CC BY
82Закон и право. 2022. № 4. С. 72-77. Law and legislation. 2022;(4):72-77. Научная статья УДК 347
https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-4-72-77
NIION: 1997-0063-4/22-197 MOSURED: 77/27-001-2022-4-397
Счет эскроу как способ защиты прав участников строительных отношений
Евгения Владимировна Белоусова
Сибирский юридический университет, Омск,
Россия, harp1405@yandex.ru
Аннотация. Предметом исследования дайной статьи являются законодательные изменения, вступившие в силу с 1 июля 2019 года, связанные с введением в действие правовых норм о счетах эскроу в долевом строительстве. В статье рассказывается об особенностях применения счета эскроу, анализируются его положительные и отрицательные аспекты. В конце работы сделан вывод о том, что счет эскроу в строительстве будет эффективным способом защиты интересов, как дольщиков, так и застройщиков, при условии реформирования данного института в рамках поэтапного открытия счетов эскроу для строительных организаций.
Ключевые слова: эскроу, счет эскроу, строительство, договор строительного подряда, долевое строительство.
Для цитирования: Белоусова Е.В. Счет эскроу как способ защиты прав участников строительных отношений // Закон и право. 2022. № 4. С. 72—77. https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-4-72-77.
Original article
Escrow account as the way of rights protection of building agreement participants
Evgenia V. Belousova
Siberian Law University, Omsk, Russia, harp1405@yandex.ru
Abstract. The subject of this article is the legislative changes that came into force on July 1, 2019, related to the introduction of legal norms on escrow accounts in shared construction. The article describes the features of using the escrow account, analyzes its positive and negative aspects. At the end of the work, it was concluded that the escrow account in construction will be an effective way to protect the interests of both shareholders and developers, provided that this institution is reformed as part of the phased opening of escrow accounts for construction organizations.
Keywords: escrow, escrow account, construction, building contract, share building.
For citation: Belousova E.V. Escrow account as the way of rights protection of building agreement participants // Law and legislation. 2022;(4):72—77. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-4-72-77.
Г1 июля 2019 г. в России применяется новый способ защиты прав участников стро-'^»«'•Ительных отношений по договору участия в долевом строительстве — открытие в банке, с которым застройщик заключал договор проектного финансирования строительства, специального счета эскроу для учета и блокировки денежных средств дольщиков в целях последующей передачи этих денежных средств застройщику
© Белоусова Е.В. М., 2022.
при наступлении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.
Строительная отрасль активно восприняла данное нововведение. Счета эскроу стали применяться на всей территории государства.
Так, по данным Банка России по состоянию на 1 декабря 2021 г. только в Тюменской области открыто 23 019 счетов эскроу, в Уральском федеральном округе — 59 828 счетов, по всей территории Российской Федерации — 645 928 счетов эскроу.
ЗАКОН И ПРАВО • 04-2022
В целом по России «раскрыто» 238 790 счетов, и всего перечислено с «раскрыпых» счетов денежных средств в размере 794 910,1 млн руб. [4].
Прежде всего, заключение договора на открытие счета эскроу ориентировано на защиту прав граждан, которые заключают договор долевого участия с застройщиком. Если до реформы граждане передавали свои денежные средства на покупку жилого помещения непосредственно строительной организации, то сейчас деньги дольщика депонируются на счете эскроу на период строительства дома и оплачиваются застройщику лишь после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком. Бесспорно, открытие такого счета создает меньше рисков для дольщиков, например, в случае банкротства застройщика.
Как отмечает М.Ю. Катвицкая термин escrow (англ.), treuhand (нем.) означает депонирование у третьего лица имущества должника с целью его передачи кредитору при определенных, предусмотренных договором обстоятельствах [10].
За рубежом счет эскроу применяется достаточно длительный период времени в различных сферах. Некоторые исследователи (Д.Н. Карха-лев), изучая проблемные аспекты счета эскроу, утверждают, что российское законодательство заимствовало данный институт из иностранных законодательных норм, в частности, из англосаксонского права [9].
