CC BY
11Закон и право. 2024. № 3. С. 132-136. Law and legislation. 2024;(3):132-136.
Научная статья УДК 347.4
https://doi.org/10.24412/2073-3313-2024-3-132-136 NIION: 1997-0063-3/24-146
EDN: https://elibrary.ru/YTAORW MOSURED: 77/27-001-2024-3-346
Гражданско-правовая ответственность за правонарушения в сфере долевого строительства:
актуальные проблемы
Мамед Ахмедович Алиев
Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, Москва, Россия, mamed.aliev.98@mail.ru
Аннотация. В статье рассмотрены актуальные проблемы гражданско-правовой ответственности за нарушения в сфере долевого строительства в Российской Федерации, обоснована необходимость дальнейших теоретических разработок в данной сфере.
Ключевые слова: долевое строительство, гражданско-правовая ответственность, субсидиарная ответственность, застройщик, неустойка, паевой инвестиционный фонд.
Для цитирования: Алиев М.А. Гражданско-правовая ответственность за правонарушения в сфере долевого строительства: актуальные проблемы // Закон и право. 2024. № 3. С. 132—136. https://doi.org/ 10.24412/2073-3313-2024-3-132-136 ББЫ: https://elibrary.ru/YTAORW
Original article
Civil liability for violations in the field of shared-equity construction: current issues
Mamed A. Aliev
Financial University under the Government of the Russian Federation, Moscow, Russia, mamed.aliev.98@mail.ru
Abstract. The article examines the current problems of civil liability for violations in the field of shared-equity construction in the Russian Federation, justifies the need for further theoretical developments in this area.
Keywords: shared construction, civil liability, subsidiary liability, developer, penalty, mutual investment fund. For citation: Aliev M.A. Civil liability for violations in the field of shared-equity construction: current issues // Law and legislation. 2024; (3): 132—136. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/2073-3313-2024-3-132-136 EDN: https://elibrary.ru/YTAORW
Гфера строительства жилых домов, зданий и сооружений во все времена остается одной из важнейших основ развития общества. Данная сфера характеризуется большими затратами бюджета как организаций, так и государства. В частности, вопрос обеспечения населения жильем на сегодняшний день представляет собой одну из наиболее острых социальных проблем. В связи с этим одним из возможных способов разрешения «жилищной проблемы»
© Алиев М.А. М., 2024.
является участие в долевом строительстве многоквартирных домов с целью последующего приобретения в собственность.
Однако, несмотря на то что специальное федеральное законодательство в сфере долевого строительства действует еще с 2005 г., до настоящего времени существующие гарантии не могут в полной мере обеспечить гражданам защиту от риска потери денежных средств, вложенных в строительство многоквартирных домов. Более того, вопрос «восстановления прав граждан — участников долевого строительства» вошел в ут-
ЗАКОН И ПРАВО • 03-2024
вержденную в 2022 г. Стратегию развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года (далее — Стратегия)1.
Несмотря на ужесточение требований к застройщикам, проблема «обманутых дольщиков» продолжает сохранять свою актуальность. В Стратегии заявлено полное восстановление прав 100% обманутых граждан — участников долевого строительства2. И хотя официальные СМИ заявляют о практически полном выполнении программы и говорят о таком уходящем термине, как «обманутый дольщик»3, однозначно утверждать о решении этой проблемы по России в целом нельзя. Во многих субъектах Российской Федерации до сих пор не решены существующие с переходного периода проблемы финансирования долевого строительства в обход установленной процедуры, что приводит к массовому нарушению прав граждан4.
Эта проблема освещается в том числе и в СМИ. Так, в «Парламентской газете» указано, что «в Счетной палате займутся выяснением реального количества проблемных недостроенных домов и обманутых дольщиков в регионах России. Об этом сказала исполняющий обязанности председателя Счетной палаты Галина Изотова 16 марта, отвечая на вопросы депутатов на пленарном заседании Госдумы. Она представила отчет о работе ведомства за 2022 год». По ее словам, «На 31 декабря 2021 года количество обманутых дольщиков составляло 121 тысячу, а на конец 2022 года — около 82 тысяч. В то же время учет обманутых дольщиков ведется не по всем субъектам РФ». «Лишь только в 50 субъектах фиксируется в реестре число объектов — их всего 1139, рассказала Изотова»5.
