Анализ взаимодействия участников долевого строительства, застройщиков и Службы государственного строительного надзора Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 69.059.7

АНАЛИЗ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ЗАСТРОЙЩИКОВ И СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО

НАДЗОРА

© Е.Г. Журавлев, К.Е. Червонная

В статье рассмотрены вопросы, связанные со взаимоотношениями участников долевого строительства и Застройщика. Рассмотрены основные типы претензий дольщиков, проведен их количественный и качественный анализ. На примере крупной строительной компании проведен анализ затрат на устранение замечаний. Выполнен анализ отчетных данных Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области за 2013-2014 гг. в сфере долевого строительства, предложены пути совершенствования работы этой организации.

Ключевые слова: застройщик; участник долевого строительстваа;объект долевого строительства; претензии к качеству; Служба государственного жилищного и строительного надзора.

ANALYSES OF COOPERATION OF SHARED CONSTRUCTION PARTICIPANTS, DEVELOPERS AND STATE CONSTRUCTION SUPERVISION DEPARTMENT

© E.G. Zhuravlev, K.E. Chervonnaia

In the article we considered the questions connected with the cooperation of shared construction participants and a developer. We considered the main types of shared participants' complaints, executed their qualitative and quantitative analyses. At the example of a large developing company we performed analyses of expenses on the removing all the remarks. We made the analyses of reported data of "State construction supervision department of Irkutsk region" for the period of 2013-2014 in the sphere of shared construction, suggested the ways to improve the work of this organization.

Key words: developer; shared construction participant; object of shared construction; complaints to quality; State construction supervision department.

Одним из наиболее распространенных способов покупки строящегося жилья является участие в долевом строительстве. По данным на 2014 год, в Иркутской области свою деятельность осуществляют 130 организаций-застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства многоквартирных жилых домов. Данными организациями возводится 268 объектов капитального строительства с привлечением средств дольщиков.

Участие в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1].

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы (ФРС). При этом он считается заключенным только с момента такой регистрации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Если данное условие

не соблюдается, то участник долевого строительства вправе потребовать у Застройщика либо безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, либо соразмерно уменьшить цену договора, либо возместить свои расходы на устранение недостатков.

Естественно, устранение замечаний, возникших после подписания акта приема-передачи помещения, влечет за собой затраты, зачастую, достаточно большие. Поэтому Застройщики неохотно устраняют замечания, в особенности, если их устранение достаточно затратно. Как правило, самыми «дорогостоящими» замечаниями строительного характера являются протечки кровли и промерзание стен.

Основные претензии, которые могут возникнуть у участников долевого строительства:

- претензии к качеству построенного объекта;

- претензии к сроку передачи приобретенного помещения (просрочка строительства);

- претензии к фактической площади приобретенного помещения;

- претензии, возникшие в течение гарантийного периода.

Для анализа замечаний к качеству построенного объекта для примера выбран многоквартирный пятиэтажный жилой дом, 110 квартир. Распределение замечаний по категориям в абсолютном и процентном выражении приведено в табл. 1 и рис. 1 соответственно.

Таблица1

Распределение замечаний по категориям

№ подъезда Количество квартир в подъезде Критерии оценки ^^^^^^^^ ^^^^^^^^ Количество ^^^^^^^^ квартир, ^^^^^^^^ в которых были выявлены характерные замечания

Окна Инженерная система (ГВС, ХВС, отопление) Электрика Вентиляция Общестроительные работы Входные двери

1 25 10 3 1 - 7 -

2 25 4 1 - 1 - 1

3 30 18 1 - 1 4 -

4 30 27 2 1 - 9 -

Итого 110 59 7 2 2 20 1

Также одним из наиболее распространенных случаев нарушения прав участников долевого строительства является просрочка передачи застройщиками объектов долевого строительства.

