CC BY
234
2.4. ГАРАНТИИ КАЧЕСТВА ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Горбунова Елена Николаевна, соискатель, Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации
LN5000@mail.ru
Аннотация: Статья посвящена восстановительному
способу защиты прав участников долевого строительства: предоставление гарантий качества
построенного объекта. Рассматриваются проблемы сдачи в эксплуатацию объектов долевого строительства ненадлежащего качества, отсутствия законодательного закрепления максимального срока устранения недостатков, непредставления гарантий качества объекта правопреемникам участника долевого строительства.
Ключевые слова: гарантии качества, недостаток объекта, участник долевого строительства, застройщик.
GUARANTEES OF QUALITY OF A SHARED CONSTRUCTION OBJECT
Gorbunova Elena Nikolaevna, candidate, The Russian Law Academy of the Russian Federation Ministry of Justice
LN5000@mail.ru
Annotation: The article is devoted to the restoration method of defense of shared construction participants’ rights: giving guarantees of quality of a newly built object. The problems connected with commissioning of low-quality shared construction objects, the lack of legislative setting of deadline for elimination of defects, failure to guarantee quality of an object for legal successors of shared construction participants are being examined.
Keywords: guarantee of quality, lack of an object, shared construction participant, developer.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1] (далее Закон о долевом строительстве) в статье 12 установил, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи. При этом с одной стороны подписанием акта приема-передачи исполняется основное обязательство застройщика по возведению и передаче объекта участнику долевого строительства, с другой стороны в статье 7 закон возлагает на застройщика исполнение дополнительных обязательств по устранению в пределах гарантийного срока недостатков в случае их появления в объекте строительства.
После прекращения договорных отношений имущественный вред бывшему участнику долевого строительства может быть причинен недостатком построенного объекта. Поэтому важным направлением защиты прав участников долевого строительства после передачи объекта строительства являются гарантийные обязательства застройщика.
Обратимся к содержанию ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве, в которой определено, что качество объекта долевого строительства должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и
градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В целях защиты прав участников долевого строительства законодатель предусмотрел гарантийный срок, который для объекта долевого строительства за исключением технологического и инженерного оборудования устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, установлен специальный гарантийный срок, который не может быть менее трех лет.
Закон о долевом строительстве недостатками, подлежащими устранению, называет недостатки, возникшие в результате отступление от условий договора, требований технического регламента, проектной документации, градостроительных регламентов и иных обязательных требований, а также иные недостатки, которые делают объект непригодным для эксплуатации.
Считаем, что подобная общая формулировка недостатков, которые подлежат устранению застройщиком, вполне оправдана, так как в рамках закона просчитать все возможные недостатки, которые могут возникнуть в результате использования технологически сложного объекта долевого строительства просто невозможно.
В течение указанного гарантийного срока, если будет выявлено, что объект долевого строительства построен с недостатками, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в двойном объеме.
Следовательно, гарантирован минимальный срок в течение, которого участники строительства могут обратиться в суд за защитой своих прав, а также указан перечень возможных действий. Наиболее подробно вопрос судебной защиты прав участников долевого строительства был рассмотрен М. Лазукиным[2, с. 17-27] и А. Герасимовым [3, с. 15-25]. В результате анализа судебной практики по вопросу устранения недостатков в построенном доме застройщиком или последующего возмещения застройщиком расходов на устранение недостатков третьими лицами М. Лазукин пришел к выводу, что «с учетом экспертиз назначаемых по делу и дальнейших обжалований дела данной категории длятся годами, поэтому представляется необходимым более глубоко подходить к вопросу ввода в эксплуатацию вновь построенных домов, предъявляя к их качеству повышенные требования, чтобы проблему недоделок решали именно застройщики, а не собственники и созданные ими организации путем судебных тяжб» [2, а 27].
Соглашаясь с мнением автора, считаем, что в целях защиты прав участников долевого строительства
Бизнес в законе
5’2013
разрешение на ввод в эксплуатацию должно выдаваться только после предоставления застройщиком в числе документов указанных в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса [4] заключения независимой экспертизы качества возведенного объекта.
Проведем сравнительный анализ законодательства России и зарубежного законодательства по вопросу гарантийного обслуживания объекта строительства с целью выявления законодательных недостатков и поиска путей их решения.
Рассмотрим французское законодательство, так как оно по сравнению с другими странами Европы предоставляет максимальные гарантии участникам строительства после передачи объекта.
По окончанию строительства, сдачи объекта в эксплуатацию и подписания протокола сдачи в эксплуатацию, покупателю вручается досье, свидетельствующее об окончании строительства и акты соответствий. Здание страхуется: общая часть -на имя товарищества совладельцев, отдельные лоты - на имя конкретного владельца.
