CC BY
13УДК 347.214 ББК 67.404
Вероника Сергеевна Березкина
студентка
юридического факультета Российского государственного гуманитарного университета
koshkamushka2132@gmail.com
125993, ГСП-3, г. Москва, Миусская пл., д.6, корп. 6
Максим Тимофеевич Шелкович
доцент кафедры гражданского права и процесса Российского государственного гуманитарного университета, кандидат юридических наук, доцент
snoby7@mail.ru
125993, ГСП-3, г. Москва, Миусская пл., д.6, корп. 6
ЭФФЕКТИВНОСТЬ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СЧЕТА ЭСКРОУ
Аннотация. В статье рассматривается относительно новый финансовый инструмент — счет эскроу. Анализируется эффективность законодательства в сфере долевого участия в строительстве с использованием счета эскроу, а также уделяется внимание некоторым проблемам, связанным с использованием счета эскроу в долевом строительстве.
Ключевые слова: счет эскроу, депонент, эскроу-агент, бенефициар, договор долевого участия, долевое строительство.
V.S. BEREZKINA, Student, Faculty of Law Russian State University for the Humanities koshkamushka2132@gmail.com 125993, GSP-3, Moscow, Miusskaya square, 6, bldg. 6
M.T. SHELKOVICH
Associate Professor of the Department of Civil Law and Procedure,
Russian State University for the Humanities, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor
snoby7@mail.ru
125993, GSP-3, Moscow, Miusskaya square, 6, bldg. 6
EFFECTIVENESS OF LEGISLATION IN THE FIELD OF EQUITY PARTICIPATION IN CONSTRUCTION USING THE ESCROW ACCOUNT
Annotation. The article discusses a relatively new financial instrument - the escrow account. The article analyzes the effectiveness of legislation in the field of equity participation in construction using the escrow account, and also pays attention to some problems associated with the use of the escrow account in shared construction.
Key words: escrow account, depositor, escrow agent, beneficiary, equity agreement, shared construction.
Слово escrow пришло к нам из английского языка. В англо-американском праве оно обозначает депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения известного условия [1, с. 617].
Рассмотрим, как работает обязательство эскроу: по договору счета эскроу эскроу-агент открывает специальный эскроу-счет для учета и блокирования денежных средств, владелец счета депонирует денежные средства эскроу-агенту, который держит депозит эскроу до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару. Права на денежные средства перейдут к бенефициару только если будут соблюдены все заранее обговоренные в договоре счета эскроу условия. Если бенефициар не исполнит все условия договора счета эскроу, то эскроу-агент вернет депонированные ранее денежные средства депоненту, который их внес. В данных отношениях эскроу-агент выступает, как доверительное лицо с абсолютно равными обязанностями по отношению ко всем сторонам договора счета эскроу.
Счет эскроу — это совершенно новое явление для законодательства Российской Федерации. Впервые нормы о нем были введены в действующий Гражданский кодекс РФ только 01 июля 2014 г. Однако, несмотря на то что в отечественном законодательстве счет эскроу появился относительно недавно, в практике западных государств данный институт существует уже долгий период времени и используется в самых различных ситуациях.
В других странах счет эскроу именуется по-разному. Так, например, в Германии такие счета получили название (с нем. Treuhandkonto) «доверительные счета», в Голандии (с голланд. Nominale account) «номинальные счета», в Дании (с дат. Klient-konto) «клиентские счета». В мировой практике эскроу-агентами могут быть не только банки, как в Российской Федерации, но и специализированные фирмы, юридические компании, нотариусы и др. Кроме того, за рубежом эскроу счета используются в торговых операциях, в сделках с недвижимостью, в ипотечном кредитовании, в строительстве и других сферах. В Российской Федерации счет эскроу применяется преимущественно в сделках купли-продажи недвижимости.
Несмотря на то, что в российское законодательство понятие счета эскроу введено 01 июля 2014 г., только в 2017 году законодатель внес изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вследствие чего у покупателей новостроек появился новый инструмент для защиты своих денежных средств, вложенных в долевое
строительство — инструмент под названием счет эскроу. В 2018 г. новая договорная конструкция была выделена в отдельный параграф Гражданского кодекса РФ на основании ст. 2 Федерального закона от 26.07.2017 №212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». А уже 01 июля 2019 г. использование счета эскроу для осуществления оплаты всех новых договоров долевого участия стало обязательным.
