CC BY
87
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ АНАЛИТИКА
УДК 34 347.413 ББК 67.404
© 2016 г. В. В. Макеев,
профессор кафедры теории и истории государства и права Ростовского юридического института МВД России доктор философских наук, кандидат юридических наук, профессор. Тел.: 8 (928) 139-69-12.
Е. В. Астапова,
заведующий кафедрой гражданского права Донского государственного технического университета, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Ростовского института защиты предпринимателя кандидат юридических наук, доцент. Тел.: 8 (908) 194-38-94.
К ВОПРОСУ О ПОВЫШЕНИИ РОЛИ НОТАРИАТА ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
В статье исследуются проблемы, связанные с укреплением роли института нотариата на рынке недвижимого имущества. Анализ изменений действующего законодательства позволил прийти к обоснованному выводу о положительном значении удостоверения сделок нотариусом, как с долями имущества, так и сделок с имуществом недвижимого характера, принадлежащим несовершеннолетним гражданам.
Ключевые слова: имущество, имущественные отношения, недвижимое имущество, нотариат, сделка, нотариальное удостоверение, государственная регистрация имущественных прав.
V. V. Makeev - Professor, Department of Theory and History of State and Law, Rostov Law Institute of the Ministry
of Internal Affairs of the Russian Federation, Doctor of Philosophy, PhD in Law, professor.
E. V. Astapova - Head of the Department of Civil Law, Don State Technical University, Assistant Professor of the
Department of Civil and Legal Disciplines, Rostov Institute of Entrepreneur Protection, PhD in Law, Associate
Professor.
ON THE ISSUE OF STRENGTHENING THE ROLE OF NOTARIES IN TRANSACTIONS WITH REAL ESTATE
In article the problems connected with strengthening of a role of institute of a notariate in the market of real estate are investigated. The analysis ofchanges of the current legislation has allowed to come to a substantiated conclusion about positive value of the certificate of transactions the notary, as with property shares, and transactions with the property of immovable character belonging to minor citizens.
Keywords: property, property relations, real estate, a notariate, the transaction, the notarial certificate, the state registration of property rights.
Современная государственная правовая политика по развитию рынка недвижимости своим вектором имеет осуществление кардинально эффективного оборота, существенное снижение издержек при осуществлении обязательств с недвижимостью, реальной защитой имущественных прав. Данная политика осуществляется через развитие законоположений, связанных с регистрацией имущественных прав граждан и осуществления государственного кадастрового учета прав на недвижимость в целях снижения рисков сделок на рынке жилья [1, с. 75].
Проведение реформы законодательства в исследуемом аспекте привело к усилению роли нотариуса в правоотношениях, связан-
ных с регистрацией прав на недвижимость. Следует заметить, что участие нотариуса в регистрационной деятельности имущественных прав своими корнями уходит в систему гражданско-правовых отношений Древнего Рима, где уже в те далекие времена существовала потребность придания частным актам публичной достоверности [5, с. 58]. Современное реформирование нормативно-правовой базы в данном аспекте своей целью имеет рост привлекательности или заинтересованности в нотариальной закрепленности сделок, связанных с имущественными правами российских граждан, направлено на формирование благоприятных условий для более контактного взаимодействия нотариусов со сложив-
шейся практикой регистрации имущественных прав граждан в целях создания условий для прозрачности рынка недвижимости, а также обеспечения соответствующих гарантий для участников рынка недвижимости.
Следует иметь в виду, что внесение новаций в законодательство о нотариате в части фиксирования сделок с недвижимым имуществом осуществляется в течение последних двух лет посредством установления реальной возможности перехода к системному нотариальному обслуживанию россиян по принципу «одного окна», превращая таким образом нотариальные услуги в более доступные и удобные для всех без исключения лиц, участвующих в гражданско-правовых отношениях
В настоящее время в юридической теории и практике существуют два противоположных лагеря относительно участия нотариата в гражданском обороте недвижимости: ограниченного и широкого участия. Сторонники широкого участия занимают позицию, согласно которой высокая юридическая подготовленность нотариусов, их полная имущественная ответственность, а также строгий государственный контроль за осуществлением их профессионального функционирования серьезно отличают этот юридический страт, если не сказать, касту от такого сообщества, как риел-торы, которые в течение достаточно длительного срока (почти два десятилетия) всячески, без достаточно на то юридических оснований, реализуют функции по правовому сопровождению обязательств с недвижимым имуществом.
