CC BY
29
08.00.10. Финансы, денежное обращение и кредит
Г.Л. Авагян - д.э.н., профессор кафедры финансов и кредита, Краснодарский филиал Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ([email protected]),
G.L. Avagyan - Dr. of Economics, professor of Finance and Credit of Krasnodar Branch of Plekhanov Russian University of Economics
БАНКОВСКИЙ СЕКТОР КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ ПЕРЕХОДА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА
МЕХАНИЗМ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
Аннотация. В настоящее время процесс жилищного строительства переходит на механизм проектного финансирования, который позволит снизить риск приобретения жилья на стадии строительства, повысит надежность и прозрачность деятельности застройщиков. Активное вовлечение в этот процесс коммерческих банков, выступающих в роли посредников, обеспечит стабильность всей системы.
В статье проанализированы перспективы регуляторных изменений на строительном рынке Краснодарского края и их влияние на масштабы кредитования на основе сценарного прогнозирования. Раскрыты особенности реализации проектов жилищного строительства по новой схеме финансирования - с использованием эскроу-счетов. Дана оценка возможных масштабов влияния нового механизма на формирование корпоративного кредитного портфеля Краснодарского края. Прогнозные расчеты выполнены на основании общей схемы реализации проекта с использованием счетов эскроу показателей ввода в действие жилья на основе договоров долевого участия в Краснодарском крае в период до 2030 года.
Annotation. Currently, the process of housing construction is moving to the mechanism of project financing, which will reduce the risk of acquiring housing at the construction stage, increase the reliability and transparency of developers. The active involvement of commercial banks acting as intermediaries in this process will ensure the stability of the entire system.
The article analyzes the prospects of regulatory changes in the construction market of Krasnodar region and their impact on the scale of lending based on scenario forecasting. The features of the implementation of housing projects under the new financing scheme are described using escrow accounts. The estimation of the possible extent of the impact of the new mechanism for the formation of a corporate credit portfolio of Krasnodar territory is given. The forecast calculations were made on the basis of the General scheme of the project implementation using escrow accounts of indicators of housing commissioning on the basis of equity agreements in Krasnodar region in the period up to 2030.
Ключевые слова: жилищное строительство, счет эскроу, банковский сектор, жилищное кредитование, прогнозирование, застройщик, уполномоченный банк.
Key words: housing construction, escrow, banking, housing Finance, forecasting, the developer, the authorized
Bank.
Кредитование заемщиков строительной отрасли - один из наиболее сложных видов кредитования, связанного с необходимостью:
-моделирования финансирования строительного проекта;
-выстраивания сложной структуры обеспечения кредита;
-расширения штата кредитного отдела банка или привлечения на условиях аутсорсинга высококвалифицированных специалистов в области строительства, архитектуры, маркетинга и оценки объектов недвижимости.
Большинство банков активно кредитуют строительные организации, что объясняется, с одной стороны, интересами банка в получении дохода от кредитных операций, а, с другой стороны, острой потребностью строительных организаций в кредитных ресурсах в связи с недостаточностью собственных средств, которых хватает, в лучшем случае, на осуществление 30% строительного проекта.
За 2018 г. законодательство в сфере долевого строительства жилья претерпело ряд значительных изменений, которые вызвали бурную реакцию в профессиональном сообществе и поставили ряд вопросов перед участниками рынка. Основным концептуальным изменением является переход от финансирования строительства жилья за счет средств, получаемых напрямую от дольщиков, к проектному банковскому финансированию.
Цель законодателя - минимизировать риски покупателей строящихся квартир, предоставить определенные гарантии сохранности средств, уплаченных лицами, приобретающими жилье на стадии строительства, повышение требований к застройщикам и контроль операций с участием средств дольщиков.
Рассмотрим изменения, внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в последней редакции от 25.12.2018 № 478-ФЗ, определяющие требования ко всем игрокам строительного рынка.
Требования, предъявляемые к застройщикам, уполномоченным банкам, связанным с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости в соответствии с законодательством приведены в таблице 1.
