CC BY
132The Journal of Academic Social Science Studies Yil: 16 - Sayi: 94 , s. 293-308, Bahar 2023
Gayrimenkul Pazarlama i§iyle Ugra§anlara Yönelik SWOT
Analizi Geli§tirilmesi*
Dog. Dr. Yejim Tanrivermij ORCID ID: https://orcid.org/0000-0002-0859-7150 Ankara Üniversitesi, Uygulamali Bilimler Fakültesi, Gayrimenkul Gelijtirme ve Yönetimi Bölümü, Ankara ■
TÜRKIYE
Onur Koyunoglu ORCID ID: https://orcid.org/0000-0002-6687-0231 Ankara Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Gayrimenkul Gelijtirme ve Yönetimi Anabilim Dali, Ankara -
TÜRKiYE
Makale Gecmiji
Gelij 25.11.2022 Kabul: 15.03.2023 On-line Yayin: 30.03.2023
Anahtar Kelimeler
Gayrimenkul Gayrimenkul Pazarlama SWOT Analizi Emlak Danijmani Pazarlama Stratejileri
Ara§tirma Makalesi
* Bu makale, intihal.net tarafindan taranmijtir. Bu makale, Creative Commons lisansi altindadir. Bu makale igin etik kurul onayi gerekmemektedir.
DOI:
http://dx.doi.org/10.29228/JASSS.66599
Tanrivermij, Y. & Koyunoglu, O Gelijtirilmesi. Jass Studies
Gayrimenkuller insanoglunun en temel barinma ihtiyacini karjilayip, ayni zamanda iyi birer yatirim araci olarak görülmelerinden ötürü son 20 yillik süregte ülkenin ana dinamiklerinden biri haline gelmij bulunmaktadir. Nüfus hareketlerinin kentlejme oranini arttirmasi, yajanan depremler ve eskiyen stogun yaninda yeni üretime sebep olan diger etmenlerin varligi, gayrimenkul sektörünün ekonomik bazi dalgalanmalar karjisinda bile son döneme kadar popülerligini sürdürdügünü göstermektedir. irili ufakli, kurumsal veya kurumsal olmayan birgok firma injaat ijiyle ugrajmakta, üretim yapmakta, gelijtirme faaliyetlerini sürdürmekte ve pazarlama aktiviteleri igerisinde yer almaktadir. Bu dogrultuda hem konut üreten firmalar igin hem de gogu yerel bazda tüm gayrimenkul gejitlerinde faaliyet gösteren emlak danijmanlari igin dijitallejmenin her gün üstüne koyarak arttigi mevcut dönemde, yeni nesil gayrimenkul pazarlama faaliyetleri giderek önem kazanmaktadir. Gayrimenkul pazarlama sektörüne dair güglü ve zayif pozisyonlara karjilik, muhtemel firsat ve tehditleri igeren bir SWOT analizi örnegi galijmada tartijilmaktadir. Emlak pazarlama ijinin sadece ilan girip beklemekten öte bir faaliyet oldugu, sektördeki birgok etmenden etkilendigi ve sonunda müjteri memnuniyetinin hedef alinmasi gereken bir anlayijin gerekliliginden bahsedilmektedir. Gayrimenkul sektörünün birgok disiplinden olujan kompleks yapisi igerisinde pazarlamayi kolaylajtiran ve zorlajtiran parametrelerin tanimlanmasi amaciyla gelijtirilen niteliksel SWOT matrisi, literatür taramasi ve piyasa analizinin degerlendirilmesinden olujmaktadir. Ayrica dijital pazarlama tekniklerinin gayrimenkul aracilarina saglayacagi avantaj ve dezavantajlar yorumlanarak anlatilmaktadir. Atif Bilgisi / Reference Information
(2023). Gayrimenkul Pazarlama ijiyle Ugrajanlara Yönelik SWOT Analizi
The Journal of Academic Social Science Studies, 16(94), 293-308.
Öz
The Journal of Academic Social Science Studies Year: 16 - Number: 94 , p. 293-308, Spring 2023
Development of SWOT Analysis for Real Estate Marketing Businesses*
Assoc. Prof. Dr. Yeçim Tanrivermi§ Ankara University, Faculty of Applied Sciences, Department of Real Estate Development and Management, Ankara
-TURKEY
Onur Koyunoglu
Ankara University, Graduate School of National and Applied Sciences, Department of Real Estate Development
and Management, Ankara - TURKEY
Artcile Histo
Submitted: 25.11.2022 Accepted: 15.03.2023 Published Online: 30.03.2023
Keywords
Real Estate Real Estate Marketing SWOT Analysis Real Estate Consultant Marketing Strategies
Research Article
* This article was checked by Intihal.net. This article is under the Creative Commons license. Ethics committee approval is not required for this article.
Abstract
Real estate has become one of the main dynamics of the country in the last 20 years, as it meets the basic needs of human beings for housing and is also seen as a good investment tool. The increase in the rate of urbanization due to population movements, earthquakes and the existence of other factors that cause new production besides the aging stock show that the real estate sector continues to be popular until the last period, even if there are some fluctuations. Many large and small, corporate or non-corporate companies are engaged in construction, producing, continuing development activities and taking part in marketing activities. In this direction, new generation real estate marketing activities are gaining importance in the current period, where digitalization is increasing day by day, both for companies that produce housing and for real estate consultants, most of whom operate in all types of real estate on a local basis. An example of a SWOT analysis including possible opportunities and threats against the strong and weak positions in the real estate marketing sector, is discussed in the study. It is affected by many factors in the sector, and the necessity of an understanding in which customer satisfaction should be targeted at the end. The qualitative SWOT matrix, which was developed to define the parameters that facilitate and complicate marketing within the complex structure of the real estate sector consisting of many disciplines, consists of literature and evaluation of market analysis. In addition, the advantages and disadvantages of digital marketing techniques will provide to real estate agents are explained with commenting.
DOI:
http://dx.doi.org/10.29228/JASSS.66599
295
GIRI§
Toplumlarin neredeyse tum gereksinimlerinin kargilanmasinda gayrimenkullerin sagladigi mekansal alanlarin rolu oldukga buyuktur. Barinma, saglik, egitim, aligverig ve ig hayati gibi birgok sahanin olugturulmasi, araziden baglayarak yapilagmaya giden agamalarin kurgu ve tasarimiyla mumkundur. Bu galigmalarin stratejik olarak planlanmasi, tum agamalarin teknik, finansal ve yasal olarak en uygun ve en verimli gekilde degerlendirilmesi ve kullanialara sunulmasi iglemlerine gayrimenkul geligtirme safhalari denilmektedir. Bu adimlarin en onemli agamalarindan biri de gayrimenkul pazarlama agamasidir. Gayrimenkul uretenlerin asil amaci konut veya arsalari satarak kar elde etmek oldugundan, pazarlama faaliyetlerinin onemi gozler onune serilmektedir. Sadece muteahhit bazli satiglar degil, kigisel gayrimenkul satiglari da pazarlama sektorunde buyuk bir pay tutmaktadir. Piyasada taginmaz pazarlama faaliyetleri aracisiz olarak dogrudan sahibinden ya da emlak komisyonculari veya pazarlama ekipleri tarafindan aracili gekilde yurutulmektedir.
Klasik pazarlama yaklagimlarinin geligen insan istek ve arzularini kargilamada yeterli gelmedigi gorulurken, teknolojiye paralel olarak emlak aracilarinin kendilerini geligtirerek kullanmakta oldugu pazarlama stratejilerinin de degigmesi gergegi meydana gikmaktadir. Pazarlama iginin gorunenden daha karmagik bir yapi oldugu ve bir dizi agamanin tasarlanmasiyla ilgili oldugunu soylemek yanlig olmayacaktir. Bu sebeple sektorde daha nitelikli gayrimenkul danigmanlarina olan ihtiyaglar belirmektedir. Emlak pazarlamasi igiyle meggul olan hem iglerini hem de kendilerini ilerletmek isteyen gahislarin kullanabilecegi pazar ozeti bilgilerinin toparlanmasi onemli bulunmaktadir. Ozel veya tuzel kigiliklerin pazarlama faaliyetlerini organize etmeden once, pazar, pazarlama ve pazarlamaciya dair guglu ve zayif yonler ile firsat ve tehditleri ongorebilecek mantalitelere kavugabilmesi amaciyla, pazarlama igi surduren tum paydaglarin faydalanabilecegi bir SWOT analizi ornegi galigmanin ana temasini olugturmaktadir.
