CC BY
1УДК 338.4
Прикладные экономические исследования, ООО «Научный консультант», 2020
ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ПРИ ПРОВЕДЕНИИ АНАЛИЗА ОТЕЧЕСТВЕННЫХ И МЕЖДУНАРОДНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ
Талова Ксения Александровна
Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации,
Москва, Россия
Аннотация. Автор статьи поднимает такую актуальную тему, как инвестиции в жилищное строительство. Проводится анализ отечественных и международных показателей эффективности привлечения инвестиций в отрасль. Предложенные механизмы позволят повысить прибыльность и рентабельность предприятий отрасли.
Ключевые слова: инвестиции; эффект; строительство; анализ; предприятие.
UDC 338.4
Applied Economic Researches, SA LLC, 2020
INVESTMENTS IN HOUSING CONSTRUCTION IN THE ANALYSIS OF DOMESTIC AND INTERNATIONAL PERFORMANCE INDICATORS
Talova Ksenia Alexandrovna
Financial University under the Government of the Russian Federation, Moscow, Russia
Abstract The author of the article raises such a topical issue as investment in housing construction. An analysis of domestic and international indicators of the effectiveness of attracting investments in the industry is carried out. The proposed mechanisms will increase the profitability and profitability of the industry's enterprises.
Keywords: investments; the effect; construction; analysis; company.
Для оценки эффективности инвестиционного проекта строительства жилья могут использоваться следующие зарубежные показатели.
Чистая текущая стоимость проекта (англ. NPV) помогает принять решения о целесообразности осуществления проекта, поскольку содержит информацию какие суммарные чистые доходы способен генерировать проект и насколько ценны, весомы эти будущие доходы по отношению к текущему моменту времени [1].
Расчет показателя базируется на двух основных моментах: определении совокупных
чистых доходах при завершении строительства жилого объекта и учете различной ценности денежных средств, поступающих к застройщику во времени. Ставка сравнения отражает ожидаемый (приемлемый) уровень доходности стороны, принимающей решение о реализации проекта. Показатель NPV нередко называют ключевым, интегральным показателем, характеризующим результат от реализации проекта по строительству жилого объекта. Положительная величина NPV подтверждает целесообразность вложения средств в проект. Отрицательная величина говорит о необходимости отказа от проекта [2].
Значение NPV существенно зависит от выбранной ставки сравнения и рассчитанного на ее основании индекса дисконтирования. При различных значениях ставки сравнения NPV проекта может принимать как положительные, так и отрицательные значения. При этом результат проекта не может быть в одно и то же время положительным и отрицательным.
Разной может быть оценка данного результата. Таким образом, при интерпретации сути NPV корректнее говорить не о результате от реализации проекта, а об оценке данного результата. Абсолютный результат от реализации проекта не будет зависеть от ставки дисконтирования и будет выражаться в величине накопленных чистых потоков, не дисконтируемых денежных средств.
Если трактовать NPV как результат от реализации проекта, то единственной причиной отрицательного значения NPV является отсутствие результата, которое возникнет в условиях прекращения ипотечных платежей. Об убыточности и отсутствии положительного результата от реализации проекта говорят накопленные убытки и отрицательное значение накопленных не дисконтированных чистых потоков денежных средств. Если же проект располагает накопленной прибылью и положительным чистым потоком денежных средств, то причиной отрицательного NPV является не отсутствие результата, а недостаточный результат по отношению к требуемому уровню доходности, отраженному в виде ставки сравнения. Таким образом, важно, что причиной отрицательного NPV может быть не только отсутствие результата у проекта, но и не вполне верный выбор ставки сравнения - неверный выбор уровня доходности, с которым необходимо сравнивать доходы проекта [3].
Значение NPV отражает, являются ли доходы проекта, полученными за рассматриваемый промежуток времени, достаточными (приемлемыми, значимыми) по сравнению с желаемым уровнем доходности строительного проекта. Положительное значение NPV подтверждает, что проект обеспечивает приемлемый уровень доходности по отношению к желаемому уровню доходности. Отрица-
тельное значение NPV говорит, что проект не обеспечивает желаемого уровня доходности [4].
Вопрос корректной оценки проекта на основании NPV касается не только учета горизонта рассмотрения и корректного выбора ставки сравнения, но и самой расчетной формулы показателя !ЫРУ.
Остаточная стоимость проекта отражает стоимость имущества, которым располагает проект на конец выбранного горизонта рассмотрения. Поскольку речь идет о стоимости недвижимого имущества, желательно иметь рыночную оценку стоимости жилья.