Таблица 1 - Требования, предъявляемые к застройщикам, уполномоченным банкам, связанным с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости в соответствии с законодательством
Субъекты отношений долевого строительства Требования, предъявляемые законодательством
Застройщик - организационно-правовая форма - только хозяйственное общество
- наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»
-опыт участия в строительстве многоквартирных домов не менее трех лет в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика;
- опыт участия в строительстве многоквартирных домов не менее 5000кв.м в совокупности при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию;
- наличие земельного участка под строительство и привлечение денежных средств на условиях долевого участия;
- наличие разрешения на строительство;
- строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории
- наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
- размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от проектной стоимости строительства
- наличие денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке или наличие кредитного договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, предусматривающего предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства
-отсутствие выпуска или выдачи ценных бумаг, за исключением акций
- обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством
многоквартирных домов не превышают 1% от проектной стоимости строительств
- имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц
- застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица; отсутствуют решения арбитражного суда по любой процедуре банкротства
- отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации
- специализированный застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик по договору долевого строительства обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.
- застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.
- годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.
Уполномоченный банк (Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ред. от 30.12.2018) «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве») - банк включен Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. - банк является банком с универсальной лицензией.
- участие банка в системе обязательного страхования вкладов в банках Российской Федерации
-наличие у банка кредитного рейтинга не ниже уровня «А-(КЦ)» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации и т.д.
Источник: составлено автором на основе анализа законодательных документов
«Застройщики, не удовлетворяющие указанным требованиям, не имеют права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов. Договор долевого участия (ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации» [2].
Счет эскроу - современный расчетный и одновременно обеспечительный инструмент, предоставляющий возможность защитить интересы обеих сторон при расчетах по сделке, который открывается на основании договора, заключенного тремя участниками:
-депонент - владелец счета эскроу участник долевого строительства, осуществляющий внесение денежных средств на счет эскроу в счет уплаты цены приобретаемого объекта;
-бенефициар - застройщик (юридическое лицо), получивший в соответствии с Законом № 214-ФЗ разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и заключивший с 1епонентом договор долевого участия в строительстве;
-эскроу-агент - уполномоченный банк в соответствии 214-ФЗ.
«Счет эскроу открывается уполномоченным банком, который становится эскроу-агентом для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару). Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, на срок, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации» [1].
Денежные средства уполномоченный банк перечисляет застройщику после представления разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности.
Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу - агентом по счету эскроу, не выплачивается, хотя многие банки неправомерно отмечают этот фактор как конкурентное преимущество.
При этом, учитывая общую логику преобразований, самые существенные изменения будут происходить по следующим направлениям:
- «размещение средств дольщиков на счетах в уполномоченных банках создаст для уполномоченных банков дополнительный объем пассивов (причем в отличие от депозитов на остатки по счетам эскроу не начисляются проценты, отделяя таким образом застройщика от получения наиболее привлекательного источника финансирования строительства напрямую от дольщиков), параллельно усилятся позиции уполномоченных банков на строительном рынке, а также потенциально увеличится концентрация недвижимости как класса активов на балансах крупнейших банков» [5];
- в стремлении минимизировать свои риски, связанные с изменением стоимости недвижимости и потенциальным банкротством застройщиков, уполномоченные банки все в большей степени будут отдавать предпочтение «финансово-устойчивым» и «надежным» застройщикам. В связи с этим следует ожидать появления дополнительных требований к застройщикам со стороны банков для включения в число таковых в дополнение к критериям, предусмотренным в законе;
- уход с рынка застройщиков, которые не смогут по разным причинам соответствовать вновь установленным критериям, и перераспределение рынка в пользу игроков, уже имеющих стабильные связи с уполномоченными банками.
Таким образом, следует ожидать не только банкротства небольших застройщиков, но и увеличения активности на рынке слияний и поглощений в пользу более сильных игроков (в том числе при участии инвестиционно-банковских подразделений уполномоченных банков).
По данным единой информационной системы жилищного строительства ЕИСЖС, опубликовано 100 проектных деклараций, предполагающих привлечение средств на финансирование с использованием механизма эскроу-счетов.
«По состоянию на 11.02.2019 поступило только 275 заявок от застройщиков. Заявки поступили в девять уполномоченных банков, более 30 банков заявили о готовности открывать счета эскроу. Сейчас таким критериям соответствуют 63 банка. Причем из них 32 банка заявили о намерениях кредитовать застройщиков, открывать счета эскроу. В 28 банках открыты более 11 тыс. счетов застройщиков, эскроу-счета открыты в четырех банках» [6].
