CC BY
75
РАЗВИТИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ФИНАНСОВОЙ ПОДДЕРЖКИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
Левина Л. И., к.э.н., профессор, Пересыпкина Н.В., аспирант Волжский университет им. В.Н.Татищева; Тольятти
Вопрос обеспечения граждан жильем всегда относился к важнейшим направлениям социально-экономического развития нашей страны, а в связи с принятием национальной программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» внимание к жилищной проблеме еще более возросло и стало приоритетным как для федеральных, так и для региональных властей. Заимствованные элементы зарубежных моделей ипотечного кредитования, изначально разрозненно применяемые в различных регионах страны, постепенно переросли в организованную двухуровневую российскую систему ипотечного жилищного кредитования. Однако, сегодняшняя ипотека доступна не более 17 процентам россиян, и, к сожалению, не позволяет массово улучшать жилищные условия граждан. В подобных условиях особенно важной становится эффективная государственная финансовая поддержка развития рынка жилья, которая должна дать решающий импульс для дальнейшего успешного функционирования российской системы ипотечного жилищного кредитования.
На федеральном уровне финансирование развития ипотеки ведется, прежде всего, в рамках деятельности «Агентства ипотечного жилищного кредитования». Задачами данного финансового института являются: создание единых стандартов ипотечного
жилищного кредитования, обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения, формирование возможности рефинансирования ипотечных кредитов, а также организация выпуска ипотечных ценных бумаг [2].
В региональном разрезе финансирование развития жилищных ипотечных схем довольно специфично, и связано, прежде всего, с наличием необходимых ресурсов у соответствующего субъекта Федерации. Самарская область наряду с немногими регионами Приволжского Федерального округа была одной из первых, внедривших у себя систему ипотечного жилищного кредитования. В настоящий момент из областного бюджета финансируется целый ряд целевых программ, направленных на развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования и строительства в Самарской области (табл. 1).
Таблица 1. Планируемое финансирование целевых программ в 2008 году в Самарской области [3]_______________________________________________________________________
Областная целевая программа Финансирование программы, в млн. рублей
«Молодой семье - доступное жилье» 439,8
«Жилище» 760,9
«Переселение граждан из жилого фонда, признанного непригодным для проживания на территории Самарской области» 475,7
«Обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой» 365,5
«Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством» 240,6
«Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» 230,7
Областная целевая программа Финансирование программы, в млн. рублей
«Развитие базы стройиндустрии Самарской области» на 2007 - 2010 годы» 389,7
«Обеспечение населения Самарской области питьевой водой» 340,3
«Программы газификации регионов РФ в 2005 -2008 годах в Самарской области» 311,7
Одним из наиболее распространенных способов финансовой поддержки ипотеки в Самарской области является система субсидирования. Прежде чем рассмотреть ее механизм действия обратимся к определению данного экономического понятия. Один из ведущих экономистов академик Ф. А. Брокгауз в своем издании «Иллюстрированный экономический словарь: современная версия» дает следующее определение: «Субсидия -это пособие в денежной, либо натуральной форме, предоставляемое физическим или юридическим лицам, местным органам власти, другим государствам за счет средств федерального, или регионального бюджета»[1, с.450].
Наиболее эффективно в Самарском регионе на сегодняшний день действуют два вида субсидий, осуществляемые в рамках областной подпрограммы «Молодой семье -доступное жилье»:
- федеральные субсидии, которые предоставляются за счет средств федерального бюджета молодым семьям на частичную компенсацию построенного, либо приобретенного жилья в случае рождения (усыновления ребенка), в виде списания с оставшейся суммы задолженности стоимости 18 квадратных метров жилья;
- областные субсидии - служат для возмещения первоначального взноса по ипотечному кредиту в размере не менее 15 % стоимости жилья в пределах установленных социальных нормативов. Оформлением субсидий данного типа занимается «Самарский областной фонд жилья и ипотеки».
Расчет размера субсидии производится исходя из нормы общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности, количества членов молодой семьи и норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Самарской области.
