечные программы сегодня предлагают более 30 банков, большинство из которых работает через систему Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Сегодня они готовы кредитовать под 12-15% годовых в рублях и 8-10% годовых в долларах на период до 30 лет.
Среди ключевых недостатков банковской ипотеки, снижающих доступность приобретения жилья, можно выделить такие, как: высокая стоимость обслуживания кредита; мораторий на досрочное погашение кредита в течение первых 6 - 12 месяцев с момента его получения; необходимость официального подтверждения доходов; высокий процент по кредиту; необходимость накоплений для внесения первоначального взноса; аннуитентные платежи, не учитывающие уменьшение процентных ставок на рынке банковских услуг. В связи с этим, доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью банковских ипотечных кредитов, по итогам 2014 года составила лишь - 11%.
Корпоративная ипотека - это предоставление льготных ипотечных кредитов работникам конкретного предприятия. Уро-
1 Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / учеб. практ. пособие / Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. - М.: Эксмо, 2014. - 278 с.
2 www.gks.ru - официальный сайт Федеральной службы государственной статистики.
вень процентных ставок по корпоративной ипотеке, как правило, ниже, чем банковские предложения, а сами условия кредитования, зависят от статуса и стажа работы заемщика в компании. Иногда предусматривается частичное либо полное списание задолженности сотрудника перед предприятием через определенный срок после выдачи кредита.
В целом, корпоративные ипотечные программы являются более доступными для граждан по сравнению с «классической» банковской ипотекой, так как предполагают выплату меньших процентов по кредиту либо выдачу субсидий. Однако развитие корпоративной ипотеки в Российской Федерации происходит крайне медленно. В первую очередь, это связано с отсутствием экономического стимула предпринимателей развивать подобные льготные схемы приобретения жилья.
Необходимым условием активизации корпоративной ипотеки в стране, на наш взгляд, является предоставление налоговых льгот предприятиям, помогающим приобретать жилье своим работникам на выгодных условиях.
Итак, низкая доступность ипотечных банковских кредитов, слабое развитие корпоративных ипотечных схем, а также недостаток готового жилья на рынке доказывают необходимость дальнейшего формирования и развития направлений социальной ипотеки.
В обобщённом понятии социальная ипотека - это программы жилищного кредитования с элементами государственной поддержки заемщиков. Например, с частичным субсидированием процентной ставки по кредитам, или с предоставлением государственной субсидии на первый ипотечный взнос. Фактически социальная ипотека - это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки.
В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться очередники -люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Механизмы социальной ипотеки могут распространяться на такие категории, как молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые
семьи.
Существует несколько вариантов социальной ипотеки:
- дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
- предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
- продажа жилья в кредит по фиксированной сниженной цене.
Какой из вариантов социальной ипотеки применяется в том или ином регионе, зависит от инициативы местных властей.
Итак, понятие «социальная ипотека» включает различные механизмы льготного жилищного кредитования, наиболее подробно будет рассмотрено обеспечение жильем молодых семей, предоставление финансовых средств с помощью государственных жилищных сертификатов и материнского капитала, а также ипотека для военнослужащих.
Механизм реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» предполагает оказание государственной финансовой поддержки молодым семьям, путем предоставления им социальных выплат (субсидий) на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или строительство индивидуального жилья1.
Расчет размера субсидии осуществляется из нормы общей площади жилого помещения, установленной для семей различной численности, количества членов молодой семьи и норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по соответствующему муниципальному образованию, в котором молодая семья состоит на учете в качестве участника подпрограммы. Условием получения вышеобозначенной субсидии является наличие у молодой семьи собственных или заемных средств, необходимых для оплаты приобретаемого жилого помещения.
Субсидия доводится до молодой семьи при помощи свидетельства на приобретение жилья, являющегося именным документом,
1 Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности и улучшения жилищных условий населения / учеб.-практ. пособие / С.Р. Хачатрян. - М.: Издательство «Дело и сервис», 2013. - 358 с.
удостоверяющим право молодой семьи на получение безвозмездной субсидии.
Установленный срок действия данного свидетельства с момента его выдачи составляет 2 месяца - для молодых семей и 9 месяцев - для банков, участвующих в реализации данной подпрограммы. В 2014 году из федерального бюджета на цели подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» было направлено порядка 4,6 млрд. рублей, что позволило улучшить жилищные условия порядка 250 тысячам молодых семей.
Основной проблемой реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» является невозможность приобретения недвижимости площадью ниже федерального стандарта - 18 квадратных метров на человека. Подобные ограничения значительно снижают общую доступность механизма льготной «социальной» ипотеки для молодых семей. На наш взгляд, необходимо снизить нормативную общую площадь приобретаемого жилья по подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» до нормы предоставления жилого помещения органами местного самоуправления. Данный показатель, для жителей Курской области составляет 14 квадратных метров, Московской и Самарской областей - 12 квадратных метров2. Таким образом, например, для самарской семьи из четырех человек, нормативная общая площадь приобретаемого жилья должна сократиться до 48 квадратных метров жилья, для семьи из двух человек - до 24 квадратных метров. Подобная мера позволит увеличить число участников ипотечного рынка жилья, за счет тех семей, которые имеют средства лишь для приобретения небольшой однокомнатной квартиры.