1 Распоряжение Правительства РФ от 31.10.2022 № 3268-р (ред. от 20.09.2023) «Об утверждении Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года» // http://www. consultant.ru/ (Дата обращения: 06.02.2024)
2 Там же.
3 Сколько «обманутых дольщиков» осталось в России // URL: https://realty.rbc.ru/news/6530b0779a79475b99d 6e89f (Дата обращения: 06.02.2024)
4 В Дагестане массово сносят незаконно построенные многоэтажки // URL:https://1tv-ru.turbopages.org/1tv.ru/s/news/ 2021-11-15/416355-_dagestane_massovo_snosyat_ nezakonno_ postroennye_mnogoetazhki (Дата обращения: 06.02.2024)
5 В Госдуме попросили Счетную палату провести реви-
зию долгостроев в регионах // URL: https://www.pnp.ru/
economics/v-gosdume-poprosili-schetnuyu-palatu-provesti-reviziyu-dolgostroev-v-regionakh.html (Дата обращения: 06.02.2024)
С каждым годом схемы все более усложняются для придания им вида законной деятельности. В ряде субъектов Российской Федерации, как уже отмечалось, практически не применяется установленный федеральным законодательством порядок финансирования строительства многоквартирных домов. Реализуются схемы финансирования посредством ПИФов как инструментов приобретения недвижимости, сохранился механизм заключения «предварительного договора купли-продажи строящегося жилья», претерпевший изменения до схемы покупки векселей, «пожертвований застройщику» и т.п.
В этих условиях большое количество граждан оказываются за пределами действия охранительных норм, принимаемых, в том числе, для решения проблемы «обманутых дольщиков». Несмотря на то что имеются многочисленные разъяснения Верховного Суда Российской Федерации (последнее определение по данному вопросу, в котором Верховный Суд, отметив решения нижестоящих судов, в очередной раз напомнил судам о «необходимости исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон», датируется 2022 годом6) относительно возможности распространения норм Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ7 (далее — Закон № 214-ФЗ) к сделкам, содержащим существенные условия договора долевого участия в строительстве, практика в данной сфере неоднозначна.
В сложившихся условиях возникает необходимость в теоретическом обосновании возможности применения защитных мер, в том числе мер гражданско-правовой ответственности застройщика, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, к отношениям, возникающим между субъектами нелегального финансирования долевого строительства, чем по сути и являются указанные отношения.
6 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.02.2022 № 46-КГ21-40-К6 // http://www.consultant.ru/
7 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // http://www.consul-tant.ru/ (Дата обращения: 06.02.2024)
LAW & LEGISLATION • 03-2024
Действовавший до 1 июля 2023 г. мораторий на требования к застройщикам и введенный особый порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства8 привели к ситуации, при которой граждане — участники долевого строительства, принимавшие квартиры в период действия моратория, оказались ограничены в своих правах.
На практике возникли ситуации, когда в отношении участников долевого строительства в пределах одного многоквартирного дома действовали ограничения, поскольку на подъезд, где находится их квартира, разрешение на строительство было выдано раньше. В то же время дольщики из соседнего подъезда принимали квартиры по «домораторным» правилам.
В августе 2023 г. была введена новая редакция ст. 6 Закона № 214-ФЗ, которая ограничила ответственность застройщика «уникального объекта» (по смыслу ч. 2 ст. 48.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации9) недвижимости за просрочку передачи объекта участнику долевого строительства. Возникают вопросы в оправданности указанных ограничений.
Другой стороной проблемы гражданско-правовой ответственности в сфере долевого строительства является так называемая «сверхкомпенсация», которая может проявиться как снижение вероятности получения возмещения последующими потерпевшими [3, с. 323]. Если множество потребителей одновременно требуют взыскания неустойки у одного застройщика за длительную просрочку, это может серьезно ухудшить его финансовое положение и даже привести к банкротству, что отразится на его обязательствах перед другими участниками долевого строительства.