Перечень банков, установленный Банком России, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, их филиалов и ВСП, расположенных в Краснодарском крае на 01.02.2019г. приведен в таблице.
На 13.03.2019г. Банк ВТБ привлек денежных средств на эскроу - счета на сумму 1,0 млрд. руб., а к концу 2019г. количество - счетов эскроу достигнет уровня 25,0 тыс. руб. [7].
Заместитель председателя Банка России О. Полякова отметила, что достаточность капитала на сегодняшний день такова, что на ближайшую перспективу, до 2024 г., банки смогут обеспечить кредитование почти на 16
трлн. руб. при требуемых 6,0 трлн руб. Причем в этом году дополнительных средств на проектное финансирование понадобится в размере 1 трлн руб.
Перечень банков, установленный Банком России, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, их филиалов и ВСП, расположенных в Краснодарском крае на 01.02.2019г. приведен в таблице 2.
Таблица 2 - Перечень банков, установленный Банком России, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, их филиалов и ВСП, расположенных в Краснодарском крае на 01.02.2019г.
Наименование банка Формат присутствия в Краснодарском крае Наименование банка Формат присутствия в Краснодарском крае
1.АО «ЮниКредит Банк» Филиал 13.АО «Банк Интеза» Операционный офис
2.АО «АБ «РОССИЯ» Филиал 14.ПАО КБ «Центр-инвест» Филиал
З.Банк ГПБ (АО) Филиал 15.ПАО «РОСБАНК» Филиал
4.ПАО «МИнБанк» Операционный офис 16.АО «Банк ДОМ.РФ» Филиал
5.ПАО «Совкомбанк» Кредитно-кассовый офис 17.АО КБ «Ситибанк» Операционный офис
б.Банк ВТБ (ПАО) Филиал 18.ПАО «АК БАРС» БАНК Филиал
7.АО «АЛЬФА-БАНК» Операционный офис 19.АО «ОТП Банк» Кредитно-кассовый офис
8.Банк «Возрождение» (ПАО) Филиал 20.Банк «ВБРР» (АО) Филиал
9.ПАО АКБ «Связь-Банк» Филиал 21.АО «Райффайзенбанк» Филиал
10.ПА0 Сбербанк Филиал 22.АО «Россельхозбанк» Филиал
11.ООО «Русфинанс Банк» Кредитно-кассовый офис 23.АО «СМП Банк» Филиал
12.ПАО Банк «ФК Открытие» Операционный офис
Источник: составлено автором на основе перечня банков, утвержденного Банком России и данных Министерства экономического развития Краснодарского края
Рассмотрим состояние строительного рынка Краснодарского края в части долевого строительства жилья с целью определения перспектив наращивания корпоративного кредитного портфеля Краснодарского края за счет застройщиков края (таблица 3).
Таблица 3- Состояние строительного рынка Краснодарского края в части долевого строительства жилья
на 01.03.2019г.
№/ п. п. Показатели Ед. из-мер. 01.03.2019г.
1 Количество застройщиков ед. 178
2 Количество строящихся домов ед. 1175
3 В том числе количество возводимых жилых комплексов ед. 289
4 Количество жилых единиц в строящихся домах ед. 193603
5 Совокупная площадь строящихся домов кв. м. 8801858
6 Количество договоров долевого участия дог. 3027
7 Количество территориальных подразделений края, в которых осуществляется жилищное строительство подразд. 31
8 Доля г. Краснодара в объеме жилищного строительства застройщиками % 68,9
9 Средняя площадь жилой единицы, строящейся в Краснодарском крае, составляет кв.м. 45,5
10 Средневзвешенная цена предложения руб. 45059
11 Количество зарегистрированных ДДУ ед. 34063
Источник: составлено автором на основе анализа данных ЕРЗ
По результатам анализа сайтов и проектных деклараций застройщиков на территории Краснодарского края на март 2019 г. функционирует 1175 строящихся застройщиками домов, в отношении которых в совокупности:
-выданы разрешения на строительство;
-опубликованы проектные декларации в соответствии с 214-ФЗ;
-отсутствуют выданные разрешения на ввод в эксплуатацию.