Логика включения остаточной стоимости в NPV следующая: в результате реализации проекта возникают не только денежные потоки, но и активы в не денежной форме (внеоборотные активы, оборотный капитал). В связи с этим при оценке результата проекта рассматриваются обе группы активов - в денежной и не денежной форме. Включая в состав NPV остаточную стоимость проекта, получаем оценку результата проекта при условии продажи его активов. Если разработчик предполагает возможность реализации бизнеса и это является одной из альтернатив развития проекта, то включение остаточной стоимости в состав NPV является обоснованным [5]. Если реализация активов не рассматривается как одна из альтернатив развития проекта, то можно обойтись расчетом NPV исключительно на основании дисконтированных чистых потоков денежных средств.
Проводя оценку NPV важно уточнить, на основании каких составляющих проведен расчет значения, включена ли в расчет остаточная стоимость проекта. При относительно небольших горизонтах рассмотрения остаточная стоимость будет оказывать существенное влияние на величину NPV. В это время проект будет располагать достаточно новыми внеоборотными активами, остаточная стоимость которых может «перевесить» отрицательную величину накопленных денежных потоков и показать положительное значение NPV.
Итак, для того чтобы показатель NPV проекта позволил сделать обоснованные выводы
об эффективности проекта, о степени привлекательности генерируемых проектом доходов, необходимо знать период времени за который определен показатель; ставку сравнения, включена или не включена в расчет остаточная стоимость проекта по строительству жилого объекта.
Подход к определению внутренней нормы доходности состоит в определении такой ставки сравнения, при которой NPV принимает нулевое значение. Наиболее распространенной является следующая интерпретация показателя внутренней нормы доходности: значение внутренней нормы доходности отражает максимальную ставку платы за привлекаемые источники финансирования проекта, прежде всего, за счет ипотеки или коммерческого кредитования, при которой проект остается безубыточным [6]. С другой стороны, значение внутренней нормы доходности может трактоваться как нижний гарантированный уровень прибыльности инвестиционных затрат, если он превышает среднюю стоимость капитала в секторе жилищного строительства и с учетом инвестиционного риска конкретного проекта последний может быть рекомендован к осуществлению. Однако данные выводы справедливы только при условии стопроцентного финансирования проекта за счет ипотечных средств или кредитных ресурсов либо стопроцентного финансирования за счет собственного капитала. Если финансирование проекта предполагается частично за счет кредитов, частично за счет ипотечных средств, частично за счет собственных средств, сравнение внутренней нормы доходности со стоимостью кредитных ресурсов может привести к необоснованным выводам относительно возможностей проекта по погашению обязательств.
Если финансирование проекта осуществляется частично за счет собственных, частично - за счет средств ипотеки, для оценки потенциальной платежеспособности проекта необходимо рассчитать показатель внутренней нормы доходности на основании чистых потоков денежных средств с учетом вложения и выплаты дивидендов. Только в данном случае разработчик и кредитор (банк) полу-
чат представления о возможности проекта по погашению заемных источников финансирования или привлечения средств по ипотеке. Полученное таким образом значение нередко называют максимальной ставкой кредитования или процентной ставкой ипотечного кредитования.
Необходимо помнить, что значение внутренней нормы доходности является производной времени. Если проект рассматривается в течение п лет, при этом срок действия кредитного договора (п-2) года, то итоговый показатель внутренней нормы доходности, полученный за п лет рассмотрения проекта, не применим для оценки доходности проекта за (п-2) года. Внутренняя норма доходности в расчете на (п-2) года будет меньше, чем внутренняя норма доходности за п лет [7].
Если в расчете NPV используется остаточная стоимость проекта по строительству жилья, даже в тех периодах, где накопленный чистый доход меньше или равен нулю, внутренняя норма доходности может иметь положительные значения. В данном случае достаточная внутренняя норма доходности проекта еще не является гарантией его платежеспособности при кредитном финансировании. В случае включения в NPV остаточной стоимости проекта рекомендуется рассчитать два варианта внутренней нормы доходности. Первый рассчитывается как ставка сравнения, при которой NPV с учетом остаточной стоимости обращается в ноль. Второй - как ставка сравнения, при которой только накопленные денежные потоки проекта обращаются в ноль.
Между простым сроком окупаемости проекта и величиной внутренней нормы доходности, определенной на основании NPV без учета остаточной стоимости, существует определенная закономерность: положительные значения внутренней нормы доходности наблюдаются только в тех интервалах планирования, которые находятся за пределами периода окупаемости инвестиций [8].