1. KAVRAMSAL ^ER^EVE
Gayrimenkul pazarlama yaklagimlari igin daha once yapilan aragtirmalara ait igerikler irdelenerek, gayrimenkul pazarlama alaninda faaliyet gosteren tum kigi ve kurumlara minimum riskle kargilagip maksimum verimi almalarina yardimci olabilmek igin ornek bir SWOT analizi tasarimi geligtirmek, galigmanin amacini yansitmaktadir. Emlak pazarlama igiyle meggul olan ve kendi bunyelerinde gayrimenkul pazarlama bolumleri bulunan firmalara iglerini kolaylagtirabilmek adina farkindalik yaratmak onem arz etmektedir.
1.1 Literatur ^ali§masi
Turkiye'de gayrimenkul pazarlama faaliyetlerine dair yapilan aragtirmalar incelendiginde daha gok satin alma kararini etkileyen faktorler uzerinde duruldugu gorulmektedir. Emlak danigmanlarina ve pazarlama firmalarina stratejiler ureterek onlarin iglerini daha bagarili hale getirmeye galigan felsefelerin ise daha az yer buldugu, ayrica pazarlamada dijitallegmeye gegigin hizlandigi yakin donemde satig bagarisi ve hacminin artirilmasina yonelik planlarin olgunlagtirilmasina olan ihtiyaglar dikkat gekmektedir. Literaturde SWOT analizi teknigi ile sadece gayrimenkul degerleme alani igin yapilan birkag galigmaya rastlanilmasi, gayrimenkul pazarlama surecini yonetenler igin daha onceki aragtirmalardan elde edilen sonuglar ile mevcut piyasa bilgilerinin birlegtirilmesiyle, genig kapsamli bir emlak pazarlama matrisinin olugturulmasinin tum paydaglara faydalar getirecegi dugunulmektedir.
Teknolojik geligmeler, kuresellegme, bilginin onemi gibi konular ulke, girket ve yapilari strateji olugturmaya yonlendirmektedir. Stratejik planlamanin araglarindan SWOT analizi, yuzlerce sayfalik raporlar ve toplantilar yerine baglangig olarak segilerek kurum ve organizasyonlarin mevcut durumlarini ve gelecege dair goruglerini gekillendirmeye imkan tanimaktadir (^oban ve Karakaya, 2010: 342-352).
SWOT analizi teknigi ile ulusal kalkinma planlari çerçevesinde taçinmaz degerleme ve gelijtirme sektörünün risk analizi üzerindeki bir çaliçma, gûçlû ve zayif yanlarin durumu ile sektördeki firsat ve tehditlerin durumunu incelemiç bulunmaktadir. Gayrimenkul gelijtirme uzmanliginin önemi belirtilirken, bu alanda egitimli personelin arttigini ve kredi sisteminde güven oluçturdugunu buna karçin sektördeki kayit diçindaki fazlaligin, arazinin kit ve pahali bir kaynak olmasinin ise zayif yönler oldugu belirtilmiç bulunmakta, öbür taraftan degerleme içinin artmasi firsat olarak tanimlanirken, ekonomik gidiçatta faizlerin yükselmesi ile kredi kullaniminin dügmesi ise tehdit olarak belirtilmektedir (Ugur, Yildirim, Dinç ve Kiziltepe, 2012: 51-53).
Gül ve Acar (2014)'in yaptiklari çaliçmada, normal piyasa koçullarina sahip tüketim mallarinda kullanilan ürün, fiyat, tutundurma ve dagitim birleçiminden oluçan pazarlama karmasi elemanlari stratejisini, gayrimenkul pazarlama stratejisi olarak gayrimenkul geliçtirici konumdaki firmalarin da benimsemelerinin uygun oldugu, hedef kitle belirleyerek ve arsa teminlerini önceden yaparak strateji üretmelerinin baçariyla iliçkili oldugu sonucuna ulaçmaktadirlar.
Mevcut durumun görülmesine katki saglamanin ötesinde, yeni politikalarin geliçtirilmesi ve problemlerin çôzûmlenmesi açisindan önem taçiyan SWOT analizi, içletme veya örgütün iç ve diç çevresinin incelenmesinde rol oynayarak, gelecekte devamlilik ve büyüme dogrultusunda kendilerine katkilar sunan bir dizi beyin firtinasi olarak da görülmektedir (Yaman, 2017: 41).
Dijital pazarlamanin emlak sektörüne etkisinin incelendigi bir araçtirmada; gayrimenkul sektöründe pazarlama safhasinin dijital mecralara evrildigi, bunun aracilar için bir firsata dönügebilecegi, dijital pazarlamanin yakin zamanda bu alandaki en verimli metot olacagi savunulmaktayken, gayrimenkul pazarlama için tek baçina dijital unsurlarin yeterli olmayacagi, bunun mûçteriyi satiç ofisine çekmek için bir firsat yaratacagi ve geleneksel pazarlama metotlari ile bütünle§ebilecegi dile getirilmektedir (Basmaa ve Çengel, 2018: 35). 295
Emlakçilarin inçaat sektöründe gizli bir dügüm noktasi olduguna deginilip, müteahhitler, -
mimarlar ve arazi sahipleri arasinda bir köprü görevini üstlendikleri belirtilirken, emlakçilarin sahip olduklari bilgi ve becerileriyle sektördeki önemlerine göre Türkiye'de bu alanin araçtirmalarda ihmal edildigi vurgulanmaktadir (Sipahioglu, 2020: 1224).
Türkiye'de emlak pazarlama faaliyetlerinin incelendigi bir diger çaliçmada; gayrimenkul arayanlarin %64'ünün internet ortaminda arayiçini sürdürdügü ve emlakçilarla görügmeler yapmaktan vazgeçmedikleri tespit edilmiçken, emlakçilara kendi kiçisel geliçimlerine yatirimlar yapmalari tavsiye edilmektedir (Erkan, 2019: 40).
Literatürde gayrimenkul ve emlak pazarlamasina ait sorunlar ve pazarlama iletiçimi açisindan çaliçmalarin kit oldugunu belirtilen diger bir çaliçma; Nigde Ili'ndeki emlak komisyonculariyla gerçekleçtirilen anketlerle birlikte, pazarlama faaliyetinde olan kiçilerin genel olarak herhangi bir pazarlama egitimi almadigini, iletiçim kanali olarak emlak alim-satimi yapilan güncel portallari kullandiklarini ve yüz yüze görügmelerle faaliyetlerin sonlandirildigini belirtmekte, gayrimenkullerin pahali ürünler olmasi sebebine ek olarak, korsan emlakçilarin çogalmasinin da satiçlari negatif yönde etkiledigini tartiçmaktadir (Iri, 2021: 51).
SWOT analizi 4 ana temel üzerine inça edilmektedir. Ilk adim organizasyona ait iç çevrenin hangi avantajlara sahip oldugu ve rakiplere göre nasil konumlandiginin belirlendigi güçlü taraflarin ortaya çikarilmasiyla baçlarken, ikinci adim ise hangi konularda baçarisiz olundugu ve rakiplere oranla daha az kabiliyet sergilenen kisimlarin tayin edilmesiyle sürmektedir. Ü^ncü adim ise diç çevrenin sagladigi firsatlari oluçurken, teknolojinin sagladigi kolayliklar ve müjterilerle olan iliçkilerin düzeyiyle bu kisim ilgilenmektedir. Son adim ise diçaridan gelebilecek risklerden ve rakiplerin potansiyelinden kaynaklanan tehditlerin belirlenmesi açamasidir (Ünal ve Demirkol, 2022: 79-80).
Dünya'da veri tabaninin daha geliçmiç oldugu ülkelerde gayrimenkul pazarlama faaliyetlerinin
297
daha kapsamli irdelendigi ve farkli parametreler ile yeni stratejilerin geligtirilmesine yönelik galigmalarin bulundugu izlenmektedir. Emlak pazarlama igin pratik fikirler yaratmak ve hizli aksiyonlar alabilmek adina SWOT analizinin tercih edildigi gegitli kaynaklardan da görülmektedir.
Hongkong'ta konut pazarlama piyasasinin incelendigi bir aragtirmada, konut arzinin sinirli olmasi ve gelecekte daha yüksek bir fiyatin muhtemel hale gelmesinin alicilari tetiklemekte oldugu ve enflasyonla beraber mevsimsel etkilerin de pazarlama süresi üzerinde etkisinin bulundugu anlatilmaktadir (Hui, Wong, and Wong, 2010).