В этот момент вступают в силу различные гарантии застройщика. Первая - это гарантия качественного завершения. Указанная гарантия действует в течение года после сдачи здания в эксплуатацию. Она обязывает застройщика исправлять все недочеты, выявленные либо в процессе приёмки-сдачи, либо указанные застройщику отдельно в письменном виде. Данная гарантия является единственной, покрывающей возникающие проблемы со звуковой изоляцией.
Следующий вид гарантий - это двухлетняя гарантия качественного функционирования. Указанная гарантия покрывает элементы оборудования, установленного во время строительства, к которому относятся сантехника и электрооборудование, лифты, противопожарное оборудование, осветительное и коммуникационное оборудование, подвесные потолки и окраска стен и т.д.
Кроме того, ст. 1792 и ст. 1792-2 Гражданского кодекса Франции [5] устанавливается десятилетняя гарантия, по которой застройщик несет полную
ответственность за повреждения, полученные даже вследствие дефекта грунта, которые подвергают сомнению прочность строения или которые проявляются в одном из элементов конструкции или в одном из элементов оборудования, делая здание
непригодным для использования по назначению.
Таким образом, законодательством Франции предусмотрены различные по продолжительности гарантийные сроки на отдельные элементы строения.
В юридической литературе России также высказывалось мнение о том, что не может один пятилетний гарантийный срок быть и для кровли и для внутренней отделки, например, общедомового имущества. Соглашаясь с мнением автора, и применяя французский опыт, считаем, что в
отношении косметического ремонта общего имущества многоквартирного дома гарантийный срок может быть сокращен до двух лет. Данное положение не станет нарушением прав участников долевого строительства, так как косметический ремонт, как правило, портится самими собственниками и
назначенная судом экспертиза подтвердит этот факт, поэтому нецелесообразно устанавливать пятилетний
гарантийный срок, если правом невозможно будет воспользоваться.
В отличие от законодательства Франции положения Закона о долевом строительстве призваны защитить именно участника долевого строительства, а не приобретателей квартир в этом же, но уже готовом доме, то есть гарантийный срок не распространяется на последующих покупателей квартир даже в переделах гарантийного срока. Иллюстрацией является судебная практика: в апелляционном
определении Краснодарского краевого суда от
03.04.2012 г. по делу № 33-5996/12 [6] в
удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств отказано правомерно, так как права участника долевого строительства при продаже квартиры третьему лицу в части гарантий качества квартиры со стороны застройщика к новому собственнику квартиры не переходят, поскольку прямо в законе такой переход не предусмотрен, а в сделки в качестве стандартных условий обычно не включается.
В связи с тем, что ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве указывает только участника долевого строительства в качестве лица имеющего право обратиться за устранением недостатков в пределах гарантийного срока, аналогичная с указанной ситуацией может возникнуть и с наследником или правопреемником участника долевого строительства.
Если недостатки объекта строительства имеет только квартира конкретного собственника, то указанное положение закона вполне оправдано, так как предоставление гарантийного срока - это своеобразный бонус именно участнику строительства, который в период строительства рисковал своими денежными средствами. Однако, если построенный объект имеет недостатки строительных работ не
только в жилых помещениях, но и в общем имуществе (что встречается значительно чаще), то подобная формулировка закона приведет к нарушению прав других участников строительства. Так как в таком случае, как правило, истцом выступает не конкретное физическое лицо, а объединение физических лиц, выступающих с целью добиться устранения
недостатков всего жилого/нежилого фонда,
относящегося к их владению. Обычно это
товарищество собственников жилья или организация, созданная для одного отдельно стоящего здания или группы зданий лицами, имеющими в собственности помещения в этом здании/зданиях с целью
обеспечения эксплуатации помещений и организации работ по содержанию и эксплуатации объектов общего пользования.
Получается, что ТСЖ представляет интересы всех собственников помещений многоквартирного дама, в том числе и тех, что в соответствии с формулировкой закона не имели права обращаться к застройщику с требованием о гарантийном ремонте, так как купили или получили по наследству квартиру в уже
построенном доме.
В целях устранения описанной ситуации, было бы целесообразно ч. 6 ст. 7 Закона о долевом
строительстве изложить в следующей редакции: «Участник долевого строительства, а также последующий собственник объекта долевого
строительства вправе предъявить застройщику
требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если
такое качество выявлено в течение гарантийного срока».
Необходимо отметить, что Закон о долевом строительстве предусматривает устранение застройщиком недостатков в разумные сроки. Считаем, что такая формулировка как «разумный срок» не способна предоставить защиту прав участников долевого строительства. Так как застройщик за устранение недостатков не получает прибыли и данные действия являются его расходом, он может затянуть процесс устранения недостатков.