Для того чтобы показатель внутренней нормы доходности позволил сделать обоснованные выводы об эффективности необходимо знать период времени, за который опре-
делен показатель, какой денежной единице соответствует показатель.
Значение внутренней нормы доходности может трактоваться, с одной стороны, как нижний гарантированный уровень прибыльности инвестиционного проекта по строительству жилого объекта [9]. Если внутренняя норма доходности превышает среднюю стоимость капитала в данной отрасли и учтен уровень инвестиционного риска конкретного строительного проекта, то инвестиционный проект можно считать экономически эффективным.
С другой стороны, внутренняя норма доходности обусловливает максимальную ставку платы за привлекаемые источники финансирования проекта, для которой этот проект остается безубыточным. Этим определяется эффективность применения коммерческой или ипотечной формы кредитования.
И, наконец, внутреннюю норму доходности иногда рассматривают как предельный уровень доходности инвестиций, по которому можно судить о целесообразности дополнительных вложений в инвестиционно - строительный проект [10].
Таким образом, внутренняя норма доходности является «барьерным показателем»: если стоимость капитала выше числового значения показателя внутренней нормы доходности, то результативность такого инвестиционного проекта окажется недостаточной для того, чтобы обеспечить необходимый возврат и желаемый прирост денег. Следовательно, такой проект необходимо отклонить.
Этот показатель наиболее приемлем для получения сравнительной экономической оценки инвестиционных проектов. Кроме того, каждая компания с учетом своего уровня приемлемых инвестиционных рисков может установить, хотя бы и субъективно используемый, показатель внутренней нормы доходности для оценки проектов [11].
Этот показатель наиболее приемлем для получения сравнительной экономической оценки инвестиционных проектов. При этом экспертиза может осуществляться не только в рамках инвестиционных проектов, но и в более широком диапазоне.
Кроме того, каждая строительная компания с учетом своего уровня приемлемых инвестиционных рисков может установить используемый для оценки проектов показатель внутренней нормы доходности [12]. Строительные проекты с наиболее низким значением показателя внутренней нормы доходности будут автоматически отклоняться как не соответствующие требованию эффективности инвестиций.
Внутренняя норма доходности по инвестиционным проектам, принятым для финансирования, варьирует в зависимости от отрасли экономики и от того, реализуется ли проект в рамках частного или государственного предприятия, что обусловлено следующими обстоятельствами:
Во-первых, для разных инвестиционно-строительных проектов различны уровни риска.
Во-вторых, частные инвесторы, как правило, преследуют только свои интересы при выборе объекта для инвестирования и требуют порой гораздо большего уровня нормы прибыли, чем государство, где приоритетны социальные задачи.
При использовании показателя внутренней нормы доходности необходимо учитывать два обстоятельства:
Во-первых, внутренняя норма доходности не всегда существует.
Во-вторых, ввиду нелинейности NPV возможны различные комбинации элементов денежного потока.
В результате решения получается несколько значений критерия внутренней нормы доходности. В этом случае необходимо из нескольких альтернативных строительных проектов выбрать лучший вариант инвестиционного проекта.
В случае получения некоторого множества значений внутренней нормы доходности, целесообразно использовать то решение, у которого значение наименьшее [13]. Реализация любого инвестиционного строительного проекта требует привлечения соответствующих по объему финансовых ресурсов, за право пользования которыми всегда необходимо платить. При этом условия привлечения для
покупателя коммерческого кредита и ипотеки существенно различаются.
Для того чтобы обеспечить доход от инвестиционных средств, вкладываемых в проект, или, по крайней мере, их окупаемость, необходимо добиться такого положения дел, когда NPV будет больше нуля. С этой целью следует подобрать путем соответствующих расчетов такую процентную ставку для дисконтирования денежных потоков, которая обеспечит получение численных значений NPV больше нуля. Такая ставка должна отражать ожидаемый усредненный уровень ссудного процента на финансовом рынке с учетом фактора риска. Поэтому под внутренней нормой доходности понимают ставку дисконтирования, использование которой обеспечит равенство текущей стоимости ожидаемых денежных оттоков и текущей стоимости ожидаемых денежных притоков средств [14]. Иначе говоря, при начислении на сумму инвестиций процентов по ставке, равной внутренней норме доходности, обеспечивается получение распределенного во времени необходимого дохода.
Показатель внутренней нормы доходности характеризует максимально допустимый относительный уровень инвестиций, которые могут быть произведены в инвестиционный проект. С увеличением показателя внутренней нормы доходности растет и уровень риска реализации проекта.