Размер общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, составляет:
- для семьи численностью 2 человека (молодые супруги или 1 молодой родитель и ребенок) - 42 квадратных метра;
- для семьи численностью 3 и более человек, включающей помимо молодых супругов 1 и более детей (либо семьи, состоящей из 1 молодого родителя и 2 и более детей), - по 18 квадратных метров на каждого члена семьи[6].
Приобретение жилья по подпрограмме «Обеспечением жильем молодых семей» площадью ниже социальной нормы законодательно невозможно, поэтому молодая семья из трех человек вынуждена брать большую сумму ипотечного кредита, чтобы приобрести жилье согласно установленному нормативу - 54 квадратных метра. Подобные
ограничения, безусловно, значительно снижают общую доступность механизма льготной ипотеки для молодых семей Самарского региона. Исходя из этого, на наш взгляд, необходимо снизить нормативную общую площадь приобретаемого жилья до 40 квадратных метров для семьи из трех человек. Подобная мера позволит увеличить число участников ипотечного рынка в нашем регионе за счет тех семей, которые имеют средства лишь для приобретения небольшой однокомнатной квартиры.
Одной из активно развивающихся форм финансовой поддержки ипотечных жилищных схем в Самарской области также является механизм действия государственных жилищных сертификатов и накопительно-ипотечная система для военнослужащих.
Жилищная проблема военнослужащих Самарского региона с каждым годом
становится все острее. За последние пять лет в области число военнослужащих, не обеспеченных жильем по социальным нормам, возросло на 17 процентов, в 2007 году, их численность составила более 70 тыс. человек; из данной численности - 50 тыс. семей военнослужащих не обеспечены жильем вообще, в том числе постоянным жильем - 35 тыс. человек, служебным жильем - 15 тыс. человек [3]. Таким образом, согласно установленным социальным нормам - 18 квадратных метров на человека, в полной мере жильем обеспечено лишь 28 процентов семей военнослужащих.
Федеральная подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» предусматривает действие льготного механизма обеспечения жильем определенных групп лиц, проживающих на всей территории страны, и в Самарском регионе в частности. Действие данной подпрограммы затрагивает такие категории граждан, как военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, подлежащие увольнению с военной службы, граждане, уволенные с военной службы, и приравненные к ним лица, включая проживающих в военных городках, утративших свой статус после 1998 года [6].
Результаты развития выше обозначенной подпрограммы нельзя в полной мере назвать эффективными. Так процент отклонения от нормы приобретения жилья по ГЖС в среднем по Российской Федерации составляет около семи процентов, в Самарской области - более 11 процентов. Столь низкие показатели во многом объясняются несоответствием рыночных цен на жилье в регионах с утвержденными программными нормативами. В частности в первом полугодии 2008 года средняя цена одного квадратного метра жилья в России составила порядка 50039 [5], рублей, а в программе «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» данный показатель на третий квартал 2008 года указан в размере 28650 рублей [6].
Таким образом, стоимость жилья, по которой выдается сертификат, занижена в среднем по стране в 1,75 раза, а применительно к Самарскому региону - почти в 2 раза. Поэтому для дальнейшей реализации подпрограммы выдачи ГЖС в 2009 - 2010 годах необходимо пересмотреть механизм выдачи субсидий, учитывая не сформированную, исходя из устаревших расчетов, заниженную стоимость жилья, а реальную цену недвижимости. Для этого, мы предлагаем скорректировать стоимость жилья, указанную в ГЖС, исходя из текущих тенденций на рынке жилья, и ввести точные значения повышающих коэффициентов для регионов. В частности, представляется целесообразным ввести коэффициент 1,5 в тех регионах, где разница между стоимостью одного квадратного метра жилья, указанного в нормативах ГЖС на III квартал 2008 года и реальной ценой недвижимости в регионах по итогам первого полугодия составляет более 20 000 рублей, это такие регионы, как: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Приморский край, Калужская область, Липецкая область, Тверская область, Республика Дагестан, Ставропольский край; также ввести коэффициент 1,2 для таких субъектов Федерации, как Красноярский край, Волгоградская область, Самарская область и ряда других, в которых аналогичная разница составляет от 15000 до 20000 рублей; коэффициент 1,1 - для Тульской, Новгородской, Псковской, Новосибирской,
Свердловской областей и так далее, где соответствующая разница равна 10 000 - 15 000 рублей.
