CC BY
82
30. Tarkhov VA. Responsibility under the Soviet civil law. Saratov: Publishing House of Saratov University, 1973. 455 p.
31. Dmitrieva O.V. Responsibility without fault in civil law. Voronezh: VSU Publishing House, 1998. 144 p.
32. Shevchenko Ya.N. Remedies in civil law // Soviet state and law. 1977. № 7. P. 55-62.
33. Bezlepkin B.T. Compensation of damage caused to a citizen by judicialinvestigative authorities. Tutorial. M.: Publishing House of the Academy of the Ministry of Internal Affairs of the USSR, 1979. 203 p.
34. Illarionova T.I. Grounds for non-contractual liability of organizations: author. dis. ... Cand. legal sciences. Sverdlovsk, 1971. 22 p.
35. Rozhkova M.A. Theories of legal facts of civil and procedural law: concepts, classification, principles of interaction: dis. ... dr. sciences. M., 2010. 418 p.
36. Pavlodsky E.A. Case and force majeure in civil law. M.: «Legal literature», 1978. 104 p.
УДК 347. 2/.3
Л.Ю. Рамзаева
ПРОБЛЕМЫ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Введение: содержание права собственности состоит во владении, пользовании и распоряжении недвижимостью, однако, распоряжение собственниками квартир, находящихся в общей долевой собственности, сопряжено с определенными трудностями, тем более, когда один из них имеет минимальную (незначительную) долю. Цель: проведение анализа правоотношений, возникающих при распоряжении собственниками своими долями в недвижимости, сопоставление теоретических и практических вопросов, связанных с распоряжением доли собственником, и разработке рекомендаций по совершенствованию законодательной базы. Методологическая основа: при написании работы использовались как общенаучные методы познания — диалектический, системный, так и вытекающие из общих частно-научные методы — сравнительного правоведения, технико-юридический и др., что позволило исследовать проблему целостно и всесторонне. Результаты: несмотря на то, что ч. 1 ГК РФ принята в 1994 г. и имеется достаточная и разнообразная судебная практика, к сожалению, единого подхода к определению правовой природы доли не достигнуто. Выводы: сформулированные в работе предложения в определенной мере дополняют и развивают соответствующие положения ГК РФ, могут служить основой для дальнейшего изучения и решения этих вопросов как в теории, так и на практике.
Ключевые слова: право собственности, недвижимость, общая долевая собственность, незначительная доля, сособственники, преимущественное право на покупку доли.
© Рамзаева Лариса Юрьевна, 2019
Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права (Саратовская государственная юридическая академия); e-mail: l.ramzaeva@yandex.ru © Ramzaeva Larisa Yurievna, 2019
Candidate of law, Associate professor, Civil law department (Saratov State Law Academy) 135
К 85-ЛЕТИЮ СО ДНЯ РОЖДЕНИЯ ДОКТОРА ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ПРОФЕССОРА Ю.Х. КАЛМЫКОВА
L.Y. Ramzaeva
PROBLEMS OF JOINT SHARED OWNERSHIP OF RESIDENTIAL PREMISES
Background: the content of the property right consists in the possession, use and administration of real estate, but the administration by the owners of apartments in common ownership is associated with certain difficulties, especially when one of them has a minimum (small) share. Objective: to analyze legal relations arising when administering by owners their shares in real estate, to compare theoretical and practical issues related to the administration of shares by the owners, and development of recommendations for improving the legislative framework. Methodology: general scientific methods of knowledge — dialectical, systemic, and stemming from the general private-scientific methods — comparative law, technical and legal, etc... Results: despite the fact that part 1 of the Civil Code of the Russian Federation was adopted in 1994 and there is a sufficient and diverse judicial practice, unfortunately, a unified approach to determining the legal nature of the share has not been achieved. Conclusions: the proposals formulated in the work complement and develop to some extent the relevant provisions of the Civil code, can serve as a basis for further study and solution of these issues both in theory and in practice.
Key-words: the right of ownership of property, common property, small proportion, of the co-owners, the pre-emptive right to purchase shares.
