CC BY
197
УДК 349 ББК 67.404
© 2016 г. Е. В. Астапова,
заведующий кафедрой гражданского права Донского государственного технического университета, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Ростовского института защиты предпринимателя кандидат юридических наук, доцент. Тел.: 8 (908) 194-38-94.
А. И. Вакула,
доцент кафедры гражданского права Донского государственного технического университета, доцент кафедры гражданского права филиала Московской академии предпринимательства при правительстве г. Москвы (г. Ростов-на-Дону) кандидат юридических наук. E-mail: vakulaann@rambler.ru
НОВЕЛЛЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
В статье авторы рассматривают вопросы, касающиеся нового порядка совершения сделок с недвижимым имуществом и порядка государственной регистрации прав на недвижимость, анализируют изменения гражданского законодательства в отношении нотариального удостоверения отдельных видов сделок с недвижимым имуществом, новых правил кадастрового учета и регистрации и оценивают дальнейшие перспективы развития института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ключевые слова: недвижимое имущество, кадастровый учет, государственная регистрация, нотариальная деятельность, Росреестр.
E. V. Astapova - Head of the Department of Civil Law, Don State Technical University, Assistant Professor of the
Department of Civil and Legal Disciplines, Rostov Institute of Entrepreneur Protection, PhD in Law, Associate
Professor.
A. I. Vakula - Associate Professor, Department of Civil Law of the Don State Technical University, Assistant
Professor of Civil Law, a branch of the Moscow Academy of Entrepreneurship under the Government of Moscow
(Rostov-on-Don), PhD in Law.
NOVELS OF LAW ON STATE REGISTRATION OF RIGHTS TO REAL ESTATE
In the article the authors considered the issues relating to the new procedure for transactions with immovable property and state registration of rights to real estate, conducted an analysis ofcivil law regarding notarization of certain types of real estate transactions, cadastral registration and registration and assessed the prospects for further development of the Institute of state registration of rights to immovable property and transactions with it.
Keywords: real property, cadastral registration, state registration, notary services, Russian State Register.
Современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним существует с 31 января 1998 г., когда вступил в силу соответствующий федеральный закон.
На протяжении всего этого периода менялся характер взаимодействия государственных регистраторов, работников кадастровых органов и нотариусов, имелись различные взгляды на сложившееся при этом их взаимодействие и его дальнейшие перспективы. Принятие указанного Закона существенно изменило роль нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью, а также отодвинуло на десяток с лишним лет интеграцию госрегистрации прав и кадастрового учета. Так, хотя в советский период регистрация прав на
землю (понятие «недвижимость» тогда не применялось) не входила в состав государственного земельного кадастра, который имел аграрную сущность, с началом земельного реформирования 90-х годов началось движение в направлении их интеграции, а также охвата такой объединенной системой остальной недвижимости [6, с. 20-25].
Например, в 1993 году было принято решение о том, что ГЗК, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость должны вестись по единой системе.
Впрочем, на практике все 90-е годы регистрация (учет) как объектов недвижимости, так и прав на них осуществлялись порознь: земля - в рамах ГЗК, рукотворная недвижи-
мость - бюро технической инвентаризации, органы по управлению имуществом и др. Учет разных объектов был слишком специфичен, кроме того, сказывались пролонгированные последствия десятилетий исключительности государственной собственности на землю и отсутствия ее гражданского оборота.
Регистрацию же прав на такие объекты можно было унифицировать и сделать единой: земля и эти объекты участвуют в гражданском обороте как единое целое [5, с. 1719]. Осуществленная Законом о госрегистрации прав унификация критиковалась многими авторами, которые указывали на целесообразность сохранения курса на создание единой системы ГЗК и госрегистрации прав [7, с. 85-93].