Второе направление решения жилищной проблемы военнослужащих Самарской области связано с принятием и действием закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (НИС). Основой для создания российской НИС послужил долгосрочный характер воинской службы (в среднем 15-20 лет) и предусмотренные в бюджете целевые ассигнования для накопления средств на именных накопительных счетах военнослужащих. Участник НИС по истечении трех лет имеет право на получение целевого жилищного займа для приобретения жилья с привлечением
ипотечного кредита[4].
В настоящее время процентная ставка по программе кредитования военнослужащих (г) является величиной переменной. Она состоит из фиксированной части (^, а также индексируемой части (т), в качестве которой используется индикативная ставка MosPrime 3M:
г = f + m (1)
При этом «фиксированная часть» (маржа) - компенсирует риски и расходы АИЖК и принимается равной 5,7 процентов. Индексируемая часть - индикативная ставка MosPrime 3М (ставка предоставления рублевых кредитов на московском рынке на срок три месяца, объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым организациям) меняется каждый квартал[4].
В целом, как отмечает, И. Д. Грачев, член правительственной комиссии по развитию систем ипотечного жилищного кредитования, действие НИС для государства оказывается в 2,5 раза эффективнее, чем прямое использование бюджета для приобретения квартир военнослужащим[4]. Несомненным преимуществом НИС для государства является возможность отработки реализации рыночного механизма приобретения жилья для социальной категории домохозяйств, к которым и относятся военнослужащие.
Однако, изучение мнений военных юристов, экономистов и социологов, а также вторичный анализ статистических и социологических данных, позволили определить проблемные моменты реализации НИС, снижающие доступность приобретения жилья с помощью данной схемы в Самарском регионе.
1. Неэффективный механизм определения процентной ставки по продукту «военная ипотека». С 16 июля по 10 октября 2008 года ставка MosPrime 3М зафиксирована на уровне 5,89 процента. Таким образом, ставка по «военной ипотеке» составила 11,59 процента[4], в целом это вполне приемлемый показатель, подтверждающий социальную направленность данного банковского продукта. Однако, ставки по данной программе подвержены изменению 4 раз в год, поэтому подобный механизм является мало непривлекательным, как для банков, в виду своей сложности и крайне низкой доходности, так как так и для самих военнослужащих, которым довольно трудно планировать свои расходы в условиях постоянного дифференцирования условий кредитования. Поэтому, на наш взгляд, по продукту «военная ипотека» следует ввести единую годовую ставку, например равную минимальной ставке рефинансирования кредитов АИЖК - 12,65 процентов.
2. Размер ежегодных накоплений по НИС не соответствует средним рыночным ценам на жилье. Покупательская способность годового накопительного взноса по НИС в расчетах финансово-экономического обоснования Министерства Обороны в 2008 году соответствовала 3,17 кв. метрам жилья. Фактическая же покупательская способность утвержденных накопительных взносов при средней цене 1 кв. м. жилья в Самарской области в начале 2008 года - 45625 рублей составила лишь 1,9 кв. метра жилья[5]. Таким образом, экономическое обоснование утвержденной суммы накопительного взноса за 2008 год нельзя назвать эффективным, так как потеря его покупательской способности составляет более 60 процентов.
Совершенствование механизма НИС, на наш взгляд, возможно добиться за счет эффективного использования собственных средств военнослужащих в дополнение к бюджетному финансированию. Процедура банковской ипотеки для военнослужащих, из-за существенных дополнительных расходов на оценку и страхование жилья, а также жизни заемщика, является довольно затратной, даже при минимальной процентной ставке.
Поэтому мы считаем, что накопительно-ипотечная система может быть дополнена «классическим» механизмом сберегательно-накопительных схем. Для этого в рамках каждого военного гарнизона Самарской области, целесообразно создавать ипотечные
кредитно-потребительские кооперативы (ИКПК), тем более что законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» подобные действия разрешены. При этом согласно общей схеме функционирования ИКПК должны действовать как некоммерческие организации ( рис. 1).