В настоящее время существует множество проблем, связанных с общей долевой собственностью на жилые помещения, требующие незамедлительного разрешения. Данный факт обусловлен появлением в России такого опасного и очень распространенного явления как квартирное рейдерство, жертвами которого становятся граждане, владеющие квартирами на праве общей долевой собственности. Как показывает практика, довольно часто причиной появления квартирного рейдерства являются семейные конфликты, возникающие при разделе совместно нажитого имущества супругов либо наследования имущества несколькими собственниками. В свою очередь квартирные рейдеры и используют возникший конфликт между собственниками в свою пользу, т.е. покупают долю у разочаровавшегося участника долевой собственности.
Особое внимание хотелось бы обратить на то, что деятельность квартирных рейдеров, как правило, является относительно законной, т.е. не предполагает неправомерных, а тем более, уголовно наказуемых деяний. В п. 1 ст. 10 ГК РФ закреплено: «не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)». С точки зрения правовой квалификации квартирное рейдерство представляет собой типичное злоупотребление правом, вытекающим из факта наличия доли в квартире на праве собственности, перед которым действующее законодательство практически бессильно.
В целях защиты собственников от квартирного рейдерства законодатель предусмотрел ряд положений. Одним из значимых препятствий является преимущественное право покупки, закрепленное в ст. 250 ГК РФ. В ней говорится, что участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Кроме того, продавец должен известить в письменной форме других сособственников данного недвижимого имущества о своем намерении продать долю третьему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Стоит отметить, что собственник, продающий свою долю, обязан лишь направить уведомление, в то время как неполучение сособственником корреспонденции без
уважительной причины не может служить основанием для оспаривания сделки по отчуждению доли.
В 2016 г. законодатель в целях борьбы с «черным» риэлтерством ввел требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями объектов недвижимости.
Данное нововведение и сейчас вызывает споры среди правоведов и юристов. Согласно мнению одной из сторон, данное изменение никак не повлияет на сокращение количества рейдерских захватов квартир, однако существенно «ударит по кошельку» законопослушных участников сделок по отчуждению квартир, поскольку, запретив простую письменную форму договора, законодатель обязал производить оплату при совершении сделки в виде нотариального сбора и государственной пошлины [1, с. 8]. Противники же считают, что нотариальное удостоверение затрудняет процедуру, связанную с регистрацией недвижимости [2, с. 38].
В пункте 4 ст. 252 ГК РФ установлено, что если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании данного имущества, то суд может обязать участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, даже в случае отсутствия его согласия.
Стоит отметить, что если при заключении договора купли-продажи доли законодателем принят ряд мер по защите сособственников от недобросовестного совладельца, то при заключении договора дарения — таких мер не предусмотрено. Единственным способом защиты в данном случае является признание сделки мнимой. При удостоверении данного договора нотариус обязан проверять, не является ли сделка мнимой. Закрепленное в п. 1 ст. 170 ГК РФ определение мнимой сделки не раскрывает конкретной цели, для достижения которой такой договор заключается. Суду, для определения мнимости сделки, помимо цели, ш необходимо установить направленность действий одной из сторон на получение и конкретного преимущества, обхождение каких-либо запретов и ограничений С или прочие противоправные последствия создания видимости в отношении т третьих лиц. с
Что же касается защиты жилищных прав собственника, то можно предло- | жить следующие решения: У
1) установить, что для регистрации по месту жительства недостаточно про- Р сто владеть долей, а надо иметь либо согласие всех лиц, владеющих жилым е помещением и законно проживающих в нем, либо судебное решение, в котором о закрепляется конкретная комната за каждым собственником. Ю
2) либо отменить принцип долевого владения имуществом, т.е. наследники д не могут совместно владеть завещанным им имуществом, а один из них должен с выкупить доли у остальных, в противно случае — имущество продается, а деньги |
распределяются между наследниками. а
д
м
Библиографический список и
1. АзнаевА.М. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок № с недвижимостью: возникшие противоречия с нормами конституционного и граждан- ( ского права // Нотариус. 2007. № 4. С. 7-10. )
2. Корсик ВА. Сделки с недвижимостью: нотариальное оформление или нотариаль- 22 ное сопровождение? // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. 9 № 2-3. С. 38.
References
1. Aznaev A.M. Notarization and State Registration of Real Estate Transactions: Contradictions with the Norms of Constitutional and Civil Law // The Notary. 2007. No. 4. Р. 7-10.
2. Korsik VA. Real Estate Transactions: Notary or Notarial Support? // Real Estate
and Investments. Legal regulation. 2002. № 2-3. Р. 38. 137