Важным дополнением специального законодательства стало включение в 2018 г. положения10
8 Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» и Постановление Правительства РФ от 30.09.2022 № 1732 // http://www.consultant.ru/ (Дата обращения: 06.02.2024)
9 Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2023, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2024) // http://www.consultant.ru/ (Дата обращения: 06.02.2024)
10 Федеральный закон «О внесении изменений в Феде-
ральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 01.07.2018 № 175-ФЗ (послед. ред.) // http://www.consultant.ru/ (Дата обращения: 06.02.2024)
о субсидиарной ответственности «конечного выгодоприобретателя» (ч. 4 ст. 23.2 Закона о долевом участии в строительстве). Исходя из анализа судебной практики вопрос об использовании данного института являлся предметом рассмотрения приблизительно в 30% всех случаев, что вдвое больше, чем в случаях применения субсидиарной ответственности контролирующих лиц в общем порядке [7]. Данное положение имеет особое значение, поскольку одной из основных проблем в сфере долевого строительства является банкротство застройщиков в связи с недобросовестными действиями лиц, имеющих управленческие полномочия и использующих привлекаемые денежные средства в своих личных интересах. Тем не менее до настоящего времени не выработаны единые конкретные критерии отнесения лиц к категории «конечного выгодоприобретателя», не решен вопрос о возможности применения данных положений в правоотношениях между застройщиком и иными заинтересованными лицами (помимо граждан — участников долевого строительства) и т.д.
Не теряет своей актуальности проблема снижения неустойки в судах, рассматривающих иски участников долевого строительства к застройщику [5]. Особо остро данная проблема проявляется в делах по взысканию неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости. Исходя из положений законодательства и разъяснений Верховного Суда РФ размер неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) может быть снижен только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство11.
Понятие несоразмерности неустойки является оценочной категорией, что приводит к разной судебной практике в вопросе снижения не-
11 Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017); Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, ред. от 04.03.2015) // http:// www.consultant.ru/ (Дата обращения: 06.02.2024)
ЗАКОН И ПРАВО • 03-2024
устойки. Суды поясняют, что только суд «вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела»12. Фактически это приводит к случаям необоснованного снижения заявленного размера неустойки.
Так, в деле по кассационному обжалованию судебных актов нижестоящих инстанций Верховным Судом РФ было установлено, что Таганским районным судом города Москвы была снижена законная неустойка «за трехлетний период просрочки передачи объекта недвижимости с 4 897 226 руб. 94 коп. до 200 000 руб., т.е. более чем в 24 раза»13. По мнению Верховного Суда, такое решение привело к тому, что «неустойка как мера гражданско-правовой ответственности не выполняет своего основного назначения, так как не компенсирует финансовые потери истцов, связанные с инфляцией»14.
Необоснованные и незаконные решения по итогу были отменены и требования истца удовлетворены. Однако из общего массива дел лишь малая часть становится предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ. До настоящего времени решения нижестоящих судов в данной сфере не в полной мере соответствуют позиции ВС РФ15.
Имеются противоречия в применении положений ст. 333 ГК РФ и ч. 6 ст. 395 ГК РФ даже в рамках одного суда. В частности, в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28 апреля 2022 г. по делу № 88-10383/202216 указывается: «При определении судом размера законной неустойки, подлежащей взысканию в пользу потребителя ФИО1 по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, требования п. 6 ст. 395 ГК РФ нарушены не были».
12 Апелляционные определения Московского городского суда от 26.03.2019 по делу № 33-12791/2019, от 22.03.2019 по делу № 33-12679/2019 // http:// www.consultant.ru/
13 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.10.2019 № 5-КГ19-149 // http://www.consultant.ru/ (Дата обращения: 06.02.2024)
14 Там же.
15 Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10.11.2022 № 88-23349/2022; Апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2023 по делу № 33-31438/2023; Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15.09.2022 № 88-12907/2022// http://www.consultant.ru/
16 Определение Второго кассационного суда общей
юрисдикции от 28.04.2022 по делу № 88-10383/2022// http://www.consultant.ru/
В другом Определении того же года делается акцент на том, что поскольку в ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ речь идет о неденежном обязательстве, положения п. 6 ст. 395 ГК РФ не применимы17.