Попробуем осуществить небольшой анализ положения дел относительно инновационного законодательного обеспечения регулирования правовых отношений по поводу оборота рынка недвижимого имущества и в чем конкретно прослеживается возрастание значения института нотариата в этой области.
Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ [2] обязательства с недвижимым имуществом можно совершать в двух формах: простой и нотариальной. Закон допускает исключение в этом аспекте только относительно договора ренты, в частности пожизненного содержания с иждивением. Для договора ренты законом предусмотрена в обязательном порядке именно нотариальная форма. Вместе с тем, как закреплено в упомянутой статье закона, участие нотариуса в удостоверении сделок также неизбежно, то есть обязательно в каждом слу-
чае, если это предусмотрено соглашением участвующих в сделке сторон, даже если согласно действующему закону для подобных обязательств эта форма не предусмотрена. Таким образом, толкование нотариального заверения обязательства значительно расширено по сравнению со старой редакцией п. 1 ст. 163 ГК РФ, предусматривающей нотариальное удостоверение имущественных обязательств к осуществлению удостоверительно-го действия.
Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» конкретизировал порядок деятельности нотариуса в части того, что если удостоверение обязательства связано с отчуждением или залогом имущества, нотариус проверяет принадлежность имущества этому лицу [9].
Эти действия нотариуса мы расцениваем как осуществление с его стороны контроля за исключением возможности заключения противоправного (незаконного) договора, а также про-филактирует возможное злоупотребление.
В настоящее время указанный закон конкретизировал компетенцию нотариуса, предоставив ему право запрашивать информацию из ЕГРП, сведения о содержании правоустанавливающих документов, копии правоустанавливающих документов, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.
Однако наиболее значимые изменения в анализируемой области внесены в конце прошлого года названным нами Законом от 29.12.2015 года, которые существенно подняли значение нотариальной деятельности в реализации стабильности рынка недвижимости в России и сформировали соответствующие условия для привлекательности сделок именно нотариальной формы.
В частности, согласно данному Закону с 1 января 2016 г. вступили в законную силу следующие нормы законодательства в отношении оборота недвижимого имущества:
- сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности;
- сделка по продаже земельной доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению;
- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Также внесены изменения в ст. 38 Семейного кодекса РФ, в соответствии с которыми с 1 января 2016 года соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено [7].
Проанализируем перспективы новаций в гражданском законодательстве, регулирующем оборот недвижимого имущества.
В первую очередь, изменения коснулись сделок с долями в праве собственности на объекты недвижимого имущества. Нотариальное удостоверение при продаже доли в праве общей долевой собственности, по мнению законодателей и представителей нотариата, призвано защитить собственников большей доли от рейдерского захвата квартиры. Так, сложилась практика в крупных города, когда человек приобретает 1/50 долю, получает право на регистрацию по указанному адресу, вселение, а затем или продает свою долю сособственнику за завышенную цену, или выкупает долю второго участника за бесценок [3].
В настоящее время в случае решения о продаже доли в праве общей собственности третьему (постороннему) лицу устанавливается обязанность продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности с указанием условий сделки (цены, сроков проведения и других возможных условий). Затем сама сделка по отчуждению доли подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем через месяц со дня извещения остальных участников долевой собственности, или до истечения этого срока, при возможности у продавца предоставить нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки продаваемой доли.
Все вышеперечисленные изменения касаются также и продажи земельных долей.
По нашему мнению, комплексное сопровождение нотариусом сделки с недвижимым имуществом на всех этапах, в том числе пре-
доставление предварительной консультации, составление проекта договора, удостоверение сделки, проведение расчетов по сделке с использованием депозита нотариуса, представление пакета документов на государственную регистрацию и их получения после ее проведения, опирается на положение п. 3 ст. 8.1 ГК РФ (введена Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ), согласно которому если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
Кроме того, п. 5 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что в случае, если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.
Государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки способна оптимальным образом защитить интересы продавцов и покупателей недвижимости, обеспечить законность оборота недвижимости, способствовать снижению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества. Тем самым обеспечиваются и публичные интересы в стабильном и предсказуемом правопорядке. Государственная регистрация сама по себе не может заменить нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, тем более в ситуации, когда законодатель отказался от государственной регистрации сделок (исключение составляет договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года) и сохранил только государственную регистрацию прав и их ограничений (обреме-нений).
