CC BY
102.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»).
в) Загрязнение окружающей среды должно рассматриваться для предприятия-источника, как фактор, удорожающий стоимость имущества, исходя из понимания того, что оценивается не ухудшение условий производства, а право использования ассимилятивного потенциала окружающей среды в производственном процессе. К тому же снижение стоимости объектов недвижимости вблизи предприятия должно отражаться на соизмеримом росте стоимости данного предприятия [1].
г) Сохранение текущего использования объектов недвижимости должно быть приоритетом, если это не противоречит законодательству, не создает угрозы жизни и здоровью населения.
д) В стоимость имущества могут быть включены затраты на:
- физическую очистку (зачастую уже учтены в операционных расходах);
- мониторинг и информирование общественности о состоянии окружающей среды;
- юридические расходы.
е) В отчет об оценке должна включаться информация о проблеме, с точки зрения имущества, находящегося по соседству с объектом-загрязнителем. а также сведения о загрязнении вод, почвенные характеристики.
ж) Отражение влияния рисков техногенных происшествий, а также прогноза сокращения выбросов объектом промышленности.
Накопленный ущерб подлежит более тщательному анализу в силу ряда исторических и юридических причин интенсивности использование предприятия, в особенности его очистных сооружений и хранилищ отходов от основной производственной деятельности [2].
Литература
1. Землеустройство и кадастр недвижимости: проблемы и пути их решения. Материалы
международного научно-практического форума, посвященного 235-летию со дня основания
Государственного университета по землеустройству. / Под общей редакцией С. Н. Волкова,
В. В. Вершинина. ГУЗ. М., 2014.
2. Чередников А. В. Правовое обеспечение экологических интересов в градостроительном
зонировании: монография / В. В. Никишин. М.: Юрлитинформ, 2013.
Эколого-социальные компоненты стоимости Горбачев С. А.1, Агеева М. В.2
'Горбачев Сергей Алексеевич / Gorbachev Sergey Alekseevich — бакалавр; 2Агеева Маргарита Валерьевна / Ageeva Margarita Valerevna — бакалавр, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, факультет экономики, управления и информационных систем в строительстве, Московский государственный строительный университет, г. Москва
Аннотация: в статье анализируется процедура экологического страхования либо отчислений в социальные фонды. Рассматриваются мероприятия по оценке санитарной зоны. Международные стандарты налоговых оценщиков прямо указывают на приоритет максимальной точности при определении стоимости имущества. Данный стандарт рекомендует использовать анализ рыночных данных, поддающихся измерению и оказывающих влияние на стоимость, одним из таких факторов и является загрязнение окружающей среды. Компоненты стоимости, касающиеся обеспечения справедливости, могут быть увеличены для учета возросшего риска при использовании участка земли для конкретных целей. Ключевые слова: предприятие, земля, сооружения, кадастр, управление, стоимость, санитарная зона.
Если планом предприятия предполагается дальнейшее использование, соответствующее текущему, то проблема расчетов данных издержек должна быть исключена из прямой земельной ренты и переведена в компетенцию надзорных, в вопросах экологии, органов исполнительной власти, осуществляющих мониторинг процедуры экологического страхования либо отчислений в целевые фонды для решения задачи перехода отрицательных воздействий. Для этого необходимо оценить:
1) Наличие или отсутствие оформленных соответствующим образом обязательств по рекультивации мест интенсивного загрязнения и накопителей (золоотвалы и шламонакопители). Это могут быть не только утвержденные предписания в виде решений местных властей или правил землепользования и застройки, но и наличие целевых фондов рекультивации;
2) Вероятность наступления обстоятельств, препятствующих рекультивации (невозможность дальнейшего продолжения деятельности предприятия, а также соизмеримость целевых фондовых отчислений и фактически причиняемого вреда);
3) Учет факторов влияния с изменчивыми показаниями во времени (Изменение гигроскопичности почв и грунтов, появление соединений загрязнителей, препятствующих плановым мероприятиям по очистке и рекультивации, изменение розы ветров (особенно в случае антропогенного воздействия от промышленной и градостроительной деятельности)).
Касательно проблемы, связанной с прозрачностью процедур отбора факторов, то экономическое их обоснование должно основываться на официальных информационных источниках. При этом необходимо гармонизировать данные отдельных служб и ведомств, сформировав единый федеральный информационный ресурс, содержащий в себе не только данные о местоположении, виде разрешенного использования и кадастровой стоимости, но и результаты экологических исследований проб воздуха воды и почвы, а также сведения о времени и датах превышений норм выбросов/сбросов. Основой такого ресурса, безусловно, может выступать существующий Фонд данных государственной кадастровой оценки. Массив данных о функциональных (качественных) характеристиках территорий в достаточной степени должен обеспечивать робастный статистический анализ при построении оценочной модели.
Международные стандарты налоговых оценщиков прямо указывают на приоритет максимальной точности при определении стоимости имущества. Данный стандарт рекомендует использовать анализ рыночных данных, поддающихся измерению и оказывающих влияние на стоимость, одним из таких факторов и является загрязнение окружающей среды [1].
Таким образом, для определения эколого-социальной компоненты кадастровой стоимости земельного участка объекта промышленности необходимо:
1.Рассмотреть некоторые факторы, параметры и характеристики предприятия исходя потоков доходов и расходов.
2. Провести сравнительный анализ (при условии, если продукция предприятия торгуется на международных рынках) величины стоимости использования земельных и природных ресурсов в конечной валовой стоимости продукции аналогичных зарубежных предприятий.