После принятия указанного закона, казалось бы, все интеграционные планы начала 90-х годов сорвались - госрегистрация прав стала охватывать все виды недвижимости, а ГЗК - только земельные участки. А после того, как через пару лет был принят и специальный Закон о земельном кадастре, они стали регулироваться разными законами. Однако последний Закон действовал сравнительно недолго, и в 2007 году была осуществлена так называемая кадастровая революция, когда возникла единая кадастровая система - государственный кадастр недвижимости (впрочем, интеграция земли и другой недвижимости наступила не сразу, а по истечении переходного периода, но законодательное решение было принято).
Однако это стало лишь новым поворотом в соотношении кадастра и регистрации, так как сразу же возник вопрос о слиянии объединенного кадастра с системой госрегистрации прав [3, с. 27-41]. До перехода к ГКН их раздельное существование было оправданно, поскольку учет различной недвижимости (со всей ее спецификой в части формирования объектов, их обмеров и обследований, различием в скорости устаревания информации) вели разные учетные системы, а регистрация прав лишь получала от них необходимые, не требующие дополнительной проверки данные. Создание же ГКН привело к тому, что у кадастра и госрегистрации прав оказались один объект, но разделенные учетно-регист-рационные действия. Причем это взаимозависимые действия - для регистрации прав нужен кадастровый паспорт, а для кадастрового учета - сведения о зарегистрированных
правах. Так, если по истечении 5 лет (этот срок действует с 2013 года, до этого - одного года, двух лет) со дня постановки на учет объекта недвижимости не осуществлена регистрация прав на него, то такие сведения аннулируются и исключаются из ГКН.
Существенным аргументом в пользу интеграции ГКН и госрегистрации прав стало возложение с 2009 года функций по их ведению на единый орган государственной власти - Росреестр. С 2013 года к указанным действиям подключены также многофункциональные центры: они принимают документы как для постановки объектов недвижимости на кадастровый учет, так и для регистрации прав на них .
В результате при совершении сделок с недвижимостью взаимодействие государственных регистраторов, специалистов органа кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров стало носить следующий характер.
Совершение сделки (например, купля-продажа земельного участка) требует, чтобы он прошел государственный кадастровый учет. Соответственно, сначала кадастровым инженером выполняются кадастровые работы, в результате которых составляется межевой план данного участка. Затем работники органа кадастрового учета (это филиалы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии») осуществляют его кадастровый учет. После этого заключается соответствующая сделка, которая по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных законом (например, продажа одним из супругов находящегося в общей собственности земельного участка или отчуждение участка, принадлежащего несовершеннолетнему), подлежит нотариальному удостоверению. Возникшие в результате такой сделки права подлежат государственной регистрации. Регистрацию права собственности приобретателя регистратор удостоверяет свидетельством или выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В 2009-2012 гг. в рамках работы по реформированию гражданского законодательства предполагалось пересмотреть ряд ключевых положений о государственной регистрации прав.
Так, принятый в первом чтении весной
2012 г. законопроект № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривал:
1 ) усиление правоустанавливающего (а не просто учетного) значения такой регистрации;
2) устранение дублирования регистрационных действий в отношении сделок с недвижимостью и возникших в их результате прав;
3) существенные различия в зависимости от того, возникает ли право по сделке или на основании закона;
4) ограничение ответственности регистрирующего органа только случаями, связанными с наличием его вины за недостоверную регистрацию (в противном случае - обращение всех требований к инициатору недостоверной регистрации);
5) введение нотариального удостоверения вместо государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Впрочем, принятый в конце 2012 г. Федеральный закон эти вопросы не затронул, а дискуссия в Государственной Думе по положениям законопроекта № 47538-6 все еще продолжается до настоящего времени.
Вместе с тем в 2014-2015 годах произошли существенные изменения в деятельности государственных регистраторов, специалистов органов кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров при совершении сделок с недвижимостью.
Так, с 2015 года изменены общие требования к нотариусам (возрастные ограничения -не менее 25 и не старше 75, наличие не менее чем 5 лет стажа работы по юридической специальности), конкретизированы вопросы, связанные с допуском к квалификационному экзамену и его проведением, предусмотрены приостановление полномочий нотариусов и Кодекс их профессиональной этики, изменен нотариальный тариф и др.; предусматривается формирование компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты - для осуществления выплат в связи с возмещением вреда, причиненного нотариусами, и ряд других новаций.