В связи с этим назрела необходимость в теоретической разработке конкретных критериев для применения ст. 333 ГК РФ по спорам, возникающим в сфере долевого строительства.
Таким образом, для решения теоретических и практических аспектов проблем гражданско-правовой ответственности за правонарушения в сфере долевого строительства необходимо применять комплексный подход.
Список источников
1. Зардов Р.С. Об оправданности сохранения механизма законной штрафной неустойки на современном этапе // Закон., 2018. № 6.
2. Иванов А.А. Понятие института долевого строительства коммерческих объектов недвижимости // Цивилист. 2022. № 1.
3. Карапетов А.Г. Экономический анализ права: Монография. М.: Статут, 2016. 528 с.
4. Краснова С.А. Сверхкомпенсационная защита в российском гражданском праве: формы и пределы // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2020. № 1.
5. Осипов М.Ю. Проблемы снижения неустойки российскими судами // Актуальные проблемы рос. права. 2022. № 1 (134).
6. Петухов С.В. Особенности субсидиарной ответственности контролирующих лиц в сфере недвижимости // Юрист. 2023. № 8.
7. Савченко Д., Стешенцев А., Кравченко А., Коляденко Н. Привлечение КДЛ застройщика к субсидиарной ответственности по обязательствам должника. Обзор судебной практики / Арбитраж.ру. 2022. 152 с.
References
1. Zardov R.S. On the justification of maintaining the mechanism of legal penalties at the present stage // Law. 2018. № 6.
2. Ivanov A.A. The concept of the institution of shared construction of commercial real estate // Civilist. 2022. № 1.
3. Karapetov A.G. Economic analysis of law: Monograph. M.: Statute, 2016. 528 p.
17 Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15.09.2022 № 88-12907/2022// http:// www.consultant.ru/
LAW & LEGISLATION • 03-2024
4. Krasnova S.A. Overcompensation protection in Russian civil law: forms and limits // Bulletin of Economic Justice of the Russian Federation. 2020. № 1.
5. Osipov M.Yu. Problems of reducing penalties by Russian courts // Current problems of Russian law. 2022. № 1 (134).
6. Petukhov S. V. Features of subsidiary liability of controlling persons in the field of real estate // Lawyer. 2023. № 8.
7. Savchenko D, Steshentsev A., Kravchenko A., Kolyadenko N. Bringing the developer's CDL to subsidiary liability for the debtor's obligations. Review of judicial practice / Arbitrage.ru. 2022. 152 p.
Информация об авторе
Алиев М.А. — аспирант юридического факультета, главный юрист ООО «Палюлин и партнеры»
Статья поступила в редакцию 12.01.2024; одобрена после рецензирования 08.02.2024; принята к публикации 14.02.2024.
Information about the author Aliev M.A. — postgraduate student of the law faculty, senior Lawyer of LLC «Palyulin and Partners»
The article was submitted 12.01.2024; approved after reviewing 08.02.2024; accepted for publication 14.02.2024.
Оперативно-розыскная
деятельность
ИЗДАТЕЛЬСТВО «ЮНИТИ-ДАНА» ПРЕДСТАВЛЯЕТ
Оперативно-розыскная деятельность: Учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению подготовки «Юриспруденция» / Под ред. Н.А. Кузьмина, Л.Л. Тузова, И.А. Климова. 8-е изд., перераб. и доп. 447 с. (Серия «Классический учебник»).
ISBN 978-5-238-03630-4 Агентство CIP РГБ
Изложены базовые положения теории оперативно-розыскной деятельности в Российской Федерации. Приведены материалы, касающиеся правового регулирования оперативно-розыскной деятельности, оснований и условий проведения оперативно-розыскных мероприятий, оперативно-розыскного обеспечения уголовного судопроизводства и других вопросов, не составляющих государственную тайну.
В основе учебника — Федеральный закон «Об оперативно-розыскной деятельности» от 5 июля 1995 г. (с многочисленными изменениями и дополнениями).
Для студентов, слушателей и курсантов учебных заведений системы правоохранительных органов Российской Федерации.
ЗАКОН И ПРАВО • 03-2024