Рис. 1. Процентное соотношение категорий замечаний, выявленных участниками долевого строительства

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ [1] расчет стоимости неустойки рассчитывается по формуле:

во дней просрочки ставка рефинансирования * стоимость договораЧ

-ш-У2

Естественно, претензии к качеству построенного объекта возникают не только при приемке квартиры, но и в течение гарантийного срока. Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ [1] гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет, если иное не прописано в договоре.

Для анализа характерных недостатков, возникающих в течение гарантийного периода, были собраны отчетные данные по Фонду гарантийного периода строительной компании с условным названием «ВВВ» за 2014 год.

На начало 2014 года на гарантийном обслуживании компании находилось 9 объектов. В течение года по 5 объектам гарантийный срок закончился (табл. 2).

Таблица 2

Объекты, находящиеся на гарантийном обслуживании компании ООО «ВВВ»

Объект Адрес Дата ввода в эксплуатацию Гарантийный срок

Зеон 4 г. Иркутск, ул. Байкальская, д. 105-а 30.03.2009 30.03.2014

Лазурный 3 г. Иркутск, ул. Байкальская, 202/8, 202/9, 202/10, 202/11, 202/12, 202/13, 202/14, 202/17 25.05.2009 25.05.2014

Вариант г. Иркутск, бул. Рябикова, д. 36/1, 36/2 , 36/3, 36/4, 36/5, 36/6. 3 0.06.2009 30.06.2014

Заречный г. Иркутск, ул. Джамбула, д. 30/1, 30/2, 30/3, 30/4, 30/5, 30/6. 20.11.2009 20.11.2014

Чайка г. Иркутск, ул. Терешковой, д. 15, 17, 19, 21, 15б 18.11.2010 18.11.2015

И-

Объект Адрес Дата ввода в эксплуатацию Гарантийный срок

Луговое Иркутская обл., Иркутский р-н, р. п. Маркова, 28.12.2010 28.12.2015

Луговое-2 Иркутская обл., Иркутский р-н, р. п. Маркова 30.10.2011 30.10.2016

В конце каждого календарного года руководством строительной компании разрабатывается план возможных затрат, которые могут возникнуть при устранении замечаний на объектах гарантийного периода в течение следующего года. По каждому из 8-ми объектов была заложена определенная сумма планируемых затрат.

На 2014 год в Фонд гарантийного обслуживания объектов строительства компании «ВВВ» было заложено 3 500 000 руб., причем данная сумма была распределена между объектами не в равных долях. По истечении 2014 года, плановые затраты по объектам были сопоставлены с фактическими (табл. 3, рис. 2).

Таблица 3

Плановые и фактические затраты на устранение замечаний по объектам, находящимся на гарантийном обслуживании

Объект «ВВВ» Адрес Плановые затраты, руб. Фактические затраты, руб. Выполнение

1 г. Иркутск, ул. Байкальская 100 000,00 0,00 0,0%

2 г. Иркутск, ул. Байкальская 100 000,00 0,00 0,0%

3 г. Иркутск, бул. Рябикова 100 000,00 83 044,00 95,8%

4 г. Иркутск, ул. Джамбула 100 000,00 90 832,00 90,8%

5 г. Улан-Удэ, ул. Смолина 2 000 000,00 1 989 055,60 99,5%

6 г. Иркутск, ул. Терешковой 100 000,00 0,00 0,0%

7 Иркутский р-н, р. п. Маркова (1 и 2 очередь) 500 000,00 56 504,00 11,3%

8 г. Иркутск, пр-т Маршала Жукова 500 000,00 326 692,00 65,3%

ИТОГО 3 500 000,00 2 846 127,60 94,8%

Как видно из представленных выше таблицы и гистограммы, фактическое распределение средств было неравномерным. Стоит отметить, что по некоторым объектам затраты отсутствовали вовсе. Это связано с тем, что в течение года от участников долевого строительства заявлений не поступало.

После сравнения плановых и фактических затрат необходимо проанализировать, на что конкретно расходовались средства компании.