В указанных домах строится 193603 жилые единицы (квартир, блоков, апартаментов), совокупная площадь которых составляет 8801858 м2. Основной объем текущего жилищного строительства застройщиками приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 97,6% строящихся жилых единиц. На дома с апартаментами приходится 1,8% строящихся жилых единиц. Доля блокированных домов составляет 0,6% строящихся жилых единиц.
По состоянию на 01.03.2019 г. строительство жилья в Краснодарском крае осуществляют 178 застройщиков (брендов), которые представлены 245 компаниями (юридическими лицами).
В Краснодарском крае возводится 289 жилых комплексов. Самым крупным по объемам текущего строительства является жилой комплекс «Губернский» (город Краснодар), в котором застройщик «ГК ЮгСтройИн-вест» возводит 31 дом, включающий 10515 жилых единиц, совокупной площадью 499976 м2.
Застройщики жилья в Краснодарском крае осуществляют строительство в 31 территориальном образовании. Наибольший объем жилищного строительства застройщиками приходится на г. Краснодар 68,9% совокупной площади жилых единиц.
Наибольший объем строительства в квадратных метрах приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в 2016 г. (25,6% по площади жилых единиц). Значительное количество строящихся домов приходится на разрешения на строительство, выданные в 2017 г. Доля количества таких домов составляет 33,0% от общего количества строящихся домов в Краснодарском крае.
Средний перенос планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию в Краснодарском крае по состоянию на март 2019 г. составляет 8,0 месяцев.
Средняя площадь жилой единицы, строящейся в Краснодарском крае, составляет 45,5 м2. Самая маленькая средняя площадь строящихся жилых единиц у застройщика «310 Group» - 20,5 м2. Самая большая - у застройщика «Fellini» - 166,5 м2.
По состоянию на март 2019 г. средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья Краснодарского края составила 45059 руб. за квадратный метр.
По данным Росреестра за 8 месяцев 2018 г. в Краснодарском крае зарегистрировано 34063 договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Это на 10,7% больше аналогичного показателя 2017 г. (30763 регистрации ДДУ). По сравнению с тем же периодом 2016 г. число ДДУ выросло на 0,4% (тогда было зарегистрировано 33928
ДДУ).
По показателю ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-декабрь 2018 года Краснодарский край занимает 4-е место в Российской Федерации среди 85-ти регионов. По динамике абсолютного прироста ввода многоквартирных домов за указанный период - 69-е место, по динамике относительного прироста - 28-е место.
8000
7000
6000
. 5000
™ 4000 и .о
3000
2000
1000 0
2016г. 2018г. 2021г. 2024г. 2027г. 2030г.
Рисунок 1 - Прогноз ввода в действие жилых домов в Краснодарском крае на период до 2030года в разрезе
инерционного, базового и оптимистического сценария.
6705
6249
5337 5793 5456 5574
_4502 4801 4747 5238 4856 4965
■ 4880
Инерционный сценарий •Базовый сценарий Оптимистический сценарий
В соответствии с Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края «Об утверждении прогноза социально-экономического развития Краснодарского края на долгосрочный период до 2030года» определены перспективы ввода жилья на период до 2030 года, которые приведены на рисунке.
Степень доверия к прогнозируемым показателям достаточно высокая, так как прогноз выполнен высококвалифицированными специалистами ЗАО МЦСЭИ «Леонтьевский центр». [4]
Как видно из рисунка 1 динамика ввода жилья в крае положительная на протяжении всего прогнозного периода до 2030 г. в разрезе инерционного, базового и оптимистического сценария.
Значительное влияние на прогнозируемый рост ввода жилых домов в крае будет оказывать формирование рынка доступного жилья - одного из приоритетных направлений социально-экономического развития Краснодарского края.
Из приведенных данных видно, что за период с 01.01.2019г. по 2030г. ежегодный объем ввода жилья возрастет на 4,6% по инерционному сценарию, на 16,2% по базовому сценарию и на 37,4% по оптимистическому сценарию.
Проведем прогнозные расчеты по количеству заключенных ДДУ и открываемых эскроу - счетов в уполномоченных банках и банках, которым Банком России разрешено работать со счетами эскроу, расположенных на территории Краснодарского края на период с 01.07.2019г. по 2030г. Перечень банков, соответствующих критериям (требованиям), установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» на 01.02.2019 [3]. Выборка из данного перечня банков, филиалов банков и внутренних подразделений банков, размещенных на территории Краснодарского края, показала, что в крае расположены 8 самостоятельных коммерческих банков, из которых реальнее всего в указанный перечень будут включены, ООО «Кубань Кредит», ОАО «Юг - Инвестбанк», АО «Кубаньторгбанк», АО «Банк Зенит Сочи».
