CC BY
57УДК 347.1
Шахова Анастасия Максимовна Ивановский государственный университет Юридический факультет Россия, Иваново shaxova.anastas@yandex.ru Shakhova Anastasia Maksimovna Ivanovo State University Faculty of Law Russia, Ivanovo
ДАРЕНИЕ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК СПОСОБ ОБХОДА НОРМЫ СТ. 250 ГК РФ О ПРЕИМУЩЕСТВЕННОМ ПРАВЕ ПОКУПКИ ДОЛИ Аннотация: в статье поднимается проблема отсутствия на законодательном уровне правовых механизмов, которые бы препятствовали недобросовестным участникам общей долевой собственности совершать дарение своей доли третьим лицам в обход положения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли. Автором статьи предпринимается попытка объяснить, почему на безвозмездные сделки по отчуждению доли в праве общей собственности не может распространяться норма ст. 250 ГК РФ. Также в статье проводится критический анализ предложенных в научной юридической литературе вариантов разрешения данной проблемы.
Ключевые слова: договор дарения, доля в праве общей собственности, общая долевая собственность, жилое помещение, преимущественное право на покупку доли.
DONATION OF A SHARE IN THE RIGHT OF COMMON OWNERSHIP OF RESIDENTIAL PREMISES AS A WAY TO CIRCUMVENT THE NORMS OF ARTICLE 250 OF THE CIVIL CODE OF THE RUSSIAN FEDERATION ON
THE PRE-EMPTIVE RIGHT TO PURCHASE A SHARE Annotation: the article raises the problem of the lack of legal mechanisms at the legislative level that would prevent unscrupulous participants in shared ownership from donating their share to third parties, bypassing the provisions of Article 250 of the Civil Code of the Russian Federation on the pre-emptive right to purchase a share. The author of the article attempts to explain why the provision of Article 250 of the Civil Code of the Russian Federation cannot apply to gratuitous transactions for the alienation of a share in the right of common ownership. The article also provides a critical analysis of the options proposed in the scientific legal literature for solving this problem.
Key words: donation agreement, share in the right of common ownership, common shared ownership, residential premises, pre-emptive right to purchase a share.
По общему правилу распоряжение жилым помещением, которое находится в общей долевой собственности, осуществляется в соответствии с принятым всеми сособственниками соглашением. Однако это не лишает конкретного участника общей долевой собственности возможности распоряжаться своей долей по личному усмотрению, например, заключать в отношении нее договоры купли-продажи, мены, дарения, залога и другие сделки. При этом любая процедура возмездного отчуждения доли в праве общей собственности не будет признана законной без соблюдения продавцом доли положений о преимущественном праве покупки доли (ст. 250 ГК РФ) [1].
Суть данного правила кроется в следующем. Тот участник общей долевой собственности, который намерен продать (обменять) свою долю постороннему лицу, должен прежде направить письменные извещения остальным
сособственникам о том, что он желает осуществить продажу доли третьему лицу с сообщением о цене и иных условиях предполагаемой сделки. Если ни один из сособственников не приобретет продаваемую долю в течение установленного законом срока (для недвижимости он составляет один месяц со дня извещения), то только тогда участнику общей долевой собственности разрешается приступить к оформлению договора купли-продажи доли с любым лицом. Выраженный письменно отказ других сособственников от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли позволяет продавцу доли не дожидаться истечения указанного срока [1].
Документы с подтверждением либо отправки извещений остальным сособственникам, либо надлежащим образом полученного отказа от преимущественного права покупки доли в обязательном порядке прилагаются продавцом к заявлению о государственной регистрации прав в случае, когда доля в праве общей собственности переходит в собственность лица, изначально не являющегося участником общей долевой собственности [2].
Таким образом, содержание ст. 250 ГК РФ обусловлено необходимостью предоставления правовой защиты гражданам, которые остаются сособственниками жилого помещения и которые, возможно, не против увеличения принадлежавших им долей в праве общей собственности за счет доли выбывающего участника. Соблюдение и обеспечение баланса интересов всех совладельцев имущества, находящегося в общей долевой собственности, всегда будет одной из приоритетных задач гражданского законодательства.