Объем средств федерального бюджета, выделяемых на предоставление субсидий через ГЖС в 2013 - 2014 гг. годах составил 133078,53 млн. рублей. За каждым владельцем сертификата в законодательном порядке закреплено право - приобрести жилье в любом российском регионе.
Расчет размера субсидии (кроме граждан - участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, постра-
2 www.gks.ru - официальный сайт Федеральной службы государственной статистики.
давших в результате этих аварий, и граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера) производится исходя из норматива общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности, и норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации.
Следует отметить, что, размер субсидии по ГЖС устанавливается исходя из социальных норм общей площади жилья: для семьи численностью один человек - 33 квадратных метра; численностью два человека - 42 квадратных метра; численностью 3 и более человек - по 18 квадратных метров на человека.
Согласно требованиям подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», граждане не вправе приобрести по сертификату жилье, ниже установленной социальной нормы. Срок действия реализации сертификата составляет 9 месяцев с момента даты его выдачи1.
Уже сегодня становится очевидным, что цели, которые ставили разработчики подпрограммы по ГЖС, не достигаются. Процент жилья, приобретенного по ГЖС, в среднем отклоняется от запланированной нормы на десять процентов. Между тем, в ряде регионов России процент запланированных к выдаче сертификатов значительно выше реально выданных, в частности в Кабардино-Балкарской Республике - на 64,4 процента, в Саратовской области - на 62,3 процента, в Москве - на 22,7 процентов, в Санкт-Петербурге - на 19,6 процентов.
Невысокий показатель выдачи жилищных субсидий по ГЖС обусловлен многочисленными отказами граждан от получения сертификатов. Причина подобных отказов частично кроется в одном из обязательных условий подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», согласно которому граждане, являющиеся собственниками жилых помещений, должны после реализации сертификата передать имеющееся у них жилье в государственную,
1 www.fcpdom.ru - официальный сайт, посвященный Федеральной программе «Жилище».
либо муниципальную собственность. Так как часть граждан, имеющих право на получение субсидии, уже обеспечена жилплощадью и нуждается лишь в улучшении жилищных условий, то обязательство сдачи занимаемых жилых помещений является для них неприемлемым.
Кроме этого, низкие показатели по выдаче ГЖС объясняются несоответствием рыночных цен на жилье в регионах с утвержденными программными нормативами. Стоимость жилья, по которой выдается сертификат, занижена в среднем по стране в 1,6 раза, а в ряде регионов, таких, как Москва и Санкт-Петербург, в 4 и 2,8 раза соответственно.
Подобный разрыв между реальной стоимостью жилья и стоимостью, указанной в сертификате, ставит под угрозу дальнейший ход реализации всей подпрограммы, так как уже сегодня денежные средства федерального бюджета расходуются неэффективно и запланированные показатели по выдаче сертификатов не выполняются. Очередники отказываются от получения ГЖС, понимая, что приобрести жилье по социальной норме - 18 квадратных метров на человека, используя лишь средства субсидии невозможно практически в 70 процентах регионов страны. Исходя из этого, со стороны государства, в настоящее время, требуются активные мероприятия в отношении корректировки механизма начисления субсидий по ГЖС.
Для дальнейшей реализации государственной подпрограммы выдачи ГЖС необходимо пересмотреть механизм выдачи субсидий, учитывая не сформированную, исходя из устаревших расчетов, заниженную стоимость жилья, а реальную цену недвижимости. Для этого государство должно ввести более точные значения повышающих коэффициентов для тех регионов страны, где фактическая стоимость недвижимости значительно отстает от нормативов, указанных в ГЖС.
В конечном итоге, механизм определения новых повышающих коэффициентов по ГЖС, на наш взгляд, должен учитывать абсолютную разницу между средней стоимостью 1 квадратного метра жилья по Российской Федерации, указанной в программ-
ных требованиях по ГЖС, и реальной ценой на недвижимость в регионах.
В целом, подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» и «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» сводятся к единовременной выдаче специальных сертификатов. Данные социальные схемы имеют существенные недостатки, связанные с заниженной нормативной стоимостью жилья, по которой предоставляется субсидия и значительные требования по общей площади приобретаемой недвижимости.
