CC BY
17
- овладением детьми научными основами взаимодействия общества (человека) и природы;
- усвоением основ экологии для формирования у каждого члена общества осознания тесной взаимосвязи всех природных и социальных процессов, необходимости защиты окружающей среды и ее улучшения, рационального природопользования;
- накоплением и усвоением теоретического, практически необходимого знания, опыта и навыков, накопленных предыдущими поколениями;
- вооружением человека знаниями о взаимосвязи биологических организмов и их сообществ с окружающей средой, законах их функционирования и развития системы "общество-природа";
- идеей оптимизации взаимодействия человека и природы, гармоничного сочетания интересов общества с законами природы.
Использованные источники:
1. Авдеева Н.Н. Жизнь вокруг нас. Экологическое воспитание дошкольников: Учебно-методическое пособие / Н.Н. Авдеева, Г.Б. Степанова- Ярославль: Академия развития: 2003. - 112 с.
2.Биосфера / В.И. Вернадский; [ред., авт. вступ. ст. и примеч. А.Н. Перельмана]. — М.: Мысль, 1967. — 376 с.
3.Мир природы и ребенок / Под ред. Л.М. Маневцевой, П. Г. Саморуковой. -СПб.: «Детство-пресс», 2003. - 319 с.
4.Николаева С.Н. «Юный эколог. Программа экологического воспитания в детском саду» / С.Н. Николаева. - М.: МОЗАИКА-СИНТЕЗ, 2010. - 112с.
5. Рыжова Н.А. Экологическое образование в детском саду / Н.А. Рыжова. -М. : Изд. Дом «Карапуз», 2011. - 432с.
УДК 347.422/347.423
Войницкая Е.И. студент магистратуры 2 курс Санкт-Петербургский государственный университет
аэрокосмического приборостроения Россия, Санкт-Петербург ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ И ВОССТАНОВЛЕНИЯ НАРУШЕННЫХ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ НЕИСПОЛНЕНИИ ИЛИ НЕНАДЛЕЖАЩЕМ ИСПОЛНЕНИИ ЗАСТРОЙЩИКОМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В
ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ Аннотация: статья посвящена анализу проблем правового регулирования, связанных с привлечением к гражданско-правовой ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своих обязанностей перед участником строительства. В статье рассматриваются способы защиты и восстановления нарушенного
права дольщиком. Также в статье представлен обзор судебной практики по рассмотрению данной категории споров.
Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, участники долевого строительства, договор участия в долевом строительстве, защита имущественных прав, обязательство, защита прав участников долевого строительства, неустойка, штраф, моральный вред, упущенная выгода, убытки.
Voynitskya E.I.
2nd year student of a magistracy Saint-Petersburg state University of aerospace instrumentation
Russia, Saint-Petersburg PROBLEMS OF PROTECTION AND RESTORATION OF VIOLATED RIGHTS OF PARTICIPANTS OF SHARED CONSTRUCTION IN CASE OF NONPERFORMANCE OR IMPROPER PERFORMANCE OF DEVELOPER'S OBLIGATIONS UNDER THE CONTRACT OF
PARTICIPATION IN SHARE CONSTRUCTION Annotation: the article analyzes the problems of legal regulation related to the involvement of civil liability of the developer for non-performance or improper performance of his duties in front of the party building. The article discusses ways to protect and restore the violated rights of investors. The article also presents a review ofjudicial practice on consideration of this category of disputes.
Keywords: shared construction, the developer, the investors, the agreement of participation in shared construction, protection of property rights, the obligation to protect the rights of shared construction participants, penalty, fine, moral damage, lost profit damages.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 (далее - Закон, Закон об участии в долевом строительстве) имеет большое социальное значение. Благодаря заключению договора долевого участия в строительстве граждане имеют возможность приобрести жилые помещения в виде строящихся квартир, цены на которые ниже чем на аналогичное жилье на рынке уже сданного уже в эксплуатацию жилья. Данный вид договора отсутствует в Гражданском кодексе Российской Федерации (части второй) [3] (далее - ГК РФ), законодатель ввел данную конструкцию специальным актом - Законом об участии в долевом строительстве. Необходимо отметить его огромное значение в гражданских правоотношениях, он способствует защите участников долевого строительства (далее - дольщиков) от мошеннических действий и риска неполучения жилья после инвестирования в их строительство или вступления в товарищество по строительству многоквартирного дома.
