ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ПРИМЕНЕНИЯ СЧЕТА ЭСКРОУ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 349.442

Игнатова Надина Борисовна ([email protected]) Магистрант Юридического факультета Рязанского государственного университета им. С. А. Есенина

Nadina В. Ignatova S. A. Esenin Ryazan State University Law Faculty, Student

Научный руководитель: Южанин Николай Вячеславович Профессор кафедры гражданского права и процесса Рязанского государственного университета им. С. А. Есенина

Доктор юридических наук, доцент Academic supervisor: Nikolay V. Yuzhanin Professor of the Civil Law and Procedure Department S. A. Esenin Ryazan State University Doctor of Juridical Sciences

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ПРИМЕНЕНИЯ СЧЕТА ЭСКРОУ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА PROS AND CONS OF THE ESCROW ACCOUNT IN THE PARTICIPATORY SHARED CONSTRUCTION

Аннотация: В статье отображаются плюсы и минусы применения счета эскроу в сфере долевого строительства. Отмечены особенности применения на практике соответствующих изменений в Федеральном законе от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ural Journal of Legal Research, 2019, № 5

Ключевые слова договор счета эскроу, договор долевого участия, обязательства, специальный счет.

Abstract: The article shows the advantages and disadvantages of the escrow account in the participatory shared construction. This article reviews the peculiarities of the application of the amendments to the Federal Law № 214-ФЗ of 30.12.2004 (ed. 27.06.2019) "On Participation in the Shared Construction of Apartment Buildings and Other Real Estate Objects and on Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation".

Keywords: escrow account agreement, shared construction agreement, obligations, special account.

Правовое регулирование договора счета эскроу появилось в российском законодательстве относительно недавно. Несмотря на изменение законодательства в 2014 году, новая договорная конструкция вступила в силу только с 1 июня 2018 года благодаря Федеральному закону от 26.07.2017 №2 212-ФЗ1

0 внесении изменений в части регулирования финансовых и банковских сделок в статьях 860.7 - 860.10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

Сущность данного договора заключается в том, что банк (эскроу-агент) открывает специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Можно выделить плюсы и минусы счета эскроу в сфере долевого строительства.

Плюсы заключаются в том, что законодатель, вводя новую конструкцию в договорные взаимоотношения сторон, решил проблему обеспечительной

1 О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 26.07.2017 г. № 212-ФЗ // Российская газета. № 167. 31.07.2017.

Ural Journal of Legal Research, 2019, № 5 гарантии исполнения основного обязательства между кредитором и должником и оплаты исполненного обязательства. Так, в ряде случаев, данная гарантия является закономерным следствием необходимости государственного урегулирования правоотношений сторон в ряде сфер жизнедеятельности, например, для участников долевого строительства, где вопрос защиты участника-гражданина в условиях недобросовестности застройщиков стоит остро. Как следует из размещенной на официальном сайте Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее - Минстрой РФ) информации, всего в России по состоянию на февраль 2018 года насчитывается почти 40 тыс. обманутых дольщиков, инвестировавших в 836 проблемных объектов в 69 регионах страны [1].

С одной стороны, введение подобных изменений должно позволить проредить рынок недобросовестных застройщиков, а с другой стороны, обеспечить стабильность реализации проектов по обеспечению граждан жильем и создать имущественный иммунитет в обязательствах сторон долевого участия. Учитывая, что с июля 2019 года порядок применения эскроу-счетов для застройщиков стал обязательным, важно отметить, какие преимущества исследуемый институт уже создал в практике.

Во-первых, важно, что денежные средства владельца счета обособляются, перечисляются банком на специальный счет и блокируются. И, по общему правилу, ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться ими до наступления оснований, указанных в договоре (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ) [2].

Во-вторых, права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту только до даты исполнения бенефициаром обязательств, из-за которых данный специсчет открывался, а после указанной даты - переходят бенефициару. При этом депонент владеет средствами номинально, без права распоряжения, но с правом получения информации у эскроу-агента, составляющую банковскую тайну (ст. 860.9 ГК РФ)2.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019 г.) // Собр. законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

Ural Journal of Legal Research, 2019, № 5

В-третьих, приостановление операций по счету эскроу, арест, списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается по п. 4 ст. 860.8 ГК РФ. Этот иммунитет не абсолютен, поскольку Законом об исполнительном производстве допускается обращение взыскания не на сами средства, находящиеся на счете-эскроу, а на имущественное право (требование) к эскроу-агенту по долгам бенефициара (ст. 73.3)3.