Таким образом, с введением обязательного финансового инструмента — счета эскроу, структура отношений в долевом строительстве усложнилась. Теперь в этих отношениях появился новый обязательный субъект в роли уполномоченного банка, который стал связующим звеном между застройщиком и дольщиками.
В соответствии с ч. 2 ст. 15.5 указанного Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу -агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) 1.
В данных отношениях банк (эскроу-агент) является гарантом, отвечающим за сохранность денежных средств дольщика (депонента) до даты возникновения оснований для передачи денежных средств застройщику (бенефициару), при условии, что застройщик выполнит надлежащим образом все условия по договору долевого участия. В связи с этим только банки, соответствующие всем требованиям Правительства Российской Федерации, могут выступать эскроу-агентами для расчетов по договору долевого участия. Устанавливая требования к банкам, государство хочет исключить участие финансово-нестабильных банков, чтобы только проверенные банковские организации предоставляли застройщикам кредиты на строительство и открывали счета эскроу. У таких банков банкротство является маловероятным и это позволяет снизить риск нарушения прав дольщиков и застройщиков, обеспечить стабильность гражданского оборота.
Внося изменения в действующий закон о долевом строительстве, перед законодателем стояла основная цель — обеспечить максимальную правовую
1 Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. №1 (часть I) ст. 40.
защиту всех участников долевого строительства. Самыми не защищенными участниками до внесения изменений в закон были дольщики и законодатель постарался сделать все, чтобы защитить их денежные средства. И действительно, благодаря новому правовому регулированию появление новых обманутых дольщиков просто сложно представить.
Важно сказать, что даже после 01 июля 2019 г., когда использование счетов эскроу для осуществления оплаты всех новых договоров долевого участия стало обязательным, осталось много застройщиков, которые все еще продолжают строительство по старым правилам. В Постановлении Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 №480 установлены критерии, в соответствии с которыми застройщики смогут продолжить строительство без использования счета эскроу. Так, например, применение счета эскроу не требуется если количество заключенных договоров участия в долевом строительстве подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10% общей площади жилых и не жилых помещению и степень готовности проекта строительства не менее 6% (социально значимые), не менее 15% (КОТы), все остальные не менее 30%.
Для защиты прав дольщиков, которые вложили свои денежные средства в строительство домов до 01 июля 2019 г. был создан Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства, в который в соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»2 строительные компании должны отчислять 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве.
1 Постановление Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.» // СПС «КонсультантПлюс».
2 Федеральный закон от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации от 31 июля 2017 г. №31 (часть I) ст. 4767.
Согласно данным Минстроя России, на данный момент 1 168 застройщиков используют привлечение средств граждан с уплатой взносов в компенсационный фонд, а 2 014 застройщиков используют привлечение средств граждан с использованием счетов эскроу.
В целом приведенные выше показатели указывают на то, что новая правовая конструкция работает. Основная цель государства достигнута — использование счетов эскроу успешно помогает защитить денежные средства дольщиков. Для защиты прав дольщиков, которые вложили свои денежные средства в строительство домов до 01 июля 2019 года создан Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства, в который застройщики делают отчисления. Благодаря данной системе регулирования не появляются новые обманутые дольщики и государство направило все силы на решение проблем тех дольщиков, чьи права были нарушены ранее. Можно сказать, что решение проблемы обманутых дольщиков — это вопрос времени.
По данным Счетной палаты точной информации об общем количестве обманутых дольщиков нет, но опираясь на различные экспертные оценки можно сказать, что общее количество обманутых дольщиков составляет примерно 180200 тысяч человек. Решить полностью проблему обманутых дольщиков планируется до 2025 г.
Уже сейчас государство успешно решает вопрос с долгостроями. В 2020 г. удалось достроить рекордного количество проблемных объектов в г. Москве — 386 тыс. кв. метров недвижимости, что в 2,5 раза выше показателей за 2019 г.
Может показаться, что использование счетов эскроу в сфере долевого строительства позволит решить все проблемы, которые возникают на практике при заключении договора долевого участия в строительстве и такое правовое регулирование послужит идеальным решением, но все не так просто.