2 500 000,00

2 000 000,00

1 500 000,00

1 ООО 000,00

500000,00

0,00

' Плановые затраты, руб.

1 Фактические затраты, руб.

Рис. 2. Гистограмма плановых и фактических затрат строительной компании

На основании анализа актов выполненных работ были составлены таблицы распределения средств по видам работ (табл. 4 и 5).

Таблица4

Распределение средств по видам работ на устранение замечаний по объектам

гарантийного обслуживания

Объект «ВВВ» Вид работ Стоимость, руб.

Объект № 1 Кровля 383 044,00

Объект № 3 Промерзание стен 90 832,00

Объект № 5 Промерзание стен 284 809,00

Кровля 1 566 870,00

Вентиляция 137 376,60

Объект № 7 Инженерное оборудование 56 504,00

Объект № 9 Промерзание стен, отделка откосов 183 440,00

Инженерные сети, ливневая канализация 67 780,00

Кровля 75 472,00

Итого: 2 846 127,60

Как видно из анализа распределения средств по видам работ, наибольшее число проблем возникает с кровлями. Доля затрат по данному виду конструкций составляет порядка 71,16 %, что в денежном выражении чуть более 2 000 000 рублей.

Не редки случаи, когда претензионные заявления направляются в судебные органы. Происходит это, в основном, когда застройщик не устраняет выявленные замечания.

Таблица 5

Процентное соотношение затраченных средств по видам работ

Вид работ Стоимость, руб. Процент от общей суммы затраченных средств

Инженерные сети, ливневая канализация, инженерное оборудование, вентиляция 261 660,60 9,19 %

Промерзание стен, отделка откосов 559 081,00 19,64 %

Кровля 2 025 386,00 71,16 %

Итого: 2 846 127,60 100,00 %

Для примера приведен объект одной из строительных компаний города Иркутска. Жилой комплекс расположен по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская. Данный многоквартирный жилой комплекс состоит из 5 блок-секций, количество квартир составляет 154, 24 нежилых помещения, предназначенных для коммерческого использования.

Разрешение на ввод в эксплуатацию было получено в мае 2009 г.

В целом по данному объекту в адрес Застройщика было направлено 40 претензионных заявлений от 23 участников долевого строительства, из них 2 заявителя в последующем обратились в суд, 1 заявитель - в Службу государственного жилищного и строительного надзора. Вышеуказанные данные можно изобразить с помощью диаграммы (рис. 4).

■Заявления, поданныев адрес ■ Заявления в суд

^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ в

государственного строительного надзора

Рис. 3. Процентное соотношение заявлений участников долевого строительства жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская

Надзор за строительством осуществляется Службой государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области согласно Градостроительному Кодексу РФ [2] и Положению об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 01 февраля 2006 г. № 54) [3].

Согласно отчету Службы за 2014 год [4] за отчетный период в Службу поступило 18 530 обращений и запросов граждан и организаций. Из них рассмотрено Службой 11 309 (за 2013 год - 10 021 обращение).

Количество поступившей в Службу корреспонденции в 2014 году увеличилось на 43 % по сравнению с отчетным периодом 2013 года (рис. 5). Следует отметить, что число обращений в сфере жилищного надзора увеличилось на 39 %, по вопросам строительного надзора увеличилось на 11 %, по вопросам правового регулирования увеличилось на 5 %

(основной прирост обращений связан с дополнительными полномочиями Службы в сфере жилищного надзора).

2011 год 2012 ГОД 2013 ГОД 2014 ГОД

9 жилнэдзор ■ стройнадзср ■ долевое И правовой

Рис. 5. Количество обращений граждан за 2011-2014 гг.

В целом, по вопросам Государственного контроля и надзора в области долевого строительства Служба приводит следующие статистические данные (табл. 6).