Qn'deki gayrimenkul geligtirme firmalari igin SWOT analizi olugturmanin stratejik planlamanin bir pargasi oldugunu belirtilmektedir. Porter'in dedigine göre (1980) Harvard'ta ortaya gikan SWOT'un; 1950'lerde igletmelerin güglü yönleri ile firsatlardan yararlanmak, zayif yönlerinden kaginarak tehditlerden korunmasina yardimci olan bir metodolojiyi ifade etmekte oldugu belirtilirken, küresel rekabet yarigindaki gayrimenkul geligtirme girketlerinin güglü ve zayif kabiliyetleri ile potansiyel firsat ve tehditleri görmeleri igin bütüncül bir SWOT analizi yaklagiminin önemine vurgu yapilmaktadir (Leung, Hui, Tan, Chen, and Xu, 2011: 110).
Letonya'da online gayrimenkul pazarlama faaliyetlerinin irdelendigi bir aragtirmaya göre, bir taraftan tüketicilerin aradiklari bilgiye ulagmak igin interneti tercih ettiklerinden bahsedilmekte, diger taraftan gayrimenkul pazarlama girketlerine ise arama motoru galigmalarini güglendirmeleri, web site ve sosyal medya hesaplarinda imaj galigmalarina agirlik vererek mügterilerle iletigim kurmalari tavsiye edilmektedir (Dumpe, 2015: 130).
New York'ta yapilan bir galigma saticinin hangi fiyattaki teklifi kabul etmesinin optimal olabilecegini aragtirmayi hedeflemigtir. Bu karmagik soruya literatürde, ilk gelen teklifin genelde en iyi teklif olabilecegini söylendigini, buna ek olarak ikinci bir teklifin hig gelmeme ihtimali bulundugunu ve ilk teklifin kabul edilmemesi durumunda ise gelecek teklifin gimdiye kadar ki en iyi teklif olmasi gerektigini belirtilmektedir (Emmerling, Yavas ve Yildirim, 2020: 30). Ayrica saticiya sunulan tekliflerin piyasa faiz oranlari ve finansman varligi gibi diger birgok degigkenden etkilendigi söylenmektedir.
Swot analizi bir ige girigmede temel altlik olarak kullanilabilmekteyken, gayrimenkul alaninda da mevcut pazar analizinin durumu ve yeni yatirimcilarin pozisyonlarini görmede etkili bir görev almaktadir. SWOT yöntemi genelde nitel incelemelere odaklandigindan sonuglar öznel olabilmektedir. Nicel verilerin bulunmadigi nitel igeriklerle olugturulan SWOT matrislerinin analitik hiyerargi süreciyle zenginlegtirilmesinin, SWOT yönteminin eksikligini gidermede fayda saglayacagi belirtilmektedir. Gayrimenkul sektöründe SWOT analizi konulu bir aragtirmada gayrimenkul piyasasinin az oynak olmasini ve enflasyondan korumasini güglü yönler olarak, zor likit olma ve sektördeki egitim eksikligini ise zayif yönler olarak tanimlamaktayken, internet ve sosyal aglarin büyük firsatlar saglayabilecegini, kötü makro ekonomik göstergelerin ve istikrarsizligin ise sektörü tehdit edebilecegi dile getirilmektedir (Ifediora, Efobi and Nsowu, 2021: 197).
Geligen teknolojisiyle dikkat geken ülkelerden biri olan Qn'de gayrimenkul pazarlama faaliyetlerinde e-pazarlara dogru gegildiginin, satin alma kararinin zorluguna kargin ise büyük veri analizleri yapmanin ve bazi algoritmalar geligtirmenin imkanlar sunacaginin anlatildigi ve yeni nesil gayrimenkul pazarlama faaliyetlerinin hangi tarafa evrildiginin sergilendigi galigma dikkat gekmektedir (Lv, 2022).
Vietnam'in en büyük gayrimenkul firmalarindan biri adina yapilan bir galigmada, pazarlama stratejilerini gözden gegirmenin en iyi ve en pratik yollarindan birinin SWOT matrisi kullanmak oldugunu ifade edilmektedir. SWOT analizinin higbir maliyet ödemeden herkesin kolaylikla kullanabilecegi bir metot oldugu, ig hayatindaki zorluklari yenmek ve yeni teknikler bulmak igin firsat yarattigi, sadece olumlu ve olumsuz yönleri degil, riskleri de minimize ederek zorluklar kargisinda farkindalik yarattigi dile getirilmektedir (Forys, Nogalski and Ngoc, 2022: 338).
Türkiye'de gayrimenkul sektörünün büyüklügüne karçin, gayrimenkul ve gayrimenkul pazarlamaya dair bilimsel araçtirmalarin azligi bu çaliçmayi beslemektedir. Gayrimenkul pazarlama alaninda literatürde birikmiç bilgilerle birlikte, gayrimenkul pazarinin kendine has özelliklerinin niteliksel bir SWOT analizinde birleçtirilip piyasadaki kullanicilara arz edilmesi dü§ünülmü§tür. Oluçturulacak matris sayesinde konuyla ilgili profesyonellerin, yeni giriçimcilerin ve sektöre ilgi duyanlarin yararlanabilecegi özet bir tabloya kavuçturulmalari hedeflenmiçtir. Bu sayede gayrimenkul aracilarinin mevcut durumu pratik bir çekilde algilamalari, rakiplere göre avantaj saglayabilmeleri ve gelecek için stratejiler üretebilmeleri daha kolay olacaktir. SWOT analizi mevcut durumun ve algilarin belirlenmesine yardimci oldugundan baçarili planlarin oluçturulmasina katki sunmaktadir (Tüysüz ve Öncel, 2022: 656). Araçtirmanin gayrimenkul daniçmanlarina SWOT analizini tanitarak bilgi ve birikimlerini arttirmasi, ayni zamanda da bu alandaki literatüre katki yapmasi beklenmektedir.
Ulusal ve uluslararasi yayinlar, gayrimenkul pazarlama içinin geliçen teknoloji kullaniminin artmasi sebebiyle dijitale kaydigini ortaya koymaktadir. Pazarlama faaliyeti yürüten gayrimenkul çirketleri ve diger tüm emlak daniçmanlari kendi pazar büyüklüklerine göre konumlarini alip, bazi kriterleri kendilerine yol gösterici olarak seçmeleri halinde ise, baçarilarinin daha sürdürülebilir olacagi savunulabilir.
1.2 Kavram ve Tanimlar
Türk Medeni Kanunu'nun 704. maddesi gayrimenkul taniminda ''araziler, tapu kütügünde ayri sayfaya kaydedilen bagimsiz ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütügüne kayitli bagimsiz bölümler '' ifadesine yer vermektedir. Kadastral parseller arazileri, irtifak hakki gibi haklar; tapu kütügünde belirtilen bagimsiz ve sürekli haklari, mesken, dükkän ve ofis vb. nitelikte olan taçinmazlar ise kat mülkiyetine kayitli bagimsiz bölümleri ifade etmektedir (Yalçiner, 2018: 1). Taçinmazlar ayrica, konut, ticari, endüstriyel, tarimsal ve özel amaçli gayrimenkuller çeklinde beç sinifta gruplandirilmaktadir. 298
Halk dilinde ise genel olarak gayrimenkuller emlak adi altinda nitelendirilirken, bu içlerle ugraçip alim - -
satim ve aracilik hizmeti sunarak belediye ve banka gibi birçok kurumdaki içlemleri takip edip, tapu müdürlügü safhasinda satiçi tamamlamaya ugraçan kiçilere ise emlakçi veya gayrimenkul daniçmani denilmektedir.
Pazarlama en basit anlatimiyla ''karli müjteri iliçkilerini yönetmektir'' çeklinde tanimlanmaktadir (Kotler and Armstrong, 2012: 4). Baçka bir ifade de ise pazarlamadan; ''insani ve sosyal ihtiyaçlari belirlemek ve karli bir çekilde karçilamak'' olarak bahsedilmektedir (Kotler and Keller, 2012: 5). Diger bir tanimlama da ise pazarlamada; müjterilerin isteklerine uygun ürün ve hizmetlerin hedef pazarlarda tüketiciye sunulmasi çeklinde betimlenmektedir (Sözer, 2016: 2). Literatürde Amerikan Pazarlama Birligi'nin ''kiçisel ve örgütsel amaçlara ulaçmayi saglayacak degiçimi meydana getirebilmek için, mal, hizmet ve fikirlerin geliçtirilmesi, fiyatlandirilmasi, dagitilmasi ve tutundurulmasina yönelik bir planlama ve uygulama süreci" çeklindeki açiklamasi ise pazarlamanin en genel tanimi olarak kabul edilmektedir (Kotler and Keller, 2012: 5). Pazarlama günümüzde geniç bir açamayi içermekte olup, satiç aktivitelerinden önce baçlamakta, satiç sonrasi müjteri memnuniyeti ve kurulan iliçkilere dayali tavsiye ve geri bildirimlerin alinmasi çekliyle özetlenmektedir.