1 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Однако, несмотря на многочисленные попытки законодательного урегулирования этой сферы, на практике часто встречаются ситуации, когда застройщик не исполняет свои обязательства по передаче объекта строительства в обусловленные договором сроки и граждане по несколько лет не могут вселиться в приобретенные квартиры. Является ли причиной нарушений прав и интересов дольщиков наличие пробелов в законодательстве или отсутствие четко выстроенной системы правового регулирования? Автор попробует ответить на данный вопрос в настоящей статье.
Социальная важность защиты прав граждан при приобретении жилья послужила основанием для принятия Закона об участии в долевом строительстве. Закон закрепляет особые, повышенные требования к застройщикам, к содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, привлечению денежных средств граждан для строительства. Застройщик и участник долевого строительства, непосредственно являясь сторонами договора, партнерами как таковыми по осуществлению совместной деятельности не являются. Застройщик является должником, а дольщик - кредитором рассматриваемого обязательства.
Как показывает анализ судебной практики по спорам между участниками долевого строительства, наиболее распространенными являются следующие нарушения договора со стороны застройщика: уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; отказ или уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи дома в эксплуатацию; просрочка передачи жилого помещения участнику долевого строительства; передача объекта долевого строительства в размере меньшем, чем было предусмотрено договором; передача объекта долевого строительства с недостатками (проектной документации, обязательных требований и т.д.); необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.
При этом наблюдается существенное нарушение прав дольщиков, поскольку юридический интерес - приобретение жилого помещения в собственность, бывает, не достигается.
Если застройщик исполнил ненадлежащим образом или не исполнил вовсе свои обязательства по договору, то дольщик имеет право защитить свои права в рамках досудебного (претензионного) и судебного урегулирования спора. Первый порядок не является обязательным, не предусмотрен напрямую законом, однако может быть предусмотрен договором. Его цель - уладить спор без обращения в суд.
Стоит отметить, что если дольщик обратился с претензией к застройщику, а второй не удовлетворил предъявленные требования в добровольном порядке, то при удовлетворении требований судом с
застройщика в пользу дольщика взыскивается штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом2.
Ответственность сторон за неисполнение обязательств может быть предусмотрена в виде неустойки и возмещения причиненных сверх неустойки убытков .
Неустойка может быть законной, то есть установленной ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, и договорной, т.е. предусмотренной договором участия в долевом строительстве.
Законная неустойка предусмотрена за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства. Размер законной неустойки не может быть уменьшен договором, договорная неустойка может только превышать законную. Это подтверждается положениями п.1 ст. 330, ст. 332 ГК РФ4, ч. 9 ст. 4, ч. 2 ст.6 Закона об участии в долевом строительстве. На невозможность уменьшения размера законной неустойки указывает и Президиум Верховного Суда в п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее - Обзор практики)5.
Размер неустойки определяется исходя из цены договора. Неустойка ежедневно, до удовлетворения требований застройщиком, будет расти, поэтому в суде можно несколько раз уточнять исковое заявление и расчет неустойки. Законная неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки x 1/300 x 9,75 % (ставка рефинансирования Банка России)6 x цена договора = сумма неустойки, если участником долевого строительства является гражданин, данная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере7.
Однако, при расторжении договора участия в долевом строительстве неустойка, предусмотренная ч. 2 ст.6 Закона об участии в долевом строительстве, уплате не подлежит8, в данном случае применяются положения ч. 2 ст. 9 Закона.
2 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей», ч. 6 ст. 13
3 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 5,6,10
4 «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)
5 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015)
6 Справочная информация: «Ключевая ставка и процентная ставка рефинансирования (учетная ставка), установленные Банком России» (Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс по данным Банка России)
7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 2 ст. 6
8 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), п. 29
Необходимо отметить, что дольщики являются потребителями по договору участия в долевом строительстве. Поэтому кроме неустойки (пени), уплата которой предусмотрена ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, согласно ч. 1 ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»9 (далее - Закон о ЗПП) потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки10.
