CC BY
19
Региональные проблемы преобразования экономики
ФЕЙЗУЛЛАЕВА К.Б, ИДРИСОВА С.Ф.
РЕАЛИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В РАМКАХ ПРОГРАММЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДО
2015 ГОДА
В статье раскрывается механизм реализации подпрограммы «Стимулирования программ жилищного строительства субъектов РФ» ФЦП «Жилище», в рамках которой регионам необходимо разработать собственные программы, носящие комплексный характер и направленные на привлечение инвестиций в проекты строительства жилья эконом-класса и развитие рынка ипотечного кредитования. Социальная ипотека - важный инструмент программ стимулирования, направленный на обеспечение жильем социально незащищенных граждан, людей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условии и стоящих в очереди на это улучшение.
РЕНиЫЛЕУЛ К.В, ЮШЗОУЛ №.
INVESTMENT PROJECTS REALIZATION WITHIN THE FRAMEWORK OF CIVIL HOUSING BUILDING TILL 2015
The article reveals the mechanism of programme realization «The stimulation of housing programme» in the subjects of Russian Federation» which is part of the federal principal programme «Housing». In the framework ot this programme regions should work out their own programmes having a complex character and aiming at making investment condition for economy class house building and de-velopimg of mortgage financing market. Social mortgage is an important tool of stimulation programmes directed at providing people who are socially unprotected and in need of improving their housing conditions with housing and as well as for those who are in turn for this improvement.
Ключевые слова: механизм, рынок ипотечного кредитования, социальная ипотека, программа стимулирования, жилищные условия, строительство. Keywords: mechanism, the market of mortgage lending, social mortgage, incentive program, housing, construction.
Один из ключевых факторов модернизации национальной экономики -это создание благоприятных условий для инвесторов. В последнее время все большее число покупателей рассматривает инвестиции в строительство как наиболее эффективное вложение средств с целью получения быстрой, надежной и весьма существенной прибыли. Здесь динамичное инвестирование средств в строительство объясняется высокой рентабельностью инвестиций, оптимальным соотношением степени рисков и уровнем прибыли этого вида деятельности.
Многие используют инвестиции в строительство как удачный механизм выхода на банковско-финансовые структуры, ведь недвижимость как
средство обеспечения обязательств является реальным активом, обладающим высокой степенью надежности и ликвидности.
Эффективное функционирование и долгосрочное развитие строительных предприятий зависит от решения комплекса организационно-экономических проблем, вызывающих необходимость учета нестабильности рыночной среды, возрастания колебаний объема и структуры спроса на объекты промышленного и гражданского строительства.
Наряду с важностью ввода в действие производственных мощностей и объектов в срок, повышения доли прибыли в оценке результатов строительного производства и обеспечения в целом рентабельности строительных предприятий, актуальным остается решение одной из сложнейших стратегических задач - выполнения Федеральных целевых программ развития жилищного строительства. На сегодняшний день формирование рынка доступного жилья определяет социальную направленность нового этапа экономических стратегий и является одним из приоритетных национальных проектов страны.
Эффективная жилищная политика - это одно из наиболее приоритетных направлений политики любого государства. По данным государственной статистики, среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства за последние годы осуществляются в Московской области, где введено 12,0% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 6,7%, Москве - 5,5%, Республике Татарстан - 5,2%, Ростовской области - 3,7%, Санкт-Петербурге и Республике Башкортостан - по 3,6%, Тюменской области - 3,5%, Нижегородской области - 2,8%, Ленинградской области и Ставропольском крае - по 2,4% [3]. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть более половины введенной общей площади жилья в России.
Для решения острых проблем в жилищной сфере предлагается реализация комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», а также в рамках ФЦП «Жилище». В Федеральной целевой программе (ФЦП) «Жилище», рассчитанной на 2011-2015 гг., сформулированы планы на ближайшие пять лет, содержащие набор конкретных инструментов, которые будут использованы для поощрения массового жилищного строительства в России. ФЦП «Жилище» включает четыре подпрограммы: обеспечение жильем молодых семей; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством; стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации; модернизация объектов коммунальной инфраструктуры, а также мероприятия, не вошедшие в подпрограммы. В соответствии с требованиями ФЦП «Жилище» за 2011-2015 годы все субъекты Российской Федерации обязаны разработать программы стимулирования развития жилищного строительства [1]. В рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» ФЦП «Жилище» в 2011 году регионы получат 3,5 млрд. руб. на стимулирование жилищ-
ных программ. Выделенные средства будут распределены между 40 субъектами. Предусмотрено выделение средств федерального бюджета в 20112015гг. на реализацию ФЦП в объеме 291,15 млрд. руб. При этом предполагается, что годовой объем ввода жилья в 2015г. составит 90 млн. кв. м общей площади жилья. В частности, благодаря содействию федерального бюджета, региональных и местных бюджетов в ближайшие пять лет справят новоселье 172 тыс. молодых семей.