Gayrimenkul pazarlama, insanlarin talepleri dogrultusunda alici ve saticinin bir araya getirilerek taçinmaz mülkiyetinin ve haklarin el degiçtirmesini saglayan hizmetleri barindirmaktadir. Gayrimenkul pazarlama; geliçtiriciler veya pazarlayanlar tarafindan ürüne dair planlama, fiyatlandirma ve tutundurma çaliçmalarinin yapilarak tüketiciye sunulmasini kastetmektedir (Er ve Durucasu, 2016: 2). Gayrimenkul veya emlak pazarlamasi genel olarak, her siniftan taçinmazin pazardaki müjteri isteklerine göre dagitimi, tutundurulmasi ve fiyatlandirilmasini içeren hizmetlerin bütünsel olarak sunulmasini kapsamaktadir.
SWOT, ''g^lü yönler (Strengths), zayif yönler (Weaknesses), firsatlar (Opportunities) ve
tehditler (Threats)'' kelimelerinin bag harflerini igeren bir kisaltmadir (Yalgin ve Göktepe, 2018: 45). Ilk baglarda ig yönetimi modeli olarak 1970'li yillarda ortaya gikan SWOT analizi, günümüzde analiz ve planlama araci olarak kullanilmaktadir. Dört ana bagliktan olugan analiz yöntemi hem niteliksel hem de niceliksel bütün özelliklerin ayri ayri veya birlikte, detaylica aragtirma konusuna göre irdelenmeyi konu almaktadir (Ugar ve Dogru, 2005). Planlama yaparken dikkate alinmasi gereken hususlar hakkinda bilgi üretmeyi amaglamaktadir. Bagka bir tanimlamada SWOT analizi, igletme veya süreglerin ig kaynakli güglü ve zayif yönleri ile dig gevrelerden gelebilecek tehdit ve firsatlari degerlendirmeye yarayan bir metot olarak tanimlanmaktadir (Sagan ve Eren, 2022: 7). Swot analizi, bütün bu faktörleri detayli bir bigimde ortaya koyarak, organizasyonun igleyigini yürütmede fikirler üretmeye yardimci olmaktadir (§ekil 1) (Güneg, 2022).
299
§ekil 1: SWOT Analizi
Swot matrisinde; guglu yonler firmanin ya da sektorun kaynaklari ve ig kabiliyetlerinden, zayif yonler performansi etkileyebilen ig sinirlama ve negatif durumlardan gekillenirken, firsatlar ise sorgulanan alan lehine fayda saglayacak olumlu etmenler ve digsal gevreden olugturulmakta, performansi etkileyen olumsuz dig zorluklar da tehditleri belirtmektedir (Kotler and Armstrong, 2012: 54). Gayrimenkul pazarlamanin profesyonel, teknik ve egitimli kigilerin yapmasi gereken bir ig kolu oldugu dugunuldugunde, SWOT analizinin de bu altyapida kigiler tarafindan gozumlenmesi daha dogru olacaktir. Dolayisiyla gug ve zayiflik analizleri ile firsat ve tehditleri kargilagtirmak igin pazar bilgisine sahip uzman tecrubeli iggucu kaynagina ihtiyag bulunmaktadir. (Wu, Tong and Zhou, 2019).
2. GAYRiMENKUL PAZARLAMA PiYASASI
Gayrimenkul pazarlama denince akla ilk olarak emlakgilik meslegi gelmektedir. Emlakgiligin, daha gok emekli ve vakit gegirme pegindeki yagli kesimler ile duguk egitimli iletigim gucu yuksek kigilerden olugan bir meslek grubu olarak bilinmesinin yaninda, insanlarin guveninin kotuye kullanilmasindan kaynakli olugan kotu bir algiyla iligkilendirilmesi, gayrimenkul pazarlama piyasasindaki en buyuk gatigmalardan birisini olugturmaktadir. Insanlarin buyuk birikimlerini yatirdigi gayrimenkul sektorunde, pazarlama faaliyetlerinin teknik bilgi ve birikime sahip yuksek egitimli kigilerden olugmasi gerektigi agikga gorulmektedir. Ancak bu alanda daha onceden faaliyet gostermeye
baglamig bulunan birçok kiginin olmasi ve ekonomi sistemine olan katkilari sebebiyle, idarelerin bu meslegi birdenbire ileri seviyelere taginmak istemedigi izlenmektedir. Her ne kadar emlakçiligin gimdiye kadar toplumda pek saygin bir meslek grubu olarak kabul edilmedigi görülse de son dönemde egitimli ve nitelikli gençlerin bu meslege olan hevesleri iyimserlikle takip edilmektedir.
Piyasada, kurumsal gayrimenkul firmalari ve yerel müteahhitlerin ürettigi konutlarin yaninda, ticari üniteler ve birçok arsa - arazi alimp satilmaktadir. Bu satiglarin gerçeklegebilmesi, pazarlama faaliyetlerinin güncel teknolojiyle bir arada yürütülmesine bagli oldugu gibi, emlak danigmanin kigisel kabiliyet ve özellikleri ile mügteriyi yüz yüze ikna becerisine de bagli oldugu bilinmektedir. Gayrimenkul piyasasindaki olumlu olumsuz yönler ile firsat ve tehditlerin belirlenmesinin, geleneksel ve dijital pazarlama yaklagimlarinin birlegiminden önemli kazanimlar doguracagi dügünülmektedir. Çaligmanin bu dogrultuda gekillendirilmesi hem müteahhitlere hem de gayrimenkul igiyle ugragan tüm emlakçi, araci veya brokerlara farkli stratejileri saglayacagi varsayilmaktadir.
Gazete ve dergi gibi yazili klasik yöntemler yerine, emlak danigmanlarinin birçogunun standart olarak gayrimenkul alim-satim portallari üzerinden ilanlarini sergilemekte oldugu ve pazarlama faaliyetlerini sürdürdügü görülmektedir (Alkoç, 2013: 138). Bu sayede daha az maliyet ile daha genig çaptaki bir kitleye daha kisa bir sürede ulagilmasi mümkün olmakta ancak pazarlamanin sadece ilan girip beklenilecek bir alandan daha fazlasi oldugu, organizasyon gereken hareketler bütünü oldugu bilinmektedir. Pazarlama adimlarinin mügterilerin memnuniyetini benimseyen faaliyetler içermesi, pazarlama daha sürdürülebilir kilmaktadir. Dijitallegerek degigen dünyanin, degigen mügteri portföyüne dair talep ve beklentilerine uygun gayrimenkul geligtirme yaklagimlarinin sergilenmesi, bir bagka degigle ürün odaklilik yerine mügteri odakli stratejilerde üretim yapilmasi, pazarlama safhasini kolaylagtirmasina imkân tanimaktadir.
Dijital teknolojiler akilli telefonlar ile hizla her yagtan insanin hayatina girerek, günlük yagamin degigmez birer parçasi haline gelmig bulunmaktadir. Sosyal medya içlerinde en yaygin olarak kullanilan platform olarak dikkat çekmektedir. Gayrimenkul pazarlamacilari için bu platformlarin kendilerini tanitmaya ve kitle olugturmaya araci olacagi ve satig yapmalarina katki sunacagi dügünülmektedir. Pazarlamanin, ürün, fiyatlama, reklam ve konumlandirilmaya kadar birçok agamayi içererek mügteriyi degerli kilan bir sistem oldugu dügünüldügünde, dijital pazarlama tekniklerinin özellikle reklam konusunda avantaj saglayabilecegi görülmektedir. Kurumsal gayrimenkul geligtirme firmalarinin pazarlama departmanlari ve olaya daha profesyonel yaklagan gayrimenkul danigmanlari ise bu mecralarin yönetimi için medya kuruluglari ya da çegitli ajanslar ile anlagarak, bu paylagim ve içeriklerle insanlar üzerinde etki birakmayi hedeflemektedirler. Sosyal medya yönetiminin profesyonel ellere birakilarak reklam ve medya içeriklerinin profesyonel gekilde üretilmesi, mügterilere birakilan izlenimleri ve imaj çaligmalarini olumlu yönde etkilemesi beklenen bir durum olarak görülmekte, yanlig yönlendirmelerin ise tam aksi yönde yorumlar üretilmesine sebebiyet verecegi kaçinilmaz görülmektedir. Bu açidan dijital unsurlar saniye bazinda mügterilere ulagmada etkiliyken, ayni hizda tersine reaksiyonlarin alinma ihtimali ise pazarlama iglemlerinin sürdürülebilirligini tehdit ettigi vurgulanmalidir.