К сожалению, нельзя констатировать, что норма ст. 250 ГК РФ защищает права сособственников жилого помещения во всех ситуациях, которые преподносит им жизнь. Явным недостатком правила о преимущественном праве покупки доли выступает его узкая сфера применения, а именно только при заключении возмездных сделок по отчуждению долей в праве общей собственности. Данная формулировка позволяет недобросовестным участникам
общей долевой собственности, более не имевшим интереса в сохранении нормального порядка владения, пользования и распоряжения жилым помещением, заключать в пользу посторонних лиц безвозмездные сделки -договоры дарения, дабы избежать формальностей, навязанных нормой ст. 250 ГК РФ. Ввиду отсутствия у выбывающего совладельца каких-либо законодательно определенных обязанностей по уведомлению о переходе права собственности на его долю третьему лицу на основании дарения остальных сособственников, последние нередко узнают о случившемся в момент появления нового участника общей долевой собственности на пороге жилого помещения.
В сущности, проблема такого «правомерного» обхода правила о преимущественном праве покупки доли сводится к тому, что недобросовестный сособственник жилого помещения подменяет договор купли-продажи на договор дарения, тем самым совершая притворную сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ) [1].
Согласно разъяснениям высших судебных инстанций, под притворной сделкой следует понимать сделку, совершенную для прикрытия другой сделки, в том числе сделки на иных условиях, с иным субъектным составом. Прикрывая реальную сделку, лица могут заключить не одну сделку, а цепочку взаимосвязанных сделок. В подобных ситуациях все прикрывающие сделки будут считаться единой ничтожной сделкой [3].
На сегодняшний день признание договора дарения недействительной (ничтожной) сделкой является частью механизма защиты нарушенного преимущественного права покупки продаваемой доли. Однако, исходя из анализа судебной практики, истцам затруднительно представить суду аргументированные доказательства притворности такой сделки. Кроме того, требование признать договор дарения ничтожной сделкой почти всегда соединяется с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя в праве
общей долевой собственности на истца, которое может быть удовлетворено судом при соблюдении истцом трехмесячного срока, установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ. Как указывалось выше, в большинстве случаев сособственники жилого помещения обнаруживают нарушение своего преимущественного права покупки доли после истечения установленного срока, что приводит к неизбежному отказу в удовлетворении заявленных требований (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 17.10.2019 по делу № 335663/2019) [9].
Проблема обхода нормы ст. 250 ГК РФ ранее неоднократно поднималась в научной юридической литературе, а некоторые исследователи указывают выявленное упущение в правиле о преимущественном праве покупки продаваемой доли в качестве причины существования иных проблемных аспектов в области регулирования общей долевой собственности.
Так, Л. Ю. Рамзаева отмечает, что законодатель предусмотрел ряд мер по защите сособственников от недобросовестного совладельца при заключении последним договора купли-продажи доли в праве общей собственности, однако подобные меры перестают действовать в отношении того же круга лиц при заключении договора дарения, чем активно пользуются квартирные рейдеры [8, с. 137].
С. А. Волконская и Д. Л. Кондратюк пишут, что сегодня безвозмездные сделки по отчуждению жилого дома в виде договора дарения зачастую преследуют цель дробления доли в праве общей собственности, ввиду чего договор дарения становится легальным инструментом порождения микродолей [5, с. 117].
При рассмотрении проблемы обхода положения ст. 250 ГК РФ недобросовестными продавцами долей в праве общей собственности вполне логичным кажется вопрос о том, по какой причине законодатель не распространил действие правила о преимущественном праве покупки доли на
безвозмездные сделки. По данному вопросу представляется возможным высказать следующую позицию.