При этом затронуты и положения, связанные с предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРП. К числу лиц, которым помимо общедоступных сведений указанного реестра предоставляются также более подробные
сведения (о правах на объекты недвижимого имущества, о содержании правоустанавливающих документов и их копий, о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным), нотариусы теперь отнесены не только в связи с открытием наследства, но и для обеспечения возможности совершения ими различных нотариальных действий, в том числе нотариального удостоверения различных сделок. Что касается открытия наследства, то с 1 января 2015 г. в этом случае по запросу нотариуса предоставляются также обобщенные сведения о правах наследодателя на имеющиеся у него объекты недвижимости.
Кроме того, с 2015 года в очередной раз существенно сокращается срок госрегистрации прав - теперь это 1 0 рабочих дней (сначала был месяц, затем 1 8 и 20 календарных дней). Для регистрации ипотеки сохранены ранее установленные сроки: для земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений - 15 рабочих дней, для жилых помещений - 5 рабочих дней.
Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. В случае, если регистрация прав осуществляется на основании поданного нотариусом заявления в электронной форме с приложением к нему нотариально удостоверенных документов (их электронных образцов), то она проводится в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Это обусловлено тем, что нотариус проверяет законность сделки, в том числе при удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, проверяет его принадлежность правообладателю.
При этом планы законодателя по совершенствованию системы регистрации прав на недвижимость весьма радикальны.
В сентябре 2014 г. Правительством Российской Федерации внесен в Государственную Думу законопроект «О государственной регистрации недвижимости» № 597863-6 [2].
Он предусматривает введение единой учетно-регистрационной процедуры в отношении объектов недвижимости и Единого государственного реестра недвижимости
(ЕГРН), что должно позволить снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и сократить сроки кадастрового учета и госрегистрации прав. В законопроекте № 597863-6 нашли отражение указанные выше подходы к реформированию системы госрегистрации прав:
- в случае, когда права на недвижимость возникают в силу закона, осуществление их государственной регистрации предусматривается без заявления правообладателя или правоприобретателя (на основании сведений, поступающих в порядке информационного взаимодействия от иных органов и нотариусов);
- уточнение пределов правовой экспертизы при госрегистрации прав (в том числе при нотариальном удостоверении сделок);
- распределение ответственности за действия (бездействие) органов и лиц при госрегистрации прав, приведшие к возникновению убытков у граждан и юридических лиц (орган по регистрации прав, государственный регистратор, нотариус);
- уточнение видов и пределов гражданско-правовой ответственности органа по госрегистрации прав.
Поскольку законопроект № 597863-6 предусматривает регулирование отношений, возникающих только при государственной регистрации прав и кадастровом учете, то вне рамок его регулирования оказывается кадастровая деятельность (формирование сведений об объектах учета).
Между тем в настоящее время наибольшие сложности для правообладателей объектов недвижимости создают изъяны в деятельности не нотариусов, государственных регистраторов или специалистов, осуществляющих кадастровый учет [8, с. 10-13], а именно кадастровых инженеров [4, с. 18-24].
Так, по данным Росреестра, в 2013 году увеличилось количество судебных дел, связанных с исправлением кадастровых ошибок в сведениях ГКН, возникших по причине несоблюдения кадастровыми инженерами требований к подготовке межевых и технических планов (особенно из-за нарушения порядка согласования границ и неверного определения координат их характерных точек границ) [1].
В целях установления более строгих законодательных требований к кадастровым инженерам, что должно повлечь повышение
качества их работ, Правительство Российской Федерации внесло в Государственную Думу законопроект, предусматривающий, что кадастровым инженером может стать лишь имеющий высшее образование (а не среднее, как сейчас; фактически лишь треть среди них имеет высшее профильное образование) и не менее двух лет работы под руководством кадастрового инженера.