Yakin bir gelecekte yapay zekalarin daha fazla devreye girecek olmasi, her alanda oldugu gibi gayrimenkul sektörü ve pazarlama hareketlerinin de farkli bir boyutta taginacagini igaret etmektedir.
300
Nesnelerin interneti ve blok zincir gibi kavramlarin gogalarak insan hayatina girecegi düjünüldügünde, pazarlama ijlerinin de benzer oranlarda dijitallejecegi öngörülmektedir. Günümüzde en güncel haliyle, arama motorlarinda ön siralarda listelenmek, hedef kitlelere yönelik igerik paylajimlari yapmak, sosyal medya paylajimlari, mobil pazarlama ve e-posta pazarlama gibi uygulamalarin popüler dijital pazarlama stratejilerini olujturdugu görülmektedir (Sagan ve Eren 2022: 5).
Tum bu yaklajimlarin bütün igerisinde bir havuzda toplanarak pazarlama faaliyetiyle ugrajan birimlere yön verebilmek, pazarlama bajarilarini artirabilmek ve atilmasi gerekli adimlarin tanimlanmasini kolaylajtirmak igin ilgili parametreler SWOT analizi yöntemi ile ajagidaki bölümde tartijilmakta ve yorumlanmaktadir.
301
3. PAZARLAMA PLANI i0N SWOT ANALiZi OLU§TURMA
Pazarlama plani gelijtirirken önce mevcut durum analizi yapilarak, eldeki veriler ve rakiplerdeki üstün ve alt yönlerin pazarlama uzmanlarinca irdelenmesi gerekmektedir. Gayrimenkullerin sahip oldugu niteliksel ve niceliksel birgok özelligin yaninda, hedef kitlenin segimi, mikro ve makro gevre degijkenlerinin genij perspektifli, niteliksel bir SWOT analizinde degerlendirilmesi gayrimenkul pazarlama ijiyle ugrajanlarin elini daima güglü kilmasi beklenmektedir. Pazarlama planlamasinda SWOT analizi yapmak; mevcut durumu görmeyi, potansiyel tehdit ve firsatlari ayrintili bigimde sunmaktadir (Kotler and Armstorng, 2012: 54). SWOT analizi, dahili ve harici kaynakli etmenler ile olumlu ve olumsuz faktörlerin degerlendirmesini igeren ve yönetimlerin mevcut durumla beraber gelecegi de öngörmeye galijtigi stratejik bir planlama sürecini olujturmaktadir (Han, 2018). Gayrimenkullerin imar, hukuk, finans, mimari, peyzaj, gevre, harita ve psikoloji gibi birgok alanla olan ilijkisi, pazarlama kisminin amatör bir yaklajimla idare edilemeyecegini ve karmajikligini göstermektedir.
3.1 Güglü Yönler
Gayrimenkul pazarlama alaninda SWOT analizi sagladigi güglü yönler agisindan degerlendirildiginde; gayrimenkullere hem barinma hem de yatirim amagli ya da farkli ij kollarindaki agik ve kapali mekan ihtiyacini karjilamak igin talep bulundugu, arsa ve araziler igin de yine talebin yogun olmasinin yaninda yeryüzünün sabit olmasindan kaynakli arazinin kit bir varlik olmasi, pazarlama da müjteriyi hizli davranmaya ittigi ve tajinmazlarin uzun vadeli periyotta vatandaji enflasyondan koruyabilmesi, pazarlama da kullanilan önemli bir argüman olarak dikkati gekmektedir (Basmaci ve ^engel, 2018: 32).
Malikine kira getirisi ile düzenli nakit akiji ve dönem sonunda yaptigi primle beraber sermaye kazanci saglamasi, emlak danijmanlarinin müjterileri ikna etmek igin kullandiklari bir diger yaklajim olarak bilinmektedir. Birgok insan birikimlerini bu sebeplerden ötürü gayrimenkullere yatirmak istemekte, bu durum ise emlak danijmanlarina yatirim talebi olarak geri dönmektedir. Gayrimenkuller uzun ömürlü ve dayanikli ürünler olup finansal yatirim araglarindan farkli olarak tajinmazlarin sahip oldugu elle tutulup, gözle görme imkani insanlari satin almaya tejvik etmekte, gayrimenkul sahibi olmanin verdigi haz alicilari daha fazla alim kar yaparken, aracilarin ijini de kolaylajtirmaktadir (Erkan ve Yurdakul, 2019: 1759).
Gayrimenkul aramak veya satmak igin internetteki popüler alim satim portallari tercih edilerek
aligkanliga dönügmüg durumda olup elektronik pazarlar alici ve saticilara ulagmanin en kolay yolu olmaktadir (Dumpe, 2015: 130). Vadeli konut satigi yapilarak finansal erigilebilirligin basitlegtirilmesi emlak pazarlama igindekilere kolayliklar sagladigi söylenebilmektedir (Agikoglu, 2009: 6). Mimari özgünlük ve ingaat kalitesinin pazarlama yapan kigiye daima destek sagladigi görülmektedir (Gül ve Acar, 2014). Merkezi konumda ulagilabilir ve ferah bir ofise sahip pazarlama personelinin, satig agamasinda taraflara kargi dik durabilir oldugu ve mügteriye güven telkin ettigi dikkati çekmektedir. Genig bir ig agina sahip olmak ve mügterilere hizli geri dönügler saglamanin da ulagilabilirlik anlaminda önemli oldugu vurgulanmalidir.
3.2 Zayif Yönler
Gayrimenkul pazarlama alaninda SWOT analizi sagladigi zayif yönler açisindan degerlendirildiginde; gayrimenkul pazarinin diger normal ürünlerin pazarlarina göre farkliliklar gösterdigi diger pazarlarda ürün sayisi çokken gayrimenkul pazarinda ürünün ve alici satici sayisinin az oldugu bu durumun da gayrimenkul pazarlama igini zora sokarak zayiflattigi bilinmektedir (Yalçiner, 2018: 33). Pazarin hizli oldugu dönemde ürün bulmak için yeni arzlarin dogmasi uzun bir süre alirken, piyasada her zaman her ürünün bulunmamasi pazarlamacinin elini zayiflatan bagka bir unsurdur.
Taginmazlar pahali ürünler oldugu için, emlak pazarlamacilari ürünleri sadece ekonomik gartlari gayrimenkul almaya müsait kitleler ile bir araya gelebilecek ve bu kategorideki mügteri sayisinin azligi pazarlamaciyi zayif pozisyona dügürebilecektir (Yalçiner, 2018: 33). Çok sayida gayrimenkul ilani içinden hangisinin dogru bir tercih olacagi ya da ilan içerisindeki bilgilerin de güvenilirligi tartigmaliyken, diger taraftan mali açidan da kayit digiligindan fazla olmasi tüm gayrimenkul alici-satici ve pazarlamacilarini zorlayan bir gündem yaratmaktadir (Demirtag, 2022: 121).
Egitimli gayrimenkul pazarlama uzmanin azligi ve ilgili yönetmeliklerin yetersiz kalmasi, bu meslege birçok kiginin kolay ve hizli bir gekilde atilmasina neden olmaktadir. Donanimsiz kimi emlakçilarin bazen mügterilerin iyi niyetini kötüye kullandiklarindan haberdar olunmasi, pazarlamacilara kötü gözle veya önyargili bakilmasina ayrica bunun yaninda uzman pazar bilgisine hâkim olmamak da çogu zaman mügterinin kendini geri çekmesine neden olmaktadir (Demirtag, 2022: 108).
Gayrimenkul pazarlama iginde satig yapabilmek çok önemlidir. Ancak alici satici arasinda dogru iletigimi kurarak iki farkli insani uzlagtirmak araciyi zorlamakta ve satig yapmayi zayiflatmaktadir. Pek çok insan ömründe bir veya birkaç kez taginmaz satin alacak pozisyona gelebildiginden, karar verme agamasi genelde uzun süreler alabilmektedir (Basmaci ve Çengel, 2018: 35). Gayrimenkul pazarlama alaninda faaliyet gösterenler bu yorucu agamalardan negatif yönde etkilenebilmektedir.
Günümüzde az sayidaki gayrimenkul firmasinin marka konut pazarinda konumlandigi görülürken, daha çok müteahhit ve mimar eksenli istek ve çaligmalarin yapilmasi markalagmanin önemini gölgede birakmaktadir (Çengel, 2006: 129). Gayrimenkuller likidite olmasi zor varliklardir. Saticilarin hizli nakde dönügtürme istegi emlak danigmanin pazarda pozisyon almasini zorlagtirmaktadir. Zayif iletigim becerilerine ve ügengeç tavirlara sahip gayrimenkul danigmanlarinin pazarda bagarili olabilmesi g^ görünmektedir.