Период соответствующего накопления денежных средств военнослужащим может быть от трех до двадцати лет, в течение которых он находится на службе Министерства обороны. Порядок соответствующей очереди на получение займа от кооператива на приобретение жилья будет зависеть от размера накоплений каждого военнослужащего, с учетом гарантированных государственных средств, а также личных сбережений. С помощью займов ИКПК военнослужащие смогут приобретать жилье в новостройках, либо на вторичном рынке. Контроль над функционированием ИКПК для военнослужащих целесообразно возложить на полевые учреждения банка России, которые уже сегодня ведут расчетно-кассовое облуживание всей видов войск РФ (см. рис.1). Количество участников ИКПК, на наш взгляд, будет с каждым годом увеличиваться, в связи с тем, что участниками НИС в обязательном порядке ежегодно становятся все выпускники высших военных образовательных учреждений.
В целом, внедрение ИКПК в воинских частях Самарского региона, во-первых, снизило бы издержки военнослужащего при приобретении жилья, так как процентная ставка по займам через кооператив, значительно ниже банковской и составляет обычно около 7-8 процентов годовых. Во-вторых, внедрение сети ИКПК позволило бы создать замкнутую систему аккумулирования денежных средств в рамках каждого гарнизона области. Инфляция будет компенсироваться тем, что гарантированные отчисления по НИС ежегодно индексируются государством.
Рисунок 1. Работа системы ИКПК на территории Самарской области
Хотелось бы отметить, что в дальнейшем возможно создание единой системы ИКПК на территории всей нашей страны. Широкая кооперативная сеть беспрепятственно позволяла бы военнослужащему становится членом другого кооператива при смене места службы. Хотя, подобные движения, на наш взгляд, не будут частыми, в связи с новой концепцией Министерства обороны, которая направлена на создание профессиональной
армии, уменьшение территориальных перемещений офицерского состава и организацию четкой слаженной командной работы в пределах каждого гарнизона.
Итак, государственная финансовая поддержка ипотечного жилищного кредитования в Самарской области, прежде всего, основывается на принципах субсидирования определенных категорий граждан, таких как - молодые семьи и военнослужащие. Существенная проблема, тормозящая развитие подобного механизма - это несоответствие стоимости жилья, указанного в официальных нормативах социальных программ и реальной динамики цен на недвижимость в регионах. В связи с этим, следует отметить необходимость изменения процесса начисления субсидий по подпрограмме «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан,
установленных федеральным законодательством» с учетом применения разработанных нами региональных повышающих коэффициентов. Необходимы также изменения и в работе накопительно-ипотечной системы для военнослужащих. Они должны выразиться в изменении процентных ставок по продукту «военная ипотека», в повышении накопительных взносов, а также в развитии замкнутой системы ипотечных кредитнопотребительских кооперативов в военных гарнизонах.
В целом, на наш взгляд, государственное финансирование ипотеки, в конечном счете, должно стать основой для создания эффективной программы государственночастного партнерства в сфере жилищного кредитования и определения мер взаимной ответственности государства и бизнеса в области формирования рынка доступного жилья.
Библиографический список
1. Брокгауз Ф.А., Ефрон И.А. Иллюстрированный энциклопедический словарь: современная версия. В 16-ти т. Т. 13. - М.: Эксмо, 2005. - С. 450.
2. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс]. -М.,2008. - Режим доступа: Ийр^’^^^аИтЬт, свободный. - Загл. с экрана.
3. Правительство Самарской области [Электронный ресурс]. - М.,2008. - Режим доступа: кйр//’^^^аёт.8атага.ги, свободный. - Загл. с экрана.
4. Военная ипотека [Электронный ресурс]. - М.,2008. - Режим доступа: Ьйр//’^^^уоешро1ека.ги, свободный. - Загл. с экрана.
5. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] -Электрон. Данные - М., 2000 - 2008. - Режим доступа: кйр//’^^^_§к8.ги, свободный. -Загл. с экрана.
6. Федеральная программа «Жилище» [Электронный ресурс]- М., 2008. - Режим доступа: кйр//’^^^:Тсрёот.т, свободный. - Загл. с экрана.