Количество счетов эскроу, приходящихся на одну банковскую институциональную единицу в Краснодарском крае составит в 2021г. по инерционному сценарию составит - 5,0 тыс. ед., по базовому сценарию - 5,2 тыс. ед. по оптимистическому сценарию - 5,5тыс.ед., что безусловно повлечет расширение штата сотрудников кредитных организаций по обслуживанию эскроу-счетов.
Средняя площадь жилой единицы, строящейся в Краснодарском крае останется без изменения на уровне 2018-2019гг.- 45,5 кв.м. Средняя площадь жилых единиц в строящихся домах Краснодарского края, разрешение на строительство которых выдано в 2018 году, составляет 44,2кв. м. и этот показатель в период до 2030года будет снижаться.
В 2019 г. средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья Краснодарского края составила 45059 руб. за квадратный метр. «Агентство ипотечного жилищного кредитования («Дом. РФ») в представленной Стратегии развития жилищной сферы РФ прогнозирует ежегодный темп роста реальных цен на жилье в размере 2,2-3%. При том, что инфляция прогнозируется в размере 4% в год, в номинальном исчислении жилье будет дорожать на 6,2-7% в год». [Исходя из этой экспертной оценки определим прогнозные значения стоимости одного кв. м. жилья на период до 2030г. [8]. По словам замглавы Минстроя Н. Стасишина, жилье может подорожать минимум на 5-7%. Эксперты не верят, что проектное финансирование заменит деньги дольщиков [9]. Если исходить из расчетов «Дом. РФ», а они идентичны расчетам Минстроя РФ, примем удорожание кв. м жилья на 6,2% в год, тогда количество жилых единиц, а соответственно количество ДДУ и открываемых счетов эскроу, составит в 2030г. - 126 тыс. ед. по инерционному сценарию, 141тыс.ед. по базовому сценарию и 170 тыс. ед. по оптимистическому сценарию.
Таким образом, по инерционному сценарию стоимость вводимого жилья возрастет в 2030г. по сравнению с 2018г. на 62,0%, по базовому сценарию - на 81,9% и по оптимистическому сценарию - на 118,8%.
Поскольку для оценки спроса на кредитные ресурсы нам необходимо знать себестоимость вводимого жилья, воспользуемся данными исследования, проведенного ООО «Эрнст энд Янг - оценка и консультационные услуги», «Обзор рынка жилищного строительства России - 2018г., которое раскрывает информацию по средней себестоимости одного квадратного метра жилья в разрезе федеральных округов.
В соответствии с указанным исследованием средняя себестоимость 1кв.м. жилья в Южном федеральном округе составляет 35250 руб. При определении динамики до 2013г. осуществлялась корректировка на уровень инфляции 4,0% в год.
Прогнозные расчеты по количеству ДДУ и эскроу - счетов в уполномоченных банках и банках, которым Банком России разрешено работать со счетами эскроу, расположенных на территории Краснодарского края на период до 2030г.приведены в таблице 4.
Рассмотрим, как это повлияет на спрос на кредитные ресурсы коммерческих банков в регионе.
Таблица 4 - Прогнозные расчеты по количеству ДДУ и эскроу - счетов в уполномоченных банках и банках, которым Банком России разрешено работать со счетами эскроу, расположенных на территории Краснодарского края на период до 2030г.
№ их Пл шалаш Ед НЕЬЗЕр. □рогам
:;]& | 2017г. | 2018г. 2"1т 1 :;24т 1 2;2"г 1 203-3с.
