CC BY
84
Проблемы экономики и юридической практики
6'2017
11.8. ОСОБЕННОСТИ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ПЕРЕД ДОЛЬЩИКОМ-ГРАЖДАНИНОМ
Пасикова Татьяна Алексеевна, доцент кафедры гражданского права
Место работы: Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
Tatyana-plotko@yandex.ru
Комиссарова Анастасия Александровна, магистрант кафедры гражданского права Место учебы: Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
aka323@yandex.ru
Немиров Константин Юрьевич, магистрант кафедры гражданского права Место учебы: Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
nemirov1@yandex.ru
Аннотация: в статье анализируются основные формы ответственности застройщика по договору долевого участия в строительстве. Характеризуются причины и основания взыскания понесенных дольщиком убытков и морального вреда, определяются особенности ответственности застройщика перед дольщиками - гражданами, заключающими договор не в предпринимательских целях.
Ключевые слова: договор долевого участия в строительстве, застройщик, дольщик, ответственность, убытки, возмещение морального вреда.
FEATURES OF RESPONSIBILITY OF THE BUILDER TO THE INVESTOR-CITIZEN
Pasikova Tatyana A., Associate Professor of civil law Work place: Rostov State University of Economics (RSUE)
Tatyana-plotko@yandex.ru
Komissarova Anastasiya A., master student of the department of civil law Study place: Rostov State University of Economics (RSUE)
aka323@yandex.ru
Nemirov Konstantin Yu., master student of the department of civil law Study place: Rostov State University of Economics (RSUE)
nemirov1@yandex.ru
Annotation: the article analyzes the main forms of liability of the Builder under the agreement of share participation in construction. Characterized by the causes and grounds of collection incurred by the holders for losses and moral harm are determined by the peculiarities of liability of the Builder to the shareholders - citizens entering into the contract not for business purposes.
Keywords: the contract of share participation in construction, the developer, investors, liability, losses, compensation for moral damage.
На современном этапе развития социально-экономического строя Российской Федерации заключение договора долевого участия в строительстве становится очень популярной формой приобретения жилья. Безусловно, что основным преимуществом такого порядка приобретения квартиры выступает тот факт, что стоимость будущего жилья существенно ниже стоимости готового жилья аналогичных характеристик, предлагаемого на вторичном рынке. Также к достоинствам можно отнести такие факторы как новизна приобретаемого объекта, как правило более современные, а следовательно улучшенные планировки, наличие дополнительных составляющих (пластиковые окна, интернет-кабели и т.д.). Но все указанные несомненные достоинства для лиц, желающих приобрести жилье путем заключения данного договора, могут нивелироваться таким обстоятельством как риск незавершения строительства, а, следовательно, возможной потери всей, или большей части внесенной суммы.
В этом то и заключается основной риск участников долевого строительства, который законодатель пытается максимально снизить.
Помимо общих норм об ответственности сторон по договору, которые установлены Гражданским кодексом РФ [1], целый
ряд специальных правил закреплены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2] (далее - Закон долевого участия). Именно этот акт заложил фундамент полного регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости.
Закон долевого участия закрепляет условия и порядок заключения договоров долевого участия в строительстве объектов недвижимости и самое важное, защищает законные интересы и имущество участников долевого строительства. Предусматриваются все возможные нарушения договора застройщиком и устанавливаются довольно конкретные меры ответственности за нарушения прав, заведомо «слабой» стороны таких отношений, то есть дольщика, и в том числе особо выделяемого дольщика-гражданина, осуществляющего покупку в личных (семейных), а не предпринимательских целях.
На основании анализа норм Закона о долевом участии, а также гражданского законодательства в целом, следует выделить следующие, наиболее актуальные формы ответ-
Пасикова Т. А., Комиссарова А. А., Немиров К. Ю.
ОСОБЕННОСТИ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ПЕРЕД ДОЛЬЩИКОМ-ГРАЖДАНИНОМ
ственности застройщика по договору долевого участия в строительстве.
Первой и основной формой является неустойка (в форме штрафа или пени) - денежная сумма, определяемая законом или договором, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В соответствии с абз. 5 п. 4 ст. 4 Закона о долевом участии, способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору является существенным условием договора.
В отношении дольщиков граждан предусмотрено с середины июля 2017 года особое правило - неустойка с застройщика взыскивается в их пользу в двойном размере.
