CC BY
8ТРИБУНА МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ
УДК 347 ББК 67.404
Арина Евгеньевна Семенец
студентка юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
arina.semenets@mail.ru
125993, Россия, г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 49
Научный руководитель/
Оксана Николаевна Васильева
доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации кандидат юридических наук, доцент
К ВОПРОСУ О СХЕМАХ ОБХОДА ЭСКРОУ-СЧЕТОВ ПРИ РАСЧЕТАХ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Аннотация. С целью пресечения мошеннических действий и недобросовестного поведения со стороны застройщиков и дольщиков, в 2017 г. законодателем реализован механизм расчетов по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома в виде эскроу-счетов.
В статье на основе анализа содержания данного договора рассмотрены условия, обеспечивающие безопасность его заключения; меры, служащие дополнительной гарантией защиты прав дольщиков.
Отмечается, что несмотря на установленный порядок, с целью минимизации своей ответственности, застройщики, пользуясь законодательными пробелами находят возможности обхода эскроу-счетов. Автором затрагиваются такие схемы и на основе анализа зарубежного опыта сделаны предложения по совершенствованию использования механизма расчета по договору долевого участия.
Ключевые слова: строительная деятельность, расчеты, договор долевого участия, эскроу-счет
ONVasileva@fa.ru
125993, Россия, г. Москва, Ленинградский пр-т, д.49
A.E. SEMENETS, student of the Faculty of Law Financial University under the Government of the Russian Federation,
arina.semenets@mail.ru 49, Leningradsky Ave., Moscow, 125993, Russia
SCIENTIFIC DIRECTOR O.N. VASILYEVA,
Associate Professor of the Department of Legal Regulation of Economic Activity Financial University under the Government of the Russian Federation,
Candidate of Law, Associate Professor ONVasileva@fa.ru 49, Leningradsky Ave., Moscow, 125993, Russia
TO THE QUESTION OF SCHEMES OF BYPASSING ESCORT ACCOUNTS IN PAYMENTS UNDER SHARING IN CONSTRUCTION AGREEMENT
Annotation. In order to prevent fraudulent actions and unscrupulous behavior on the part of developers and shareholders, in 2017 the legislator implemented a settlement mechanism under an equity participation agreement in the construction of an apartment building in the form of escrow accounts. Based on the analysis of the content of this agreement, the article considers the conditions that ensure the safety of its conclusion; measures that serve as an additional guarantee of the protection of the rights of shareholders. It is noted that despite the established procedure, in order to minimize their responsibility, developers, using legislative gaps, find ways to bypass escrow accounts. The author touches upon such schemes and, based on the analysis of foreign experience, made proposals to improve the use of the calculation mechanism under the equity participation agreement.
Key words: construction activity, settlements, equity agreement, escrow account.
Государство на протяжении долгого времени вносит изменения в законодательство в области договора долевого участия в строительстве (ДДУ) с целью минимизации мошенничества и пресечения недобросовестного поведения как со стороны застройщиков, так и со стороны дольщиков.
В 2017 г. законодательно был введен новый механизм расчетов по ДДУ в виде эскроу-счетов. В соответствии с гражданским законодательством: «участником долевого строительства (депонентом по договору счета эскроу) при заключении договора ДДУ вносятся денежные средства на специальный эскроу-счет в банке (эскроу-агенте), а перечисление этих денежных средств застройщику (бенефициару) происходит только после завершения строительства объекта и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию»1.
1 Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ. (в ред. от 14.04.2023 № 121-ФЗ) // «Собрание законодательства Российской Федерации». — 05.12.1994. — №32 — ст. 3301.
Как справедливо отмечает М.Е. Маргачева «при расчетах с использование эскроу-счетов исключаются ситуации, в которых при перечислении дольщиками денежных средств на счет застройщика, последний просто не исполняет своих обязательств по строительству объекта, а у дольщиков возникает проблема с возвратом своих средств» [3, с. 23].
Д.К. Дубнова придерживается позиции, согласно которой счет эскроу представляет собой обеспечительным многосторонним обязательством [1].
Л.Г. Ефимова утверждает: «если рассматривать договор как документ, то можно увидеть, что в данном случае происходит фактическое объединение двух разных двусторонних договоров, соответственно договор эскроу-агента с депонентом является договором в пользу третьего лица, а договор бенефициара и эскроу-агента договором в пользу стороны» [2, с. 363]. В этом, по мнению автора, прослеживается особая правовая природа договора счета эсроу.
Ранее до ввода требований об использовании эскроу-счетов при ДДУ застройщики могли сразу пользоваться привлеченными денежными средствами, из-за этого на практике возникали ситуации, в которых застройщиком брались эти средства, однако они использовались не для строительства конкретного объекта для лица, чьи денежные средства получены, а на достройку предыдущих объектов. В связи с этим возникали проблемы с финансированием строительства, пропуском сроков сдачи объектов, а дольщики оставались без жилья, поскольку их денежные средства были использованы другой стороной договора, без заморозки на специальном банковском счете.
Денежные средства на счете эскроу замораживаются до момента окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т.е. ни дольщик, ни застройщик не могут пользоваться этими денежными средствами. В силу изложенного, механизм счета эскроу, по своей сути, безопасен для обеих сторон договора и если застройщик мог пользоваться хотя бы частью денежных средств, которые перечисляются на счет эскроу, то возникли проблемы их нецелевого использования или проблемы взыскания денежных средств при расторжении договора.