Сегодня определенные федеральным перечнем граждане способны получать субсидию на приобретение жилья и таким образом претендовать на большую сумму банковского кредита. Однако для банков подобные условия не являются достаточно надежными. Поэтому, на наш взгляд, необходимо зафиксировать в виде прямого законодательного обеспечения, что государство поддерживает определенные категории граждан, участвующие в ипотечном жилищном кредитовании. Для этого требуется создание и принятие закона «О социальной ипотеке», при этом данный нормативно-правовой акт должен разъяснять, каким категориям граждан и по каким принципам предоставляются кредиты по так называемым «социальным схемам».
Кроме уже обозначенных программ государство вынуждено развивать и дополнительные направления социальной ипотеки для повышения доступности жилья. Это, прежде всего, касается возможности использовать материнский капитал на выплату основного долга и процентов по ипотечным кредитам.
Ипотечный кредит, который семья получает, используя средства материнского капитала, может быть оформлен как на мать, так и на отца ребенка, либо на обоих родителей, при условии, что они состоят в официальном браке. Мать ребенка самостоятельно решает, какую сумму направить в счет погашения кредита. Важно также отметить, что полностью перечислить все средства материнского капитала на первоначальный взнос по ипотечному жилищному
кредиту возможно лишь по истечении трех лет1.
Для получения средств материнского капитала граждане должны обратиться с соответствующим заявлением и пакетом документов в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации за получением сертификата на материнский (семейный) капитал.
Независимо от того, в каком банке семья взяла ипотечный кредит, процедуру по его погашению за счет средств материнского капитала можно условно разделить на три этапа: сбор пакета документов для представления в Пенсионный фонд Российской Федерации (ПФР), обращение в орган ПФР с заявлением на распоряжение материнским капиталом и последующее взаимодействие с банком после получения положительного решения из ПФР (рисунок 1).
Внедрение целевой адресной социальной помощи в виде средств материнского капитала уже доказало свою эффективность. В 2014 году был зарегистрирован небольшой (менее 1%) естественный прирост населения. Около 8 миллионов российских семей уже смогли воспользоваться средствами материнского капитала, и с каждым годом подобная цифра должна только увеличиваться. Положительным моментом в реализации программы «Материнский капитал» является его ежегодная индексация.
Дальнейшее повышение эффективности программы «Материнский капитал», на наш взгляд, возможно с помощью нескольких направлений.
В первую очередь, необходимо предусмотреть дифференциацию средств материнского капитала в зависимости от региона, в котором постоянно проживает семья, имеющая право воспользоваться данной мерой государственной финансовой поддержки.
1 Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности и улучшения жилищных условий населения /: учеб.-практ. пособие / С. Р. Хачатрян. - М.: Издательство «Дело и сервис», 2013. - 358 с.
уменьшение долга по ипотечному кредиту
Кредитная организация
перечисление денежных средств в безналичной форме для погашения долга по ипотечному кредиту
подача документов и
заявления на получение сертификата на материнский капитал
Претендент на получение материнского капитала
Территориальный орган Пенсионного фонда РФ
сбор пакета документов
Рисунок 1 - Процесс погашения ипотечного жилищного кредита с помощью средств
материнского капитала
Это объясняется тем, что стоимость жилья и прожиточный минимум значительно отличаются в различных городах страны, так например, согласно рыночной конъюнктуре цен, в Москве на сумму материнского капитала можно приобрести лишь два квадратных метра жилья, а в Смоленске и Костроме - 11 квадратных метров. Кроме этого, конечно, необходимо увеличить сумму материнского капитала для одинокого родителя, а также предусмотреть большие выплаты на третьего, четвертого и последующих детей.
Особого внимания заслуживает накопительно-ипотечная система (НИС) для военнослужащих. Основой для создания данной системы является долгосрочный характер воинской службы (в среднем 15-20 лет) и предусмотренные в бюджете целевые ассигнования для накопления средств на именных накопительных счетах военнослужащих. Участник НИС по истечении трех лет имеет право на получение целевого жилищного займа для приобретения жилья, с привлечением ипотечного кредита1.
АИЖК совместно с ФГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной
1 www.ahml.ru - официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
системы» разработал специальный продукт, который при расчете суммы кредита учитывает ежегодную индексацию накопительных взносов за период военной службы, и тем самым позволяет увеличить сумму кредита в 1,5-2 раза по сравнению со стандартным банковским ипотечным продуктом, который при расчете суммы кредита учитывает только размер текущего накопительного взноса (без учета ежегодной индексации).
Процентная ставка, по специальному банковскому продукту «военная ипотека» в 2014 году составила - 11,25 %, максимальный срок кредитования - 25 лет.
Согласно действующему законодательству, гарантией защиты интересов Российской Федерации при приобретении жилья военнослужащими-участниками НИС с привлечением средств ипотечного кредита, является последующий договор об ипотеке в пользу Российской Федерации, регистрация которого осуществляется на основании совместного заявления военнослужащего (залогодателя) и Федерального управления НИС (залогодержателя) в течение 6 месяцев после государственной регистрации договора приобретения жилого помещения.