Если говорить о проблемных моментах, нельзя не упомянуть о сумме возмещения в случае, если у банка все-таки отзовут лицензию или он обанкротится. В соответствии с п. 3 ст. 13.2 Федерального закона от 23.12.2003 №177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» 1 денежные средства на счетах эскроу страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на счете эскроу, но не более 10 млн. руб. Учитывая подорожание квартир за последние несколько лет, указанная сумма возмещения является явно недостаточной, а в таких регионах как Москва,
1 Федеральный закон от 23.12.2003 №177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 декабря 2003 г. №52 (часть I) ст. 5029.
Московская область, Санкт-Петербург сумма возмещения однозначно должна быть увеличена.
Еще одним важным моментом является тот факт, что как бы законодатель не старался защитить права дольщиков, в чем, несомненно, достиг весьма неплохих результатов, даже счет эскроу не может обеспечить дольщику качество строительства, комфорт проживания и своевременную сдачу объекта в эксплуатацию, которые полностью зависят от застройщика.
Так, в качестве примера проанализируем судебное решение Перовского районного суда города Москвы по делу №2-6296/19.
Как следует из фабулы дела Истец обратился в суд с иском к организации-застройщику о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа. В обоснование исковых требований Истец указал, что между ним и организацией был заключен договор участия в долевом строительстве с использованием счета эскроу, согласно которому застройщик принял на себя обязательства передать объект не позднее 4-х календарных месяцев, исчисляемых с даты «Д», однако квартира была передана истцу только «Е», в связи, с чем истец просит взыскать неустойку, компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от удовлетворенных судом требований. В процессе рассмотрения дела судом исследовался вопрос о недостатках в построенном объекте, было установлено нарушение организацией-застройщиком сроков передачи квартиры, в связи с чем исковые требования Истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи имущества — удовлетворены частично. Частично, так как размер неустойки был снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ, что является очень распространенной практикой. Также, поскольку к рассматриваемым правоотношениям применяется Закон РФ от 7.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»1 с организации-застройщика была взыскана сумма компенсации морального вреда, штрафа согласно данному нормативному правовому акту.
Тем не менее законодатель как мог позаботился о том, чтобы только профессиональные, ответственные и надежные застройщики остались на рынке. Из-за произошедших изменений в законодательстве, следствием которых стала невозможность получать денежные средства напрямую от дольщиков, на рынке остались только крупные застройщики.
По словам управляющего партнера одного из крупных застройщиков — ООО «Метриум» М. Литинецкой, оставшиеся крупные застройщики в 2020 г. увеличили количество сданных вовремя новостроек на 5% по сравнению с 2019
1 Закон РФ от 7.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 9 апреля 1992 г., №15, ст. 766.
г. Теперь доля сданных вовремя новостроек составляет 62%. Дело в том, что для оставшихся на рынке застройщиков сдача объектов в установленный срок — является способом борьбы за клиента. Репутация в качестве надежного застройщика, теперь один из наиболее ценных активов строительных компаний.
Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что использование счета эскроу в долевом строительстве это достаточно эффективный механизм защиты прав и интересов участников данных правоотношений. Как уже говорилось ранее, внося изменения в действующий Закон о долевом строительстве, перед законодателем стояла основная цель — обеспечить максимальную правовую защиту всех участников долевого строительства. В тоже время, самыми незащищенными участниками этих правоотношений всегда были дольщики. Уже сейчас можно уверенно говорить о том, что благодаря счетам эскроу достигнута основная цель проведенной реформы — обеспечение сохранности денежных средств дольщиков до момента исполнения застройщиком всех обязательств.
Учитывая вышеизложенное важно помнить: мнение, о том, что использование счетов эскроу поможет решить все проблемы, возникающие у дольщиков при заключении договора долевого участия в строительстве и его реализации — ошибочно. Остается еще не мало нерешенных вопросов и очевидно, что законодателю еще предстоит ввести ряд изменений в действующее законодательство с целью усовершенствования правового регулирования в этой области. Рассматриваемый правовой инструмент еще слишком новый и в отсутствие достаточного количества судебной практики все-таки окончательный вывод относительно эффективности рассматриваемого финансового инструмента делать преждевременно. В тоже время, с появлением счетов эскроу дольщики получили как минимум дополнительную гарантию защиты своих денежных средств, а это еще один шаг на пути к более «здоровому» рынку в строительной сфере.
БИБЛИОГРАФИЯ:
1. Большой юридический словарь / В.Н. Додонов, В.Д. Ермаков, М.А. Крылова и др. — М.: Инфра-М, 2001. — 790 с.