] Е ЕОГ Е И]:::Е: >: з:и.тъз =:>:■: СЕ
2 -ннгрцнпвЕЖ! сцемрнн ТЫС. ЕЕ. И 45-32 4553 -63" 43-э: 4556 4=10 -965
: -□езоеын г^Еваркн ТЫС. ЕЕ. 45-32 4553 -63" 5255 5456 55"-
4 -сгггнмнстнчныи сцемрнж ТЫС. ЕЕ. И 45-32 4:53 -63" 535" 5"?3 62-&
5 СреднхЕ ШННЩШЬХЕШШ ЕДВЗНЦБ]. ст] -ЭПЦЕКГЕ Е КрИСЕЮДЗрОУШ ЕГ?3£
6 -ннеринпвеып сцемрнн ЕЕ. и. 47.7 -■5,3 45,5 44,2 ЗР.6 ЗР.6 3?,6
" -йзоееш сцЕввркн 47.7 ^■5.5 45,5 44.2 36.6 = 6.6
з -ЗСГИШЕГСТНЭВЫЙ сдзсзрнн Е!Е К. 47.7 -<5.1 45,5 44.2 39.6 35.6 3?,6
9 ИСЛНЧЕСТЕО ЗШВДЕ ЕЛПОЩ. лВПВЧЕГГЕО ДДУ □ счетов эсцзоу
м -ннеецнпвеып сцемрнн ТЫС □ !. а 9" 13; ЮР 123 124 126
и -4Й20ЕЕШ ГЦЕВВрКН ТЫС □!. 65 6" 132 114 ]33 133 1^1
12 -вптаыисткэвыл сцэ-:эрнн тыс шг. 6" 132 121 ]4~ 1:3 170
13 Количества уоошпшпеЕшьа ¿¡шик ¿паи. ютврыы дани ни с гкрытне -гч^тзе зсциу. ^ фнпва,"ИБ в ЗСП. вд^щщщрд в ХСрынэзарЕ&ок з*т£Е с:; перЕгчкЕ БашаРвсснн о: 01 32.2019 шг. 27 25 2^ 2:" 26
1-1 ошкк шг. - - 1 2 3
-фшлиы шг. - 14
15 -ЦЩДЯЕЛ-ЫЕИШЫе ОфКГЕ] шг. - 3
1" -СПЗДЗДООЗНЫЕ офисы шг. - :
13 Ыслнчесеео счетсЕ эсер су. прн^д^аЕл^ся не сдк"* бввшмсхта ННС7Н7УЕ0ЮНД.-ТЬЩ:Н ецнннц\
» -ННеЦЦНПВЕЖ! сценлрнн ШС. ГЧЕГВЬ - 4." 5„; 5.1 5.3 4,6
-вЗОЕЫЙ ГЦЕВВрКН ШС. ГЧ5ГВЕ - 4." 5.2 5.5 5,4
21 -Э[ГНШЕ|СТК1ВЫ}4 СЦЗЕЭрХН ШС. ГЧЕГВЬ - 4." 5.5 5.1 5.3 6,5
22 СТВЕСЮСЕЕ &ДНОГС О и. ЕЕО^ШШЮ ЛНЛЫ, рУЭ 4-3"] 41913 43561 539"-3 ¿-645 ""42" 92"3;
23 Стонывсгъ вввдл^н-о з^тья
2-1 -ННгрЦИПВЕЫН СЦЗСЗрНН ЬГШ рУх ]95"53 191-34; 254]"3 25 по; 313906 55;16" 4504-9
2? -□ЕЗОЕЫН Е^ЕВВрКН илн руй. ]95"53 191-34; 254]"3 2":-"5 53550: -22-42 51652"
2; -легтиинстнгэвый сцеоеэрнн идн рУх ]95"53 191-34; 254]"3 25=11" 374477 -53341 ¿21514
СейЕТИЫШЛЬ Л К С ГО ШЩРЗГВСТО иСГ^аЗШЪЗ
2" Сеоеетснеюсте с,ног;> кмдратапгв иетрг жнпея | тыс. руо | 35Й21 | 35053 | 35250 | 39651 | 4-6^2 | 5-31"] | 5Ё-35
23 СЕбЕЕТОиикта : есдниогв ПШ
2; -ННйрЦНПВЕЫП СЦеШфНН ытн руо. 157465 155977 165217 1И565 216587 2302-30
-вЗОЕЫЙ ГЦЕВВрКН ЬГШ ру х 157465 16521" 1РКЮВ 233525 2"3"32 314559
-зптнинстнэвый сцемрнж ЬГШ РУх ]5"565 16521" 21161" 2555"? 513:15 3 "54-30
Источник: расчеты выполнены автором
В таблице 5 приведена рекомендуемая структура источников фондирования ввода жилья коммерческими банками и консалтинговыми компаниями с 01.07.2019г.