302
303
3.3 Firsatlar
Gayrimenkul pazarlama alaninda SWOT analizi sagladigi firsatlar yönler agisindan degerlendirildiginde; dijital teknolojinin geligmesi gayrimenkul pazarlamacilarina online birgok platformda ilana gikma kabiliyeti tanimakta ve mügterilere daha hizli bir gekilde ulagmayi mümkün kilmaktadir (Iri, 2021: 46). Arama motoru optimizasyonu, sosyal medya, yapay zeka ile veri analitigi gibi birgok yenilik pazarlamacinin öne gikmasi igin avantaj kazandirmaktadir (Fidan ve Yildirim, 2020). Internet, gayrimenkul pazarlama igini yürütenler igin vazgegilmez bir arag haline gelmig bulunmaktadir. Dijital platformlar ile sosyal medya aglarinin pazarlama firma ve danigmanlarinin gekicilik kazanmasi igin firsatlar yarattigi dikkati gekmektedir (Ryan, 2017: 203).
Birgok insan degigen teknolojiyle beraber kendi istek ve zevklerini degigime sokmaktadir. Degigen talepler ve gayrimenkulün sürekli geligen bir sektör olmasi, pazarlamaci ve geligtiricilere yeni kapilar agmaktadir (Soner, 2022). Nüfus artigi, kentlegmenin yükseligi ve geng nüfusun fazlaligi gayrimenkul komisyonculari ve pazarlamacilari igin her zaman satig firsati dogurmaktadir.
Hükümetlerin vergi politikalari ve tegvikleri kimi zaman pazarlamayi kolaylagtiran etmenlerden olmaktadir (Bin, 2014: 235). Tapu harci indirimi ve KDV muafiyetleri buna örnek tegkil edebilecektir. Özellikle imar plani igerindeki araziler ile yeni geligme bölgelerindeki arsalarin gok gegmeden üst üste yüksek primler yapmasi, emlak danigmanlarinin satig yapmasina avantaj kazandiran önemli bir nokta olarak görülmektedir (Iri, 2021: 44). Yabanci dili etkin kullanabilmek ve dijital pazarlama unsurlarina yatkinlik, gayrimenkul danigmanlarina uluslararasi pazarlara agilma firsati taniyacak ve gayrimenkul firmalarinin ve emlak komisyoncularinin etki alanina gelebilecek her yeni yatirim, beraberinde yeni talep ve firsatlari peginden sürükleyebilecektir.
3.4 Tehditler
Gayrimenkul pazarlama alaninda SWOT analizi sagladigi tehditler agisindan degerlendirildiginde ise; gayrimenkul ve ingaat iginde yeterli yasal altyapinin olmayigi ve karli bir sektör olarak görülmesi, her koldan igletmenin bu alana yönelmesine sebebiyet vermektedir (Hepgen 2017: 78). Yapimi uzun süre alan konutlar igin pazar kogullari her zaman saglikli olmadigindan ve dogru bir organizasyon ile süreg yönetilmediginden, pazara birgok aktörün kontrolsüz bir gekilde girig gikig yapmasi, pazarlama planlarini tehdit etmektedir. Savag, salgin hastalik, deprem ve terör gibi mücbir sebeplerin yaninda ülkeler arasindaki sürtügmeler ve yönetim zafiyetleri pazarlama süreglerini tehdit eden unsurlar arasina girmektedir.
Ekonomik krizlerle beraber faizlerin yükselmesi piyasayi tehdit eden diger önemli bir unsur olarak dikkati gekmektedir (Mert, 2012: 56). Maliyet artigi riski her daim gayrimenkul üretenleri tedirgin etmekte, pazarlama planlarini bozabilmektedir. Pazarlama firmalarinin sosyal medya hesap yönetiminin yanlig bilgilerle kullanilma ihtimali mügteri sadakatini tehlikeye sokabilecektir. Ayrica yasa ve yönetmeliklerin degigmesi, imar planlarinin sikga degigmesi veya daha basit anlatimla yaniniza gürültülü bir igyerinin taginmasi gibi farkli riskler, taginmaz piyasasini ve pazarlamasini her zaman tehdit eden potansiyeller tagimaktadir (Mert, 2012: 56). Firma düzeyindeki yönetim problemleri de yine alici, satici ve araci pozisyonundaki tüm kigileri risk paylagimi bakimindan tehdit etmektedir (Ünal, 2018). Bununla birlikte tapuyu devredinceye kadarki sürede gerh ve haciz gibi sonradan gelebilecek kisitlamalar da satig yapilmasini her zaman tehdit etmektedir.
Dönemsel ve mevsimsel bazda veya arzin kontrolsüz gekilde gogaldigi dönemlerde, gayrimenkullerin bog kalma riski yatinmalarini tehdit eden bir diger unsur olarak görülmektedir (Yalginer, 2018: 18). Etrafa benzer projelerin pazara girerek rekabeti artirmasi da pazarlamayi tehdit etme ihtimali dogurmaktadir (Bin, 2014: 235). Bununla beraber daha yüksek fiyatlarla bagkalari tarafindan saticilara farkli tekliflerin sunulma ihtimali, satigtan vazgegmeye kadar giderken gayrimenkul aracilarini her zaman tedirgin etmektedir.
Literatürden ve gayrimenkul piyasalarindaki mevcut durum analizinden elde edilen veriler gergevesinde, gayrimenkul pazarlama alanindaki büyükten kügüge her bir kesimin kendi ölgeginde faydalanabilecegi ve birgok unsurun gayrimenkul pazarlama uzmani gözüyle tartigildigi SWOT analizi agagida Tablo 1'de yer almaktadir.
Tablo 1: Gayrimenkul Pazarlamada SWOT Analizi Ornegi
iWHT AM AI ¡71
GÜCLÜ YÖNLER - Ta/ep olmasi - Arazi arzirtin sabit o/masi - Uzun vadede enflasyon korumast - Düzenti nakit aki§i ve sermaye kazanci - Elle tutulma ve sahiplik hazzi veme - Popüler alim-satim portallari - Vaden saf/f kabiliyeti - Mimari ozgoniok - Ula§ilabilir1ik ZAYIF YÖNLER - Ahci satici sayisi az - Gectkmeh arz - Rahah olmasi - BUgi kiriiliQi, kayit di§ihk - EQitimli uzmanlarm azhgi ve koto nam • Uz!a§ma ve ikna sanatmm zorluQu - Markala§manin azhQi - Likidite riski - Ü$enge$ tavirlar ve zayif ileti$im
FIRSATLAR - Dijital teknolojinin geli$mesi - Internet ve sosyal medya - Tüketici isteklerinm degi$mesi - NOfus art>§/ - Vergi politlkalari - Spekü/atif de$er arti§i - Yabanci du bilmek - Yent yatirimlann geirrtest TEHDiTLER - Aktonerm pazara kontrolsüz fir'"? gikt$t - uikesel ve küresel riskier - Yonetim problemlen - Maliyetlerin yükselmesi - Ekonomik krizler - Yasal riskier - Kiraya venlememe - Rakiplerden yüksek teklif verilme ihtimali
304
Gayrimenkul pazarlama sektörünün barindirdigi güglü ve zayif yönler ile sektörün getirdigi firsat ve tehditlerin gayrimenkul pazarlama alaninda SWOT matrisi yöntemi ile masaya yatirilmasi, sektöründeki tüm birim ve jahislara birtakim stratejiler ve planlama yetisi kazandiracaktir.
soNug
Türkiye'de gayrimenkul danijmanligi ijinin yakin zamana kadar herhangi bir yasal altliga dayanmamasi ve müjterilerin hafizasindaki gegmij kötü anilarin etkisi, emlak pazarlama ijinin ciddiye alinmamasina sebebiyet vermij bulunmaktadir. Farkli bir agidan bakildiginda ise, gayrimenkul pazarlama faaliyetlerinde mimar ve müteahhitlerin pazar analizi yapmadan sadece kendi fikirleri dogrultusunda harekete gegmeleri ve pazarlama alanini ciddi bir ij olarak görmemeleri, dijital pazarlama unsurlarinin ortaya gikmasindaki sürece kadar sektörün gelijimini baskilamij oldugu dikkati gekmektedir. Oysaki gayrimenkul pazarlama ijinin bilgiye erijimin hizli oldugu teknolojik dönemde dahi oldukga karmajik ajamalardan olujtugu ve bu sarmalin gözümlenmesi igin stratejik girijimlere ihtiyag oldugu, örnek SWOT analizinde yer alan faktörler dogrultusunda anlatilmaya galijilmijtir. Gayrimenkul ijiyle ugrajan tüm firma ve emlakgilarin satij bajarilarini ve hacimlerini artirmak igin piyasanin ig ve dij dinamiklerinin ortaya konulmasiyla beraber pazarlamada olujabilecek
305
avantaj ve dezavantajlarin bilinmesi hem rakiplere göre üstünlük saglamakta hem de pazar bilgisine sahip olacak aracilarin aksiyon almasini kolaylagtirmaktadir.