Особенно активно такой счет используется при оформлении сделок с недвижимостью в США, Германии, Китае, Японии, Швейцарии и других странах.
В частности, в США он открывается через адвокатскую контору, выступающую со стороны продавца, и на него перечисляются средства при подписании контракта в качестве гаранта будущего платежа; если покупатель не выполняет условий договора без уважительной причины, депозит переходит к продавцу; если продавец нарушает договор, депозит возвращается покупателю [6, с. 81].
В ФРГ характерно разделение таких счетов на закрытые и откры1тые (уе^есИе und offene Treuhandkonten). При этом открыпые счета эскроу подразделяются также на специальные счета — Anderkonto, которые могут открываться адвокатами, нотариусами, консультантами по налогам, аудиторами [5, с. 38].
Отметим, что зарубежное законодательство предусматривает возможность передать на счет эскроу любое имущество, когда как в России на
данный счет могут передаваться только денежные средства. За рубежом в качестве эскроу-аген-тов могут выступать различные субъекты (нотариусы, адвокаты, налоговые консультанты и т.д.). В Российской Федерации данную функцию исполняют кредитные организации.
Прообраз счета эскроу, на наш взгляд, в российском законодательстве можно встретить в ст. 1913 проекта Гражданского уложения Российской империи, где предусматривается возможность передать «на сохранение» поклажеп-ринимателю вещи в запертом ящике или запечатанном хранилище.
На данный момент правовой статус счетов эскроу регулируется, прежде всего, ст. 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации [1].
В рамках ч. 1 данной статьи устанавливается, что банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.
Таким образом, участник долевого строительства считается в этих отношениях депонентом, а застройщик — бенефициаром. Указанный договор является трехсторонним. Банк (эскроу-агент) выступает в качестве гаранта защиты прав дольщиков в отношениях с застройщиком.
По мнению Н.Б. Малявиной, «покупатели по новой схеме гораздо меньше контактируют с застройщиком, так как банк берет на себя эту функцию. С застройщиком покупатель заключает сам договор и в конце работы подписывает акт о приеме-передаче недвижимости» [12].
Для граждан как участников долевого строительства счет эскроу создает определенную гарантию безопасности их денежных средств. Такая гарантия обеспечивается за счет того, что хранение денег на счете осуществляется до момента исполнения строительной организацией своих обязательств по договору долевого участия (ДДУ) (п. 6 ст. 15.5 ФЗ «О долевом участии в строительстве»).
Если же договор долевого участия расторгается по вине застройщика, то денежные средства дольщиков подлежат возврату со счета эскроу или остаются на счете до завершения строительства объекта новым застройщиком (п. 8 ст. 15.5 ФЗ «О долевом участии в строительстве»). Данное правило применяется и в случае банкротства застройщика.
LAW & LEGISLATION • 04-2022
Таким образом, граждане не утрачивают свои денежные средства. В случае, если происходит отзыв лицензии у банка (эскроу-агента), в котором отрыт счет, дольщики смогут получить страховое возмещение в размере внесенной на счет эскроу-суммы, но не более 10 млн руб. [2].
Следует отметить, что в п. 5 ст. 15.5 ФЗ «О долевом участии в строительстве» установлен запрет на начисление процентов на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу. Отсюда следует, что участник строительства может претендовать только на возврат суммы по договору. При этом не учитываются финансовые потери, возникающие на фоне инфляции, что, бесспорно, не совсем выгодно дольщикам.
Поэтому некоторые исследователи предлагают предусмотреть в ФЗ «О долевом участии в строительстве» положения, которые обязывают банки в случае досрочного расторжения договора долевого участия в строительстве выплатить дольщикам проценты по средневзвешенной ставке депозита в соответствующем регионе [7].
Отметим, что фактически банки имеют возможность использовать денежные средства дольщиков, хранящиеся на счетах эскроу, гарантируя дольщикам право беспрепятственного распоряжения этими средствами. Конечно, в такой ситуации банки находятся в выгодном положении. Тем более, если говорить об ответственности банков по данному договору; на практике в типовых договорах кредитные организации устанавливают свою ответственность в виде минимального размера неустойки. Конечно, подобная мера не позволяет другим участникам договора компенсировать свои имущественные потери в полном объеме.