Правительство РФ готово поддержать лучшие региональные программы. Однако основная нагрузка в решении жилищной проблемы в стране смещается на регионы, которые должны будут сформировать соответствующие программы, обеспечить благоприятные условия для инвесторов, строителей и граждан, желающих приобрести жилье. Каждый субъект РФ должен будет разработать собственную программу развития жилищного строительства, ввести упрощенный порядок предоставления участков под застройку, заложить средства под обеспечение коммунальной и дорожной инфраструктуры и стимулировать граждан на создание жилищно-строительных кооперативов [5]. Победители конкурса среди регионов получат из федерального бюджета дополнительные средства, которые смогут направить на прокладку дорог в районах массовой застройки, а также на уплату процентов по кредитам, взятым под строительство коммунальной инфраструктуры. Что касается региональных программ, они носят комплексный характер, и их задача - в том, чтобы создать условия для строительства жилья эконом-класса, сбалансировать спрос и предложение на рынке жилья, стимулировать развитие государственно-частного партнерства в секторе жилищного строительства, повышение энергоэффективности возводимого жилья.
Правительство Республики Дагестан в ноябре 2010 года представило свою целевую программу «Стимулирование развития жилищного строительства в Республике Дагестан на 2011-2015 годы» общественности [2]. Разработчиком программы выступил Институт развития регионов. Основной целью Программы является формирование рынка доступного жилья экономического класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологич-ности, в рамках выполнения задачи по обеспечению к 2020 году объемов ввода жилья до уровня не менее 1 кв. м жилья в год в расчете на каждого гражданина Российской Федерации. За пять лет реализации программы в Республике планируется ввести 6850 тыс. кв. м жилья. По показателю ввода жилья Дагестан должен выйти на третье место среди республик после Татарстана и Башкортостана, и на 15-е место среди всех регионов РФ.
Доля ввода жилья экономического класса в общем объеме ввода жилья достигнет 60%. Обеспеченность населения жильем возрастет с 16,9 до 18,5 кв. м на человека. Коэффициент доступности жилья для населения к 2015 году составит 3,95 года (по итогам 2009 года - 4,316 года). Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, увеличится с 12,4% в 2009 году до 30% - в 2015 году [2].
Как показало проведенное исследование, особенностью Республики Дагестан является высокая (83%) доля малоэтажного жилья в общем жилищ-
ном фонде Республики. За период реализации программы планируется увеличить этот показатель до 90%. Основное внимание будет уделяться внедрению современных энергосберегающих технологий в строительстве. Будет продолжена практика предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства однократно бесплатно в собственность граждан отдельных категорий в соответствии с Законом Республики Дагестан «О земле».
В значительной степени жилищное строительство будет переориентировано на комплексное освоение территорий. В соответствии со схемой территориального планирования Республики Дагестан вся территория субъекта разделена на 4 экономические зоны. Всем зонам присвоена категория инвестиционной привлекательности. В первую очередь поддержка будет оказываться тем проектам, которые находятся в зонах 2-й и 3-й категории (Махачкалинская агломерация и Дербентская агломерация) с целью удержания трудоспособного населения в местах размещения производительных сил.
Планируется, что в рамках проекта комплексного освоения к 2015 году будет вводиться 35-40% от общего годового ввода жилья по республике. На сегодняшний день определено 57 проектов комплексной жилищной застройки. При их реализации одной из важнейших задач представляется повышение эффективности и прозрачности работы с ресурсоснабжающими организациями. Для этого необходимо сформировать такие условия, чтобы создание, модернизация и эксплуатация объектов инженерной инфраструктуры стало отдельным, инвестиционно привлекательным бизнесом и затраты на инженерную подготовку территорий были исключены из стоимости квадратного метра жилья.
На наш взгляд, для эффективной реализации данной программы необходимо решить комплекс практических задач:
❖ разработка и утверждение документов территориального планирования;
❖ формирование и предоставление дополнительных участков для жилищного строительства;
❖ снижение административных барьеров;
❖ стимулирование малоэтажного жилищного строительства;
❖ развитие местной строительной индустрии и промышленности строительных материалов;
❖ поддержка реализации проектов комплексного освоения (развитие механизмов государственно-частного партнерства в инфраструктурной подготовке территорий);
❖ стимулирование спроса на первичном рынке жилищного строительства, в том числе через ипотечное кредитование, строительные сберегательные кассы, поддержку некоммерческих объединений граждан;
❖ создание института арендного жилья.