Literatür agisindan bakildiginda; daha önce emlak danigmanlarinin kilit bir görev yaptiklari ama yeterince bilimsel aragtirmalara konu edilmedigi söylenmektedir. Gayrimenkul pazarlama alanindaki akademik galigmalarda referans olarak gösterilebilecek bir SWOT analizi örnegi geligtirmek, galigmanin temel kazanimini olugturmaktadir. SWOT analizinin daha gok az sayida kigi ve dar verilerle olugturulmasi bu yöntemi sinirlandirmakta iken, bunun yerine katilimci sayilarinin gogaltildigi büyük gruplarla nicel verilere dayali galigmalarin geligtirilmesi önerilmektedir (Vural, Meral ve Dogan, 2019: 1074). Aragtirmadaki SWOT analizinin nitel gekilde ve literatürdeki bilgilerden saglanarak hazirlanmasi ise bu galigmanin kisitliligini olugturmaktadir. Ayrica irdelenen aragtirmada gayrimenkul pazarlama safhasindaki genel hatlar üzerinden incelemelerin yapilarak nig pazar özelliklerinin yansitilamamasi da galigmayi sinirlandirmaktadir. SWOT analizini her birim kendi bölgesine, pazar kogullarina ve zamana göre gekillendirerek kurguladiginda daha fazla verim alma olasiliginin artacagi dügünülmektedir. Yeterli piyasa bilgisine sahip olunmadigi durumlarda ise uzman kigilerden bu analiz igin destek almak kullanicilara faydalar saglamaktadir. Ancak literatür taramasinda da görüldügü üzere gayrimenkul pazarlama iginde egitimli kesimin az sayida oldugu ve bu durumun sektörün zayif yanlarindan biri oldugu vurgulanmaktadir (Ifediora, Efobi and Nsowu, 2021: 197). Likidite riskinin gayrimenkul sektörünün en önemli zayif yönlerinden biri olmasiyla, ekonomik ve yasal risklerin ise sektörü ve pazarlamayi tehdit etmesinde hem fikir olundugu görülmektedir (Mert, 2012: 56). Bununla beraber pazarda alici satici sayisinin az olmasi ve ürünlerin pahali olmasinin emlak saticilarinin elini zayiflattigi vurgulanmalidir.
Aragtirmaya konu SWOT analizinde gayrimenkullerin enflasyona kargi koruma saglamalari, barinma ve yatirim ihtiyacini kargilamak igin dogal talep yaratmalari pazarlama safhasinin en güglü tarafi olarak gözükmektedir (Iri, 2021: 44). Diger taraftan internet ve dijital pazarlama stratejileri nin varligi gayrimenkul pazarlama igiyle ugragan herkese birgok kolayligi ve firsati sunmakta oldugu, emlakgilarin piyasada kullandiklari tanitim materyallerinden de anlagilmaktadir. Bu analizlerin sonucuna göre emlak komisyonculari ve gayrimenkul geligtiricilerinin kendi pozisyonlarina göre önlem ve tedbirler almalarinin ve farkli pazarlama stratejileri geligtirmelerinin satig bagarilarini artabilecegi önemli görülmektedir. Özellikle kurumsal gayrimenkul geligtirme birimlerinin perspektiflerini genigleterek mügteri odakli yaklagimlar benimsemesi ve pazarlama faaliyetleri baglamadan önce planlamalar yaparak pazara mügterilerin isteklerine uygun ürünleri sunmalarinin hem rekabet ortamindaki sürdürülebilirligi artiracak hem de satig hacminin yükselmesine sebebiyet verecegi varsayilmaktadir.
Dijital platform ve sosyal medyaya ait mecralardaki aktif kullanicilarin artmasi, emlak pazarlama sektöründe ilan tanitimi yapmak ve hayran kitlesi olugturarak mügteri kazanmak igin firsatlar sunmaktadir. Geligen teknolojiyi takip etmeyerek kendilerini dijital organlara entegre edemeyen pazarlama aracilarinin zaman igerisinde sektörden kaybolabilecegi öngörülmektedir. Daha gok üst kademe stratejik yönetim anlayigina sahip firmalarin bagvurdugu planlama tarzlari igin baglangig olarak kabul edilen SWOT analizleri, pratik bilgileri barindirmasi ve yapiminin kolay olmasi sebebiyle sektördeki tüm gayrimenkul pazarlama personelinin ve yeni katilimcilarin motivasyonunu yükseltmeye yardimci olacak ve rakiplere göre farkli stratejileri üretmelerine destek saglamaktadir.
Son olarak, ekonomik anlamda ülkelerin makro dengelerinde önemli bir paya sahip olan gayrimenkul sektörünün pazarlama evresine dair akademik galigmalarin zenginlegtirilerek gogalmasinin, piyasadaki tüm paydaglarin geligmesinde ve sistemin hareketlenmesinde önemli etkileri olacagi dügünülmektedir.
"COPE-Dergi Editörleri için Davramç Kurallari ve En iyi Uygulama ilkeleri" beyanlari:
Etik Kurul Belgesi: Bu çaligma için etik kurul onayi gerekmemektedir.
Çikar Çatismasi Beyani: Bu makalenin aragtirmasi, yazarligi veya yayinlanmasiyla ilgili olarak yazarin potansiyel bir çikar çatigmasi yoktur.
Finansal Destek: Bu çaligmanin aragtirma ve yazim agamasinda herhangi kigi/kurum veya kuruluglar tarafindan finansal destek alinmadigi bildirilmigtir.
Katki Orani Beyani: 1. yazar: %50 - 2. yazar: %50
Destek ve Te§ekkür Beyani: -
Sorumlu Yazar: Doç. Dr. Yegim Tanrivermig
Çifte Kör Hakem Degerlendirmesi: Dig-bagimsiz
Bu makale, Creative Commons Atif-GayriTicari 4.0 Uluslararasi Lisansi ile lisanslanmi§tir.
The following statements are made in the framework of "COPE-Code of Conduct and Best Practices
Guidelines for Journal Editors":
Ethics Committee Approval: Ethics committee approval is not required for this article.
Declaration of Conflicting Interests: No conflicts of interest were reported for this article.
Financial Support: It has been reported that this study did not receive financial support from any person/institution or organization during the research and writing phase.
Author Contributions: 1s' : %50- 2s' : %50
Statement of Support and Acknowledgment: -
Corresponding Author: Assoc. Prof. Dr. Ye§im Tanrivermig
Double-Blind Peer Review: External-independent
This article is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial 4.0 International
License.
306
KAYNAKÇA
Alkoç, M. (2013). Internette Pazarlama ve Emlakçiligin Dönügümü. (Yayimlanmamig Yüksek Lisans Tezi). Istanbul: Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
Agikoglu, N. O. (2009). Konut Pazarlamasinda Kullanilan Yöntemler ve Konut Finanslama Teknigi Olarak Mortgage Sistemi. (Yayimlanmamig Yüksek Lisans Tezi). Afyonkarahisar: Afyon Kocatepe Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü.
Basmaci, U. & Çengel, Ö. (2018). Gayrimenkul Sektöründe Dijital Pazarlamada Arama Motorlari Reklamlari. Istanbul Ticaret Üniversitesi, Teknoloji ve Uygulamali Bilimler Dergisi, 1(1), 29-36.
Bin, Y. (2014). A Novel Method of Real Estate Development Project's Feasibility Research Based on SWOT Method and Analytic Hierarchy Process. International Journal of Business and Social Science, 5(5), 233-237.
Çengel, Ö. (2006). Gayrimenkul Sektöründe Modern Pazarlama Teknikleri ve Güncel Uygulamalar. Istanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 5(6), 125-131.
Çoban, B. & Karakaya, Y.E. (2010). Gelecegi Planlamada Stratejik Yönetim ve Swot Analizi: Kavramsal
Yaklagimlar. e-Journal of New World Science Academy, 5(4), 342-352.