В-четвертых, денежные средства на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более десяти миллионов рублей (ст. 8, ч. 1, 3 ст. 12.2 Закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ). В первую очередь это гарантия для граждан и застройщиков. Первые получают гарантии по приобретению обещанного жилья, а вторые получат деньги тут же, после сдачи объекта.

Таким образом, новый закон вводит следующие нормы:

1. Компания-застройщик обязана заключить договор с одним из 55 аккредитованных банков.

2. Документация и информация о банках с действующими эскро-у-счетами должны быть в открытом доступе.

3. При заключении договора все деньги сохраняются на эскро-у-счету без права досрочного снятия компанией-застройщиком.

4. Все строительство идет за счет застройщика. Он может получить не более 10% с эскроу-счета только при одобрении госорганов.

5. Гарантом безопасности является банк. До сдачи объекта средства дольщиков будут находиться на эскроу-счету. Снять средства и распоряжаться ими не могут ни дольщики, ни застройщик.

3 Об исполнительном производстве: федер. закон от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 06.03.2019 г.) // Российская газета. 2007. № 223.

Отметим минусы исследуемого института счетов эскроу. Если говорить о Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ4 до вступления в законную силу изменений от 01.07.2019, то можно говорить о том, что для застройщика, который успел получить разрешение на строительство до 01.06.2018 года, более выгодно было строить многоквартирные дома и иные объекты недвижимости по старому договору долевого участия, поскольку застройщик был вправе распоряжаться всеми денежными средствами дольщиков, однако, с такой оговоркой - только целевое распоряжение и на строительство. Что касается строительства после вступления изменений в законную силу, то можно сказать о том, что для многих застройщиков применение счетов эскроу стало менее выгодным. Согласно законодательству о долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство5. Однако в статье 15.4 вышеуказанного федерального закона устанавливаются особенности такого привлечения, в соответствии с которым денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве вносятся на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке после регистрации договора участия в долевом строительстве. При этом срок условного депонирования денежных средств не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

4 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019 г.) // Российская газета. 2004. № 292.

5 Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве: постановление Правительства РФ от 18.06.2018 г. № 697 (ред. 16.05.2019 г.) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru.

Ural Journal of Legal Research, 2019, № 5 Таким образом, нововведения создали ситуацию, когда привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов имеет отлагательное условие, а возмещение затрат на такое строительство возлагается на строительной организации за счет кредитной линии, вероятнее всего, в том же банке, где и открыт счет-эскроу.

Договор счета эскроу прекращается, в первую очередь, по истечении срока его действия (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). Но помимо оснований, установленных в ГК РФ, договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается: 1) при расторжении договора участия в долевом строительстве; 2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Правила п. 1 и п. 2 статьи 859 ГК РФ к расторжению договора счета эскроу не применяются. Это означает, что он не может быть расторгнут в одностороннем порядке клиентом или банком. Такие особенности объясняются целевым характером финансовых обязательств сторон и приоритетом защиты прав участников долевого строительства, что также является большим минусом.

Можно заметить, с октября 2019 года началась новая стадия внедрения эскроу-счетов - застройщики больше не смогут получить заключения о соответствии критериям (ЗОСК) и соответственно не смогут строить новые проекты по старым правилам. Для сегмента жилых новостроек это означает, что в будущем все следующие проекты должны будут получать проектное финансирование, что, в свою очередь, неизбежно «толкнет» цены на квадратные метры вверх. Первое время, когда на рынке еще преимущественно будут реализовываться проекты по «старым» условиям, спрос сможет найти для себя приемлемые варианты по невысоким ценам, однако уже в следующем году мы можем увидеть очередной виток роста цен на жилье. Например, в городе Екатеринбург (Свердловская область), застройщик ООО «Фортис» строит глобальный проект - комплексную застройку из домов переменной этажности по старому договору участия в долевом строительстве [3].