Если говорить о застройщиках, то, с одной стороны, счет эскроу можно рассматривать как способ защиты их прав, так как данная модель финансирования позволила на законодательном уровне избежать обязанности застройщикам предоставить обеспечение исполнения обязательств перед дольщиками в виде поручительства банка или страхования ответственности, которые были закреплены в ФЗ «О долевом участии в строительстве» до 2017 г.
С другой стороны, депонирование денежных средств на счете эскроу затрудняет застройщику процесс работы из-за отсутствия инвестиций в строительство. Даже если застройщик имеет положительную деловую репутацию, он не сможет использовать деньги со счета для оплаты материалов, заработной платы персоналу и т.д. И
поэтому строительные организации вынуждены искать дополнительные источники финансирования или находить иные варианты взаимодействия с дольщиками, порой рисковые и невыгодные сторонам. Например, заключать с дольщиками одновременно договоры на покупку векселя и предварительную куплю-продажу конкретной квартиры, приобретать недвижимость через жилищный кооператив, заключать с дольщиком договор пожертвования и т.д. [8].
Кроме того, как известно, строительство может осуществляться в несколько этапов. При поэтапном строительстве возможна ситуация, когда проектная документация готовится, и при этом на каждый этап выдается разрешение на строительство. Поэтому допускается выдача на каждый отдельный этап строительства разрешения на ввод объекта в эксплуатацию [3]. Отсюда следует, что возможно открытие счетов эскроу на каждый этап строительства.
Но, как справедливо заметил юрист А. Тимошин [13], возникает вопрос, в каком объеме и в какой момент эскроу-агент обязан перечислить застройщику депонированные средства в такой ситуации?
Логично предположить, что денежные средства должны перечисляться застройщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этапа строительства (ч. 6 ст. 15.5 ФЗ «О долевом участии в строительстве»). При этом определение объема подлежащих выплате застройщику денежных средств должно рассчитываться, по мнению А. Тимошина, прямо пропорционально остатку денежных средств на каждом из счетов эскроу, открытых под объекты ДДУ, которые входят в состав введенного в эксплуатацию этапа.
Поэтому мы считаем, что в целях защиты прав строительных организаций необходимо поэтапное раскрытие счетов эскроу. Поэтапное раскрытие предполагает модель, в рамках которой застройщику выплачиваются денежные средства не одновременно, а после выполнения отдельных этапов работ. Такой опыт применяется строителями, например, в Германии, где действует постановление об обязанностях маклеров, кредитных брокеров, застройщиков и руководителей строительных работ [11, с. 64].
Застройщики в Германии получают возможность распоряжаться денежными средствами дольщиков по частям в зависимости от объемов выполненных работ, что, бесспорно, создает баланс интересов и дольщиков, и застройщиков.
ЗАКОН И ПРАВО • 04-2022
Некоторые застройщики и общественные деятели выходили с законодательной инициативой в органы государственной власти о поэтапном рас -крытии эскроу-счетов. Но на данный момент такая инициатива не получила поддержки на государственном уровне. Вместе с тем, на наш взгляд, поэтапное раскрытие эскроу-счетов позитивно скажется на деятельности строительных организаций в части их финансового положения, увеличится рентабельность строительных проектов за счет сокращения процентов банка, снизится стоимость строительства, что создаст, в свою очередь, благоприятные экономические условия для всего государства, и количество обманутых дольщиков станет гораздо меньше. Кроме того, по нашему
Реализация открытия счетов эскроу по данной схеме наиболее оптимально обеспечивает баланс интересов сторон строительных отношений при строительстве многоквартирного дома и исключает возможные проблемы застройщиков, которые возникают при отсутствии финансирования проекта. Конечно, не стоит отрицать, что поэтапное раскрытие таких счетов создаст дополнительные риски для дольщиков. В частности, в случае расторжения договора долевого участия в строительстве дольщику в такой ситуации вернется только часть денежных средств. Но, вместе с тем, реформа поэтапного раскрытия эскроу-счетов сделает стоимость квартир значительно меньше, что не может быть невыгодно дольщикам.