В проанализированных выше федеральных законах положения п. 3 ст. 8.1 ГК РФ получили дальнейшее развитие в направлении создания условий для более тесного взаимодействия нотариата с системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В частности, п. 1 ст. 13 и п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [10] были дополнены указаниями на то, что в слу-
чае нотариального удостоверения сделки правовая экспертиза законности сделки не проводится. Разумеется, это не исключает необходимости установления государственным регистратором отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с данным законом. И это вполне объяснимо, поскольку, например, обстоятельства, исключающие государственную регистрацию права на основании сделки, могут возникнуть уже после ее нотариального удостоверения. Например, зарегистрированы арест или иное запрещение, препятствующие государственной регистрации перехода права или же зарегистрирован переход права на основании судебного решения.
Отметим, что в случае удостоверения нотариусом сделки по отчуждению недвижимого имущества именно он несет ответственность за законность такой сделки. В связи с этим кажется вполне логичным и обоснованным дополнение статьи 31 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанием на то, что при государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, не несут ответственности за законность сделки.
Вместе с тем положениями абз. 2 п. 1 ст. 16 названного Закона, а также ст. 86.2 «Основ законодательства Российской Федерации и нотариате», удостоверившего сделку, выдавшего свидетельство или совершившего исполнительную надпись об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, на основании которых подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество, представлять заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество [6].
Таким образом, нотариус вправе представить документы на государственную регистрацию в случаях, когда совершенные в нотариальной форме документы являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав. Это означает, что наличие в представленных на государственную регистрацию прав докумен-
тах нотариально удостоверенной доверенности, нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки, нотариально удостоверенных копий учредительных документов юридического лица и томк подобное не дает нотариусу право на представление документов на государственную регистрацию. Соответственно, это не обязывает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, к проведению регистрации в срок, установленный абз. 3 п. 3 ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Исходя из требований законодательства и сложившейся правоприменительной практики, правом на представление пакета документов на государственную регистрацию в случае нотариального удостоверения сделки наделен не только сам нотариус, но и состоящий в его штате работник, имеющий письменное подтверждение его полномочий на подачу заявлений и иных необходимых для государственной регистрации прав документов, выданное нотариусом и скрепленное его подписью и печатью, что закреплено в статье 16 Федерального закона № 122.
При подписании заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие. Полномочия нотариуса осуществляются без доверенности.
Поскольку, как отмечалось, в случае нотариального удостоверения сделки экспертизу ее законности органы, осуществляющие государственную регистрацию, не проводят, то вполне логично, что закон устанавливает сокращенные сроки проведения государственной регистрации на основании нотариально удостоверенных документов.
При этом, если в соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации государственная нотариальное удостоверение заверяемых актов осуществлялось в течение пяти рабочих дней, то сейчас этот срок сокращен до 3 дней.
Противники изменений в части обязательного удостоверения нотариальных сделок отмечают обязанность уплачивать высокий нотариальный тариф. Однако отметим, что в соответствии с федеральным законом № 391-ФЗ тариф за удостоверение сделок, когда не-
движимость передается близким родственникам: супругу, родителям, детям, внукам.
Как отмечают эксперты, сегодня тариф на удостоверение купли-продажи квартиры ценой в 5 миллионов рублей составляет всего 15 тысяч рублей, а если сделка совершается между близкими родственниками - 13 тысяч рублей. Закон вносит еще некоторые коррективы для родственников при сделках ценой выше 1 0 миллионов рублей. При этом оговаривается, что максимальная сумма, которую придется заплатить родственникам, составляет 50 тысяч рублей [4].
Заметное снижение нотариальных тарифов делает обращение к нотариусу не только комфортным и надежным способом совершения сделки, но и выгодным. Развитие электронного нотариата и расширение полномочий нотариуса в корпоративных правоотношениях помогут не только обеспечить защиту интересов собственника, но и повысить эффективность бизнеса. Так что законодатель продолжает решать актуальные проблемы защиты прав и законных интересов граждан с помощью хорошо зарекомендовавшего себя института нотариального удостоверения. Как показывает практика, теперь услуги нотариуса по оформлению сделки с квартирой стали в несколько раз дешевле услуг риелторских агентств по оформлению сделки.
Нам представляется вполне справедливым положение, согласно которому нотариус юридически грамотно осуществляет экспертизу документов, представленных ему обратившимися сторонами, правильно исследует все обстоятельства, оказывающие реальное влияние на возникшие правоотношения (правосубъектность, деликтоспособность и дееспособность участников обязательственных отношений, которые в полной мере отвечают их волеизъявлению, а также принципу законности).