Таблица 5 - Рекомендуемая структура источников фондирования ввода жилья коммерческими банками и консалтинговыми компаниями с 01.07.2019г.
п.п. Источники фондирования
Удельный вес собственных средств застройщика от бюджета проекта, (минимальный уровень), % Удельный вес привлекаемых кредитных средств банков от бюджета проекта, %
1 В соответствии с ФЗ№ 478 от 25.12.2018 10,0 90,0
2 ООО «Эрнст энд Янг» в РФ 10,0 (без учета стоимости земли) 90,0
3 «Дом. РФ» 10,0 90,0
4 ПАО «Сбербанк РФ» 15,0 85,0
5 ПАО «Центр Инвест» 40,0 (не менее 20,0% собственных средств, вложенных в проект, не менее 20,0% собственных средств в наличии) 60,0
6 ПАО «Промсвязьбанк» 10,0 при полном соответствии застройщика и проекта требованиям банка; 90,0
20,0 при неполном соответствии застройщика и проекта требованиям банка 80,0
Источник: составлено автором на основе материалов совещания в Администрации Краснодарского края представителями банков
Как видно из приведенных данных, все представленные организации учитывают требование ФЗ № 478 от 25.12.2018 и устанавливают долю собственных средств не менее 10,0% от бюджета проекта.
Из числа кредитных организаций более жесткие требования предъявляет ПАО «Центр Инвест». На наш взгляд, наиболее приемлемой структурой фондирования является рекомендация ПАО «Сбербанк». На основе данной структуры фондирования рассчитаем прогнозную потребность застройщиков Краснодарского края в кредитных ресурсах на период до 2030г. (таблица и рисунок)
О. Полякова, зам пред. Банка России, на Совете Федерации отметила: «Сегодня порядка тысячи застройщиков являются заемщиками банков, общий объем кредитов, взятых на возведение жилья, составляет примерно
788млрд. руб. в России сейчас насчитывается более 5 тыс. застройщиков жилья. Часть из этих 5 тыс., к сожалению, сегодня находятся в преддефолтном состоянии», поэтому уже сегодня есть понимание, что не все объекты будут достроены и сданы, и проблемы с ними придется решать государству» [9].
В строительство жилья в России в настоящее время инвестировано более 4000млрд. руб., в том числе 400 млрд. собственных средств застройщиков. Таким образом, объем средств, вложенных в жилье дольщиками составляет около 2,8 млрд. руб.
Таблица 6 - Прогнозная потребность застройщиков Краснодарского края в кредитных ресурсах на период до 2030г.
№/ п.п. Показатели Ед. измер. Прогноз
2021г. 2024г. 2027г. 2030г.
1 -инерционный сценарий Млн. руб. 161810 184099 209389 238170
2 -базовый сценарий Млн. руб. 169157 198581 232672 267384
3 -оптимистичный сценарий Млн. руб. 179875 219622 266490 321640
Источник: расчеты выполнены автором
Как видно из приведенных данных, прирост потребности застройщиков жилья в кредитных ресурсах при инерционном сценарии с 2021г. по 2030г. возрастет на 47,2%, при базовом сценарии - на 58,1%, при оптимистичном сценарии - на 78,8%. Результаты расчетов представим на рисунке 2.
350000 300000 250000 200000
п. х
J 150000 100000 50000 0
Рисунок 2 - Прогноз возможного прироста корпоративного кредитного портфеля банковского сектора Краснодарского края на период до 2030г. за счет кредитования застройщиков на условиях проектного финансирования.
Таким образом, руководителям кредитных организаций края следует рассмотреть возможность активизации своей деятельности на строительном рынке многоквартирного жилья с целью увеличения объема корпоративного кредитного портфеля, расширения своей клиентской базы.
Источники:
1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/
2. Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/
3. Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ред. от 30.12.2018) «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объ-
321640
1611®
Инерционный сценарий Базовый сценарий I Оптимистичный сценарий
2021г.
2024г.
2027г.
2030г.
ектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/
4. Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края «Об утверждении прогноза социально-экономического развития Краснодарского края на долгосрочный период до 2030года».
5. Ларионова, И.В. Риск-менеджмент в коммерческом банке. / И.В. Ларионова. - М.: КноРус, 2014. 456 с.