Банкам также придется изменить свой порядок работы по таким счетам, в том числе, по на-
мнению, улучшится и упростится взаимодействие между застройщиками и дольщиками. Прежде всего, это связано с тем, что строительные организации будут получать частичное финансирование, что облегчит организационный и операционный процесс строительства.
Схема поэтапного раскрытия должна предусматривать частичное перечисление застройщику денежных средств по мере выполнения определенных этапов строительства. Исходя из того что строительство многоквартирного дома включает несколько основных этапов, схему поэтапного раскрытия эскроу-счетов можно предложить реализовать в следующей последовательности (см. табл.).
шему мнению, целесообразно создавать в банках специальные структурные подразделения для оценки и проверки готовности строительного объекта по обозначенным выше этапам. Такие подразделения должны осуществлять контроль над качеством и своевременностью выполнен -ных работ.
При этом нельзя забывать, что банки по своему функциональному назначению далеки от строительной отрасли. У них нет в штате инженеров, архитекторов, сметчиков и других специалистов — представителей строительной отрасли. Поэтому возможно заключение таким банковским подразделением договора о совместном сотрудничестве с организацией, осуществляющей строительный контроль на объектах. В этом случае упростится задача банка и качество контроля не будет вызывать сомнений и дискуссий.
Таблица
Схема поэтапного раскрытия эскроу-счетов
Этап строительства Размер поэтапного раскрытия эскроу-счета, в проц.
Получение разрешения на строительство 10
Подготовка строительной площадки, земляные, фундаментные работы 20
100%-ная готовность каркаса здания, включая кровлю 30
100%-ное устройство внутренних коммуникаций, внутренние отделочные работы, наружная отделка фасада, проведение ремонтных работ во всех общественных помещениях 30
Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 10
LAW & ЬБ^БЬДТЮМ • 04-2022
Таким образом, можно сказать, что применение счета эксроу в строительстве призвано гарантировать исполнение застройщиками и дольщиками основных взаимных обязательств в рамках договора долевого участия в строительстве. Гарантии прав сторон реализуются за счет установления особого правового режима в отношении денежных средств, обособленных на счете эскроу. Институт счета эскроу будет эффективным способом защиты интересов, как дольщиков, так и застройщиков, при условии реформирования данного института в рамках поэтапного открытия счетов эскроу для строительных организаций.
Список источников
1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп. по сост. на 01.07.2021) // http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_82959
2. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 25.05.2020 № 163-Ф3 (ред. от 20.07.2020) // http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_82959/
3. Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10.10.2017 № 36323-НС/07 «О выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, в том числе, если эти объекты вводились поэтапно // http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_82959/
4. Информация о проектном финансировании: заключении кредитных договоров с застройщиками, использующими счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, и открытии счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве: Офиц. сайт Банка России // URL: https:// cbr.ru/analytics/finansirovanie-dolevogo-troitelstva/ 2021-12-01/ (Дата обращения: 27.01.2022)
5. ВасилевскаяЛ.Ю. Договор счета эскроу: проблемы правовой квалификации // Электр. прилож. к Рос. юрид. журналу. 2016. № 2. С. 37—49.
6. Виноградова Д.М., Желонкин С. С. Договор счета эскроу: современные тенденции. Национальная концепция качества: государственная и общественная защита прав потребителей: Сб. тезисов докладов Междунар. науч.-практ. конф. Санкт-Петербургский гос. экономич. ун-т. 2018. С. 80—84.
7. Губина В.В., Миловидова Е.Э. Реформа долевого строительства — правовой анализ эффективности // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 10. С. 44—51; № 11. С. 60—77 // garant.ru
8. Как застройщики обходят счета // URL: https://rg.ru/2021 /07/06/kak-zastrojshchiki-obhodiat-scheta-eskrou.html (Дата обращения: 27.01.2022)
9. Кархалев Д.Н. Договор счета эскроу в гражданском праве // Нотариус. 2021. № 3. С. 11—14 // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW
10. Катвицкая М.Ю. Новые правила для застройщиков и покупателей: эскроу-счет в долевом строительстве // Право и экономика. 2019. № 5. С. 58—62 // http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW
11. Кирсанов А.Р. Урок немецкого, или Поэта-пый переход застройщиков на счета эскроу» // Имущественные отношения в РФ. 2019. № 4 (211). С. 63—66.