Бремя доказывания, как размера реального ущерба, так и наличия и размера упущенной выгоды лежит на дольщике. В то же время, если размер реального ущерба может быть определен и доказан исходя из суммы, которую уплатил застройщику участник долевого строительства, то определение и доказывание наличия и размера упущенной выгоды представляет определенные сложности. Нередко суды, признавая наличие факта нарушения условий договора со стороны застройщика, удовлетворяют требования участников долевого строительства о возмещении убытков, при этом отказывая в удовлетворении требования о взыскании упущенной выгоды, в связи с недоказанностью истцом ее размера или вообще ее наличия (см., например, Апелляционное Определение Санкт-Петербургского городского суда от 09 апреля 2015 г. по делу № 33-3809/201511).
Отсутствие четких ориентиров для определения размера убытков не позволяет в полной мере восстановить нарушенные права участников долевого строительства, потому что на этапе начала строительства они вложили в строительство определенные денежные средства, а в последствие, спустя некоторое количество лет, смогли истребовать аналогичную сумму денежных средств с застройщика, нарушившего обязательства по договору, однако указанные денежные средства обесценились с учетом инфляции и ростом цен на жилье.
Достаточно часто дольщики для заключения договора с застройщиком используют механизм ипотечного жилищного кредитования. «Во многих кредитных договорах содержится условие, в соответствии с которым до регистрации права собственности жилого помещения заемщик-дольщик уплачивает повышенную процентную ставку по кредиту, а после регистрации - пониженную»12. Следовательно, в случае просрочки по договору долевого участия заемщик вынужден уплачивать повышенный процент. По мнению автора, разница между повышенными и пониженными
9 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей»
10 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 10
11 Апелляционное Определение Санкт-Петербургского городского суда от 09 апреля 2015 г. по делу № 333809/2015
12 Романенкова Я.Д.Гражданско -правовая ответственность застройщика как гарантия стабильности отношений на рынке жилья в России // Сборник: Современные тенденции социального, экономического и правового развития стран Евразии сборник научных трудов. - Москва: Изд-во: Московский университет им. С.Ю. Витте, 2016. - С. 330
процентами может быть взыскана судом с застройщика как убытки. Об этом также свидетельствует судебная практика: Санкт-Петербургский городской суд по делу № 33-6895/2015 установил, что между Истцом и ОАО «Газпромбанк» был заключен кредитный договор, по условиям которого было предусмотрено, что после внесения записи об ипотеке (передачи квартиры дольщику) процент за пользование кредитом снижается с 12,5% до 11,5%, Ответчик не сдал объект в срок, установленный договором, вследствие чего Истец понес убытки в виде переплаты процентов за
13
пользование кредитом13. В Определении суд указал, в результате того, что срок сдачи дома нарушен, банк не снизил процентную ставку и истец понес убытки.
В случаях, когда дольщик был вынужден нести расходы по найму жилого помещения, вызванные просрочкой со стороны застройщика, суд может отнести такие расходы к убыткам и взыскать их с застройщика. Однако, изучив судебную практику, автор пришел к выводу, что такие требования были удовлетворены, например, в Новосибирской и Ярославской области, а в г. Санкт-Петербурге, напротив, такая практика не сложилась.
Следует учитывать, что если у дольщика имелось жилое помещение в собственности, а он арендовал иное помещение, суд может отказать в возмещении убытков в виде арендной платы за жилое помещение, в том числе и в оплате коммунальных услуг, так как отсутствует причинно-следственная связь между просрочкой застройщика по передаче жилого помещения и убытками, которые понес дольщик.
В некоторых случаях при наличии достаточных доказательств суд одновременно может отнести к убыткам и расходы по оплате по договору коммерческого найма жилья, и расходы по уплате процентов по кредитному договору.
Таким образом, в качестве убытков дольщик может взыскать стоимость найма жилого помещения, коммунальные услуги, услуги риелтора за поиск в наем иного жилого помещения на случай просрочки исполнения застройщиком своих обязательств. А вот возможность взыскания процентов за пользование кредитом зависит от условий кредитного договора.
С учетом специфики рассматриваемого вопроса, когда значительное число нарушений застройщиком обязательства приводят к расторжению договора, для определения размера убытков может быть использована по аналогии ст. 524 ГК РФ14, определяющая порядок исчисления убытков при расторжении договора, в связи с отсутствием иных ориентиров для определения размера причиненных застройщиком убытков.