Также следует сказать о возмещении убытков как основной форме ответственности за нарушение любого обязательства, в том числе и по договору долевого участия в строительстве. Статья 10 Закона о долевом участии закрепляет принцип полного возмещения убытков - в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или исполнившая недолжным образом, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Проценты за пользование чужими денежными средствами также используются как форма ответственности застройщика перед дольщиками. Выплата таких процентов наступает в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства и по вине застройщика. Начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику.
И как дополнительная форма ответственности для застройщика перед гражданином-дольщиком, осуществляющим покупку в личных (семейных) нуждах, а не предпринимательских целях, выступает возможность взыскания последним компенсации морального вреда.
Судебная практика Верховного суда России [3] указывает на тот факт, что суд, при решении вопроса о присуждении и взыскании компенсации обманутому дольщику морального вреда, оценивает возникшие отношения и удовлетворяет иск при доказанности факта нарушения права потребителя.
То есть гражданин должен обосновать, что договор был заключен им исключительно в личных (семейных), а не предпринимательских целях.
Также следует рассмотреть варианты убытков, которые суд признает и взыскивает с застройщика при рассмотрении споров, вытекающих из долевого участия в строительстве.
Прежде всего, следует отметить, что в настоящее время фактически невозможно приобрести жилье, даже на первичном рынке, избежав необходимости оплаты услуг посредников. Зачастую застройщики напрямую отсылают к конкретным риэлтерским организациям, с которыми у них в свою очередь заключены договоры. Не всегда полная стоимость этих услуг (а это весьма существенные суммы, от десятков до сотен тысяч рублей) подтверждаются необходимыми документами. Таким образом, так как расходы на посредников очень сложно обосновать и доказать, суды в большинстве случае отказывают во взыскании расходов на оплату услуг третьих лиц. Естественно данный факт ухудшает положение дольщиков.
Расходы на аренду жилых помещений (недвижимости) за тот период, когда пошел факт нарушения сроков сдачи объекта
долевого строительства. Вот такие убытки удовлетворяются судами чаще. Обманутому дольщику остается дело за малым -доказать факт, что собственным жильем он не владеет и жить ему негде. Что как раз таки и влечет за собой моральный вред, и как указывают суды, потребителю причиняются нравственные страдания, так как он находится в вечном негативном эмоциональном состоянии. Даже сам факт того, что дольщика признали обманутым, говорит о наличии морального вреда и возможности, или даже необходимости, получения компенсации такого вреда.
И, конечно же, суды признают и взыскивают расходы на оплату ипотеки (ипотечного кредита) и процентов, выплачиваемых банку за этот кредит, назначение которого оплата по договору долевого участия в строительстве.
Изучая судебную практику, можно наблюдать, что в качестве убытков можно взыскать также разницу между ценой будущей квартиры по договору долевого участия и ценой квартиры, аналогичной той, что дольщик может приобрести на рынке квартир в период рассмотрения такого спора судом. Ведь, по сути, лицо, вложившее зачастую все свои денежные средства в строительство будущего собственного жилья, в результате неисполнения застройщиком своих обязанностей, фактически лишено права на приобретения подобного жилья на вторичном рынке или же возможности заключения нового договора долевого участия. Поэтому такая позиция судов является справедливой по отношению к обманутым дольщикам и направлена на защиту, как уже говорилось, заведомо слабой стороны данных отношений.
В итоге хотелось бы отметить, что, законодатель постоянно совершенствует законодательство в сфере долевого участия в строительстве, защищая, таким образом, граждан-потребителей, что повышает уровень доверия населения к возможности приобретения жилья посредством договора участия в долевом строительстве. Использование данной правовой конструкции позволяет увеличивать объемы недвижимости, и в частности жилья в стране, что, в конечном счете, приводит к повышению обеспеченности граждан в жилье. Но при этом следует отметить, что остаются и неурегулированные моменты, которые следует исправлять либо напрямую внесением изменений в Закон о долевом участии в строительстве либо изменением судебной практики. Например, закрепив положение о том, что если застройщик не осуществляет прямую продажу квартир и иных помещений в строящемся здании, а обязывает покупателя воспользоваться услугами посредника, то впоследствии стоимость таких услуг также должна включаться в состав взыскиваемых с него убытков.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 90,95%.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ (в актуальной редакции) //Собрание Законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.
2. Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №241-ФЗ от 30 декабря 2004 г. (в актуальной редакции) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (часть 1).
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» от 28 июня 2012. №17 // Российская газета. 2012. № 156.