Следует отметить, что не все банки могут выступать эскроу-агентами. Такой перечень кредитных организаций, которые соответствуют специальным требованиям и их реестр ведет Банк России (ЦБ РФ)1, который регулярно
1 Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» (ред. от 15.05.2023
опубликовывает списки банков, уполномоченных открывать эскроу-счета, служащие способом расчета по ДДУ. Представляется, что данная мера также служит дополнительной гарантией защиты прав дольщиков (так как все банки, в которых открываются эскроу-счета являются надежными, в силу соответствия установленным требованиям), а случаи возникновения проблем проведения банковских операций по данным счетам минимизируются.
Так, согласно данным официальной статистики за последний год лидирующими банками по открытию эскроу-счетов явились: ПАО «Сбербанк», «Банк ВТБ» (ПАО), АО «Банк ДОМ.РФ»1.
Стоит отметить, что ФЗ №214 предусматривает обязанность застройщика производить расчеты по ДДУ только с помощью эскроу-счетов, если они заключаются с физическим лицом (гражданином)2.
Застройщики заинтересованы в расчетах по договору в другой форме, поскольку при использовании эскроу-счетов денежные средства на счет строительной организации перечисляются только после завершения строительства объекта, соответственно строительство осуществляется в большинстве случаев за счет денежных средств, полученных по кредитному договору с банком, что предполагает уплату застройщиком процентов кредитной организации за предоставление кредита, а это в свою очередь не выгодно для строительной организации, поскольку появляются дополнительные затраты.
С целью обхода эскроу-счетов, а также уменьшения объема своей ответственности застройщики прибегают к заключению иных договоров, а не ДДУ, или же заключению ДДУ, но игнорированию использования расчета по эскроу-счету. Новым методом стал краудфандинг, с помощью которого можно привлечь денежные средства на строительство от дольщика напрямую, т.к. законодательством положение прямо запрещающие это делать не регламентировано в силу правового пробела регулирования деятельности краудфандинга.
Анализ научной литературы позволил сформулировать определение краудфандинга, под которым следует понимать экономическую модель сбора финансовых ресурсов, представляющую собой сотрудничество физических и
№ 751) // «Собрание законодательства Российской Федерации». — 02.07.2018. — № 27. — ст. 4066.
1 Официальный сайт АО «Дом.рф». [Электронный ресурс]. — Режим доступа: — URL: Ы^://наш.дом.рф.
2 Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 28.12.2022 № 569-ФЗ) // «Собрание законодательства Российской Федерации». — 03.01.2005. — № 1 (часть I). — ст. 40.
юридических лиц по сбору денежных средств для общей цели, не запрещенной законом, которая осуществляется на специальных инвестиционных площадках.
По своей правовой природе сделки, заключающиеся методом краудфандинга через специальные площадки, являются инвестиционными договорами. Из этого следует вывод о незаконности заключения подобных инвестиционных сделок для целей привлечения денежных средств на долевое строительство объектов недвижимости от физических и юридических лиц.
Существует и другая схема обхода использования системы эскроу-счетов, так, например, застройщик обязуется передать все квартиры в строящемся многоквартирном доме своей дочерней компании по ДДУ, т.е. единственному дольщику. Цены на квартиры в таком случае значительно ниже рыночных, т.к. именно по ним в дальнейшем при возникновении проблем со строительством, качеством объекта и сроками его сдачи будет рассчитываться неустойка. Затем застройщик в лице дочерней компании заключает договоры переуступки прав требований по ДДУ физическим и юридическим лицам, желающим приобрести недвижимость и стать участниками долевого строительства, но по ценам, которые уже значительно выше, чем указанные в первоначальном ДДУ строительной компании и ее дочерней организации. Так, застройщик сразу получает денежные средства от дольщиков и урезает объем своей ответственности перед ними, а участники долевого строительства в свою очередь лишаются полноценного механизма защиты своих прав.
Для решения такой ситуации представляется возможным использовать механизм расчета по ДДУ, который используется, например, в Германии, где оплата дольщиком цены договора производится по завершении определённых этапов строительства объекта. Застройщик получает денежные средства постепенно, и сразу же использует их для целей строительства следующего этапа создания объекта недвижимости. Также стоит обратить внимание на механизм расчета по договору долевого строительства в Чехии, где, заключая договор дольщик обязан перечислить денежные средства на счет застройщика при заключении сделки, а оставшуюся часть стоимости недвижимого объекта необходимо перечислить только после завершения строительства этого объекта.
Резюмируя изложенное можно сделать вывод, что механизм эскроу-счетов при расчетах по ДДУ является надежным способом защиты сторон договора от недобросовестных действий друг друга по оплате цены договора. Как можно заметить, для застройщиков использование такого способа расчетов весьма невыгодно, для этого предлагается возможным на законодательном уровне закрепить возможность поэтапного раскрытия эсроу-счетов в соответствии с определенными этапами проделанных строительных работ застройщиком.
БИБЛИОГАФИЯ:
1. Дубнова, Д.К. Правовая природа договора счета эскроу 2018. — №2. — С. 10-24.
2. Ефимова, Л.Г. Новые виды банковских счетов по Гражданскому Кодексу РФ Теория. Законодательство. Практика. Монография. — М.: Проспект, 2018. — 428 с.
3. Маргачева, М.Е. Правовые различия конструкции договора эскроу и его аналогов по праву России // Вестник арбитражной практики. — 2015. — №2. — С. 22-27.
