CC BY
144
ISSN 1810-0201. Вестник ТГУ, выпуск 12 (140), 2014
УДК 347.8
К ВОПРОСУ О СРОКАХ В ДОГОВОРЕ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
© Елена Петровна ГЛАДНЕВА
Российский государственный университет правосудия, г. Воронеж, Российская Федерация, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права, Арбитражный суд Воронежской области, г. Воронеж, Российская Федерация, судья, e-mail: [email protected]
Рассматриваются отдельные сроки договора участия в долевом строительстве: срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, гарантийный срок. Рассматриваемые сроки относятся к существенным условиям договора участия в долевом строительстве недвижимого имущества. Проводится анализ правового регулирования срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и гарантийного срока с использованием судебной практики. В частности говорится о том, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договорами не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или блок-секции многоквартирного дома. Относительно гарантийного срока приходим к выводу, что несмотря на то, что условие договора участия в долевом строительстве о гарантийном сроке сконструировано в законе как существенное, таковым не является. Предлагается внести изменения в действующее законодательство Российской Федерации. Учитывая, что гарантийный срок является сроком осуществления гражданских прав, а не сроком исполнения обязанности, в законе достаточно закрепить величину гарантийного срока: 5 лет с помощью императивной нормы.
Ключевые слова: существенные условия договора; срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; гарантийный срок; досрочное исполнение застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства.
Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Указанный срок - это период времени, в течение которого застройщик обязан исполнить обязательство по передаче объекта долевого строительства. Таким образом, данный срок является сроком исполнения обязанностей согласно ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) [1].
Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214 (далее ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором [2]. Передача застройщиком объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному
акту и не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования и (или) иного объекта недвижимости (ст. 6, п. 1, 2 ст. 8 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»).
В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
По общему правилу досрочное исполнение обязательства возможно, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа (ст. 315 ГК РФ). В свою очередь, досрочное исполнение обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, когда такая возможность предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства
либо вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства.
Действующей редакцией ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не допускается досрочное исполнение застройщиком своей основной обязанности по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 8). Следовательно, если стороны договора участия в долевом строительстве в своем соглашении предусмотрят возможность досрочного исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, то оно возможно.
Поскольку многоквартирный дом (иной объект недвижимости) является общим объектом недвижимости для всех участников долевого строительства, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства (п. 1 ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»). До вступления в силу ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщики с учетом возможности увеличения сроков строительства не определяли в договоре сроки передачи дольщикам объектов строительства, а последние не имели возможность апеллировать к определенным срокам, в частности, и в случае возникновения споров. Несомненно, что указанная норма закона необходима, но в то же самое время она может привести к тому, что застройщики для минимизации своих рисков или для получения дополнительного дохода (например, при размещении денежных средств участников долевого строительства на депозитных счетах в кредитных организациях) будут устанавливать в договоре срок передачи объекта долевого строительства со значительным запасом.
В Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 2 апреля 2013 г. № 16179/12 [3] указано, что данное судами истолкование условия договоров участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, без учета условия того же договора о том, когда объект должен быть введен в эксплуатацию, не только противоречит ст. 431 ГК РФ, но и
фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию, а предусмотренная законом и договором неустойка в целом не стимулирует его к исполнению своих обязательств.
Причем применительно к п. 3 ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации высказался, что само по себе уведомление о переносе сроков ввода многоквартирного дома в эксплуатацию не влечет изменения условий договоров долевого участия в строительстве о сроке передачи объектов долевого строительства [3].
Условие договора участия в долевом строительстве о гарантийном сроке сконструировано в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в качестве существенного (п. 4 ст. 4). Гарантийный срок - это срок осуществления гражданских прав, время, в течение которого участник долевого строительства (управомочен-ное лицо) может реализовать принадлежащее ему право либо потребовать от обязанного лица совершить определенные действия по реализации этого права. Так, в соответствии с п. 6 ст. 7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных», участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Гарантийный срок устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»).