В настоящее время Федеральным управлением накопительно-ипотечной системы по всем силовым структурам открыто более 550 тысяч именных накопительных
счетов, на которых учтено около 25 млрд. рублей средств федерального бюджета.
Изучение мнений военных юристов, экономистов и социологов и вторичный анализ статистических и социологических данных позволили определить проблемные моменты реализации НИС, снижающие доступность приобретения жилья.
Прежде всего, хотелось бы отметить, что размер ежегодных накоплений не соответствует рыночным ценам на жилье. Покупательская способность годового накопительного взноса при расчетах финансово-экономического обоснования Министерства Обороны в 2014 году соответствует 5 кв. метрам жилья. Фактическая же покупательская способность утвержденных накопительных взносов составила лишь 3,8 кв. м. жилья. Следующим негативным моментом является невозможность накопить на первоначальный взнос по ипотечному кредиту в течение трех лет, используя лишь ежегодные взносы по НИС. Реальный срок накопления, учитывая целевые взносы, составит от 4,5 лет по Дальневосточному ФО и более 18 лет по Центральному ФО.
Таким образом, экономическое обоснование утвержденной суммы накопительного взноса нельзя назвать эффективным, так как потеря покупательской способности годового накопительного взноса составляет более 30%, то есть в НИС заложена средняя цена 1 кв. метра жилья, в 1,3 раза меньшая, чем фактическая рыночная цена.
Нехватка в регионах дешевого жилья, безусловно, препятствует приобретению недвижимости с помощью ипотечных кредитов по программе «военной ипотеки». Поэтому решением проблемы низкой доступности реализации НИС может быть лишь увеличение ежегодного накопительного взноса, учитывающего среднюю стоимость 1 квадратного метра жилья в соответствующем военном гарнизоне.
На наш взгляд, Министерство обороны и Министерство финансов должны ежегодно пересматривать суммы накопительных взносов по НИС, в соответствии с динамикой увеличения реальной стоимости жилья в регионах, а также проводить индексацию ранее накопленных сумм взносов в соответствии с темпами инфляции.
В целом, на наш взгляд, новый механизм расчета ежегодных взносов по «военной ипотеке» должен быть подчинен следующим принципам:
1) накопительный взнос по НИС должен быть дифференцирован для каждого отдельного региона и в обязательном порядке учитывать рыночную стоимость одного квадратного метра жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации;
2) в соответствии с законом «О статусе военнослужащего» при начислении накопительных взносов государству необходимо учитывать состав семьи военнослужащего, а также предусмотреть увеличение суммы накопительных взносов для командиров воинских частей, военнослужащих, имеющих почетные звания РФ, а также преподавателей военных образовательных учреждений и научных работников Министерства обороны, имеющих ученые степени и (или) ученые звания.
Использование накопительных взносов, рассчитанных с учетом реальных цен на жилье в регионах, позволит сократить количество лет, необходимых для накопления первоначального взноса по кредиту и увеличить число участников ипотечного рынка. Исходя из вышеизложенного, механизм НИС требует серьезных доработок на законодательном уровне. Прежде всего, эти доработки должны быть связаны с изменением процентных ставок по продукту «военная ипотека», а также механизма начисления ежегодных накопительных взносов для военнослужащих с учетом роста цен на жилье в различных регионах страны.
Итак, сегодня в различных регионах Российской Федерации развиваются несколько схем социальной ипотеки. Но их функционирование осложнятся обобщенным подходом государства к механизму начисления региональных субсидий и накопительно-ипотечных взносов, ограниченностью использования средств материнского капитала и другими причинами. Поэтому схемы социальной ипотеки в целях повышения эффективности, доступности жилья для населения требуют корректировки со стороны государства.
Недостаточный платежеспособный спрос со стороны российских граждан, су-
щественное отставание реальных доходов населения от цен на недвижимость - все эти факторы негативно отражаются на возможностях приобретать жилье с помощью «классических» банковских ипотечных схем. Поэтому для развития ипотечного жилищного кредитования в России необходим четкий системный подход на уровне госу-
дарства по развитию «социальной ипотеки». Однако лишь совместное сочетание и использование всех рассмотренных нами социальных схем ипотечного кредитования поможет решить основную социальную задачу государства - обеспечение жильем населения страны.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИМ СПИСОК
1. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства: учеб.-практ. пособие / Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. - М.: Эксмо, 2014. - 278 с.
2. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности и улучшения жилищных условий населения: учеб.-практ. пособие / С.Р. Хачатрян. - М.: Дело и сервис, 2013. - 358 с.
3. www.gks.ru - официальный сайт Федеральной службы государственной статистики.
4. www.fcpdom.ru - официальный сайт, посвященный Федеральной программе «Жилище».
5. www.ahml.ru - официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