Demirtag, M.C. (2022). A Research to Determine the Problems of Real Estate Consultants in the Housing Marketing Process. Çankiri Karatekin Üniversitesi iktisadi ve idari Bilimler Fakültesi Dergisi, 12(1), 104-126.
Dumpe, M. (2015). Online Marketing Issue of Real Estate Companies: A Case of Latvia. Baltic Journal of Real Estate Economics ve Construction Management, 0(3), 129-130.
Emmerling, T. J.; Yavas, A. & Yildirim, Y. (2020). To Accept or Not to Accept: Optimal Strategy for Sellers in Real Estate. Erigim tarihi: 10 Eylül 2022, https://ssrn.com/abstract=3579219.
Er, F. & Durucasu, R. (2016). Illere Göre Aylik Konut Satig Sayilarinin Çoklu Uyum Analizi. Siirt Üniversitesi iktisadi ve idari Bilimler Fakültesi iktisadi Yenilik Dergisi, C/S. 4(1).
Erkan, B. (2019). Türkiye'de Gayrimenkul Pazarlamasinda Elektronik Pazaryeri Modeli Kullanimi ve Sanal Magaza Hizmet Kalitesinin Satin Alma Sürecine Etkisi. (Yayimlanmamig Yüksek Lisans Tezi). Istanbul: Istanbul Altinbag Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
Erkan, B. & Yurdakul, D. (2019). Gayrimenkul Pazarlamasinda Web Sitesi Hizmet Kalitesi Unsurlarinin Tüketici Memnuniyetine Etkisi. igletme Aragtirmalari Dergisi, C/S. 11(3); 1757-1768.
Fidan, K. & Yildirim, F. (2020). Dijital Pazarlama Stratejileri Üzerine Nitel Bir Aragtirma. istanbul Ticaret Üniversitesi Girigimcilik Dergisi, C/S. 4(8): 137-150.
Forys, I.; Nogalski, B. & Ngoc, N.M. (2022). Strategic Analysis for Dat Xanh Real Estate Corporation Using SWOT Matrix. International Journal of Multidisciplinary Research and Growth Evaluation, C/S. 3(2): 337-343.
Gül, G. & Acar, E. (2014). "Gayrimenkul Geligtiricisi Ingaat Firmalarinda Pazarlama Karmasinin Olugturulmasi", 3. Proje ve Yapim Yönetimi Kongresi, 6-8 Kasim, Antalya.
307 Güneg, C. (2022). Swot Analizi Nedir? Swot Analizi Nasil Yapilir? Erigim tarihi:30 Ocak 2023,
--https://www.cottgroup.com/tr/blog/calisma-hayati/item/swot-analizi-nedir-swot-analizi -nasil-
yapilir/.
Han, T. (2018). Emlak Pazarlama Planinda Swot Analizi. Erigim tarihi:14 Eylül 2022, https://tanjuhan.wordpress.com/2018/03/20/emlak-pazarlama-planinda-swot-analizi/.
Hepgen, A. (2017). Gayrimenkul Degerleme Esaslari ve Finans Boyutu. Literatür Yayinlari, Istanbul.
Hui, E.C.M.; Wong, J.T.Y. & Wong, K.T. (2010). Marketing Time and Pricing Strategies. Department of Building and Real Estate The Hong Kong Polytechnic University Hung Hom, Kowloon Hong Kong.
Ifediora, C.O.; Efobi, D.J. & Nwosu, C.C. (2021). Strengths, Opportunities, Weaknesses and Threats (SWOT) in Real Estate Sector: An Insight for Practitioners in Anambra State for Effective Practice. European Modern Studies Journal, C/S. 5(1): 196-207.
Iri, R. (2021). Gayrimenkul ve Emlak Pazarlamasinda Yaganan Sorunlar ve Sektörde Kullanilan Pazarlama Iletigimi: Nigde ve Yöresi Gayrimenkul ve Emlak Igletmelerine Yönelik Bir Aragtirma. Ardahan Üniversitesi iktisadi ve idari Bilimler Fakültesi Dergisi, C/S. 3(1): 42-52.
Kotler, P. & Armstrong, G. (2012). Principles of Marketing. New Jersey: Pearson Education.
Kotler, P. & Keller, K.L. (2012). Marketing Management. New Jersey: Pearson Education.
Leung, B.Y.P.; Hui, E.C.M.; Tan, J.; Chen, L. & Xu, W. (2011). SWOT Dimensional Analysis For Strategic Planning - The Case of Overseas Real Estate Developers in Guangzhou, China. International Journal of Strategic Property Management, C/S. 15(2): 110-122.
Lv, S. (2022). Real Estate Marketing Adaptive Decision-Making Algorithm Based on Big Data Analysis. Hindawi, Security and Communication Networks.
Mert, B.S. (2012). Gayrimenkul Yatirim Ortakliklarinin Yapisi, Faaliyetleri ve Gayrimenkul Sektöründeki Risklerin Incelenmesi. (Yayimlanmamig Yüksek Lisans Tezi). Istanbul: Marmara
Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü.
Ryan, D. (2017). Dijital Pazarlama. Çev: Kemaloglu, M.M. Türkiye Ig Bankasi Yayinlari, Istanbul.
Saçan, B.C. & Eren, T. (2022). Dijital Pazarlama Strateji Seçimi: SWOT Analizi ve Çok Öl^tlü Karar Verme Yöntemleri. Politeknik Dergisi, C/S. 25(4): 1411-1421.
Sipahioglu, I.R. (2020). A Hidden Node in the Build-and-Sell System: Estate Agents. Kent Aragtirmalari Dergisi, C/S. 11(Kentlegme ve Ekonomi Özel Sayisi): 1223-1251.
Soner, R.G. (2022). Swot Analizi Gayrimenkul Yatirimlarinda Ne Saglar? Erigim Tarihi: 30 Aralik 2022, https://emsal.com/swot-analizi-gayrimenkul-yatirimlarinda-ne-saglar/.
Sözer, N. (2016). Gayrimenkul Sektöründe Mimari ve Tasarimin Pazarlama Yönetiminde Önemi. (Yayimlanmamig Yüksek Lisans Tezi). Istanbul: Istanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
Tüysüz, Ç. & Öncel, A. (2022). Türkiye'de Yegil Ekonomi Açisindan Sürdürülebilir Enerji Kaynaklarinin SWOT Analizi. iktisadi idari ve Siyasal Aragtirmalari Dergisi, C/S. 7(19): 644-661.
Uçar, D. & Dogru, A.Ö. (2005). CBS Projelerinin Stratejik Planlanmasi ve Swot Analizinin Yeri. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasi, 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayi, 28 Mart - 1 Nisan 2005, Ankara.
Ugur, L.O.; Yildirim, Y.H.H.; Dinç, K. & Kiziltepe, M. (2012). Ulusal Kalkinma Planlari Igiginda, SWOT Analizi Yöntemi Kullanarak Taginmaz Degerleme ve Geligtirme Sektörünün Risk Analizi. ileri Teknoloji Bilimleri Dergisi, C/S. 1(1): 47-56.
Ünal, A. & Demirkol, Ç. (2022). Yeni Nesil Ev Pansiyonculugu Sistemi Airbnb'nin Degerlendirilmesi: Swot Analizi. Güncel Turizm Aragtirmalari Dergisi, C/S. 6(2): 77-93.
Ünal, B. (2018). Gayrimenkulde Risk. Erigim tarihi: 30 Aralik 2022, https://www.tskb.com.tr/blog/sektorler/gayrimenkulde-risk.
Vural, H.; Meral, A. & Dogan, S.Ç. (2019). Kentsel Geligim ve Yegil Alan Planlama Sürecinin Katilimci -
Swot Analizi ile Degerlendirilmesi: Bingöl Kenti Örnegi. Kent Aragtirmalari Dergisi, C/S. 10(28): 1069-1096.
Wu, X.; Tong, Y. & Zhou, J. (2019). Strategy Selection of real estate by SWOT-AHP. Journal of Physics: Conference Series, CISAT 2019. IOP Publishing.
Yaman, B. (2017). Stratejik Yönetim Sürecinde Swot Analizi ve Bir Igletme Uygulamasi. (Yayimlanmamig Yüksek Lisans Tezi). Istanbul: Haliç Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü.
Yalçin, L. & Göktepe, A. (2018). Taginmaz Geligtirme Kapsaminda Otopark Olarak Seçilen Yerlerin SWOT Analiziyle irdelenmesi: Isparta Örnegi. Süleyman Demirel Üniversitesi Yalvaç Akademi Dergisi, C/S. 3(1): 40-48.
Yalçiner, K. (2018). Gayrimenkul Finansmani. Ankara: Detay Yayincilik.