В пункте 16 Указа Президента Республики Беларусь «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» [7] предусмотрен предельный срок устранения недостатков объекта не более трех месяцев (для одноквартирных жилых домов - шести месяцев). Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами перечня замечаний к акту приемки-передачи объекта долевого строительства.
Считаем, что указание в законе максимального срока устранения недостатков способно предоставить защиту прав участников долевого строительства.
Таким образом, в целях устранения недостатков правового регулирования предоставления участникам долевого строительства гарантий качества объекта в Закон о долевом строительстве необходимо внести следующие изменения:
1) запретить выдавать разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до предоставления застройщиком заключения независимой экспертизы качества возведенного объекта;
2) установить максимально возможный срок устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства;
3) закрепить право правопреемников участников долевого строительства обращаться к застройщику с требованием об устранении недостатков объекта долевого строительства в пределах гарантийного срока.
Список литературы:
1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
2. Лазукин М. Техническое состояние вновь построенного дома. Как устранить недоделки в судебном порядке // Жилищное право. 2012. № 12. С. 17 - 27
3. Герасимов А. Качество жилья под защитой суда // Жилищное право. 2012. № 1. С. 15 - 25.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ//Собрание законодательства РФ,
03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 16.
5. Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) = Code civil des Fran?ais (Code Napoleon) / пер. с фр. В. Н. Захватаева, Москва-Берлин: Инфотропик Медиа, 2012
6. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 03.04.2012 г. по делу № 33-5996/12//СПС Консультант плюс электронный ресурс. Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=S0J ;n=219976;dst=0;ts=31A928B9939FC080B7FA716ECACDD11 9;ts=DC383CE76F9F102CF0C51 DF8027CA0A3.
7. Указ Президента Республики Беларусь от 6 июня 2013 года №263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь»//Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь от 8.06.2013 г. Режим доступа: http://base.spinform.ru/show_doc.fwx?rgn=60494.
8. Гобунова Е.Н. Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав участника долевого строительства // Пробелы в российском законодательстве №5, 2013, с. 84-86
Reference list:
1. Federal Law 12.30.2004 № 214-FL «On participation in shared construction of tenement-houses and other objects of real estate and on amendments to some legislative acts of the Russian Federation»//Collection of Legislation of RF,
01.03.2005, № 1 (part 1), art. 40.
2. Lazukin M. The technical statement of a newly built house. How to eliminate defects juridically. // Housing law. 2012. № 12. P. 17 - 27
Gerasimov A. The quality of a house under the protection of the court// Housing law. 2012. № 1. P. 15 - 25
4. Town-planning Code of the Russian Federation 12.29.2004 № 190-FL// Collection of Legislation of RF, 01.03.2005, № 1 (part 1), art. 16.
5. Civil Code of France (Napoleon Code) = Code civil des Fran?ais (Code Napoleon) / transl. from Fr. V.N.Zakhvataeva, Moscow-Berlin: Infotropic Media, 2012
6. Appeal definition of Krasnodar regional court 04.03.2012 concerning case №
33-5996/12//: Consultant plus -Electronic resource http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ ;n=219976;dst=0;ts=31A928B9939FC080B7FA716ECACDD11 9;ts=DC383CE76F9F102CF0C51 DF8027CA0A3.
7. Decree of the President of the Republic of Belarus
06.06.2013 №263 «On shared construction in the Republic of Belarus»// National legal Internet portal of the Republic of Belarus 06.08.2013:
http://base.spinform.ru/show_doc.fwx?rgn=60494.
РЕЦЕНЗИЯ
на статью Горбуновой Е. Н. «Гарантии качества объекта долевого строительства»
Статья Горбуновой Е. Н. посвящена анализу такого восстановительного способа защиты прав участников долевого строительства как гарантии качества построенного объекта.
Актуальность работы заключается в том, что одной из проблем долевого строительства является качество выполняемых работ. Большинство объектов, переданных участникам долевого строительства, имеют строительные недостатки.
В работе отмечены существующие недостатки законодательства, приводящие к нарушению прав участников долевого строительства, и предложены варианты их устранения.
Автором проанализированы имеющиеся по данной проблеме публицистические источники, правовая база, судебная практика и периодическая литература.
Выявлены недостатки правового регулирования гарантийных обязательств застройщиков.
Содержание статьи логически взаимосвязано.
Статья не содержит сведений, не разрешенных для опубликования в открытой печати, и не содержит научных материалов, принадлежащих другим авторам.
Научная статья Горбуновой Е. Н. «Гарантии качества объектов долевого строительства» соответствует всем требованиям, предъявляемым к работам такого рода. Данная статья рекомендуется к публикации.
доктор юридических наук, доцент
С. З. Женетль