На практике величина внутренней нормы
доходности сравнивается с заданной нормой дисконта. При этом если внутренняя норма доходности больше ставки дисконтирования, то инвестиционный проект, признаваемый как эффективный, обеспечит получение положительной величины !ЫРУ. Если величина внутренней нормы доходности меньше ставки дисконтирования, то инвестиционные затраты превышают доходы, а инвестиционный проект должен быть признан убыточным.
Таким образом, необходимо руководствоваться общим правилом в случае использования внутренней нормы доходности: если внутренняя норма доходности больше ставки дисконтирования, то инвестиционный проект принимается к реализации, в ином случае его отклоняют [15]. Числовое значение внутренней нормы доходности можно квалифицировать как нижний гарантированный уровень прибыльности инвестиционного проекта. Внутренняя норма доходности определяет максимальную ставку платы за привлекаемые источники финансирования проекта, при которой этот проект остается безубыточным. Инвестиционно-строительным проектам с относительно большими числовыми значениями внутренней нормы доходности соответствует и больший уровень риска. Поэтому допустимый уровень риска будет оказывать прямое влияние на приемлемое значение внутренней нормы доходности. Обычно уровень риска инвестиционных проектов соответствует среднему уровню риска предприятия в целом.
Список литературы:
1. Соколов, А. П. Взаимодействие макро- и микроуровней при формировании экономической безопасности страны / А. П. Соколов // Индустриальная экономика. - 2020. - № 1. - С. 6-9.
2. Соколов, А. П. О некоторых проблемах правового обеспечения устойчивого развития оборонно-промышленного комплекса / А. П. Соколов // Журнал прикладных исследований. -2020. - № 2. - С. 51-57.
3. Соколов, А. П. О некоторых проблемах правового обеспечения устойчивого развития оборонно-промышленного комплекса / А. П. Соколов // Журнал прикладных исследований. -2020. - № 2. - С. 51-57.
4. Соколов, А. П. Стратегия кадровой политики учреждения и направление его реализации в силовых структурах / А. П. Соколов, В. Н. Пожималин // Проблемы развития современного общества : Сборник научных трудов 2-й Международной научно-практической конференции, Курск, 25 апреля 2015 года. - Курск: Закрытое акционерное общество «Университетская книга», 2015. - С. 99-102.
5. Соколов, А. П. Взаимодействие макро- и микроуровней при формировании экономической безопасности страны I А. П. Соколов II Индустриальная экономика. - 2020. - № 1. - С. 6-9.
6. Поликанова, О. А. Интеллектуальный капитал как основа развития организации I О. А. Поликанова, И. И. Савельев, С. В. Никифорова II Индустриальная экономика. - 2020. - № 1. -С. 10-13.
7. Ельшин, В. А. Методы оценки теневых цен на НИОКР в оборонно-промышленном комплексе I В. А. Ельшин, О. Г. Кебадзе II Индустриальная экономика. - 2020. - № 1. - С. 14-18.
8. Щедрина, Ю. П. Кадровая ситуация организации: диагностика и мониторинг I Ю. П. Щедрина, С. В. Никифорова II Индустриальная экономика. - 2020. - № 1. - С. 19-21.
9. Рыжов, И. В. Влияние Кондратьевских волн на перспективы развития российской экономики и оборонной сферы государства I И. В. Рыжов II Финансы и кредит. - 2002. - № 19(109). -С. 54-61.
10. Рыжов, И. В. Приоритеты инвестиционной стратегии России на долгосрочную перспективу I И. В. Рыжов, С. Г. Малыгин II Экономические науки. - 2008. - № 38. - С. 164-166.
11. Голощапов, А. Н. Общая характеристика и алгоритм проведения внутреннего аудита системы менеджмента качества организации I А. Н. Голощапов, И. В. Рыжов II Экономика и предпринимательство. - 2012. - № 5(28). - С. 244-248.
12. Кулхард, Г. Д. Система разработки, принятия и исполнения управленческих решений на промышленном предприятии I Г. Д. Кулхард, И. В. Рыжов II Экономика и предпринимательство. - 2013. - № 5(34). - С. 601-608.
13. Рыжов, И. В. Анализ актуальных направлений привлечения инвестиций на отечественные предприятия I И. В. Рыжов, Е. Д. Сахончик II Финансы и кредит. - 2003. - № 24(138). - С. 24-35.
14. Романишина, Т. С. Социокультурные проекты как элемент стратегического развития городов I Т. С. Романишина, И. В. Рыжов II Экономика и предпринимательство. - 2012. -№ 3(26). - С. 174-176.