3. Сопоставить стоимость удельного загрязнения окружающей среды на конкурентных рынках. Нередко разрешается предельно допустимый уровень загрязнения. Такие «права» загрязнять окружающую среду позволяют предприятиям функционировать. В то время как требование обеспечить нулевое загрязнение, если бы такое существовало, сделало бы производственную деятельность невозможной. Следовательно, данное «право» имеет отражение в повышение стоимости земельного ресурса, т.к. это укрепляет способность имущества предприятия приносить доход.
4. Оценить состояние санитарно-защитной зоны (документально и визуально). Наличие необходимых прав на территорию, ограниченную в использовании увеличивает стоимость территории предприятия. Необходимый уровень плотности лесозащитных насаждений исключает риски ущерба третьих лиц.
5. Анализ риска неосуществления рекультивационных работ, при отсутствии соответствующих целевых фондов.
Кадастровая оценка представляет собой комплексный процесс работ, затрагивающий интересы и права различных категорий хозяйствующих субъектов, граждан и органов власти. Являя собой институт имущественных отношений, кадастровая оценка должна стремиться к справедливому учету использования земельных ресурсов и максимального исключения потерь и упущенных выгод от нерационального использования земель. При этом компоненты стоимости, касающиеся обеспечения справедливости, могут быть увеличены для учета возросшего риска при использовании участка земли для конкретных целей [2].
Литература
1. Землеустройство и кадастр недвижимости: проблемы и пути их решения. Материалы
международного научно-практического форума, посвященного 235-летию со дня основания
Государственного университета по землеустройству. / Под общей редакцией С. Н. Волкова,
В. В. Вершинина. ГУЗ. М., 2014.
2. Инновационное развитие экономических систем в условиях глобализации: коллективная международная монография / под общей редакцией д-ра эк. наук, проф. Е. Н. Камышанченко, к-та экон. наук, доц. Ю. Л. Растопчиной. Белгород: ИД «Белгород» НИУ «БелГУ», 2014.
Красноярский завод ОАО «Русал» Горбачев С. А.1, Фабричных М. Ю.2
'Горбачев Сергей Алексеевич / Gorbachev Sergey Alekseevich — бакалавр; 2Фабричных Мария Юрьевна / Fabrichnyh Marija Jurevna — бакалавр, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, факультет экономики, управления и информационных систем в строительстве, Московский государственный строительный университет, г. Москва
Аннотация: в статье анализируется перевод Красноярского завода на технологию сухого анода. Рассматривается технология предварительно обожженных анодов. Исходя из современных реалий смело можно предположить, что ключевым подходом для расчета кадастровой стоимости земельных участков объектов промышленности является метод, основанный на определении затрат, связанных с готовностью промышленной площадки к функционированию в рамках действующего промышленного производства. Информационное обеспечение и мониторинг при такой концепции играют немаловажную роль. Ключевые слова: технология, земля, сооружения, кадастр, управление, стоимость, алюминий.
В течение 5 лет (с 2006 по 2011 г.) ОАО «РУСАЛ» был осуществлен перевод Красноярского завода на технологию сухого анода, а также в цехах внедрена система автоматической подачи глинозема. Однако, как и в более ранних расчетах, современные заключения экспертов сводятся к необходимости перехода на технологию предварительно обожженных анодов. В особенности стоит отметить, что технология сухой анодной массы практически не требует дополнительных вложений, хотя и технология при этом усложняется [1].
Применяя описанные выше паттерны (обязательную модель поведения), учет экологических нарушений и обременений при оценке земельных участков стоит проводить достаточно аккуратно с точки зрения концепции стоимости. Считаем резонным в этой связи применение двойственной концепции:
1) Необремененную стоимость имущества стоит рассматривать как совокупность оценок имуществ и имущественных комплексов, не связанных с каким-либо обременением, имеющим отношение к нарушениям экологической среды, полученных с использованием стандартного методического инструментария оценки.
2) Стоимость имущества в использовании - представляющей собой стоимость данного имущества для собственника в случае сохранения целевого использования, несмотря на вычет затрат, необходимых для локализации экологических нарушений или их полного устранения. Данная дуалистичная концепция основана на взаимодополнении характерных условий использования земельного участка объекта промышленности, а также баланса интересов, связанных данным вопросом субъектов хозяйствования.
Информационное обеспечение и мониторинг при такой концепции играют немаловажную роль. Исключая рассуждения о совершенном информационном поле, стоит отметить, что достижимым является то, что деятельность по надзору за целевым использованием земельных участков и по противодействию экологическим нарушениям должна иметь публично-открытый характер, отражая при этом действительную реальность. Каждый участник имущественных отношений экологического рода должен знать не только сам факт неблагоприятной экологической обстановки, но и иметь доступ к данным об объемах загрязнения и степени их влияния. Касательно эколого-социального обеспечения территории и использования ассимилятивного потенциала в промышленном производстве, схема получения информации о состоянии объекта представлена на рисунке 3.
Как выше было доказано, при индивидуальной оценке земель предприятия в целях налогообложения методы сравнительного подхода очень ограничены к применению в силу высокой индивидуализации объектов и сомнительной возможности анализа объекта по критериям. Методы доходного подхода также проблематичны в применении в силу того, что доля дохода, приходящегося на земельный участок, находится в интервале обычной погрешности расчетов.
