CC BY
39
АКТУАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ УЧЕТА У ЗАСТРОЙЩИКА, РАБОТАЮЩЕГО С
ПРИМЕНЕНИЕМ СЧЕТОВ ЭСКРОУ
Е.А. Сурикова, канд. экон. наук, доцент И.М. Крайнова, старший преподаватель Е.А. Коновалова, магистрант
Сибирский государственный университет путей сообщения (Россия, г. Новосибирск)
DOI: 10.24411/2411-0450-2020-10983
Аннотация. В 2019 г. застройщики перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Счет эскроу представляет собой расчетный и одновременно обеспечительный инструмент, предоставляющий возможность защитить интересы обеих сторон при расчетах по сделке. Главная особенность учета у застройщиков, работающих через счета эскроу, проявляется через порядок расчетов с дольщиками. Налоговый учет доходов и расходов по договору участия в долевом строительстве зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.
Ключевые слова: эскроу-счет, доходы застройщика, режим налогообложения у застройщика, долевое строительство, застройщик.
Строительство всегда являлось базовой отраслью любой экономики. Развитие региона невозможно без создания новых производственных площадей и жилищного строительства с развитой инфраструктурой. Не смотря, на высокую конкуренцию, строительство всегда остается достаточно прибыльным делом. Правительство совместно с Центральным банком Российской Федерации разработали план поэтапного отказа от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Долевое строительство в его прежнем виде перестает существовать. С 1 июля 2019 года все застройщики перешли на расчеты через эскроу-счета.
Эскроу-счет в долевом строительстве -это специальный счет, открываемый в банке, на котором «замораживаются» деньги дольщика на период строительства дома, и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.
При этой схеме дольщики передают средства не застройщику, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов.
Что касается правового регулирования строительной деятельности, то оно осуществляется целым рядом нормативных актов. Юридическое сопровождение строительной деятельности зависит от масштабов строительства, вида возводимого объекта. Каждому из этапов строительства присущи свои особенности, однако все они строго регламентированы и подчиняются нормативным актам.
Регулирование строительной деятельности в Российской Федерации осуществляется следующими основными нормативными актами:
- Гражданским кодексом РФ;
- Градостроительным кодексом РФ;
- законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-Ф3;
- законом «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-Ф3;
- ГОСТами и СНИПами, перечисленными в постановлении Правительства РФ «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил...» от 26.12.2014 № 1521.
Требования к самим застройщикам, без соблюдения которых они не смогут продолжать вести свою деятельность представлены на рисунке 1.
Рис. 1. Обязательные требования к застройщикам
Главная особенность учета у застройщиков, работающих через счета-эскроу, проявляется через порядок расчетов с дольщиками.
Себестоимость строительства формируется на счете 20 «Основное производство». Выручку от реализации жилья отражается по счету 90 «Продажи». Средства дольщиков отражаются на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Когда деньги дольщиков поступают на счет, из банка приходит уведомление. В этот момент отражаются деньги на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» субсчет «Средства дольщиков на счетах эскроу».
Передача объекта дольщику отражается проводкой: Дебет 76 «Расчеты с дольщиком» Кредит 43 «Готовая продукция».
Выручка - разница между ценой договора и стоимостью строительства - признается при передаче квартир покупателям.
Частью средств со счета эскроу банк погашает кредит и проценты, а оставшуюся часть переводит девелоперу:
Дебет 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам» Кредит 76 «Расчеты с дольщиком» - часть средств со счета списана на погашение кредита и процентов;
Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 76 «Расчеты с дольщиком» - поступил остаток средств со счета эскроу.
Далее закрывается забалансовый счет 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».
В расходы включены затраты застройщика на строительство жилого дома, в том числе затраты на оплату работ сторонних организаций.
Налоговый учет доходов и расходов по договору участия в долевом строительстве зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик
Рассмотрим особенности налогообложения у застройщиков на общем режиме. Фактически теперь застройщик отражает операции с дольщиками так же, как по обычным договорам купли-продажи.
Что касается налога на прибыль, то всю сумму по договору застройщик признает в доходах, когда получит деньги со счетов эскроу и подпишет передаточные акты. В тот же момент затраты на строительство отражаются в расходах по каждому отдельному договору.
НДС теперь застройщики платят с нежилых помещений.
При передаче дольщикам жилых помещений НДС со стоимости квартир начислять нет необходимости. Если объекты долевого строительства - нежилые помещения и машино-места, на всю сумму договора долевого участия (ДДУ) теперь необходимо начислить НДС. Входной НДС со стоимости затрат на строительство нежилых помещений можно принять к вычету. Раздельный учет входного НДС по жилым и нежилым помещениям можно вести пропорционально площадям в соответствии с проектной декларацией.
Объясняется это тем, что если застройщик переходит на расчеты через счета эск-роу, деньги дольщиков на расчетный счет ему не поступают, а перечисляются в банки, которые кредитуют застройщиков, таким образом, целевого финансирования нет. Вся цена договора отражается как выручка от реализации, и если буквально следовать закону, то облагается НДС. Жилье - исключение.
Что касается упрощенной системы налогообложения (УСН), то достаточно большое количество застройщиков, в основном региональных, работали с применением данного режима, однако переход на проектное финансирование практически полностью уничтожает упрощенное налогообложение.
У строительной организации, работающей с эскроу-счетами, нет оснований применять положения п. 14 ст. 250 Налогового кодекса РФ, где говорится о расчете дохода в виде разницы между ценой договора и затратами на строительство, теперь в доход будет включаться общая сумма цены заключенного ДДУ.
Доходы признаются единовременно,
счета эскроу, следовательно, застройщик не сможет соответствовать критериям работы на УСН, так как вся сумма, накопленная на счетах, поступит на счет деве-лопера одним платежом, значительно превышающим 150 млн. рублей. Следовательно, налоговая нагрузка на застройщика неизбежно возрастает.
Таким образом, можно выделить основные особенности в учете и налогообложении застройщика:
1) порядок расчетов с дольщиками (используется забалансовый счет 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные»);
2) доходы признаются единовременно, кассовым методом, в тот же момент отражаются в расходах затраты на строительство;
3) раздельный учет НДС по жилым и коммерческим помещениям, НДС уплачивается с нежилых помещений;
4) фактическое отсутствие возможности применения упрощенной системы налогообложения строительными организациями, не смотря на то, что законодательно это не запрещено.
кассовым методом - в момент раскрытия
Библиографический список
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 2: федер. закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая система. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/
2. Градостроительный Кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая система. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/
3. Налоговый Кодекс Российской Федерации: федер. закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ // КонсультантПлюс : справ. правовая система. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/
4. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
5. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 175-ФЗ от 01.07.2018.
CURRENT ASPECTS OF ACCOUNTING FOR A DEVELOPER WORKING WITH
ESCROW ACCOUNTS
E.A. Surikova, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor
I.M. Krainova, Senior Lecturer
E.A. Konovalova, Graduate Student
Siberian Transport University
(Russia, Novosibirsk)
Abstract. In 2019, developers switched from shared-equity construction to project financing using escrow accounts. An escrow account is both a settlement and a security instrument that provides an opportunity to protect the interests of both parties in the settlement of a transaction. The main feature of accounting for developers working through escrow accounts is shown through the order of settlements with shareholders. Tax accounting of income and expenses under a shared-equity construction agreement depends on the tax system applied by the developer.
Keywords: escrow account, developer's income, developer's tax regime, shared-equity construction, developer.