Помимо взыскания имущественного вреда, участник долевого строительства также вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда. Размер компенсации морального вреда в
13 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21 мая 2015 г. по делу № 336895/2015
14 «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости. Моральный вред подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины, и отказать в данном требовании суд не имеет
права15.
Также при защите прав в суде в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований судебные расходы (например, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) в соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации16 могут быть взысканы с застройщика, если дольщик включит такое требование в свое исковое заявление.
Однако, обращаясь за взысканием неустойки в суд, необходимо помнить о том, действующим законодательством предусмотрено, что размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании ст. 333 ГК РФ17.
Из п. 1 ст. 333 ГК РФ следует, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Указанная правовая позиция также отражена в Обзоре практики.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки,
т.е., по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции
18
Российской Федерации , согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Критериями для установления несоразмерности размера процентов за пользование чужими денежными средствами могут быть: чрезмерно высокий размер процентов, длительность неисполнения обязательств, значительное превышение суммы процентов за пользование денежными средствами над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, степень выполнения обязательства должником, и др.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что возможны ситуации, когда взысканные проценты не только не соответствуют последствиям
15 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей», ст. 15
16 «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 19.12.2016)
17 «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)
18 «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6 -ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
нарушения обязательства, но и фактически составляют значительную часть от суммы основного долга.
Таким образом, стоит иметь в виду, что взысканный размер неустойки может быть снижен в случае его несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая все вышеизложенное, можно прийти к выводу, что защита прав и интересов дольщиков может быть осуществлена как в судебном, так и в претензионном порядке. Законодательством предусмотрено множество возможностей взыскания дольщиками денежных средств с застройщика, если он не признан банкротом. Например, можно взыскать неустойку и убытки, а также моральный вред, судебные расходы, и другие виды материальных потерь, которые понес дольщик в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств. Главное условие - документальное подтверждение дольщиком размера понесенных убытков. Не стоит забывать, что получение положительного решения суда и исполнительного листа не всегда позволяют вернуть свои денежные средства, застройщик, даже не признанный банкротом, может не иметь на счетах денежных средств, что затруднит взыскание по исполнительному документу.
Использованные источники:
1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) [Электронный ресурс]. URL:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=2875&fld =134&dst= 1000000001,0&rnd=0.3400127064913976 (дата обращения 30.03.2017).
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=212416&fl d= 134&dst= 10579,0&rnd=0.513872563691016 (дата обращения 01.04.2017).
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=198256&fl d= 134&dst= 102112,0&rnd=0.831932640068525 (дата обращения 31.03.2017).
4. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 19.12.2016) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=200079&fl d= 134&dst= 1000000001,0&rnd=0.9367924612752492 (дата обращения 01.04.2017).
5.Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей» [Электронный ресурс]. URL:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=200945&fl
d=134&dst=1000000001,0&rnd=0.3556495697845512 (дата обращения 01.04.2017).
6.Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=201266&fl d= 134&dst= 1000000001,0&rnd=0.9067982592206183 (дата обращения
05.10.2016).
7.«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=176967&fl d=134&dst=1000000001,0&rnd=0.08768280933050798 (дата обращения
01.04.2017).
8.Апелляционное Определение Санкт-Петербургского городского суда от 09 апреля 2015 г. по делу № 33-3809/2015 [Электронный ресурс]. URL: https://rospravosudie.com/court-sankt-peterburgskij-gorodskoj-sud-gorod-sankt-peterburg-s/act-487625976 (дата обращения 01.04.2017).
9.Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21 мая 2015 г. по делу № 33-6895/2015 [Электронный ресурс]. URL: https://rospravosudie.com/court-sankt-peterburgskij-gorodskoj-sud-gorod-sankt-peterburg-s/act-494326713 (дата обращения 01.04.2017).
10.Справочная информация: «Ключевая ставка и процентная ставка рефинансирования (учетная ставка), установленные Банком России» (Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс по данным Банка России) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=12453&rn d=244973.757410821 (дата обращения 01.04.2017).
11.Романенкова Н.Д. Гражданско-правовая ответственность застройщика как гарантия стабильности отношений на рынке жилья в России // Сборник: Современные тенденции социального, экономического и правового развития стран Евразии сборник научных трудов. - Москва: Изд-во: Московский университет им. С.Ю. Витте, 2016. - С. 327-334.