Кроме того, устанавливается обязанность для кадастровых инженеров раз в 3 года проходить обучение по дополнительной профессиональной программе повышения квалификации в объеме не менее 40 часов. Что же касается тех инженеров, действие квалификационного аттестата которых было приостановлено в связи с допущенными ими нарушениями при подготовке документов, то для них предусматривается такое обучение в большем объеме (не менее 80 часов).
Еще одним шагом в этом же направлении должны стать комплексные кадастровые работы. Их проведение предусматривает глава 4.1, которой в 2014 году был дополнен Закон о кадастре. Такие работы направлены на:
- уточнение местоположения границ земельных участков;
- установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном Законом о госрегистрации прав;
- образование земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения (однако указанные работы не предусматривают образования земельных участков, на которых расположены сооружения, являющиеся линейными объектами);
- образование земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами;
- исправление кадастровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.
Указанные работы будут выполняться однократно и одновременно должны охватывать территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Таким образом, прошедший 2015 год и ближайшие годы станут периодом радикального
обновления в области как непосредственно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и тесно связанных с ней кадастровым учетом, кадастровой и нотариальной деятельности. Принятые в последние годы решения и содержание перспективных законопроектов, находящихся на рассмотрении в Государственной Думе, позволяют судить о том, что курс на формирование интеграции такой регистрации и объединенного кадастра, вы-
Литература
1. Законопроект № 664656-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров и связанные с ним материалы». URL: http://www.duma.gov.ru
2. Законопроект № 597863-6 «О государственной регистрации недвижимости». URL: http://www.duma.gov.ru
3. Варламов А. А. Правовое обеспечение государственных информационных систем в сфере недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 11.
4. Волков С. Н., Боголюбов С. А., Лип-ски С.А. Экспертиза и надзор - важные и необходимые звенья землеустройства // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2013. № 2.
5. Короткова О. И. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов как один из основополагающих принципов земельного законодательства // Правовые вопросы строительства. 2012. № 1.
6. Липски С. А. Правовое регулирование кадастровых отношений в постсоветской России: тенденции, проблемы, пути их решения // Нотариус. 2013. № 6.
7. Липски С. А. О некоторых организационно-правовых аспектах регистрации прав на землю и сделок с ней в современных условиях // Проблемы землепользования и земельного кадастра в условиях перехода к рыночной экономике // Сборник научных трудов. М., 1998.
8. Мисник Г. А. Возмещение убытков, причиненных правообладателю земельного участка вследствие совершения кадастровой ошибки // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 1.
бранный еще в начале 90-х годов, был верным и имеет высокие шансы быть реализованным в полном объеме.
Также весьма важна тенденция последних лет, связанная с развитием электронного документооборота, что позволяет значительно сократить сроки регистрации и обеспечивающих ее действий. Это должно привести к повышению качества как государственных, так и негосударственных услуг (работ) в сфере недвижимости.
Bibliography
1. The bill № 664656-6 «On Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation to improve the activities of cadastral engineers and related materials». URL: http://www.duma.gov.ru
2. The bill № 597863-6 «On state registration of real estate». URL: http://www.duma.gov.ru
3. Varlamov A. A. Legal maintenance of state information systems in real estate // Property relations in the Russian Federation. 2010. № 11.
4. Volkov S. N., Bogolyubov S. A., Lipsky S. A. Examination and supervision - important and necessary links land // Land management, a cadastre and monitoring of lands. 2013. № 2.
5. Korotkova O. The unity of the fate of the land and is firmly associated facilities as one of the fundamental principles of the law of the land // The legal issues of construction. 2012. № 1.
6. Lipsky S. A. Legal regulation of cadastral relations in post-Soviet Russia: trends, problems, solutions // Notary. 2013. № 6.
7. Lipsky S. A. On some organizational and legal aspects of land registration and transactions with it in modern conditions // Problems of land use and land management in the transition to a market economy // Coll. Scien. tr. M., 1998.
8. Misnik G. A. Compensation for damages caused to the right holder as a result of the commission of the land cadastral errors // Legal real estate issues. 2012. № 1.
