CC BY
42
21 (189) - 2006
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
н.с. Мартынова
Кубанский государственный университет
Инвестиционная деятельность организаций осуществляется в целях:
— получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
— осуществления капитального строительства.
Для указанных направлений инвестиционной деятельности целесообразно использовать термин «инвестиционно-строительная деятельность».
Правовые и экономические основы инвестиционно-строительной деятельности установлены Федеральным законом от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в части деятельности инвесторов по финансированию строительства) и гл. 37 «Подряд» Гражданского кодекса РФ (в части деятельности заказчиков по организации строительства и деятельности подрядчиков по строительству объектов и выполнению отдельных видов строительно-монтажных работ).
Субъектами (участниками) инвестиционно-строительной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики и пользователи объектов капитальных вложений.
В целях осуществления капитального строительства между субъектами инвестиционно-строительной деятельности (подрядчиком и заказчиком) заключается договор строительного подряда, согласно которому подрядчик обязуется по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. В соответствии со ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда заключается на строительство, реконструкцию здания, сооружения (в том числе жилого дома), а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строительством объекта работ.
В гл. 37 «Подряд» ГК РФ дано понятие договора строительного подряда, определены порядок и условия заключения и исполнения данного договора, обязанности подрядчика и заказчика по обеспечению строительства материалами и оборудованием, установлен порядок сдачи и приемки работ, расчетов за выполненные работы. Кроме того, гл. 37 ГК РФ регулирует вопросы, касающиеся ответственности подрядчика за качество работ, права заказчика осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков строительства и др.
При заключении и исполнении договоров строительного подряда стороны используют также нормативные документы Госстроя России, в частности, Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (письмо Минстроя России от 10.06.1992 № БФ-558/15). При строительстве объектов для государственных нужд организации руководствуются Основными положениями порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 14.08.1993 № 812.
Таким образом, строительное направление инвестиционно-строительной деятельности имеет достаточно обширную нормативно-правовую базу, чего нельзя сказать об инвестиционном направлении в целом.
В ГК РФ среди договоров самых различных форм отсутствует договор инвестирования, или инвестиционный контракт, — основополагающий документ, с заключения которого начинается инвестиционно-строительный процесс. Инвестиционный контракт заключается между инвесторами, а также между инвестором и заказчиком-застройщиком в целях ре-
правовое регулирование
ализации инвестиционного проекта на строительство определенного объекта. Сторонами инвестиционного контракта могут выступать административные органы субъекта РФ (органы местного самоуправления) и основной инвестор (инвесторы).
Основными задачами инвестиционного контракта являются квалификация предмета строительства, установление круга лиц, участвующих в реализации инвестиционного проекта, определение источников и способов финансирования строительства, порядка распределения долевой собственности по окончании строительства и др.
Разновидностью инвестиционного контракта является договор на выполнение функций заказчика, который заключается между инвестором и организацией, специализирующейся на выполнении функций заказчика-застройщика. В указанном договоре инвестор поручает заказчику реализацию инвестиционного проекта, наделяет его правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период строительства объекта. Данный договор, как и инвестиционный контракт, отсутствует в ГК РФ.
Одной из основных форм привлечения инвестиций в строительство является договор долевого участия. Такой договор заключается между основным (генеральным) инвестором и другими инвесторами (соинвесторами), вкладывающими средства в строительство. Процесс привлечения инвестиций носит многоуровневый характер. Так, инвесторы, являющиеся одной из сторон договора долевого участия, заключают аналогичные договоры с другими юридическими и физическими лицами — соинвесторами. В свою очередь заказчик-застройщик может привлекать соинвесторов для финансирования строительства, если такое право ему предоставлено условиями инвестиционного контракта или договора на выполнение функций заказчика. Договор долевого участия в строительстве в ГК РФ также отсутствует.
Ввиду отсутствия четко обозначенной правовой базы, регулирующей заключение инвестиционных контрактов, договоров на выполнение функций заказчика, договоров долевого участия в строительстве, организации руководствуются ст. 421 «Свобода договора» ГК РФ, согласно которой стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон либо обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон. В соответствии со ст. 422 ГК РФ такой договор должен отвечать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в
21 (189) - 2006
момент его заключения. В данном случае также используется право самостоятельного определения объемов и направления капитальных вложений, а также заключения договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ, предоставленное инвесторам на основании ст. 6 Закона № 39-Ф3.
Имеющаяся на сегодняшний день судебная арбитражная практика не вносит ясности в регулирование вопросов, связанных с инвестированием строительства. Арбитражные суды при рассмотрении отдельных дел классифицируют договоры долевого участия как договоры строительного подряда или как договоры простого товарищества (договоры о совместной деятельности).