Таблица 6

Отчетные данные Службы за 2013-2014 гг. в сфере долевого строительства

Государственный контроль и надзор в области долевого строительства

2013 г. 2014 г.

Количество объектов, строящихся с привлечением средств участников долевого строительства 226 268

Количество нарушений в сфере законодательства о долевом строительстве 130 133

Количество возбужденных дел об административных правонарушениях по итогам проверок соблюдения законодательства о долевом участии в строительстве 142 172

Количество выданных предписаний по результатам проверок соблюдения законодательства о долевом участии в строительстве 68 44

Как видно из рис. 6, в Службе государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области отсутствует отдел, занимающийся непосредственно работой с гражданами. Так же стоит отметить тот факт, что порядок подачи обращений гражданами своих претензий и заявлений строго регламентирован и достаточно бюрократизирован, а срок рассмотрения обращений занимает 30 дней.

Рис. 6. Структура Службы государственного жилищного и строительного

надзора Иркутской области

В этой связи, целесообразным представляется создание отдела по работе с обращениями граждан, находящегося в подчинении центрального отдела государственного строительного надзора.

Функции отдела по работе с обращениями граждан могут быть следующими:

- прием граждан по вопросам участия в долевом строительстве согласно утвержденному распорядку работы отдела;

- ответы на самые распространенные вопросы, возникающие у граждан, согласно законодательству РФ;

- разъяснение по вопросам строительных замечаний согласно СНиП и СП;

- разъяснение основных положений договора участия в долевом строительстве;

- основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при подписании акта приема передачи приобретенных помещений;

- ведение реестра незаконного жилищного строительства и ознакомление с ним всех заинтересованных граждан;

- сбор и обработка информации по строящимся объектам, квартиры в которых продаются по договорам долевого участия;

- ежеквартальный отчет о работе с гражданами.

Анализируя статистические данные, получение при изучении отчета Службы за 2014 год, а также данные о подаче заявлений непосредственно в адрес Застройщика, целесообразность создания данного отдела актуальна.

Статья поступила 12.11.2015 г.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12. 2004 г. № 214-ФЗ.

2. Градостроительный кодекс РФ (ред. от 01.01.2015 г.).

3. Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 № 54 (ред. от 29.04.2014) «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» (вместе с «Положением об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации»).

4. Отчет Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области о проделанной работе за 2014 год [Электронный ресурс] : http://www.irkobl.ru.

Информация об авторах

Журавлев Евгений Геннадьевич, кандидат технических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-54-12; Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Червонная Ксения Евгеньевна, менеджер по работе с претензиями ООО «Торговый Дом Недвижимости» (группа компаний ЗАО УК «ВостСибСтрой»), тел.: 89149368931, e-mail: kseniya-chervonnaya@yandex.ru, 664075, Россия, г. Иркутск, ул. Байкальская, д. 202.

Information about the authors

Zhuravlev E.G, Candidate of Technical Sciences, associate professor of the Department of Real Estate Expertise and Management; tel.: (3952) 40-54-12; Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

Chervonnaia K.E., grievances manager in LLC "Trade House of Real Estate" (group of companies JSC UK «VostSibStroi»), tel.: 89149368931, e-mail: kseniya-chervonnaya@yandex.ru, 202 Baikalskaia St., Irkutsk, 664075, Russia.

УДК 691-4

ДОЛГОВЕЧНОСТЬ СЛОИСТЫХ ОГРАЖДАЮЩИХ КОНСТРУКЦИЙ

С ЛИТЫМИ КОМПОЗИТАМИ

© В.А. Москвитин, Б.И. Пинус, Н.А. Емельянова, Д.В. Москвитин

Статья посвящена исследованию теплозащитных возможностей литых пористых композитов, используемых в качестве утеплителей в слоистых ограждающих конструкциях. Рассмотрены вопросы влияния климатических условий на процессы тепломассообмена в трехслойных стеновых ограждениях с литым утеплителем из композита «Поропласт