12. Малявина Н.Б. Роль эскроу-счетов в долевом строительстве // Семейное и жилищное право. 2020. № 4. С. 39—41 // http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW
13. Тимошин А. 99 проблем счетов эскроу при долевом строительстве (часть вторая) // URL: https://zakon.ru/blog/2019/07/04/99_problem_ schetov_eskrou_pri_dolevom_ stroitelstve_chast_ vtoraya (Дата обращения: 27.01.2022)
References
1. The Civil Code of the Russian Federation (Part Two) of26.01.1996 № 14-FZ (with amendments and additions as of 01.07.2021) // http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 82959/
2. Federal Law № 163-FZ of 25.05.2020 (as amended on 20.07.2020) «On Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation» // http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 82959/
3. The Letter of the Ministry of Construction and Housing and Communal Services of the Russian Federation dated 10.10.2017 № 36323-NS/07 «On the issuance of permits for the commissioning of several apartment buildings and (or) other capital construction projects on one land plot, including if these objects were introduced in stages» // http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 82959/
ЗАКОН И ПРАВО • 04-2022
4. Information on project financing: the conclusion of credit agreements with developers using escrow accounts for settlements under equity construction contracts, and the opening of escrow accounts for settlements under equity construction contracts: Official website of the Bank of Russia // U RL: https: //cbr. ru/analytic s / finansirovanie -dolevogo-troitelstva/2021-12-01/ (Accessed: 27.01.2022)
5. Vasilevskaya L. Y. Escrow account agreement: problems of legal qualification // Electronic Appendix to the Russian Law Journal. 2016. № 2. Pp. 37-49.
6. Vinogradova D.M., Zhelonkin S.S. Escrow account agreement: current trends. National quality concept: state and public protection of consumer rights: a collection of abstracts of reports of the international scientific and practical conference. St. Petersburg State University of Economics. 2018. Pp. 80-84.
7. Gubina V. V., Milovidova E.E. Reform of shared-equity construction — legal analysis of efficiency // Property relations in the Russian Federation. 2019. № 10. Pp. 44—51; № 11. Pp. 60— 77 // garant.ru
8. How developers bypass bills // URL: https:// rg.ru/2021/07/06/kak-zastrojshchiki-obhodiat-scheta-eskrou.html (Accessed: 27.01.2022)
9. Karkhalev D.N. Escrow Account Agreement in Civil Law // Notary. 2021. № 3. Pp. 11—14 // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW
10. Katvitskaya M. Y. New rules for developers and buyers: escrow account in shared construction / / Law and Economics. 2019. № 5. Pp. 58—62 // http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW
11. Kirsanov A.R. German lesson, Or the gradual transition of developers to escrow accounts // Property relations in the Russian Federation. 2019. № 4 (211). Pp. 63—66.
12. Malyavina N.B. The role of escrow accounts in shared-equity construction/ / Family and housing law. 2020. № 4. Pp. 39—41 // http://www. consultant. ru/ document/cons_doc_LAW
13. Timoshin A. 99 problems of escrow accounts in shared construction (part two) // URL: https:// zakon.ru/blog/2019/07/04/99_problem_schetov_ eskrou_pri_dolevom_stroitelstve_chast_vtoraya (Accessed: 27.01.2022)
Информация об авторе
Белоусова Е.В. — частнопрактикующий юрист, аспирантка
Information about the author
Belousova E.V. — private practicing lawyer, postgraduate student
Статья поступила в редакцию 01.02.2022; одобрена после рецензирования 08.03.2022; принята к публикации 14.03.2022.
The article was submitted 01.02.2022; approved after reviewing 08.03.2022; accepted for publication 14.03.2022.
LAW & LEGISLATION • 04-2022