6. ЦБ: переход застройщиков на эскроу-счета идет со скрипом. Режим доступа https://www.vestifinance.ru/articles/115236
7. Банк ВТБ открыл эскроу-счета на 1 млрд. рублей Режим доступа https://chelindustry.ru/left_prom2.php?tt=3&rr=2&ids=5325
8. Что будет с ценами на недвижимость в 2019 году? Режим доступа https://bankstoday.net/last-artides/chto-budet-s-tsenami-na-nedvizhimost-v-2019-godu]
9. Эксперты не верят, что проектное финансирование заменит деньги дольщиков. Режим доступа https://realty.ria.ru/20171213/1510808376.html
Sources:
1. Federal law of 30.12.2004 N 214-FZ (ed. of 25.12.2018) "On participation in the shared construction of apartment buildings and other real estate and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation" Access mode: http:// www.consult-ant.ru/document/
2. Federal law of 01.07.2018 N 175-FZ (ed. of 25.12.2018) "On amendments to the Federal law "On participation in the shared construction of apartment buildings and other real estate and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation" and certain legislative acts of the Russian Federation" Access mode: http:// www.consultant.ru/document/
3. The order of the Government of the Russian Federation of 18.06.2018 N 697 (edition of 30.12.2018) "About the approval of criteria (requirements) which according to the Federal law "About participation in share construction of apartment building and other real estate objects and about modification of some legal acts of the Russian Federation" authorized banks and banks which have the right to opening of escrow accounts for calculations under agreements of participation in share construction" Access mode: http:// www.consultant.ru/document/
4. Order of the head of administration (Governor) of Krasnodar region "On approval of the forecast of socio-economic development of Krasnodar region for the long term until 2030".
5. Larionova, I. V. Risk management in a commercial Bank. / I. V. Larionova. - M.: KnoRus, 2014. 456 p.
6. CB: the transfer of developers on the escrow account is creaking. Access mode https://www.vestifinance.ru/articles/115236
7. VTB Bank has opened the escrow account on 1 billion roubles. Access mode https://chelindus-try.ru/left_prom2.php?tt=3&rr=2&ids=5325
8. What will happen to real estate prices in 2019? Access mode https://bankstoday.net/last-articles/chto-budet-s-tsenami-na-nedvizhimost-v-2019-godu]
9. Experts do not believe that project financing will replace the money of shareholders. Access mode https://realty.ria.ru/20171213/1510808376.html
Г.А. Багян - студент 2-го курса, Академия маркетинга и социально-информационных технологий - ИМСИТ (г. Краснодар), [email protected],
G.A. Bagyan - 2nd year student, Academy of Marketing and Social Information Technologies - IMSIT (Krasnodar);
С.И. Петрова - канд. культурологии, доцент, Академия маркетинга и социально-информационных технологий - ИМСИТ (г. Краснодар), [email protected],
S.I. Petrova - Cand. Cultural Studies, Associate Professor, Academy of Marketing and Social Information Technologies - IMSIT (Krasnodar).
АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ БАНКОВСКОГО СЕКТОРА КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ ACTUAL PROBLEMS AND PROSPECTS OF DEVELOPMENT OF BANK SECTOR OF KRASNODAR REGION
Аннотация. Статья посвящена актуальным проблемам развития банковского сектора Краснодарского края. Современный финансовый рынок Южного Федерального округа образовывают страховые рынки, рынки ценных бумаг, банковские рынки и рынки других различных финансовых услуг. Проанализировав наиболее значимые проблемы региональной экономики, а именно в сфере банковского сектора Краснодарского края отмечается, что основными перспективами развития (областями совершенствования качества) банковского обслуживания могут быть: коммуникативная, технологическая, продуктивная, процессная и ценовая. Показывается, что, несмотря на всю сложную экономическую ситуацию Южного Федерального округа, в последние годы банковскому сектору Краснодарского края удалось сохранить положительные тенденции развития и укрепить свою роль в системе финансового посредничества. Но, данный сектор на сегодняшний день не представлен в идеальном состоянии и поэтому требует новых, соответствующих преобразований.
Annotation. The article is devoted to the actual problems of development of the banking sector of Krasnodar region. The modern financial market of the southern Federal district is formed by insurance markets, securities markets, banking markets and other various financial services. Having analyzed the most significant problems of the