В связи с этим необходимо обратить внимание на различный порядок ведения бухгалтерского учета и налогообложения при исполнении договоров долевого участия и договоров простого товарищества. В первом случае основной инвестор учитывает средства долевого участия как дополнительные целевые средства финансирования строительства, а соинвес-тор как дебиторскую задолженность по переданным инвестору до окончания строительства инвестиционным средствам. Во втором случае — при исполнении договора простого товарищества—инвестиционные взносы участников договора квалифицируются в соответствии со ст. 1042 ГК РФ как вклады товарищей в общее дело и учитываются на отдельном балансе, который ведет один из товарищей.
Отсутствие в гражданском законодательстве норм, регулирующих инвестиционный контракт (впрочем, как и четкого понятия процесса инвестирования), чревато различными правовыми, учетными и налоговыми последствиями, поскольку условия договора между сторонами, заключившими его, определяют взаимоотношения между ними, порядок документального оформления хозяйственных операций, отражение их в учете и налогообложении.
В действующих нормативно-правовых документах отсутствует и единый подход к определению терминов и понятий, используемых в инвестиционно-строительной деятельности.
Как уже было сказано, субъектами инвестиционной деятельности согласно Закону № 39-ФЗ являются инвесторы, заказчики, подрядчики и пользователи объектов капитальных вложений. Среди субъектов не упомянут застройщик — организация, которая может являться одной из сторон инвестиционного контракта. Не содержит данного понятия и ГК РФ. Определение понятия «застройщик» дано в Положении по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» ПБУ 2/94, утвержденном приказом Минфина России
74
все для бухгалтера
правовое регулирование
от 20.12.1994 № 167. Согласно ПБУ 2/94 застройщик — это инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству. Используется данный термин и в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденном письмом Минфина России от 30.12.1993 № 160, в соответствии с которым к застройщикам относятся действующие предприятия, осуществляющие строительство хозяйственным способом. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
Названные нормативные документы по бухгалтерскому учету не соответствуют современным экономическим условиям. Используемые в них термины и понятия не отвечают действующим нормативно-правовым документам. В частности, понятие «застройщик», приведенное в ПБУ 2/94, противоречит ст. 4 Закона № 39-ФЗ, согласно которой лицом, осуществляющим реализацию инвестиционных проектов, является заказчик, а не застройщик.
Термин «застройщик» используется и в налоговом законодательстве. Так, в подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ опосредованно упоминаются организации-застройщики, на счетах которых аккумулируются средства целевого финансирования дольщиков и (или) инвесторов. Определение понятия «застройщика» в НК РФ не расшифровывается.
Отдельные нормы Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций не соответствуют нормам нормативных документов по бухгалтерскому учету, действующих в настоящее время. Это относится, в частности, к содержащейся в Положении категории затрат, не увеличивающих стоимость основных средств. Пункт 3.1.7 Положения противоречит нормам Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н. Приведенный в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций порядок учета процентов по кредитам банков, используемым при строительстве объектов, не соответствует нормам Положения по бухгалтерскому учету «Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию» ПБУ 15/01, утвержденного приказом Минфина России от 02.08.2001 № 60н. Состав нематериальных активов, приведенных в п. 4.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, не соответствует нормам Положения по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» ПБУ 14/2000, утверж-
21 (189) - 2006
денного приказом Минфина России от 18.10.2000 № 91н. В связи с наличием данных противоречий Минфин России в своем письме от 15.11.2002 № 16-00-14/445 «Об учете нематериальных активов» указал, что Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций должно применяться в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету.
Что касается застройщиков, то в условиях рыночных отношений принадлежность юридического или физического лица к данной категории определяется в зависимости от того, какое отношение они имеют к земле. Земельный кодекс РФ использует такие понятия, как собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков и обладатели сервитута. Таким образом, застройщиком является юридическое или физическое лицо, обладающее на правах собственности, пользования, владения или аренды участком земли и принявшее решение о реализации программы строительства на этом участке объекта или комплекса объектов.
Застройщик принимает участие в реализации инвестиционного проекта, предоставляя под строительство участок. В инвестиционном контракте его стороны оговаривают условия предоставления застройщиком земельного участка и компенсации ему в связи с изъятием участка под строительство в виде доли собственности либо иным образом.
Литература
1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 02.02.2006).
2. Письмо Минстроя России от 10.06.1992 № БФ-558/15.
3. Письмо Минфина России от 15.11.2002 № 1600-14/445 «Об учете нематериальных активов».
4. Положение по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» ПБУ 14/2000 (утверждено приказом Минфина России от 18.10.2000 № 91н).
5. Постановлением Правительства РФ от 14.08.1993 № 812 «Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации».
6. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложении».
❖ ❖ ❖