Литература
1. Астапова Е. В. Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан России как основное направление государственной жилищной политики // Россия в современном мире: политико-правовой аспект: материалы Международной научной конференции (Ростов-на-Дону - Дивномор-ское, 4-8 мая 2015 года) / под ред. И. А. Иван-никова, Л. А. Минасян. Ростов н/Д, 2015.
Наряду с этим, по мнению Е. М. Тужило-вой-Орданской, государственную регистрацию обязательства нельзя подменить простым нотариальным удостоверением. По ее мнению, при заверении перехода права на недвижимое имущество нотариус должен заново проверить все наличествующие обстоятельства, в противном случае нельзя «гарантировать титул» [8, с. 44].
Вместе с тем очевидно, что позиция нотариусов на рынке недвижимости имеют серьезную тенденцию к укреплению. Мы убеждены, что господство частной собственности требует тщательного юридического оформления. Именно поэтому в процессе сделок с недвижимым имуществом каждый должен заниматься своим делом: риелтор находит продавца и покупателя, подготавливает сделку, нотариус обеспечивает юридическую чистоту обязательства и освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые тонкости (коллизии), а нотариус осуществляет регистрацию и учет прав собственности. Подобная практика, доказавшая свою эффективность в европейских странах, позволяет существенно снизить нарушения прав граждан, способствует предварительному контролю за законностью деяний участников гражданского оборота и, как следствие, значительно снижает количество судебных обращений и споров.
Подводя общий итог, отметим, что государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки способна оптимальным образом защитить права и законные интересы участников сделки, связанной с переходом прав на недвижимое имущество, гарантировать режим законности совершаемого обязательства. Благодаря этому обеспечиваются частные и публичные интересы в стабильном и предсказуемом правопорядке.
Bibliography
1. Astapova E. V.maintenance accessible and comfortable habitation of citizens of Russia as the basic direction of the state housing policy //Russia in the modern world: politiko-legal aspect: materials of the international scientific conference (Rostov-on-Don - Divnomorsky, on May, 4-8th, 2015) / under the editorship of I. A. Ivannikov, L. A. Minasjan. Rostov-on-Don, 2015.
2. The Civil code of the Russian Federation (Edi-
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. ФЗ от 30 ноября 1994 года № 51 (ред. 30.12.2015).
3. Журавлева А. Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации // Жилищное право. 2014. № 4.
4. Куликов В. Делить имущество при разводе и продавать доли в квартире можно будет только через нотариуса. URL: https:// forum.9111.ru
5. Макеев В.В. Римское частное право (конспект лекционного курса с приложениями). Ростов н/Д, 2001.
6. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», утверждены Верховным Советом РФ 11.02.1993 № 4462-1 с последними изменениями и дополнениями, внесенными ФЗ от 30.03.2015 № 67-ФЗ, вступающими в силу с 01.01.2016 года.
7. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от
30.12.2015).
8. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex russica. 2015. № 8.
9. Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 29.12.2015).
10. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вступ. в силу с
01.01.2016).
tion12/30/2015). The federal lawon November, 30th, 1994 № 51.
3. Zhuravlyova A. Dogovor of purchase and sale premises: the basic risks and ways of their minimisation // the Housing right. 2014. № 4.
4. Kulikov V. Delit property at divorce and to sell shares in apartment it will be possible only through the notary. URL: https://forum.9111.ru
5. Makeev V. V. Of Century Roman private the rights (the abstract of a lecture course with appendices). Rostov-on-Don, 2001.
6. «Bases of the legislation of the Russian Federation about a notariate», are confirmed by the Supreme body of the Russian Federation of 2/11/1993 № 4462-1 with last changes and the additions brought ФЗ from 3/30/2015 № 67-FZ, coming into force with 1/1/2016 of year.
7. The Family code of the Russian Federation from 12/29/1995 № 223-FZ ( Edition From 12/30/ 2015).
8. Tuzhilova-Ordansky E.M. State registration of the rights to real estate // Lex russica. 2015. № 8.
9. The Federal law from 12/29/2014 № 457-FZ «About modification of separate acts of the Russian Federation» (Edition From 12/29/2015).
10. The Federal law from 7/21/1997 № 122-F (Edition From 12/29/2015) «About the state registration of the rights to real estate and transactions with it» ( In force with 1/1/2016).