Подобные длительные гарантийные сроки почти не применяются в договорах других типов. Норма указанного закона о гарантийном сроке сконструирована законодателем таким образом, что устанавливает только минимальный размер гарантийного срока. Соглашением сторон договора участия в долевом строительстве гарантийный срок может быть увеличен. Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть иной момент
ЙБЫ 1810-0201. Вестник ТГУ, выпуск 12 (140), 2014
начала течения гарантийного срока. Установление законом повышенного гарантийного срока, на наш взгляд, объясняется технической сложностью как объекта недвижимости - многоквартирного дома, так и объекта долевого строительства, и тем, что возможные дефекты могут быть скрыты при производстве строительных работ и их обнаружение в процессе приемки может быть крайне затруднено. Скрытые недостатки могут проявиться во время эксплуатации через достаточно длительное время, снизить потребительские свойства объекта или даже создать угрозу жизни их пользователям.
В пределах гарантийного срока участник долевого строительства при обнаружении недостатков может реализовать свое право на надлежащее качество объекта долевого участия в строительстве и предъявить заказчику соответствующие требования. Таким образом, по своей юридической природе гарантийный срок является юридическим фактом, с которым закон связывает совершенно определенные правовые последствия.
В соответствии с нормами общей части ГК РФ (п. 1 ст. 432 ГК РФ), в случае, если условие о гарантийном сроке будет отсутствовать в договоре участия в долевом строительстве, то такой договор будет считаться незаключенным. Подтверждением тому служит и пример из судебной практики. Так, ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 29 августа 2011 г. № Ф03-3703/2011 по делу № А59-3191/2010 отказал в удовлетворении требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на помещение [4]. Суд мотивировал свою позицию тем, что представленный на регистрацию договор является незаключенным и, следовательно, не влечет возникновение права собственности на помещение, т. к. не содержит существенного условия о гарантийном сроке и не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Очевидно, что нормы ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не связывают нарушение условия о гарантийном сроке стороной договора участия в долевом строительстве с какими-либо имущественными неблагоприятными последствиями. Как нам представляется, это связано прежде всего с тем, что гарантийный срок является сроком осуществления граж-
данских прав, а не сроком исполнения обязанности (ст. 314 ГК РФ).
Гарантийный срок не является существенным условием ни в одном договоре, известном гражданскому праву России. Согласно ст. 755 ГК РФ, подрядчик гарантирует достижение объектом строительства возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока и несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока. Нормы ГК РФ о строительном подряде не устанавливают конкретный срок гарантии качества строительных работ, отсылая к общим нормам о подряде - п. 1-5 ст. 724 ГК РФ (ст. 756 ГК РФ). Данная статья во многом повторяет соответствующие нормы, относящиеся к купле-продаже (п. 1 ст. 470, ст. 477 ГК РФ) и основанные на положениях Венской конвенции 1980 г. [5]. В соответствии с п. 2 ст. 724 ГК РФ, при отсутствии в договоре подряда гарантийного срока для обнаружения недостатков подлежит применению разумный срок, который не может быть больше двух лет.
Так, согласно ст. 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» № 2300-1 (далее Закон «О защите прав потребителей») [6], потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги) товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
Следует отметить, что точка зрения о включении императивных норм в договорные условия является дискуссионной.
Н.Д. Егоров утверждает, что договорные условия охватывают и императивные нормы, т. к. включение императивных норм, относящихся только к данному договору, в свою очередь основано на соглашении сторон. По его мнению, «...если стороны достигли соглашения заключить данный договор, то тем самым они согласились и с теми условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре» [7, с. 240]. О.С. Иоффе, напротив, полагает, что согласие сторон подразумевает «...согласие подчиниться условиям,
которые по закону распространяются на договорные отношения соответствующего вида или на все договоры вообще» [8, с. 31]. По мнению М.И. Брагинского, императивные нормы находятся за рамками договорных условий [9, с. 301]. На наш взгляд, необходимо присоединиться к данной точке зрения. Очевидно, что стороны, согласовав условия договора, заключили его. В случае если условие договора не соответствует или противоречит императивной норме, установленной законом, то оно является недействительным (более того, ничтожным).
Нам представляется, что отнесение гарантийного срока к существенному условию договора участия в долевом строительстве нецелесообразно. По нашему мнению, в законе достаточно закрепить величину гарантийного срока - 5 лет с помощью императивной нормы. Для этого необходимо внести изменения в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и читать пункт 5 статьи 4 в следующей редакции: «При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, за исключением подпункта 4, такой договор считается незаключенным».
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федеральный закон Российской Федерации от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 г. № 214 (в ред. от 23.07.2013 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 03.01.2005 г. № 1. ч. 1. ст. 40; 29.07.2013 г. № 30. Ч. 1. Ст. 4074.
3. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 02.04.2013 г. № 16179/12. Доступ из справоч-но-правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.08.2011 г. № Ф03-3703/2011 по делу № А59-3191/2010. Доступ из справочно-пра-вовой системы «КонсультантПлюс».
5. О договорах международной купли-продажи товаров: конвенция ООН от 11.04.1980 г. // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. 1994. № 1.
6. О защите прав потребителей: закон РФ 1992 г. № 2300-1 (в ред. 21.12.2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 3. Ст. 140.
7. Советское гражданское право: в 2 т. / под ред. И.Б. Новицкого. М., 1959. Т. 1.
8. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.
9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 1999.
1. Grazhdanskiy kodeks Rossiyskoy Federatsii. Chast' pervaya: federal'nyy zakon Rossiyskoy Federatsii ot 30.11.1994 g. № 51-FZ // Sobranie zakonodatel'stva Rossiyskoy Federatsii. 1994. № 32. St. 3301.
2. Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogo-kvartirnykh domov i inykh ob"ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmeneniy v nekotorye zakonodatel'nye akty Rossiyskoy Federatsii: federal'nyy zakon Rossiyskoy Federatsii ot 30.12.2004 g. № 214 (v red. ot 23.07.2013 g.) // Sobranie zakonodatel'stva Rossiyskoy Federatsii ot 03.01.2005 g. № 1. ch. 1. st. 40; 29.07.2013 g. № 30. Ch. 1. St. 4074.
3. Postanovlenie Prezidiuma Vysshego arbitrazhnogo suda Rossiyskoy Federatsii ot 02.04.2013 g. № 16179/12. Dostup iz spravochno-pravovoy sistemy "Konsul'tantPlyus".
4. Postanovlenie FAS Dal'nevostochnogo okruga ot 29.08.2011 g. № F03-3703/2011 po delu № A59-3191/2010. Dostup iz spravochno-pravovoy sistemy "Konsul'tantPlyus".
5. O dogovorakh mezhdunarodnoy kupli-prodazhi tovarov: konventsiya OON ot 11.04.1980 g. // Vestnik Vysshego arbitrazhnogo suda Rossiyskoy Federatsii. 1994. № 1.
6. O zashchite prav potrebiteley: zakon RF 1992 g. № 2300-I (v red. 21.12.2004 g.) // Sobranie zakonodatel'stva Rossiyskoy Federatsii. 1996. № 3. St. 140.
7. Sovetskoe grazhdanskoe pravo: v 2 t. / pod red. I.B. Novitskogo. M., 1959. T. 1.
8. Ioffe O.S. Obyazatel'stvennoe pravo. M., 1975.
9. Braginskiy M.I., Vitryanskiy V.V. Dogovornoe pravo. M., 1999.
Поступила в редакцию 27.10.2014 г.
ISSN 1810-0201. BecTHHK Try, BtmycK 12 (140), 2014
UDC 347.8
TO A QUESTION ABOUT TERMS OF CONTRACT IN SHARE CONSTRUCTION
Elena Petrovna GLADNEVA, Russian State University Justice, Voronezh, Russian Federation, Candidate of Law, Associate Professor of Civil Law Department, Arbitration court of Voronezh region, Voronezh, Russian Federation, Judge, e-mail: [email protected]
The article considers the individual terms of the contract of participation in share building: the term of the transfer by the developer of the object of shared construction party shared construction warranty period. These terms are essential conditions of the contract of participation in share construction of immovable property. The analysis of legal regulation of the period of transfer of the developer of the object of shared construction party shared construction and the warranty period with the use of judicial practice. In particular, the author suggests that the developer must deliver to the participant the shared construction of the object of shared construction not later than the deadline specified in the contract and not earlier than after receipt in the prescribed manner permissions on commissioning an apartment building or block section block of flats. Regarding the warranty period, the author concludes that, despite the fact that the condition of the contract of participation in share construction of warranty designed to act as significant, it is not. In the article it is proposed to amend the current legislation of the Russian Federation. Given that the warranty period is the period of realization of civil rights, not the date of performance of obligations, the law enough to fix the value of the warranty period is 5 years with a peremptory norm.
Key words: essential terms of contract term; the term of transfer of object of shared construction party shared construction; warranty period; early performance by developer of its obligation to transfer the object of shared construction.