Ural Journal of Legal Research, 2019, № 5

Напомним, что механизм ЗОСК был предложен и внедрен ранее Минстроем в рамках осуществления «мягкого» перехода рынка от старых правил финансирования к новому проектному финансированию с применением эскроу-счетов. ЗОСК выдавались девелоперам «попроектно», при условии, если строительная готовность проекта превышала 30%, а уровень продаж по договорам долевого участия достигал 10%. Помимо тенденции разгона цен, нам следует ожидать также череды банкротств застройщиков, укрупнения бизнеса, ухода части компаний в другие сектора недвижимости или услуг. Наиболее сильные последствия будут ощущаться в регионах страны; крупные и богатые мегаполисы, такие как Москва или Санкт-Петербург, пострадают в меньшей степени.

Относительно застройщиков как участников долевого строительства появились существенные трудности. Введены дополнительные требования, относящиеся ко всем строительным компаниям:

1. Требования к сдаче объекта были сильно ужесточены.

2. Застройщик все так же обязан отчислять средства в компенсационный фонд.

3. Государство гарантирует страхование всех денег, хранящихся на эскроу-счетах. Максимальная сумма составит до 10 000 000 руб.

Только малая доля застройщиков сможет взаимодействовать с дольщиками как прежде. С целью сохранения рынка долевого строительства в марте 2019 года Минстроем был разработан комплекс критериев, позволяющих строительным компаниям продолжить работать на льготных условиях, если объект:

• Готов не менее чем на 15% или возводится в рамках комплексного освоения территорий;

• Является заказом местных властей;

• Относится к проблемным;

• Готов на 30% и более;

Ural Journal of Legal Research, 2019, № 5

• Число по факту заключенных договоров должно быть более 10% единой площади помещений многоквартирного дома.

Под эти условия не попадают даже крупные компании, которые давно занимаются долевым строительством. Очевидно, что данной реформой государство хочет уменьшить долю рынка долевого строительства.

Какие будут последствия у этой реформы?

Граждане участвовали в долевом строительстве, так как цена на строящуюся квартиру была существенно ниже. Теперь продавать квартиру на стадии «котлована» нельзя, что скажется на росте цен на недвижимость. Сделать точный прогноз на повышение цен сложно. Эксперты утверждают, что рост составит минимум 10%.

Застройщик лишается источника дохода, так как дольщики не будут передавать ему денежные средства, что повлечет для строительной компании необходимость обращения в банк за крупными суммами денежных средств. Застройщику помимо возврата указанной суммы, придется выплачивать проценты, следовательно, нести дополнительные расходы. Банк относится с опасением к столь долгосрочным проектам, поэтому мелким застройщикам будет отказано в кредитах. В связи с чем не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям, что приведет к их ликвидации.

Предполагается, что количество нового жилья снизится, а его цена возрастет. В крупных городах, конечно, цены, наоборот, будут несколько снижаться из-за высокой конкуренции застройщиков. К 2020 году ожидается рост продаж вторичного жилья, которое было приобретено в последние несколько лет. Эксперты так же отмечают, что введение эскроу-счетов может вынудить застройщиков отказаться от различного рода скидок, на которые могли рассчитывать дольщики прежде.

Однако, несмотря на упомянутые минусы, в целом можно сделать вывод о том, что счета эскроу в сфере долевого строительства - это эффективный механизм защиты интересов участников такого строительства, который

позволяет обеспечить сохранность их денежных средств на период выполнения застройщиком своих обязательств, а также его добросовестное поведение.

Библиографический список

1. Долой долгострой: как изменится регулирование проблем дольщиков //

Ежедневная деловая газета РБК. URL: https://www.rbc.ru/business/23/02 /2018/5a8e79d59a7947a49536f636 (дата обращения: 02.10.2019 г.).

2. Минеева Л. С. Договор счета эскроу в долевом строительстве II Научное

сообщество студентов: Междисциплинарные исследования: Электронный сборник статей по материалам LIX студенческой международной научно-практической конференции. - Новосибирск: Издательство АНС «СибАК», 2018. №№ 24(59). URL: https://sibac.info/archive/meghdis/24(59). pdf (дата обращения: 03.10.2019 г.).

3. Основательная выгода II URL: http://osnova-house.ru/action/osnovatelnaya-

vygoda/?utm_source=ra&utm_medmm=context&utm_campaign=yandex. search&utm_content=%D0%B6%D0%BA%20%D0%9E%D1%81%D0%

BD%D0%BE%D0%B2%D0%B0 (дата обращения: 01.11.2019).