15. Sea ice evolution and internal wave generation due to a tidal jet in a frozen sea I E. G. Morozov, A. V. Marchenko, N. A. Marchenko [et al.] II Applied Ocean Research. - 2019. - Vol. 87. - P. 179191. - DOI 10.1016Ij.apor.2019.03.024.
References:
1. Sokolov, A. P. Vzaimodejstvie makro- i mikrourovnej pri formirovanii e'konomicheskoj bezopasnosti strany' I A. P. Sokolov II Industrial'naya ekonomika. 2020. № 1. S. 6-9.
2. Sokolov, A. P. O nekotory'x problemax pravovogo obespecheniya ustojchivogo razvitiya oboronno-promyshlennogo kompleksa I A. P. Sokolov II Zhurnal prikladny'x issledovanij. 2020. № 2. S. 51-57.
3. Sokolov, A. P. O nekotoryx problemax pravovogo obespecheniya ustojchivogo razvitiya oboronno-promyshlennogo kompleksa I A. P. Sokolov II Zhurnal prikladnyx issledovanij. 2020. № 2. S. 51-57.
4. Sokolov, A. P. Strategiya kadrovoj politiki uchrezhdeniya i napravlenie ego realizacii v silovy'x strukturax I A. P. Sokolov, V. N. Pozhimalin II Problemy' razvitiya sovremennogo obshhestva : Sbornik nauchny'x trudov 2-j Mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii, Kursk, 25 aprelya 2015 goda. Kursk: Zakry'toe akcionernoe obshhestvo "Universitetskaya kniga", 2015. S. 99-102.
5. Sokolov, A. P. Vzaimodejstvie makro- i mikrourovnej pri formirovanii e'konomicheskoj bezopasnosti strany' I A. P. Sokolov II Industrial'naya ekonomika. 2020. № 1. S. 6-9.
6. Polikanova, O. A. Intellektual'ny'j kapital kak osnova razvitiya organizacii I O. A. Polikanova, I. I. Savel'ev, S. V. Nikiforova II Industrial'naya ekonomika. 2020. № 1. S. 10-13.
7. El'shin, V. A. Metody' ocenki tenevy'x cen na NIOKR v oboronno-promy'shlennom komplekse I V. A. El'shin, O. G. Kebadze II Industrial'naya ekonomika. 2020. № 1. S. 14-18.
8. Shhedrina, Yu. P. Kadrovaya situaciya organizacii: diagnostika i monitoring / Yu. P. Shhedrina, S. V. Nikiforova // IndustriaTnaya e'konomika. 2020. № 1. S. 19-21.
9. Ry'zhov, I. V. Vliyanie Kondrafevskix voln na perspektivy' razvitiya rossijskoj e'konomiki i oboronnoj sfery' gosudarstva / I. V. Ryzhov // Finansy' i kredit. 2002. № 19(109). S. 54-61.
10. Ryzhov, I. V. Prioritety' investicionnoj strategii Rossii na dolgosrochnuyu perspektivu / I. V. Ryzhov, S. G. Maly'gin// E'konomicheskie nauki. 2008. № 38. S. 164-166.
11. Goloshhapov, A. N. Obshhaya xarakteristika i algoritm provedeniya vnutrennego audita sistemy' menedzhmenta kachestva organizacii / A. N. Goloshhapov, I. V. Ryzhov // E'konomika i predprinimatel'stvo. 2012. № 5(28). S. 244-248.
12. Kulxard, G. D. Sistema razrabotki, prinyatiya i ispolneniya upravlencheskix reshenij na promy'shlennom predpriyatii / G. D. Kulxard, I. V. Ry'zhov // E'konomika i predprinimatel'stvo. 2013. № 5(34). S. 601-608.
13. Ry'zhov, I. V. Analiz aktual'ny'x napravlenij privlecheniya investicij na otechestvenny'e predpriyatiya / I. V. Ry'zhov, E. D. Saxonchik // Finansy' i kredit. 2003. № 24(138). S. 24-35.
14. Romanishina, T. S. Sociokul'turny'e proekty' kak e'lement strategicheskogo razvitiya gorodov / T. S. Romanishina, I. V. Ry'zhov // E'konomika i predprinimatel'stvo. 2012. № 3(26). S. 174-176.
15. Sea ice evolution and internal wave generation due to a tidal jet in a frozen sea / E. G. Morozov, A. V. Marchenko, N. A. Marchenko [et al.] // Applied Ocean Research. 2019. Vol. 87. P. 179-191. DOI 10.1016/j.apor.2019.03.024.