Региональные программы стимулирования развития жилищного строительства должны быть согласованы с институтами развития жилищного
строительства, а именно: ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию», Фонд содействия развитию жилищного строительства, Фонд содействия реформированию ЖКХ [6].
Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - семьям с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.
Однако даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке, что приводит к постоянному росту цен на жилье. В этой ситуации большая часть жилищного строительства финансируется непосредственно за счет средств населения, слабо развито кредитование застройщиков на цели жилищного строительства. Недостаточные объемы жилищного строительства отражают низкую эффективность этого сектора экономики, высокие административные барьеры на рынке и высокую степень его монополизации. Существенным препятствием развития жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельных участков необходимой коммунальной инфраструктурой.
Также стимулировать спрос на новые квадратные метры помогают меры, направленные на повышение доступности ипотечных жилищных кредитов, предполагается предоставление государственной поддержки гражданам в форме беспроцентных займов по региональным стандартам и социальных выплат на компенсацию части расходов по оплате процентов при ипотечном кредитовании и части ипотечного жилищного займа отдельным категориям граждан.
С этой целью в 2010 Правительство РФ утвердило стратегию развития ипотечного кредитования до 2030 года, которая должна в очередной раз решить проблему «квартирного вопроса» [7]. Стратегия обещает довести к 2030 году долю семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, до 60%, увеличить средний срок ипотечного кредита до 30 лет, а реальную процентную ставку опустить до 2%. Стратегия развития ипотечного кредитования включает в себя реализацию проекта «Социальная ипотека», разработанного Правительством РФ. Этот приоритетный по своему значению проект направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан. В первую очередь очередников - людей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий и стоящих в очереди по программе «коммерческой ипотеки». Но механизмы социальной ипотеки могут распространяться и на молодые семьи, работников бюджетной сферы, военных.
Правительством РФ были разработаны следующие направления реализации социальной ипотеки:
❖ социальная ипотека для молодежи. В настоящее время возрождается практика студенческих строительных отрядов. Для получения права с помощью ипотеки купить квартиру по себестоимости, необходимо отработать 150 смен. Таким образом, предоставляется возможность приобрести жилье по цене в 3 раза меньше рыночной стоимости. И кроме того, ипотечный кредит участникам проекта могут выдать под льготный процент. Стройотряды формируются при ВУЗах во многих регионах нашей страны. Существует также общероссийское общественное движение «Российские студенческие отряды».
Можно выделить несколько вариантов предоставления социальной ипотеки: дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту; предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья; продажа государственного жилья в кредит по льготной цене;
❖ государственная ипотека для молодой семьи. Молодая семья в возрасте до 35 лет может принять участие не только в местных программах социальной ипотеки, но также получить государственную субсидию для жилья по федеральной программе. Для этого необходимо стоять в очереди на получение муниципального жилья и иметь достаточно денежных средств для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии. Для молодых семей без детей размер субсидии составит 35% стоимости жилья, для семей с детьми - 40%. Существуют специальные нормативы расчета стоимости жилья: для семьи из двух человек - 42 кв.м., для семьи из трех и более человек - 18 кв. мна одного человека. Решения о включении молодых семей в списки претендентов на получение субсидии принимаются органами исполнительной власти субъектов страны и передаются в Росстрой. В случае включения в федеральную программу, молодая семья получает специальное свидетельство. Сама субсидия зачисляется на счет в банк-партнера федеральной программы и ее можно использовать в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома;
❖ социальная ипотека для военных - Всероссийская программа «Военная ипотека», направленная на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения.
Возможность и обязательность участия в программе военнослужащих определяется их званием и датой заключения первого контракта о прохождении военной службы. Согласно данной программе каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего перечисляется определенная сумма денег, установленная на уровне Правительства РФ. Эта сумма ежегодно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Предоставление ипотеки в том или ином варианте зависит от инициативы местных властей отдельного региона.
Следует заметить, что рынок ипотечного кредитования в Республике Дагестан стал развиваться 3,5 года назад и пока продолжает оставаться на стадии формирования. Вопросами ипотечного кредитования в республике занимается ОАО «Дагипотека». За этот период воспользоваться ипотечным кредитованием на приобретение жилья через ОАО «Дагипотека» смогли 525 дагестанских семей, еще 160 - находятся в очереди.