Одним из фундаментальных принципов, на которых зиждется гражданское законодательство, выступает принцип недопустимости произвольного вмешательства кого-либо (в том числе государства) в частные дела (п. 1 ст. 1 ГК РФ) [1]. Поскольку основой безвозмездных сделок (в нашем исследовании это договор дарения) является приобретение материальной выгоды (имущества, денежных средств) исключительно одной стороной (одаряемым лицом), то другая сторона (даритель), по всей вероятности, получает от своих безвозмездных действий глубоко личное моральное удовлетворение. При этом гражданин, в собственность которому переходит предмет дарения, необязательно должен состоять с дарителем в родственных отношениях, быть членом его семьи, так как сам даритель определяет, насколько лично ему близок тот или иной человек. Поэтому распространение нормы ст. 250 ГК РФ на процедуру заключения участником общей долевой собственности безвозмездных сделок означало бы наличие императивных предписаний о том, кому допускается, а кому воспрещается принимать в дар долю в праве общей собственности.
Существующие в научной юридической литературе варианты решения проблемы обхода правила о преимущественном праве покупки доли направлены, прежде всего, на изменения и дополнения правовой конструкции ст. 250 ГК РФ.
На взгляд П. А. Захаровой, для разрешения проблемы обхода нормы ст. 250 ГК РФ целесообразно дополнить действующее законодательство положением, устанавливающим обязательное получение дарителем доли в праве общей собственности согласия всех сособственников жилого помещения на совершение дарения его доли. Так недобросовестные долевые собственники не смогут более обходить институт преимущественной покупки [6, с. 80].
Данное предложение не поддается обоснованию с теоретической точки зрения, поскольку введение подобного правила противоречило бы принципу недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (об этом подробно говорилось выше), а также содержанию ст. 246 ГК РФ, предусматривающей, что любой участник общей долевой собственности вправе распоряжаться своей долей без чьего-либо одобрения.
М. А. Бабкин в качестве устранения поставленной проблемы предлагает внести норму, регулирующую процедуру заключения договора дарения одним из сособственников с третьими лицами, в частности, допускающую такую сделку в строго определенных случаях, например, когда одаряемыми выступают близкие родственники, члены семьи. В иных случаях дарителю доли должна быть вменена обязанность обосновать заключение подобного договора [4, с. 103].
Н. И. Пристанскова видит решение проблемы обхода правила о преимущественном праве покупки доли в необходимости введения ограничения по субъектному составу договора дарения, а именно: сузить круг потенциальных участников договора дарения до лиц, проживающих либо имеющих право проживать в спорном жилом помещении, если иное не вытекает из соглашения сособственников [7, с. 129].
Изложенные позиции не лишены недостатков. К примеру, не исследованным остается вопрос о том, в какой предельно допустимой степени родства должны находиться даритель и одаряемое лицо. Также не выяснено, будут ли к возможным субъектам договора дарения доли в праве общей собственности относиться и бывшие члены семьи участника общей долевой собственности, которые в силу закона могут сохранить за собой право пользования жилым помещением, пусть и на определенный срок.
Несмотря на высказанные критические замечания, все вышеизложенные предложения по изменению и дополнению нормы ст. 250 ГК РФ в своей
совокупности могут стать эффективным решением проблемы обхода правила о преимущественном праве покупки продаваемой доли недобросовестными сособственниками.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ // «Собрание законодательства Российской Федерации», 05.12.1994. № 32. ст. 3301.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.10.2021) // «Собрание законодательства Российской Федерации», 20.07.2015. № 29 (часть I). ст. 4344.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 8, август 2015.
4. Бабкин М. А. Защита интересов собственников при продаже доли в квартире // Проблемы экономики и юридической практики. - 2016. - № 3. - С. 101-103.
5. Волконская С. А., Кондратюк Д. Л. Отдельные проблемы защиты права общей долевой собственности // Образование и право. - 2020. - № 3. - С. 114119.
6. Захарова П. А. Особенности дарения доли жилого помещения // Проблемы науки. - 2019. - № 6 (42). - С. 80-82.
7. Пристанскова Н. И. Дарение доли жилого помещения: проблемы правового регулирования // Ленинградский юридический журнал. - 2018. - № 2 (52). - С. 125-131.
8. Рамзаева Л. Ю. Проблемы общей долевой собственности жилых помещений // Вестник Саратовской государственной юридической академии. -2019. - № 6 (131). - С. 135-137.
9. Апелляционное определение Воронежского областного суда от 17.10.2019 по делу № 33-5663/2019 // КонсультантПлюс. ВерсияПроф. Электрон. дан. [М., 2021].