Общее количество семей, решивших жилищный вопрос через всех участников рынка ипотеки в республике за этот же период, по оценке руководителя ОАО «Дагипотека», составляет более 1500. В прошлом году возрос спрос на ипотеку, несмотря на то, что в Дагестане самая низкая заработная плата по России. По словам руководителя ОАО «Дагипотека», с этим связано множество факторов, в числе которых: восстановление рынка ипотечного жилищного кредитования, рост доходов населения, сокращение теневой части экономики, увеличение объемов строительства жилья эконом-класса, стабилизация экономики в целом. В кризисный период многие потенциальные заемщики приостановили свои ипотечные сделки в ожидании существенного падения цен на жилье. В результате чего в Дагестане образовалась очередь, которая в 6-7 раз больше, чем обычно. Заемщиками ОАО «Дагипотека», прежде всего, являются представители среднего класса.
В определенной степени снижение цен имело место, далее произошла их стабилизация, что привело к увеличению спроса на жилищную ипотеку. Другая причина - снижение процентной ставки с 16% годовых в 2009 году до 12% годовых - в 2010г. [4]. Доступность ипотеки напрямую зависит не только от уровня процентной ставки, размера первоначального взноса, но и от платежеспособности, а также от местности, где приобретается жилье, так как цены на квадратный метр жилья в городах существенно разнятся. Жилищная ипотека в столице вполне доступна семье, которая имеет совокупный доход 20 тыс. руб. в месяц. Кстати, необходимо заметить, что преобладающая часть тех, кто воспользовался ипотекой - это жители Махачкалы. Далее идут такие города, как Каспийск, Дербент, Буйнакск. В последнее время активность проявляет город Южно-Сухокумск в приобретении жилья посредством ипотечного кредитования, где цены на жилье позволяют воспользоваться ипотекой при совокупном доходе семьи не менее 12 тыс. руб. [4].
Для того чтобы, сделать ипотеку более доступной широкой категории граждан, необходимо начать реализацию программы «социальная ипотека» в республике. Можно предложить следующую схему ее реализации. В первую очередь, надо предоставить льготникам возможность приобретать жилье по его себестоимости. Это примерно в два раза дешевле рыночной цены. Но эта схема будет работать только в том случае, если строительство жилья будет вестись по городскому заказу. Также можно предоставлять субсидии для оплаты первоначального взноса. Но в этом случае необходимо заплатить рыночную цену жилья. Очередник получает безвозмездную субсидию плюс ипотечный кредит и 10% собственных средств [1].
В свою очередь, необходимо заметить, что весомое преимущество социальной ипотеки - это льготная стоимость квадратного метра жилья. На-
пример, в Москве средняя стоимость одного квадратного метра жилья около 4000 долларов. Но правительство Москвы обязуется в ближайшей перспективе снизить эту сумму по программе социальной ипотеки.
Одним из немаловажных преимуществ социальной ипотеки является то, что существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.
Также в 2011 году в республике планируется запустить механизм земельной ипотеки, которая может стать действенным механизмом решения жилищных проблем. Стандартом по земельной ипотеке будет регламентирован рыночный механизм кредитования физических лиц для индивидуального жилищного строительства. Кредиты будут предоставляться частным застройщикам под залог земельных участков и вновь возводимых объектов жилой недвижимости. Это, в свою очередь, будет способствовать развитию рынка земли и повышению ее ликвидности.
В случае внедрения земельной ипотеки за основу будет браться только рыночная стоимость земли и никакая иная. Причем оценку земельного участка будет производить независимый оценщик. Лиц, желающие начать возведение дома будут пользоваться механизмом поэтапного финансирования. Кроме того, необходимо заметить, что ипотечное жилищное кредитование, в общем, и земельная ипотека, в частности, преимущественно будут развиваться в регионах с положительными демографическими показателями, что также характерно для нашей республики. Считаем, что земельная ипотека также может оказать положительное влияние на развитие малоэтажного строительства в Республике, когда ипотечное кредитование привязывается к собственности и стоимости земельного участка.
_Литература_
1. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 - 2015 годы»
2. Закон Республики Дагестан от 29.12.2003 N 45 (ред. от 05.04.2010) «О земле» (принят Народным Собранием РД 25.12.2003)
3. «ФЦП «Жилище»: ориентир на регионы» //«Недвижимость & Цены», №48 от 29.11.2010г.
4. Республиканское информационное агентство «Дагестан». Выступление Мехтиханова Н.М.: «Дагестан готов к реализации Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования» от 17.08.2010г.
5. Ежедневная общероссийская газета «Новые известия» от 18 Ноября 2010г.
6. ФЦП «Жилище», 2011-2015.
7. Журнал «Форбс» №31 от 30 августа 2010. - С.23
